II SA/Po 240/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2018 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.; dalej: "K.p.a."), art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n."), § 9 uchwały Rady Miejskiej P. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie przekształcenia [...] Przedsiębiorstwa Geodezyjno - Kartograficznego [...] w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego [...] (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z [...] r., poz. [...]) oraz uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z [...] r., nr [...], poz. [...]), zobowiązał M. G. do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. w rejonie ulicy [...] – na skutek jej podziału na działki od nr [...] do nr [...] – w wysokości [...] zł. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ I instancji wyjaśnił, że na wniosek M. G. decyzją z dnia [...] r., nr [...], zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawcy, zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. w rejonie ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 15.693 m2, na działki od nr [...] do nr [...]. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna z dniem [...] r. Podziału dokonano zgodnie w wydaną na wniosek M. G. decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia [...] r., nr [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...]. Następnie wyjaśniono, że postanowieniem z dnia [...] r. organ powołał rzeczoznawcę majątkowego T. S., jako biegłego w postępowaniu. Sporządzony przez niego operat szacunkowy został zweryfikowany pod kątem zgodności z przepisami art. 98a ust. 1 oraz rozdziału 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Na potrzeby określenia czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału biegły przeprowadził analizę statystyczną rynku nieruchomości niezabudowanych, położonych w P., przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Wynika z niej, że na rynku nieruchomości tylko sporadycznie występują transakcje nieruchomościami składającymi się z pięciu i większej liczby działek. Z tego powodu biegły uznał, iż określenie wartości nieruchomości po podziale możliwe jest jedynie poprzez przyjęcie założenia, że wartość ta jest równa sumie wartości składających się na nią działek. Następnie biegły oszacował wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W wycenie nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale, biegły uwzględnił, że jest ona położona w peryferyjnej części P., jej sąsiedztwo stanowią tereny niezabudowane, niezurbanizowane - grunty orne i tereny leśne oraz że nie ma ona dostępu do wszystkich mediów. Ponadto wziął pod uwagę wydłużony kształt działki nr [...] przed podziałem i trójkątny kształt działki nr [...] po podziale (kształty niekorzystne). Uznano zatem, że rzeczoznawca majątkowy właściwie określił i ocenił szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. Z kolei nieruchomości porównawcze stanowią działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położone na terenie miasta P. (obręby: [...], [...], [...]) oraz miejscowości Z. i [...], w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy, przy czym dla nieruchomości porównawczych spoza terenu P. zastosował ekstrapolację cechy położenie tj. ocenił ją na poziomie niższym od najniższego w przyjętej skali ocen. W opinii organu biegły zawarł w operacie szczegółowe informacje o tych nieruchomościach, tj. opisał i ocenił ich położenie, powierzchnię, uzbrojenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Dane te wynikają z tabel wycen nieruchomości oraz mapy. Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły wskazał ich odległość od centrum miasta, a także ocenił renomę rejonu, w jakim są położone oraz dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświatowych, służby zdrowia, terenów rekreacyjnych i zieleni. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Zdaniem organu należy zatem uznać, iż uzyskany przez biegłego wynik w postaci wartości rynkowej dzielonej nieruchomości, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. W odwołaniu z dnia [...] r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego M. G. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy, ewentualnie o przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: art. 7, 77 § 1 i 79 § 1 i 2 K.p.a., a także art. 89a u.g.n. W uzasadnieniu odwołujący zarzucił, że organ I instancji nie powiadomił go o terminie dokonania oględzin nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę. Ponadto zakwestionował prawidłowość operatu szacunkowego wskazując, że nie zawarto w nim informacji, czy nieruchomości przyjęte do porównania przy wycenie wartości nieruchomości po podziale geodezyjnym były podobne również ze względu na ich przeznaczenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy stwierdził, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że biegły opisał w sporządzonym operacie nieruchomości przyjęte do porównania. W szczególności opisał i ocenił ich położenie, powierzchnię, uzbrojenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły wskazał ich odległość od centrum miasta, a także oceniła renomę rejonu. Natomiast co do zarzutu niepowiadomienia odwołującego o terminie oględzin wskazano, że biegły nie ma obowiązku zawiadamiać strony o zamiarze przeprowadzenia oględzin nieruchomości. W skardze z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. G. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO w P. i poprzedzającej ją decyzji Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7, 10, 77 § 1, 79, 80 i 107 § 3 K.p.a., oraz art. 98a u.g.n. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. W uzupełnieniu skargi z dnia [...] r. pełnomocnik skarżącego zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 oraz art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz § 4, 5, 38 oraz 56 ust. 1 pkt 1 i ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). W uzasadnieniu zaznaczono, że w sprawie wątpliwości budzi kwestia, czy do porównania rzeczoznawca majątkowy faktycznie przyjął grunty, które spełniają kryteria nieruchomości podobnych, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Należy bowiem zauważyć, że powierzchnia działki nr [...] przed podziałem wynosiła 15.664 m2, a do wyceny nieruchomości gruntowej przed podziałem geodezyjnym biegły wybrał nieruchomości o powierzchniach 29.856 m2, 10.236 m2 oraz 18.437 m2. Tożsamy problem pojawił się również przy analizie wyceny powstałych po podziale działek nr [...] - [...]. Ich powierzchnia jest w przedziale od 1.019 m2 do 1.093 m2, a przyjęte do porównania działki mają odpowiednio 751 m2, 1074 m2 oraz 702 m2. Wielkość pierwszej i ostatniej z wybranych działek ma o tyle istotne znaczenie, że grunty o powierzchni 101-750 m2 osiągają najwyższy poziom cen. Ponadto, analiza nieruchomości przyjętych do dokonania wyceny przed podziałem wskazuje, że położenie od centrum jednej z nich było dwukrotnie większe niż dwóch pozostałych (18 km w stosunku do 9 km oraz 10,5 km), jak też nie wszystkie działki były uzbrojone na tym samym poziomie (jedna uzbrojona w pełni, zaś dwie pozostałe uzbrojone częściowo). Z kolei dla wyceny nieruchomości po podziale geodezyjnym dla działek nr [...] - [...] przyjęto do porównania nieruchomości o różnym kształcie (prostokąt, prostokąt i trapez) oraz różnym poziomie uzbrojenia. Dalej wskazano, że w tabelach zamieszczonych na str. 19-24 operatu biegły opisał co prawda nieruchomości porównawcze, jednak nie wskazał numerów ewidencyjnych opisywanych nieruchomości, jak też żadnych innych danych umożliwiających ich ustalenie, a tym bardziej umożliwiających weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Zarzucono również, że do porównań wybiera się co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobne ze zbioru transakcji, które powinny zawierać się w okresie dwóch lat poprzedzających moment wyceny. Tymczasem wycena została dokonana w listopadzie 2016 r., a przy szacowaniu działek nr [...], które powstały po podziale, biegły na trzy porównywane transakcje, aż dwie wybrał z miesiąca sierpnia 2014 r., czyli okresu przekraczającego dwa lata od chwili wyceny. Zdaniem skarżącego z operatu szacunkowego nie wynika również, czy biegły ustalił, jaki status w rejestrze gruntów posiadają działki podlegające podziałowi, jak też wybrane do porównania. W szczególności biegły nie wyjaśnił, czy któraś z działek jest działką rolną, co mogłoby mieć istotny wpływ na jej wartość, a finalnie na wynik operatu. Podkreślono również, że biegły do ustalenia wartości wyceny rynkowej wybrał transakcje zgromadzone jedynie w bazie danych Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych "[...]". Zdaniem skarżącego rzeczona baza transakcji nie daje rękojmi aktualności oraz dysponowania odpowiednią ilością transakcji do sporządzenia rzetelnego operatu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia [...] r., nr [...], ustalającą M. G. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. w rejonie ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], spowodowanego jej podziałem na działki od nr [...] do nr [...]. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest więc legalność decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, przy czym badaniu podlega także operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty. Zarzuty skargi sprowadzają się głównie od kwestionowania prawidłowości oceny tego dowodu, co zdaniem skarżącego skutkowało poczynieniem nieprawidłowych ustaleń w zakresie określenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ostatecznie rzutowało na ustalenie wartości dzielonej nieruchomości przed i po podziale, a w dalszej kolejności na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Zgodnie z art. 98a ust. 1 tej ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia [...] r., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Jednakże zauważyć należy, że w toku postępowania odwoławczego, zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji, doszło do zmiany brzmienia art. 98a ust. 1 oraz dodania w tym artykule ustępu 1b. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. w brzmieniu aktualnym na dzień wydania zaskarżonej decyzji, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Jak przy tym wskazano w art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Natomiast ust. 1b powołanego artykułu stanowi, iż wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Wspomniana nowelizacja została dokonana ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw ( Dz.U. z 2017 r., poz. 1509; dalej: "ustawa nowelizująca"). Zgodnie art. 4 ust. 1 tej ustawy, do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy zmienianej (u.g.n.) niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6-8. Z kolei art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej przewiduje, iż do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 (...) ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponadto stosownie do art. 4 ust. 4 ustawy nowelizującej do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, iż do postępowań niezakończonych przed wejściem w życie art. 98a w nowym brzmieniu, a taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, przepisy tego artykułu w dotychczasowym brzmieniu będą miały zastosowanie wyłącznie w zakresie terminów i poziomu cen uwzględnianych w procesie wyceny na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Niemniej ustawa nowelizująca nie przekreśla ważności (aktualności) operatów sporządzonych przed wejściem w życie noweli i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 września 2018 r., sygn. akt II SA/Po 208/18 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Podsumowując wskazać należy, że ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest w przypadku spełnienia określonych przesłanek, tj. prawomocnego podziału geodezyjnego nieruchomości gruntowej, wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem, dochowania terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej i obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpatrywanej sprawy w pierwszej kolejności należy wskazać, iż w sprawie pozostawało poza sporem, że decyzją z dnia [...] r., nr [...] Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w P. zatwierdził podział nieruchomości o numerze [...] położonej w P., należącej do M. G., na działki w decyzji tej wymienione. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...] r., co wynika z adnotacji zawartej na tym orzeczeniu (k. 2 akt adm. organu I instancji). Z kolei w zakresie terminu ustalenia opłaty adiacenckiej wskazać należy, że zastosowanie znajdzie art. 98a ust. 1 w brzmieniu sprzed nowelizacji. Oznacza to, że decyzja ustalająca opłatę adiacencką winna zostać wydana w terminie trzech lat licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W przedmiotowej sprawie decyzja podziałowa Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia [...] r., nr [...], stała się ostateczna z dniem [...] r., a ostateczna decyzja SKO w [...] została wydana w dniu [...] r. Oznacza to, że w sprawie został zachowany termin do ustalenia opłaty adiacenckiej. Spełniony został też kolejny warunek ustalenia opłaty adiacenckiej. W dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z [...] r., nr [...], poz. [...]), którą określono wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości. Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie ziściła się także ostatnia z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. (k. 28 - 63 akt adm. organu I instancji), który nie budzi wątpliwości Sądu co do jego prawidłowości. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto należy wskazać, że biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącego opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Należy zauważyć, że biegły dokonał wyceny w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Rodzaj rynku został określony dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych, objętych prawem własności, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto notowana z zawartych transakcji z obszaru rynku lokalnego – P., obrębu [...] i podobnie zlokalizowanych peryferyjnych obrębów oraz gmin [...] i [...] (jako położonych w bezpośrednim sąsiedztwie północno-zachodnich granic P.), z lat 2014 – 2016. Ostatecznie, wybierając nieruchomości podobne do nieruchomości sprzed podziału biegły przyjął trzy transakcje sprzedaży własności nieruchomości z 2015 i 2016 r., niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o powierzchniach z przedziału od 10 000 – 30 000 m2 (tj. 10 236 m2, 18 437 m2 i 29 856 m2), w opinii biegłego najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych, tj. położenia, powierzchni, uzbrojenia terenu, kształtu działki, sąsiedztwa i otoczenia oraz dostępności komunikacyjnej (k. 48 akt adm. organu I instancji). Z kolei jako nieruchomości podobne w stosunku do nieruchomości powstałych po podziale biegły przyjął do analizy grunty o powierzchniach z przedziału 700 – 1 150 m2, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z uwagi na szczupłość materiału porównawczego, zadecydował o nieznacznym wydłużeniu okresu analizy – do sierpnia 2014 r. Do końcowej analizy przyjęto 3 transakcje sprzedaży nieruchomości z 2014 i 2015 r. (k. 45 akt adm. organu I instancji). W kontekście powyższego należy przyznać rację pełnomocnikowi skarżącego, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Niewątpliwie również wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. W rozpoznawanej sprawie faktem jest, że biegły w przypadku nieruchomości podobnych do nieruchomości po podziale wydłużył okres analizy do sierpnia 2014 r., choć winny być to transakcje do [...] r. Jednakże, zdaniem Sądu biegły w sposób wystarczający uzasadnił swoje stanowisko. Dodać jedynie można, że okres został wydłużony o około 6 miesięcy, przy czym przy wszystkich transakcjach porównywanych współczynnik trendu czasowego wynosił 1,000. Dalej wyjaśnić należy, że stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć taką nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zdaniem Sądu, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Zauważyć należy, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. W kontekście zarzutów skargi podkreślić przy tym trzeba, że w tej sytuacji nie chodzi o podanie numeru działki ewidencyjnej, czy też jej adresu, albowiem jedynie brak opisu cech ujętych w tabelach nieruchomości przyjętych do porównań powoduje, że nie można stwierdzić podobieństwa tych nieruchomości. Pamiętać należy, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (por. wyrok NSA z dnia 17 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 197/16). Dalej wskazać należy, że biegły opisał i ocenił położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice (k. 40 – 43 akt adm. organu I instancji). Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły wskazał ich odległość od centrum miasta, a także ocenił renomę rejonu, w jakim są położone oraz dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświatowych, służby zdrowia, terenów rekreacyjnych i zieleni. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. W szczególności w kontekście zarzutów skargi wskazać należy, że zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały całościowo uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je tylko, w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego, zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie dla cechy rynkowej powierzchni nieruchomości biegły przypisał wagę 15 %, i skorygował różnice powierzchni działki wycenianej z działkami podobnymi przed i po podziale. Sposób korekty cen z uwagi na odmienną powierzchnię działek ujęty jest w sposób przejrzysty w tabelach na stronach 20 i 22 operatu, tak jak w przypadku pozostałych cech (położenie, uzbrojenie, kształt). Ponadto podkreślić należy, że nieruchomość podobna to nie nieruchomość identyczna, a porównywalna do nieruchomości wycenianej. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Jest przy tym oczywiste, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. Podkreślić przy tym należy, że w świetle art. 4 pkt 16 u.g.n., zawsze o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Ponadto, wszystkie z tych cech podlegają odpowiedniemu skorygowaniu. Następnie wyjaśnienia wymaga, że wbrew zarzutom pełnomocnika skarżącego, biegły scharakteryzował przeznaczenie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zarówno w przypadku nieruchomości porównawczych przed podziałem i po podziale są to działki przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (zob. s. 14 i 17 operatu). Odnosząc się z kolei do ustalenia wartości wyceny rynkowej na podstawie transakcji zgromadzonych w bazie danych Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych "[...]" wskazać należy, że jest ona opracowywana na podstawie aktów notarialnych będących właśnie w zasobach Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] (zob. s. 3 operatu). Analizując rynek nieruchomości niezabudowanych na terenie Miasta P. w aspekcie liczby działek biegły korzystał z bazy transakcyjnej składającej się z transakcji zawartych w okresie od dnia [...] r. do dnia [...] r., przy czym po wyeliminowaniu transakcji skrajnych, baza transakcyjna składała się z 763 transakcji (zob. s. 7 operatu). Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego, względnie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, w ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie administracyjnej organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Wbrew zarzutom podniesionym przez pełnomocnika skarżącego ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która spełnia wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę.