I OSK 1934/17

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Wiesław Morys Sędzia NSA Jolanta Rudnicka (spr.) Sędzia del. WSA Tomasz Świstak po rozpoznaniu w dniu 8 lutego 2018 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 164/17 w sprawie ze skargi J. B. i S. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 10 maja 2017r., sygn. akt II SA/Gd 164/17 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] oraz decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Prezydent Miasta Gdyni, decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. nr 71/16, wydaną na podstawie art. 144, 145, 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm. – dalej "u.g.n."), nałożył na S. B. i J. B. obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości 1.059,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Gdyni przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr 4300 obręb [...] spowodowanego wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej zrealizowanej wraz z inwestycją "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej w ulicach: [...]- etap II". Od w/w decyzji odwołanie wnieśli S. B. i J. B. wskazując na swoją trudną sytuację materialną i na niesprawiedliwość nałożonej opłaty przede wszystkim z uwagi na nieobjęcie obowiązkiem jej uiszczenia właścicieli nieruchomości, których dotyczył pierwszy etap budowy kanalizacji sanitarnej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z dnia [...] lipca 2016 r. W uzasadnieniu organ pozytywnie ocenił moc dowodową sporządzonego operatu szacunkowego, wskazując, że rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W sporządzonej wycenie dokonał dwukrotnego oszacowania wartości nieruchomości: pierwsze miało na celu określenie wartości przed wybudowaniem urządzenia, drugie – określenie wartości po wybudowaniu urządzenia. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący i rzetelny, przy zachowaniu wymogów wynikających z przepisów prawa. Przyjęta przez niego metodyka wyceny została przez niego uzasadniona i wyczerpująco opisana, a założenia przyjęte przez rzeczoznawcę były prawidłowe i słuszne w kontekście celu wyceny, jakim jest uchwycenie wzrostu nieruchomości spowodowanego budową kanalizacji sanitarnej. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wyjaśniło, iż z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że jeżeli inwestycja polegająca m.in. na budowie sieci kanalizacji sanitarnej finansowana była ze środków publicznych, organ ma prawo ustalić opłatę adiacencką, a współfinansowanie inwestycji środkami unijnymi niczego w sprawie nie zmienia, tzn. organ nawet wówczas ma prawo ustalić opłatę, gdyż środki unijne to środki publiczne. Jedynie wybudowanie kanalizacji ze środków prywatnych właścicieli nieruchomości uwalniałoby ich z obowiązku ponoszenia opłaty adiacecnkej. Na powyższą decyzję J. B. i S. B. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zarzucając, że pomimo tego, iż Prezydent ma możliwość nałożenia opłaty adiacenckiej lub odstąpienia od jej nałożenia, to zgodnie z art. 32 Konstytucji RP nie może dzielić obywateli na tych, którzy są zmuszani do opłaty adiacenckiej i takich, których ta opłata nie obowiązuje. Zdaniem skarżących władze miasta Gdyni wykazały się skrajną niesprawiedliwością kategoryzując mieszkańców na lepszych i gorszych. Skarżący podkreślili, że w okresie najbliższych kilkunastu miesięcy nie będzie ich stać na odłożenie kwoty około 5000 zł. na wykonanie przyłącza do miejskiej sieci kanalizacyjnej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Powołanym na wstępie wyrokiem z dnia 10 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 164/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z dnia [...] lipca 2016 r. uznając, że zostały one wydane z naruszeniem przepisów prawa. Sąd ocenił, że pomimo spełnienia warunków określonych w art. 145 u.g.n., wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr 4300 położoną w Gdyni przy ul. [...] spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, a tym samym i wysokość nałożonej opłaty adiacenckiej wykazane zostały w błędnie sporządzonym operacie szacunkowym. Zdaniem Sądu dokonana wycena nie spełnia wymogów wynikających z przepisów prawa, gdyż przyjęte do porównania, zarówno przed jak i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, transakcje dotyczą nieruchomości tych samych, których uzbrojenie w kanalizację sanitarną było w jednym i w drugim przypadku takie samo. W istocie więc tylko ustalenie wskaźnika korygującego wartość nieruchomości przed podłączeniem doprowadziło do określenia wartości nieruchomości po podłączeniu do urządzenia kanalizacyjnego. Sąd uznał, że w niniejszej sprawie ustalając wzrost wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej rzeczoznawca powinien poszukiwać na rynku transakcyjnym nieruchomości podobnych dla wycenianej nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia oraz po wybudowaniu urządzenia. Z kolei, ustalenie wskaźnika korygującego, który zastępuje poszukiwanie nieruchomości posiadających tak istotną cechę różniącą, jaką jest podłączenie do urządzenia kanalizacyjnego jest – w ocenie Sądu – wadliwe, a w każdym razie nieuzasadnione. Sąd I instancji podkreślił, że ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę nieruchomości, która nie zawiera wymaganych prawem treści oznacza, że rozstrzygnięcie w tym przedmiocie podjęte zostało bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej ocenie materiału dowodowego, a więc z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Od powyższego wyroku skargę kasacyjną złożyło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku, zaskarżając wyrok w całości. Wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie skargi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznana. Wniesiono także o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych. Na podstawie art. 176 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 – dalej "p.p.s.a."), zrzeczono się rozprawy. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie: 1) przepisów postępowania, tj. art. 3 § 1 p.p.s.a. oraz art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit c) oraz art. 106 § 3 p.p.s.a., poprzez przekroczenie przez Sąd zakresu kontroli organów administracji wyznaczony przez ocenę zgodności z prawem postępowania organów oraz wydanych przez nie decyzji, polegające na samodzielnej ocenie przez Sąd dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w miejsce skontrolowania, czy dokonana przez organy administracji była prawidłowa; 2) przepisów postępowania, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., poprzez uchylenie decyzji organów administracji bez podważenia poprawności ustaleń i ocen zawartych w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego; uchybienie miało oczywisty wpływ na wynik sprawy, albowiem Sąd nie miał podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji bez wykazania jej nieprawidłowości; 3) przepisów prawa materialnego, tj. art. 146 ust. 1 u.g.n., poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej może zostać ustalony wyłącznie poprzez dwukrotną wycenę nieruchomości bazującą na dwóch różnych zbiorach nieruchomości porównawczych. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że Sąd I instancji przedmiotem swojej kontroli uczynił nie decyzje organów administracji, lecz operat szacunkowy. W ocenie skarżącego organu jest to działanie nieprawidłowe, nie mieszczące się w ramach sądowoadministracyjnej kontroli organów administracji publicznej. Wskazano, że przepisy prawa, na które powołał się Sąd w zaskarżonym wyroku, nie nakazują rzeczoznawcy, aby przy wycenie nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, bazował na dwóch zbiorach nieruchomości porównawczych, bez i z dostępem do kanalizacji sanitarnej. Zwrócono uwagę, że z przepisów tych można jedynie wywieść co najwyżej normę wedle której w sprawie opłaty adiacenckiej konieczne jest dwukrotne oszacowanie wartości nieruchomości: przed i po wybudowaniu urządzenia, tak, aby możliwe było zbadanie wpływu wybudowania tego urządzenia na wzrost wartości nieruchomości. Natomiast w gestii rzeczoznawcy pozostaje to, w jaki sposób dokona oszacowania. Podkreślono, że biegły dysponuje wiadomościami specjalnymi, którymi sądy nie dysponują. Dlatego też dowód z opinii rzeczoznawcy wymaga zbadania, czy operat spełnia warunki formalne, tj. czy został sporządzony przez osobę posiadającą wiedzę fachową oraz, czy zawiera wszelkie elementy przewidziane przepisami prawa dla tego rodzaju dowodu. To – w ocenie skarżącego kasacyjnie – stanowi granicę swobodnej oceny dowodu w postępowaniu. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw. Zgodnie z art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, bowiem stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Ze wskazanych przepisów wynika, że wywołane skargą kasacyjną postępowanie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym podlega zasadzie dyspozycyjności i nie polega na ponownym rozpoznaniu sprawy w jej całokształcie, lecz ogranicza się do rozpatrzenia poszczególnych zarzutów przedstawionych w skardze kasacyjnej w ramach wskazanych podstaw kasacyjnych. Oznacza to konieczność powołania konkretnych przepisów prawa, którym - zdaniem skarżącego - uchybił sąd, określenia, jaką postać miało to naruszenie, uzasadnienia zarzutu ich naruszenia, a w razie zgłoszenia zarzutu naruszenia prawa procesowego - wykazania dodatkowo, że to wytknięte uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Kasacja nieodpowiadająca tym wymaganiom, pozbawiona konstytuujących ją elementów treściowych uniemożliwia sądowi ocenę jej zasadności. Ze względu na wymagania stawiane skardze kasacyjnej, usprawiedliwione zasadą związania Naczelnego Sądu Administracyjnego jej podstawami sporządzenie skargi kasacyjnej jest obwarowane przymusem adwokacko-radcowskim (art. 175 § 1 - 3 p.p.s.a). Opiera się on na założeniu, że powierzenie czynności sporządzenia skargi kasacyjnej wykwalifikowanym prawnikom zapewni jej odpowiedni poziom merytoryczny i formalny, umożliwiający Sądowi II instancji dokonanie kontroli zaskarżonego orzeczenia. Wobec niestwierdzenia z urzędu nieważności postępowania (art. 183 § 2 p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny ogranicza swoje rozważania do oceny zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej. Wniesiona skarga kasacyjna została oparta na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a., a pełnomocnik – na podstawie art. 176 § 2 p.p.s.a. – zrzekł się rozprawy. Strona przeciwna w ustawowym terminie nie zawnioskowała o przeprowadzenie rozprawy, wobec czego rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a. Odnosząc się do podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów należy zwrócić uwagę, że wskazany jako naruszony art.145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a jest przepisem określającym wynik rozstrzygnięcia. Aby zarzut naruszenia tego przepisu mógł być skuteczny skarżący powinien wskazać przepisy k.p.a., którym uchybiono w postępowaniu administracyjnym, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Powołanie się w skardze kasacyjnej na naruszenie tego przepisu bez przytoczenia przepisów postępowania administracyjnego, których naruszenie nakazywało sądowi I instancji uwzględnienie skargi na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. nie spełnia wymagań podstawy kasacyjnej wskazanej w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., którą mogą być jedynie przepisy regulujące proces dochodzenia do rozstrzygnięcia, a nie przepisy określające samo rozstrzygnięcie. Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut naruszenia przepisów art. 3 § 1 p.p.s.a. oraz art. 1 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. oraz art. 106 § 3 p.p.s.a. W ramach tego zarzutu skarżący wskazywał na przekroczenie przez Sąd zakresu kontroli organów administracji, polegające na samodzielnej ocenie przez Sąd dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednakże Sąd pierwszej instancji nie stosował art.106 § 3 p.p.s.a., który stanowi, że sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika aby Sąd pierwszej instancji dopuścił jakikolwiek nowy dowód w sprawie. Nie sposób wiązać, nawet jak to twierdzi autor skargi kasacyjnej, nieprawidłowej oceny działalności organów administracji poprzez dokonanie samodzielnej oceny operatu szacunkowego w miejsce skontrolowania, czy ocena dokonana przez organy była prawidłowa – z dopuszczeniem nowego dowodu w sprawie na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd pierwszej instancji dokonał bardzo szczegółowej oceny operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Ponadto w podsumowaniu tej oceny wskazał, że ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę nieruchomości, która nie zawiera wymaganych prawem treści oznacza, że rozstrzygnięcie w tym przedmiocie podjęte zostało bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej ocenie materiału dowodowego przez organy administracji, a więc z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a w konsekwencji powyższego w warunkach niewykazania w sposób niebudzący wątpliwości, że wartość nieruchomości po stworzeniu możliwości jej podłączenia do urządzeń kanalizacji sanitarnej wzrosła, co z kolei uzasadnia zarzut naruszenia w toku rozstrzygania sprawy art. 146 ust. 1 u.g.n. w stopniu rzutującym bezpośrednio na jej wynik. Z przytoczonego podsumowania wynika, że Sąd pierwszej instancji przeprowadzając ocenę operatu miał na myśli identyfikujące się z tą opinią stanowisko organów administracji. Zatem nie można przyjąć, że Sąd przedmiotem kontroli nie uczynił decyzji administracyjnej tylko operat szacunkowy. Stanowisko autora skargi kasacyjnej jest zbyt daleko idące. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego Sąd pierwszej instancji stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych i art. 3 § 1 p.p.s.a. dokonał prawidłowej kontroli działalności organów administracji pod względem zgodności z prawem, stosując określone w ustawie środki. Wykazane przez Sąd naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. dawało podstawę do uwzględnienia skargi na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. Zaznaczyć tu należy, że w skardze kasacyjnej nie zarzucono naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. stanowiącego podstawę uwzględnienia skargi, zatem Kolegium nie podważyło stanowiska sądu pierwszej instancji w tym zakresie. Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela także podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 146 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że "Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej". Co prawda Sąd pierwszej instancji przyjął, że organy naruszyły ten przepis, ale nastąpiło to w wyniku naruszenia szeregu przytoczonych przez Sąd pierwszej instancji przepisów dotyczących sposobu ustalania wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o sporządzony przez biegłego w oparciu o przepisy obowiązującego prawa operat szacunkowy. Tymczasem autor skargi kasacyjnej pomimo szeroko rozwiniętych zarzutów merytorycznych do stanowiska Sądu w zakresie dotyczącym oceny sporządzonego operatu szacunkowego, naruszenia innych przepisów praw materialnego, przyjętych przez Sąd za podstawę orzekania, nie zarzuca. To ogranicza możliwość odniesienia się do stanowiska skarżącego kasacyjnie Kolegium a zarazem skuteczność podniesionego zarzutu. Naczelny Sąd Administracyjny w całości podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, co do tego, że wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona w oparciu o błędnie sporządzony operat szacunkowy. Biegły dokonując wyceny działki zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dokonując analizy porównawczej wartości rynkowej gruntu przed wybudowaniem kanalizacji sieciowej przyjął jako nieruchomości podobne te same nieruchomości podobne przy dokonywaniu analizy porównawczej wartości rynkowej gruntu po wybudowaniu kanalizacji sieciowej. Biegły przy wyborze nieruchomości przyjętych do porównania kierował się kryterium stopnia podobieństwa do gruntu wycenianego powiązanym z kryterium wiarygodności danych a porównując kolejno wyceniany grunt z przyjętymi do porównań podobnymi gruntami obliczył wielkość poprawek kwotowych. Przy czym ceny nieruchomości sprzedanych, zaktualizowanych z uwagi na upływ czasu, skorygował o sumaryczną wielkość poprawek określając w ten sposób ceny skorygowane tj. uzyskane z kolejnych porównań. Biegły podkreślił, że nieruchomości położone na terenie uzbrojonym w kanalizację sanitarną i nieruchomości położone na terenie, na którym nie ma kanalizacji sanitarnej nie stanowią dwóch odrębnych segmentów rynku nieruchomości niezabudowanych. W tych okolicznościach trafnie stwierdził Sąd pierwszej instancji, że tak sporządzona wycena nie spełnia wymogów wynikających z przepisów prawa, gdyż przyjęte do porównania, zarówno przed jak i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, transakcje dotyczą tych samych nieruchomości, których uzbrojenie w kanalizację sanitarną było w jednym i w drugim przypadku takie samo. W istocie więc, co należy szczególnie podkreślić, tylko ustalenie wskaźnika korygującego wartość nieruchomości przed podłączeniem do urządzeń infrastruktury kanalizacyjnej doprowadziło do określenia wartości nieruchomości po jej podłączeniu. Wbrew stanowisku skarżącego kasacyjnie Sąd pierwszej instancji wskazał wyraźnie przepisy określające sposób sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego, które to w okolicznościach niniejszej sprawy czynią nieprawidłowym przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej może zostać ustalony poprzez dwukrotną wycenę nieruchomości bazującą na dwóch tych samych zbiorach nieruchomości porównawczych. Za Sądem pierwszej instancji należy bowiem wskazać, że zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie zaś z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określenie wartości nieruchomości poprzedza analiza rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Według przepisu § 4 ust. 1 tego rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Szczegółowe dodatkowe warunki określenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej znajdują się w § 40 rozporządzenia i dotyczą nieuwzględniania wartości części składowych nieruchomości przy określeniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia, uwzględnienia odległości nieruchomości od urządzenia oraz warunki podłączenia do urządzenia dla określenia wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzenia, a także uszczegółowiają przypadki, o których mowa w art. 144 ust. 2 i art. 148 ust. 4 u.g.n. Z przepisów tych wynika, że ustalając wzrost wartości nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej rzeczoznawca powinien poszukiwać na rynku transakcyjnym nieruchomości podobnych dla wycenianej nieruchomości odrębnie przed wybudowaniem urządzenia oraz odrębnie po wybudowaniu urządzenia. Z kolei, ustalenie i oparcie się jedynie na wskaźniku korygującym, który zastępuje poszukiwanie nieruchomości posiadających tak istotną cechę różniącą, jaką jest podłączenie do urządzenia kanalizacyjnego jest w niniejszej sprawie nieuzasadnione. Usprawiedliwieniem zastosowanej przez biegłego metodologii, nie może być brak dwóch odrębnych segmentów rynku nieruchomości położonych na terenie uzbrojonym w kanalizację sanitarną i nieruchomości położonych na terenie, na którym nie ma kanalizacji sanitarnej, oraz ryzyko błędu wynikającego z uwzględnienia w różnicy wartości innych czynników niż sama kanalizacja sanitarna. Bowiem zastosowany, uproszczony sposób ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, jest sprzeczny z istotą przyjętego przez biegłego podejścia porównawczego i metody porównywania parami, bowiem wzrost wartości nieruchomości biegły ustalił tylko poprzez ustalenie wskaźnika korygującego wartość nieruchomości. W świetle wskazanych przez Sąd pierwszej instancji przepisów, których naruszenia skarżący kasacyjnie nie zarzuca, taki sposób ustalenia wzrostu wartości nieruchomości nie jest właściwy. Okoliczność ta, wbrew stanowisku Kolegium podlega ocenie organów i sądu i nie jest ingerencją w sferę wiedzy fachowej biegłego. Zatem Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że organy administracji ustalając wysokość opłaty adiacenckiej w oparciu o nieprawidłowo sporządzany w sprawie operat szacunkowy naruszyły art. 146 ust. 1 u.g.n. Mając powyższe na względzie, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw, dlatego na podstawie art. 184 p.p.s.a. ją oddalił.