IV SA/Wa 2558/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją nr [...]) z dnia [...] lipca 2017r. Minister Infrastruktury i Budownictwa na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 486.078,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1485 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania, w pkt 3 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt 4 o przyznaniu ustalonego odszkodowania w łącznej wysokości 496.078,00 zł, w tym na rzecz L. M. w kwocie 248.039,00 zł za udział wynoszący 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości oraz na rzecz J. M. w kwocie 248.039,00 zł za udział wynoszący 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości, w pkt 5 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...], utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] stycznia 2017 r. Nieruchomość położona w [...], obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,1485 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r" znak: [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r. Decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 486.078,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1485 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania, o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, o przyznaniu ustalonego odszkodowania w łącznej wysokości 496.078,00 zł, w tym na rzecz L. M. w kwocie 248.039,00 zł za udział wynoszący 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości oraz na rzecz J. M. w kwocie 248.039,00 zł za udział wynoszący 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości, a także zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...]. Przy piśmie datowanym na dzień [...] stycznia 2017 r. Prezydent Miasta [...] przedstawił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych E. W. i U. W., w którym wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] określono na kwotę 435.538,00 zł. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta [...], zaskarżając decyzję w całości. W odwołaniu wskazano, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie. Skarżący wyjaśnił, że mimo tego, że przedmiot postępowania stanowi typową nieruchomość gruntową zabudowaną jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, którymi obrót rynkowy jest wyraźnie zauważalny, rzeczoznawca majątkowy określił wartość odtworzeniową nieruchomości, zakładając tym samym, że tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie. Jednocześnie wskazano, że w równolegle prowadzonych postępowaniach w sprawach dotyczących ustalenia odszkodowania za nieruchomości zabudowane jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym inny biegły sporządził operaty szacunkowe z zastosowaniem podejść porównawczych, przyjmując do obliczeń bazę 11 transakcji z terenu miasta [...], co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu. Wskazano ponadto, że w dniu [...] stycznia 2017r. doręczony został Wojewodzie [...] operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2016 r. sporządzony przez zespół rzeczoznawców majątkowych określający wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, w którym biegłe oszacowały wartość rynkową nieruchomości. Po rozpoznaniu odwołania Minister wydał powołaną na wstępie decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tj. art. 12 i 18 specustawy oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Powołano, że w sprawie został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r. przez rzeczoznawcę P. T., w którym wskazano, że według stanu na dzień [...] lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez Konsorcjum firm [...] Sp. z o.o. i [...] Sp. z o.o. oraz protokołem z oględzin przeprowadzonych w dniu [...] listopada 2016 r. na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się składniki budowlane, składniki roślinne, budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek garażowo - gospodarczy z wiatą szczegółowo opisane na str. 9-11 operatu szacunkowego. W operacie wskazano, że przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] usytuowana była częściowo na terenach oznaczonych jako [..] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 78% powierzchni działki), zaś częściowo w terenie oznaczonym jako [...] - tereny ekspansywnej zabudowy mieszkaniowej (około 22% powierzchni działki). Biegły wskazał, że ze względu na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i, co za tym idzie, brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. Dokonując wyceny gruntu biegły wskazał, że przeznaczenie nieruchomości ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest częściowo zgodne, a częściowo odmienne od jej przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym - mieszkaniowo-drogowym. Z uwagi na to, że zarówno na rynku lokalnym jak i regionalnym nie stwierdzono transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu mieszanym spełniającymi kryterium podobieństwa, biegły przeprowadził równolegle dwie analizy: nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Wynikiem przeprowadzonego badania była konstatacja, że podobne nieruchomości o charakterze mieszkaniowym odznaczają się niższą cennością od nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W konsekwencji wyceny gruntu dokonano w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 95,51 zł/m2. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Z kolei na str. 23-24 operatu przedstawiono opis nieruchomości o cenie minimalnej oraz nieruchomości o najwyższej cenie transakcyjnej. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 110,82 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 164.568,00 zł. Wartość wszystkich składników budowlanych, w tym także budynku mieszkalnego oraz budynku garażowo- gospodarczego z wiatą została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 25-29 operatu szacunkowego na kwotę 307.537,00 zł. Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 29-30 operatu szacunkowego na kwotę 13.973,00 zł. Łącznie oszacowano wartości działki nr [...] na kwotę 486.078,00 zł i w takiej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które następnie powiększył o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. Organ uznał, że operat został sporządzony zgodnie z art. 134 ust. 1, 3, 4, art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazano, że spełnia on wszelkie wymogi formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Powołano, że wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod inwestycję drogową, a częściowo pod budownictwo mieszkaniowe, zatem po uwzględnieniu zasady korzyści wobec wyższej cenności nieruchomości drogowych wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, a z kolei wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych. Organ uznał, że rzeczoznawca wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Organ odwoławczy uznał, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone prawidłowo. Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową, wskazano, że nie ma żadnych podstaw pozwalających na uznanie, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa. Wskazano na art. 154 ust. 1 ugn. oraz fakt, że brak było na badanym rynku (zarówno na lokalnym, jak również regionalnym) transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, a więc zasadnie wartość nieruchomości ustalono w oparciu o metodę odtworzeniową. Wskazano, że nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości, która to wycena nie uwzględnia cech właściwych dla przedmiotowej nieruchomości. Analizując operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości przez biegłe U. W. i E. W. w dniu [...] sierpnia 2016 r. organ uznał, że nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Wskazano, że wycena została przeprowadzona według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, w oparciu o ceny transakcyjne prawem własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Natomiast jak ustalił zarówno rzeczoznawca majątkowy P. T. w operacie z dnia [...] listopada 2016 r. jak i biegłe E. W. i U. W. w operacie z dnia [...] sierpnia 2016 r., zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość znajdowała się częściowo w terenie oznaczonym jako tereny dróg publicznych, w pozostałej zaś części w obszarze ekspansywnej zabudowy mieszkaniowej. Dodatkowo biegły P. T. ustalił, że część przeznaczona pod drogę stanowiła 78% powierzchni działki, natomiast część przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jedynie ok. 22%. W opinii z dnia [...] sierpnia 2016 r. biegłe wskazały, że na rynku lokalnym i regionalnym nie odnotowano transakcji podobnymi nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, nabywanymi pod inwestycje drogowe, wobec czego wycenę nieruchomości przeprowadzono w oparciu o ceny transakcyjne podobnymi nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, które wystąpiły na rynku lokalnym, co było w opinii organu całkowicie błędnym założeniem. Organ wskazał, że dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności powinien ustalić czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla wycenianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie było przeznaczenie nieruchomości w tym planie. Charakterystyka przeznaczenia powinna być pełna i uwzględniać szczegółowe wytyczne zawarte w planie dotyczące zasad zagospodarowania nieruchomości. Jeżeli taki plan nie został uchwalony bądź wygaszono jego moc obowiązującą należy ustalić, czy nieruchomość została objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, bądź czy została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku kiedy dla danej nieruchomości brak jest ww. dokumentów planistycznych przeznaczenie nieruchomości należy określić zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Tymczasem w niniejszej sprawie mimo objęcia przedmiotowej nieruchomości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego biegłe całkowicie pominęły wynikające z tego aktu przeznaczenie drogowe znacznej części nieruchomości, przyjmując przeznaczenie budowlane - zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania. Wskazano, że w sytuacji braku występowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, nabywanymi pod inwestycje drogowe, i niemożliwości określenia wartości rynkowej nieruchomości, ustalenie jej wartość odtworzeniowej uznać należy za rozwiązanie prawidłowe. Określona w ten sposób wartość nieruchomości uwzględnia bowiem ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie przeznaczenia gruntu, natomiast wartość części składowych została oszacowana metodą odtworzeniową, co zgodne jest z treścią art. 135 ust. 1 ugn. Organ powołał, że w sytuacji gdy nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje częściowe przeznaczenie drogowe to wątpliwie jest uznanie podobieństwa nieruchomości w całości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Z tych względów organ zakwestionował rzetelności sporządzonej przez biegłe wyceny nieruchomości ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie miało wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Wskazano, że Wojewoda [...] zasadnie odmówił podwyższenia odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości albowiem nie doszło do wcześniejszego wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wskazano, że z akt sprawy wynika, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności została wydana w dniu [...] lipca 2016 r. W związku z powyższym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinien wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Zawiadomienie z dnia [...] sierpnia 2016 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone w dniu [...] sierpnia 2016 r. Z kolei z protokołu zdawczo-odbiorczego wynika, że nieruchomość została przekazana inwestorowi w dniu [...] lutego 2017 r. W konkluzji uznano, że decyzja wydana przez organ I instancji była prawidłowa. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniósł Prezydent Miasta [...]. Decyzji zarzucono: 1. naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłych U. W. i E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny, 2. art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny, nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną, a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu Wskazując na powyższe zarzuty Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi powołano, że w sytuacji gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie biegłych wykonane z zastosowaniem różnych metod i prezentujące znaczną rozbieżność w wartości wyceny nieruchomości organ winien powołać innego biegłego celem wydania nowej opinii lub oceny złożonych opinii do sprawy, a względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii – uzyskanie stosownego stanowiska autorów tej opinii. Zaniechanie prowadzenia postępowania dowodowego przez organ w powyższym zakresie stanowiło naruszenie przepisów postępowania mającego wpływ na wynik sprawy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017. 1496 t.j.) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016.2147 tj.). W ocenie Sądu organ dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego w sprawie i Sąd uznaje je za własne; ustalenia te zostały szczegółowo przytoczone we wstępnej części uzasadnienia. Prawidłowo również organ wskazał podstawę prawną wydanej decyzji. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016 r. została przeznaczona pod budowę drogi regionalnej, decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r. Z tym dniem przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Województwa [...]. Na dzień [...] sierpnia 2016 r. dla nieruchomości była prowadzona księga wieczysta przez Sąd Rejonowy w [...] Nr [...], gdzie jako właściciel wpisana była L. M. w ½ części i J. M. w ½ części. Na podstawie art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługują do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Według art. 130 ust. 2 ustawy ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 ugn ww. opinia sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego. Organ prawidłowo uznał, że sporządzony w sprawie operat z dnia [...] listopada 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. spełnia wszystkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) i jako dowód w prawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń fatycznych w sprawie w zakresie wysokości należnego odszkodowania. Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości sporządzony został według stanu nieruchomości z dnia [...] lipca 2016 r., tj. z dnia wydania decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do treści przepisu art. 134 ust. 2 ugn, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Według treści przepisu art. 134 ust. 3 i 4 ugn, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie zaś do treści art. 135 ust. 1, 2 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Zgodnie zaś z art. 135 ust. 4 przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Rzeczoznawca w złożonym operacie dokładnie opisał stan techniczny i prawny nieruchomości. Dokonał ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości wskazując, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...]z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym: - ok. 78% powierzchni działki znajdowało się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego", - ok. 22% powierzchni działki znajdowało się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej. Rzeczoznawca jednoznacznie wyjaśnił, że ze względu na występujący na nieruchomości składnik roślinny i budowlany oraz brak na analizowanym rynku nieruchomości podobnych, nie można określić wartości rynkowej dla całej nieruchomości. W wyniku poszukiwań transakcji nieruchomościami o mieszanym przeznaczeniu zarówno drogowym jak i mieszkaniowym, rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że zarówno na rynku lokalnym jak i regionalnym brak jest transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej pod względem zajmowanej powierzchni jak i procentowego udziału poszczególnych przeznaczeń w powierzchni całej nieruchomości. W związku z tym biegły określił oddzielnie wartość rynkową gruntu, a oddzielnie wartość części składowych. Ponadto przeprowadził dwie odrębne analizy tj. analizy rynku nieruchomościami drogowymi oraz analizy rynku nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym celem zbadania, czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W wyniku przeprowadzonych badań rzeczoznawca stwierdził, że grunty o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne odznaczają się niższą cennością od gruntów przeznaczonych pod tereny dróg. Wskazał, że w odniesieniu do części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości, dlatego wartość tej części nieruchomości określono według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli drogowego. Dla części działki o przeznaczeniu pod drogi cel wywłaszczenia jest zgodny z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń decyzji o inwestycji drogowej i nie ma tu zastosowania tzw. "zasada korzyści" wyrażona w art. 134 ust. 4 ugn. Wartość dla tej części nieruchomości została określona według aktualnego sposobu jej użytkowania, czyli drogowego. Właśnie z uwagi na planistyczne przeznaczenie nieruchomości oraz wynik analizy przeprowadzonej pod kątem występowania tzw. zasady korzyści, wycenę przedmiotowej nieruchomości zarówno w części o przeznaczeniu pod drogi jak i w części o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, przeprowadzono zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje o przeznaczeniu drogowym. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 4 w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Wskazać również należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Do wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która jego zdaniem najdokładniej oddaje zachowania i mechanizmy badanego rynku. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny dróg, które miały miejsce w okresie od listopada 2014 r. r. do listopada 2016 r., na rynku lokalnym obejmującego całe Miasto [...], odnotowując zaledwie 6 transakcji nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wycenianej, co w ocenie rzeczoznawcy uwzględniając wielkość, strukturę demograficzną oraz zbliżony poziom rozwoju gospodarczego, w której znajdowała się szacowana nieruchomość nie pozwoliło na zbudowanie właściwego modelu wyceny. W związku z powyższym rzeczoznawca analizie poddał rynek regionalny obejmujący miasta województwa [...] wchodzące w skład [...] Okręgu Przemysłowego, o porównywalnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wykorzystując do budowy modelu wyceny 22 transakcje obrotu nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa określone w art. 4 pkt 16 ugn. Rzeczoznawca ustalił również cechy rynkowe zasadniczo wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz przyznał im odpowiednie wagi. Biegły zbadał również tzw. trend zmiany w czasie, ustalił średnią cenę za 1 m 2 gruntu i dokonał korekty tej ceny współczynnikiem korygującym, otrzymując wartość 1 m 2 gruntu w wysokości 110,82 zł. m2. W konsekwencji wyliczając wartość rynkową gruntu na kwotę 164 568,00 zł. Rzeczoznawca oszacował również wartość składnika budowlanego w podejściu kosztowym, metodą kosztów dotworzenia, techniką wskaźnikową z uwzględnieniem stopnia zużycia. Ostatecznie określając wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 486 078,00 zł. Mając powyższe na względzie uznać należy, że ocena organu odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu jest słuszna, a rzeczoznawca w sposób należyty uzasadnił wybór podejścia i metody wyceny. Ze sporządzonego w sprawie operatu wynika, że ze względu na rodzaj nieruchomości tj. przeznaczenie mieszane (w części drogowe a w części mieszkaniowe) brak było na rynku w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych (składnik budowlany i roślinny), co skutkowało brakiem możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości i koniecznością ustalenia wartości odtworzeniowej, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. Powyższe uzasadniało więc określenie wartości odtworzeniowej zgodnie z art. 135 ugn. Również uznać należy, że organ w sposób prawidłowy ocenił dowód ze złożonego przez stronę operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłe U. W. i E. W. w dniu [...] sierpnia 2016 r. Zasadnie organ wskazał, że wycena została przeprowadzona przy przyjęciu błędnego założenia, a mianowicie uwzględnieniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, w oparciu o ceny transakcyjne prawem własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Organ słusznie wskazał, że biegłe same ustaliły mieszane przeznaczenie nieruchomości zgodnie z obowiązującym planem miejscowym oraz wskazały, że na rynku lokalnym i regionalnym nie odnotowano transakcji podobnymi nieruchomości, ani gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, nabywanymi pod inwestycję drogowe. Natomiast biegłe wycenę przedmiotowej nieruchomości przeprowadziły w oparciu o ceny transakcyjne podobnymi nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, które wystąpiły na rynku lokalnym. Powyższe w sposób oczywisty pozostaje w sprzeczności z art. 135 ugn oraz przepisami rozporządzenia. Zgodzić się należy z organem odwoławczym, że decydujące znaczenie przy sporządzaniu wyceny ma przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych. Dopiero w przypadku ich braku, oraz braku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przeznaczenie nieruchomości należy określić zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Niezasadne więc było całkowite pominięcie przez biegłe drogowego przeznaczenia większej części nieruchomości wynikającej z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak na rynku podobnych nieruchomości uzasadniał bowiem ustalenie wartości odtworzeniowej. Ponadto brak jest podobieństwa pomiędzy nieruchomościami w całości przeznaczonymi zgodnie z planem pod zabudowę mieszkaniową a przedmiotową nieruchomością w rozumieniu art. 4 pkt. 16 ugn. W ocenie Sądu organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, podjęły wszelkie czynności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie gromadzenia materiału dowodowego. Organy wszechstronnie zebrały i wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, nie doszło do naruszenia art. 7 i 77, 80 i 84 k.p.a. oraz naruszenia prawa materialnego. W szczególności brak jest postaw do stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego wskazanych w pkt. 1 skargi. Operat, na podstawie którego organ ustalił wysokości odszkodowania, spełnia bowiem wszelkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn i przepisów powoływanego rozporządzenia. Nie było również potrzeby zasięgnięcia opinii innego biegłego bądź uzyskiwania wyjaśnień od rzeczoznawców. W operacie z dnia [...] lipca 2016 r. rzeczoznawca w sposób wyczerpujący umotywował wybór podejścia i metody oraz zawarł wszystkie informacje pozwalające na weryfikację tego operatu. Natomiast organ był w pełni uprawniony do dokonania oceny operatu złożonego przez stronę w toku postepowania w aspekcie zgodności z przepisami prawa. Taka niezgodność została stwierdzona. Operat złożony przez stronę nie uwzględnia przeznaczenia nieruchomości wynikającego z dokumentów planistycznych oraz dobrane nieruchomości do porównania transakcji nie spełniają kryterium podobieństwa. Dla stwierdzenia powyższych faktów, nie była wymagana żadna wiedza specjalna, a tylko wystarczyło zestawić treść operatu z odpowiednimi przepisami prawa, nie istniały również w tym zakresie wątpliwości, które należałoby wyjaśniać, czy też powoływać innego biegłego zgodnie z art. 84 k.p.a. Nie doszło zatem do naruszenia tego przepisu, jak również organ administracji nie naruszył art. 7 k.p.a. W sprawie zostały podjęte wszystkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, nająć na uwadze interes społeczny i słuszny interes obywateli, a materiał dowodowy został w sposób wyczerpująco zebrany i rozpatrzony zgodnie z dyspozycją art. 77 k.p.a. Zasadnie organ uznał również, że brak było podstaw do powiększenia należnego odszkodowania o 5 % albowiem zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...].07.2016 r. zostało doręczone współwłaścicielom nieruchomości w dniu [...] sierpnia 2016 r., a więc nie została spełniona przesłanka z art. 18 ust. 1e specustawy. Natomiast zasadnie powiększono odszkodowanie o kwotę 10 000, 00 zł albowiem zostały spełnione przesłanki z art. 18 ust. 1f specustawy. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który jest zamieszkały przez dotychczasowych właścicieli. Do wypłaty odszkodowania został zobowiązany Prezydent Miasta [...] jako zarządca drogi wojewódzkiej w mieście na prawach powiatu, zgodnie z art. 1 ust. 2, art. 22 ust 1 specustawy w zw. z art. 19 ust. 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440), art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. z 2005 r., Nr 267, poz. 2251 z późn. zm.), w terminie wynikającym z art. 132 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej. Sąd działając z urzędu nie dostrzegł też w zaskarżonej decyzji uchybień uzasadniających stwierdzenie nieważności bądź jej uchylenie. Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.