VII SA/Wa 153/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 marca 2018 r. sprawy ze sprzeciwu S. w W. od decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2017 r., nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu oddala sprzeciw Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją nr [...] z [...] marca 2017 r. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 83 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290) oraz art. 104 i 108 §1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego obiektu budowlanego znajdującego się na terenie nieruchomości przy ul. [...] w [...] nakazał Miastu [...] usuniecie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym, poprzez wykonanie robót budowlanych polegających na: 1. remoncie ściany oporowej przy budynku administracyjnym, 2. remoncie schodów wejściowych do budynku, 3. remoncie balkonu stalowego wraz z częściową wymianą płyty balkonowej, 4. remoncie podjazdów betonowych w okolicy wejścia do budynku administracyjnego, 5. wymianie pokrycia dachowego wraz z obróbkami blacharskimi, rynnami i rurami, 6. uzupełnieniu tynków na wiązarach i zabezpieczenie objętych korozją elementów konstrukcji dachu, 7. odnowieniu wraz z częściową wymianą wywiewek, nasad wentylacyjnych i elementów mocowania instalacji odgromowej, 8. wzmocnieniu i zabezpieczenie antykorozyjne mocowania reklam, lamp i innych urządzeń zamocowanych na dachu, w terminie 12 miesięcy od dnia doręczenia decyzji. W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu 28 czerwca oraz 25 listopada 2016 r. dokonano czynności kontrolnych na terenie ww. nieruchomości. Ustalono, iż na przedmiotowym terenie znajduje się zespół budynków handlowo-usługowych w postaci dwóch hal oraz łącznika między nimi. Hale posiadają konstrukcję słupowo-płytową żelbetową w technologii prefabrykowanej. Wypełnienie ścian osłonowych stanowią ścianki murowane pełne, częściowo wykonane z luksferów. W trakcie kontroli dokonano oględzin obiektów oraz zapoznano się z protokołami przeglądów stanu technicznego przedmiotowej zabudowy oraz instalacji i urządzeń. Zabudowa powstała na początku lat 60-tych XX wieku. Aktualny stan techniczny i estetyczny obiektów uznano za dostateczny, jednakże wszystkie elementy (oprócz konstrukcji) wykazują znaczny stopień zużycia i wymagają przeprowadzenia prac remontowych. Nie stwierdzono nie stwierdzono istnienia zagrożenia ludzi i mienia. Zgodnie z przedłożoną do akt dokumentacją w najgorszym stanie technicznym znajduje się m.in. ściana oporowa przy budynku administracyjnym ze względu na spękania i możliwość obsunięcia się terenu drogi przejazdowej, podjazdy betonowe zwłaszcza w okolicy wejścia do budynku administracyjnego, stalowe schody wejściowe do budynku, balkon stalowy przy budynku administracyjnym wymaga odnowienia wraz z częściową wymianą płyty balkonowej, rynny i rury z blachy ocynkowanej w znacznej części są wyeksploatowane, objęte pełną korozją wraz z innymi elementami wykończenia dachów, konstrukcja dachu wymaga uzupełnienia tynków na wiązarach i zabezpieczenia objętych korozją elementów, wywiewki, nasady wentylacyjne i elementy mocowania instalacji odgromowej w znacznym stopniu wyeksploatowane i wymagające odnowienia i częściowej wymiany, elementy mocowania reklam, lamp i innych urządzeń należy poddać wzmocnieniu i zabezpieczenia antykorozyjnemu, wskazana wymiana pokrycia dachowego, obróbki blacharskie z blachy ocynkowanej zarówno rynny, rury spustowe, parapety mocno skorodowane w wielu miejscach nie spełniają pierwotnych funkcji, stropodach prefabrykowany stabilny żelbetowy ze wskazaniem na remont pilny pokrycia dachowego aby uniemożliwić penetrację wód opadowych w konstrukcję dachu ścian konstrukcyjnych. Organ wskazał, że Spółdzielnia [...] korzysta bezumownie z obiektu, natomiast jej właścicielem jest Miasto [...]. Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, utrzymanie odpowiedniego stanu technicznego budynku leży w gestii właściciela lub zarządcy budynku. Ponadto, stosownie do art. 62 ww.ustawy obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli okresowej obiektu, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi albo bezpieczeństwa mienia. W ocenie organu nadzoru budowlanego zasadne było nałożenie na właściciela obiektu, tj. Miasto [...] obowiązku usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym opisanego obiektu budowlanego. Odwołania od ww. decyzji zostały wniesione przez Miasto [...] oraz Spółdzielnię [...] w [...]. [...] Wojewódzki Inspekt Nadzoru Budowlanej decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] działając na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego oraz na podstawie art. 83 ust. 2 ustawy Prawo budowlane uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że z wypisu z rejestru gruntów z dnia [...]maja 2016 r., dla działki nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w [...], wynika, iż nieruchomość ta pozostaje własnością Miasta [...]. Z oświadczenia przedstawicieli Spółdzielni [...] w [...] złożonego do protokołu oględzin z dnia 25 listopada 2016 r. wynika, że obecny stan techniczny obiektu jest skutkiem braku uregulowania prawa własności do ww. nieruchomości. Do akt sprawy załączone zostały kserokopie: protokołu pięcioletniej kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu z dnia 29 czerwca 2016 r. sporządzonego przez R. S. i inż. T. D., protokołu technicznego przeglądu budynku (rocznego) z dnia 30 czerwca 2016 r. autorstwa ww. osób, protokołu nr [...] z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 21 października 2015 r. sporządzonego przez mistrza kominiarskiego R. K., protokołu pomiarów elektrycznych z dnia 26 października 2012 r. sporządzonego przez C. R., protokołu pomiarów elektrycznych z dnia 3 października 2011 r. sporządzonego przez C. R., protokołu pomiarów elektrycznych z dnia 22 października 2016 r. sporządzonego przez ww. osobę, protokołu z dnia 22 października 2016 r. autorstwa ww., protokołu nr [...] z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 21 listopada 2016 r. sporządzonego przez mistrza kominiarskiego R. K. Organ dokonał oceny tych dokumentów w zakresie stanu technicznego budynku. Z treści protokołu z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 21 listopada 2016 r. wynikało, iż przewody i podłączenia wentylacyjne są drożne oraz działają prawidłowo, przewodowy kominowe mogą być użytkowane zgodnie z przeznaczeniem. Z protokołu pomiarów elektrycznych z dnia 22 października 2016 r. wynikało, iż należy wykonać okresową konserwację rozdzielni, należy okresowo wykonywać konserwację złączy kontrolnych. Odnośnie instalacji wyłącznika przeciwpożarowego nie wniesiono uwag. Dokonując analizy zapisów i ustaleń zawartych w obydwu protokołach organ wskazał, iż zarówno protokół kontroli pięcioletniej, jak i protokół kontroli rocznej stanu technicznego przedmiotowego obiektu został sporządzony przez tych samych autorów, ponadto sporządzone one zostały w odstępie jednego dnia - pierwszy z nich w dniu 29 czerwca 2016 r., drugi w dniu 30 czerwca 2016 r. W protokole rocznym autorzy nie określili stanu poszczególnych elementów budynku. Tak więc zasadnym było przyjęcie dla protokołu rocznego definicji określonych w protokole pięcioletnim. Stan mierny w protokole rocznym organ utożsamił z określeniem niedostateczny użytym w protokole kontroli pięcioletniej. Zakres obowiązków nałożonych decyzją organu I instancji został określony na podstawie ww. protokołów. [...] WINB zauważył jednak, iż ustalenia dokonane w tych protokołach, jak również wskazane zalecenia budzą wątpliwości, co do rzetelności ich wykonania. W protokole pięcioletnim stan tynków wewnętrznych określono jako dostateczny, a w protokole rocznym jako mierny/dostateczny; stopień sprawności instalacji wody ciepłej i c.o. w protokole pięcioletnim określono jako dostateczny, w protokole rocznym jako mierny; stan elewacji w protokole pięcioletnim określono jaki dostateczny, a w protokole rocznym jako mierny; stan stolarki okiennej w protokole pięcioletnim określono jako dostateczny/ niedostateczny, natomiast w protokole rocznym jako dostateczny; stan kominów w protokole pięcioletnim określono jako dostateczny, zaś w protokole rocznym jako mierny; stan fundamentów w protokole pięcioletnim oceniono jako dobry zaś w protokole rocznym jako dostateczny; podobna sytuacja dotyczy stanu stropów, gdzie w protokole pięcioletnim ich stan oceniono jako dostateczny, zaś w protokole rocznym jako mierny. Określenie stanu technicznego poszczególnych elementów ma istotne znaczenie dla ustalenia zasadności oraz pilności wykonania ich napraw. Zgodnie z określeniem poszczególnych stanów technicznych zawartym w protokole pięcioletnim stan dostateczny, to taki kiedy kontrolowany element nie wykazuje nadmiernego obniżenia parametrów w zakresie jego funkcji pierwotnej, wymaga bieżących napraw (konserwacji) i obserwacji, stan niedostateczny natomiast to taki kiedy kontrolowany element wykazuje obniżenie parametrów w zakresie jego funkcji i wymaga remontu lub wymiany. Zdaniem [...]WINB stan dostateczny to taki kiedy w zakresie danego elementu można podejmować działania konserwacyjne, jednakże nie ma konieczności wykonania jego remontu lub wymiany, natomiast stan niedostateczny to taki stopień, który uzasadnia koniczność podjęcia odpowiednich działań, w tym również jego wymiany. Stan niedostateczny, o ile nie zostaną podjęte stosowne działania w niezbyt odległym okresie czasu, może przekształcić się w stan awaryjny wymagający natychmiastowego działania właściciela oraz mogący skutkować zakazem użytkowania określonej części lub całości budynku. Ponadto żaden z protokołów nie zawiera niezbędnego elementu, jakim jest informacja o wykonaniu zaleceń z poprzedniej kontroli, wynikająca z przepisu art. 62 ust. 1a Prawa budowlanego. Brak tej informacji uniemożliwia dokonanie jednoznacznej oceny, czy podmiot zobowiązany do utrzymywania obiektu budowlanego we właściwym stanie technicznym wykonuje swoje obowiązki oraz podejmuje systematyczne działania mające na celu usuwanie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego obiektu. W ocenie organu II instancji, organ I instancji powinien ponownie rozpatrzeć sprawę i uzupełnić materiał dowodowy o aktualny protokół kontroli stanu technicznego budynku z 2017 r., wyjaśnić wskazane rozbieżności wynikające z ww. protokołów oraz uzupełnić brak określenia stopnia pilności wykonania napraw lub w razie potrzeby, rozważyć zasadność zobowiązania właściciela budynku do przedłożenia stosownego opracowania technicznego (art. 81 c ust.2 Prawa budowlanego). Dopiero na podstawie odpowiednio uzupełnionego materiału dowodowego będzie możliwość stwierdzenia faktycznego stanu technicznego przedmiotowego budynku oraz prawidłowego określenia zakresu robót budowlanych niezbędnych do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, jak również określenia terminu ich wykonania, który powinien być wystarczająco długi aby umożliwić wykonanie robót, a jednoczenie taki, którego upływ nie będzie prowadził do dalszej nadmiernej degradacji struktury budynku. W odniesieniu do zarzutów wskazanych w odwołaniach, organ zauważył, iż zgodnie z przepisem art. 61 ustawy Prawo budowlane obowiązki związane z zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, jak również związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywają na właścicielu lub zarządcy. Z rejestru gruntów z dnia [...].05.2016 r. prowadzonego dla działki nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w [...] wynika, że nieruchomość ta pozostaje własnością Miasta [...]. Również wydruk księgi wieczystej nr [...] zawiera informację, iż właścicielem zabudowanej nieruchomości przy ul. [...] w [...] jest Miasto [...]. Z oświadczenia przedstawicieli Spółdzielni [...] w [...] złożonego do protokołu oględzin z 25.11.2016 r. wynika, że obecny stan techniczny wynika z braku uregulowania prawa własności do przedmiotowej nieruchomości budynkowej. Miasto [...] wskazało w odwołaniu, że bezumowne korzystanie z nieruchomości przez Spółdzielnię [...] oraz Składnicę [...], oznacza że Miasto nie może wykonywać przysługującego mu prawa własności, gdyż jest całkowicie pozbawione dostępu do obiektów. Zdaniem organu Miasto [...] jako właściciel nieruchomości posiada możliwość podjęcia stosownych kroków zmierzających do przywrócenia władztwa nad nieruchomością. Potwierdzony przez Miasto [...] fakt bezumownego korzystania z obiektów usytuowanych na wskazanej nieruchomości przeczy wywodowi, iż wskazane wyżej podmioty powinny zostać określone jako adresaci obowiązku z tytułu bycia zarządcami tych budynku. Fakt bezumownego korzystania z nieruchomości oraz brak odrębnych umów o sprawowanie zarządu wyklucza możliwość uznania Spółdzielni [...] oraz Składnicy [...] za zarządców przedmiotowego obiektu. Właściciel obiektu budowlanego jest jedynym podmiotem gwarantującym możliwość wykonania obowiązków nałożonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, gdyż to on posiada pełnię praw do nieruchomości. Także argumenty podnoszone w odwołaniu wniesionym przez Spółdzielnię [...] w [...] organ uznał za niezasadne. Centralny Związek [...] w likwidacji w [...] (poprzednik prawny Spółdzielni [...] oraz Składnicy [...]) wystąpił z powództwem przeciwko Miastu [...] o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności budynków i budowli znajdujących się w [...] przy ul. [...]. Postępowanie przed sądem powszechnym świadczy o braku po stronie Centralnego Związku [...] w likwidacji w [...] prawa własności budynków usytuowanych na nieruchomości przy ul. [...] w [...]. Z pisma Sądu Okręgowego z dnia 30 czerwca 2017 r. wynikało, iż postępowanie w sprawie o sygnaturze [...] nie zostało zakończone, a sprawa od [...] lipca 2013 r. znajduje się w Sądzie Apelacyjnym w [...]. Biorąc pod uwagę tak ustalony stan faktyczny, zasadność usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, jak również zapis w księdze wieczystej wskazujący, że Miasto [...] jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej organ odwoławczy stwierdził, iż organ I instancji prawidłowo ustalił adresata skarżonej decyzji. Jednak decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, w tym art. 7 i art. 77 k.p.a., a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, należało zgodnie z art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Braki w ustaleniach stanu faktycznego przekraczają w znacznym stopniu dyspozycję art. 136 k.p.a., koniecznym było uchylenie skarżonego rozstrzygnięcia i przeprowadzenie pełnego postępowania dowodowego i merytorycznej oceny sprawy przez organ I instancji. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Spółdzielnia [...] w [...] Wskazanej decyzji zarzuciła rażące naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść podjętego rozstrzygnięcia tj.: a) naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. - poprzez niewskazanie przepisów postępowania, których naruszenia dopuścił się organ pierwszej instancji oraz dowolne przyjęcie że zebrany w sprawie materiał dowodowy nie był wystarczający do wydania decyzji administracyjnej; b) art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. - poprzez skierowanie decyzji do osoby niebędącej stroną w sprawie; c) naruszenie art. 61a § 1 k.p.a. - poprzez jego niezastosowanie i prowadzenie postępowania administracyjnego w oparciu o żądanie nie pochodzące od strony postępowania; d) nierozpoznanie zarzutu sformułowanego przez skarżącą w odwołaniu i prowadzenie postępowania odwoławczego na podstawie podrobionego dokumentu; e) art. 6 i 7 k.p.a. w zw. z art. 61 § 4 i art. 107 k.p.a. - poprzez wadliwe ustalenie kręgu stron postępowania. Wskazując na powyższe skarżąca wniosła uchylenie w całości zaskarżonej decyzji. Ponadto powoływała się na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] nr [...], z dnia [...] sierpnia 2017 r. nakładające na Miasto [...] obowiązek przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego znajdującego się na terenie nieruchomości przy ul. [...] w [...]. W uzasadnieniu skargi wskazano, że organ drugiej instancji nie wskazał przepisów postępowania, których naruszenia dopuścił się organ pierwszej instancji. Organ odwoławczy mógł i powinien załatwić sprawę we własnym zakresie w trybie art. 136 k.p.a. Organ odwoławczy nie wyjaśnił dlaczego nie przyznał waloru dowodowego protokołowi oględzin obiektów budowlanych przeprowadzonych przez pracownika organu pierwszej instancji. Organ błędnie ustalił, że właścicielem obiektu jest [...]. Tymczasem właścicielem obiektów jest skarżąca oraz Składnica [...] w [...]. Strona skarżąca szczegółowo przedstawiła zarys historyczny objęcia we władanie ww. nieruchomości. Centralny Związek uzyskał prawo wieczystego użytkowania nieruchomości i posadowionych na niej obiektów budowlanych w udziale wynoszącym 22/100. Aktualnie toczy się postępowanie przed Sądem Rejonowym [...] z wniosku drugiej Spółdzielni o zasiedzenie nieruchomości, którego skarżąca jest uczestnikiem. Zdaniem skarżącej Miasto [...] nie jest i nigdy nie było w sensie faktycznym i prawnym właścicielem obiektów budowlanych stanowiących przedmiot zaskarżonej decyzji. Spółdzielnia wywodziła, że postępowanie nie zostało wszczęte z jej wniosku. Skarżąca wskazała, że pismo z dnia 13 maja 2016 r. zostało podrobione. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jego oddalenie i podtrzymał stanowisko prezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Przedmiotem kontroli sądowo-administracyjnej w niniejszej sprawie jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2017 r. wydana na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. Choć kwestionując tę decyzję, skarżąca uczyniła to pismem zatytułowanym "skarga", to jednak obowiązujący stan prawny uprawniał Sąd do potraktowania tego pisma jako sprzeciwu. Zgodnie z art. 64a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.; zwanej dalej "p.p.s.a.") od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Na podstawie art. 64e k.p.a., rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. Sąd ocenia, czy organ drugiej instancji w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do istoty. Wyrok sądu nie odnosi się do zagadnień merytorycznych i nie przesądza o uprawnieniach lub obowiązkach stron (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 3011/17, LEX nr 2 408 525). Po przeprowadzeniu analizy zgromadzonego materiału oraz rozważeniu stanowisk stron i podniesionych argumentów, Sąd stwierdził, że [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zasadnie uchylił decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Tym samym sprzeciw od decyzji nie jest uzasadniony. Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Wydanie decyzji kasacyjnej stanowi wyjątek od zasady merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu odwoławczym, a zatem nie może być ona podjęta w innych sytuacjach niż te, które zostały określone w art. 138 § 2 k.p.a. Stwierdzenie koniecznego do wyjaśnienia zakresu sprawy oznacza konieczność przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części, co uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego Organ odwoławczy wskazał, że postępowanie organu I instancji jest niekompletne w zakresie materiału dowodowego i narusza art. 7 i 77 K.p.a., przy czym naruszenie przepisów postępowania było na tyle poważne, że wykluczało możliwość zastosowania trybu określonego w art. 136 K.p.a. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w decyzji z dnia [...] sierpnia 2017 r. wskazał, że organ I instancji nakazując Miastu [...] usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym obiektu budowlanego oparł swoje rozstrzygnięcie na dwóch protokołach kontroli: kontroli pięcioletniej i rocznej. Omawiane protokoły sporządzone zostały w odstępie jednego dnia przez tego samego autora. Organ odwoławczy zauważył rozbieżności w danych zawartych w protokołach opisujących stan techniczny budynku (ustalenia faktyczne, jak również sposób zapisu dokonanych ustaleń i zaleceń). Rozbieżności te zdaniem organu wpływają na ocenę rzetelności sporządzenia protokołów, a tym samym na ocenę prawidłowości decyzji. Wskazane rozbieżności są związane z określeniem stanu technicznego poszczególnych elementów budynku. Zgodzić się należy z organem, że wyjaśnienie wskazanych rozbieżności ma istotne znaczenie dla ustalenia stanu technicznego budynków, a następnie na ewentualną potrzebę i pilność wykonania napraw oraz nałożenia właściwych obowiązków. W sprawie pojawiło się szereg nieścisłości w zakresie opisującym stan techniczny budynku i rzutujących na bieg dalszego postępowania. Z tego względu rozstrzygnięcie organu odwoławczego było jak najbardziej prawidłowe. Organ odwoławczy dopełniając obowiązku wynikającego z art. 138 § 2 K.p.a. wskazał, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy - uzupełnić materiał dowodowy o aktualny protokół kontroli stanu technicznego budynku z 2017 r., wyjaśnić wskazane rozbieżności wynikające z ww. protokołów oraz uzupełnić brak określenia stopnia pilności wykonania napraw lub - w razie potrzeby, rozważyć zasadność zobowiązania właściciela budynku do przedłożenia stosownego opracowania technicznego (art. 81 c ust.2 Prawa budowlanego). Dopiero na podstawie odpowiednio uzupełnionego materiału dowodowego będzie istniała możliwość stwierdzenia stanu technicznego przedmiotowego budynku oraz prawidłowego określenia zakresu robót budowlanych niezbędnych do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Zakres braków postępowania organu I instancji uniemożliwiał zastosowanie przez organ II instancji art. 136 K.p.a. Należy również odnieść się do kwestii podmiotu zobowiązanego do wykonania nałożonych obowiązków. Organ nakładając obowiązki na Miasto [...] oparł swoje rozstrzygnięcie na znajdującej się w aktach informacji z rejestru gruntów z dnia [...]maja 2016 r., dla działki nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w [...] z której wynikało, że nieruchomość ta pozostaje własnością Miasta [...]. Również wydruk księgi wieczystej nr [...] zawiera informację, iż właścicielem zabudowanej nieruchomości przy ul. [...] w [...] jest Miasto [...]. Także z oświadczenia przedstawicieli Spółdzielni [...] w [...] złożonego do protokołu oględzin z 25.11.2016 r. wynika, że obecny stan techniczny budynku wynika z braku uregulowania prawa własności do przedmiotowej nieruchomości budynkowej. Miasto [...] w treści swojego odwołania wskazało, że Spółdzielnia [...] oraz Składnica [...] w sposób bezumowny korzystają z ww. nieruchomości. Zdaniem Sądu w takich okolicznościach istniały podstawy do wskazania jako adresata decyzji Miasta [...]. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt w sposób zgodny z przepisami. Właściciel obiektu budowlanego jest podmiotem gwarantującym możliwość wykonania obowiązków nałożonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, gdyż to on posiada pełnię praw do nieruchomości. Brak jest podstaw do kwestionowania treści księgi wieczystej w której wskazano właściciela ww. nieruchomości. Sąd administracyjny nie jest uprawniony – wobec toczącego się postępowania przed sądem powszechnym w sprawie własności przedmiotowego budynku – do własnych ustaleń. Biorąc zatem pod uwagę ustalony stan faktyczny, konieczność usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, jak również zapis w księdze wieczystej wskazujący, że Miasto [...] jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, zasadne było prowadzenie postepowania w trybie art. 66 ust 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Jednak skoro decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, w tym art. 7 i art. 77 k.p.a., a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, zasadnym było uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Ujawnione braki w materiale dowodowym przekraczają możliwości organu odwoławczego wynikające z dyspozycji art. 136 k.p.a. Uzupełnienie postępowania dowodowego poprzez ustalenie stanu technicznego przedmiotowego budynku oraz ewentualna konieczność zmiany zakresu dotychczas nałożonych obowiązków przez organ II instancji, stanowiłyby naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego określonej art. 15 k.p.a. Objęta sprzeciwem decyzja odpowiada kryteriom ustanowionym w art. 138 § 2 k.p.a. Sąd podziela ustalenia i argumentację organu drugiej instancji, które legły u podstaw podjętego rozstrzygnięcia. Pozostałe zarzuty skargi stanowią polemikę z uzasadnieniem decyzji kasacyjnej, a ta część zaskarżonej decyzji nie podlega ocenie Sądu w granicach sprzeciwu o którym mowa w art. 64e ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, gdyż – jak wskazano wyżej – ocena zaskarżonej decyzji ogranicza się wyłącznie do prawidłowości zastosowania art. 138 § 2 k.p.a., co w niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości. Kierując się powyższą argumentacją, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, orzekł jak w sentencji, w trybie art. 151a § 2 - ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.