I SA/Kr 617/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grażyna Firek sędzia WSA Piotr Głowacki (spr.) sędzia WSA Wiesław Kuśnierz po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 10 sierpnia 2018 r. sprawy ze skarg M. P. – B. , J. P. – B. i K. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. z dnia 19 kwietnia 2018 roku nr [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym; I. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji, II. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. koszty postępowania w kwocie po [...] zł (sto złotych).na rzecz każdego ze skarżących: M. P. – B. , J. P. – B. i K. G.. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Z. (organ egzekucyjny) prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego J. P.-B. na podstawie własnych tytułów wykonawczych obejmujących podatek dochodowy od osób fizycznych oraz odsetki od nieuregulowanych w terminie zaliczek na podatek dochodowy. Zawiadomieniem z 9.03.2016 r. nr [...] organ egzekucyjny dokonał zajęcia udziału należącego do zobowiązanego, stanowiącego 1/3 część w nieruchomości położonej w P. , powiat tatrzański, dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą nr [...] Organ egzekucyjny zlecił w dniu 16.09.2016 r. rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 14.10.2016 r. operat szacunkowy określający wartość 1/3 części nieruchomości objętej w/w zajęciem. W dniu 28.12.2016 r. został spisany w organie egzekucyjnym protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych o nr [...] i [...]. Ustalona wartość rynkowa udziału stanowiącego 1/3 część nieruchomości to kwota [...]zł. Zobowiązany J. P. pismem z dnia 10.01.2017 r. wniósł zarzut do opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości podnosząc, iż został on sporządzony z naruszeniem art. 110r § 1 pkt 7 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2017 r. poz. 1201 ze zm.; dalej: "u.p.e.a.") poprzez wskazanie zaniżonej wartości nieruchomości w oparciu o błędny operat rzeczoznawcy, a to: 1. operat niepełny, nie zawierający uzasadnienia i podania danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu o które dokonany został szacunek; 2. operat niepełny w zakresie opisu cech nieruchomości porównawczych; 3. operat wykorzystujący dane transakcji porównawczych sprzed dwóch lat od dnia jego wykonania, co nie daje podstawy do określenia aktualnej wartości nieruchomości szacowanej; 4. operat, w którym dokonano błędnego doboru transakcji porównawczych z uwagi na to, że ich przedmiotem były nieruchomości, których nie można uznać za podobne z nieruchomością poddaną szacunkowi. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Z. postanowieniem nr [...] z dnia 28.02.2018 r. uznał zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o błędny operat biegłego rzeczoznawcy za nieuzasadniony. W uzasadnieniu organ wskazał, iż zostały zachowane wszystkie wymogi przepisów określających sposób i obowiązkową treść operatu. Zobowiązany J. P., wniósł zażalenie zarzucając: 1. naruszenie art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) poprzez przyjęcie, jako prawidłowego i mogącego zostać wykorzystanym na cele postępowania egzekucyjnego nieaktualnego, bo sporządzonego 14.10.2016 r. operatu szacunkowego, a więc sporządzonego na więcej niż 12 miesięcy wstecz licząc do dnia wydania zaskarżonego postanowienia; 2. naruszenie art. 153-155 u.g.n. w zw. z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez stwierdzenie, że art. 153-155 u.g.n. nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w sporządzonym operacie szacunkowym, podczas gdy operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierć informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać w szczególności wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego; 3. naruszenie art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a tj. wydanie zaskarżonego postanowienia pomimo, iż oszacowanie sporządzone zostało w sposób wadliwy i prowadzący do zaniżenia wartości nieruchomości tj. w oparciu o operat: • niepełny, nie zawierający uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu o które dokonany został szacunek; • operat wykorzystujący dane transakcji porównawczych sprzed dwóch lat od dnia jego wykonania, co nie daje podstawy dla określenia aktualnej wartości nieruchomości szacowanej; • operat, w którym dokonano błędnego doboru transakcji porównawczych z uwagi na to, że ich przedmiotem były nieruchomości, których nie można uznać za podobne z nieruchomością poddaną szacunkowi; • operat, w którym dokonano wadliwej oceny cech działki nr [...]. Zażalenia zostały także złożone przez K. G. i M. P. - B., którzy przywołali zarzut przytoczony w punkcie pierwszym zażalenia zobowiązanego oraz stwierdzili, że przychylają się do pozostałych jego zarzutów Postanowieniem z dnia z dnia 19 kwietnia 2018 roku nr [...] Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 oraz art. 144 kpa w związku z art. 17, art. 18, art. 110 u § 1 oraz art. 23 § 4 pkt 1 u.p.e.a., utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Organ wyjaśnił w uzasadnieniu, iż zgodnie z art. 110s u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opinia rzeczoznawcy majątkowego zawierająca wycenę egzekwowanej nieruchomości przyjmuje postać operatu szacunkowego (art. 156 u.g.n.). Operat szacunkowy jest integralną częścią protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stosownie do § 55 ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zgodnie z § 56 w/w rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy z 14.10.2016 r. został wykonany przez uprawnioną do tego osobę posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Elementy niezbędne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznacza przepis art.110r § l upea., który w punkcie 7 wymienia "określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw'". Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jest on jednak zobowiązany do zbadania przesłanek, na podstawie których rzeczoznawca majątkowy wycenił nieruchomość i skontrolowania prawidłowości (kompleksowości i logiczności) rozumowania rzeczoznawcy majątkowego. Kontrola taka powinna polegać na sprawdzeniu z punktu widzenia logiki i doświadczenia życiowego prawidłowości rozumowania przedstawionego w opinii rzeczoznawcy. W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z powołanym wyżej przepisem § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości o numerach ewidencyjnych [...] i [...] po przeprowadzeniu ich oględzin w dniach 7.10.2016 r. i 14.10.2016 r. W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis w/w nieruchomości, z uwzględnieniem ich położenia i jakości gleby. Uwzględniono lokalizację nieruchomości, dokonano także analizy porównawczej lokalnych cen transakcyjnych nieruchomości. Określając sposób wyceny nieruchomości rzeczoznawca stanowczo podkreślił, że wartość nieruchomości zależna jest od jej lokalizacji i wielkości powierzchniowej. Wycena nieruchomości dokonana została według obowiązujących metod z uwzględnieniem cech warunkujących wartość nieruchomości, a jej podstawą były notowania rynku nieruchomości. Nadto zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Oznacza to, że organ egzekucyjny, jak również organ II instancji rozpoznający niniejsze zażalenia, nie mają podstaw do kwestionowania wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. W tożsamych treściowo skargach wniesionych do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie przez M. P. – B. , J. P. – B. i K. G. zarzucono naruszenie: I. przepisów prawa materialnego, a to: - art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez przyjęcie, jako prawidłowego i mogącego zostać wykorzystanym na cele postępowania egzekucyjnego nieaktualnego, bo sporządzonego 14.10.2016 r. operatu szacunkowego, a więc sporządzonego na więcej niż 12 miesięcy wstecz licząc do dnia wydania zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji; II. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie, a to: 1. art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 kpa poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy i uznanie go za prawidłowy i sporządzony zgodnie z przepisami prawa pomimo, że operat ten jest: - niepełny, gdyż nie zawiera uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu o które dokonany został szacunek; - dokonano w nim błędnego doboru transakcji porównawczych z uwagi na to, że ich przedmiotem były nieruchomości, których nie można uznać za podobne z nieruchomością poddaną szacunkowi, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia wartości nieruchomości, 2. art. 138 § 1 k.p.a. oraz art. 144 k.p.a. w zw. z art. 153 - 155 u.g.n. w zw. z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 póz. 2109) - poprzez przyjęcie, iż zaskarżone postanowienie organu I instancji jest prawidłowe i utrzymanie go w mocy pomimo, że przyjęto w nim, że art. 153-155 u.g.n. nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w sporządzonym operacie szacunkowym, podczas gdy operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierć informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skarg przywołano argumentację przedstawioną w zażaleniach. Wniesiono w konsekwencji o uchylenie postanowień organów obu instancji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargi Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270 – dalej "p.p.s.a."), uprawniony jest do badania czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. – następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub podjęta została czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Skargi są uzasadnione z uwagi na naruszenie przez skarżone organy przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.), a to poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego z 14 października 2016 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R. Ś. (k. 36 akt adm.), polegającą na zaaprobowaniu jego wniosków i ocen pomimo nie udokumentowania i nie przedstawienia przez rzeczoznawcę danych źródłowych będących podstawą przyjętych tez, zwłaszcza w zakresie wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej trzech nieruchomości do porównania, a także niewskazania, jakiego okresu czasu dotyczył wybór dla celów reprezentatywnych spośród analizowanych nieruchomości, oraz braku wskazania cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanych, w szczególności w zakresie ich obszaru, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania tych transakcji przez pryzmat przymiotu nieruchomości podobnych. W orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, iż organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Z kolei organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Z tej perspektywy zasadny jest zarzut błędnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego z dnia 14 października 2016 r., polegającej na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości, bez zweryfikowania prawidłowości tego postępowania. Uchybienia rzeczoznawcy w tym zakresie polegały na braku rzetelnego sporządzenia wykazu transakcji nieruchomości podobnych, poprzez nie udokumentowanie i nie przedstawienie danych źródłowych dla wykazania, w oparciu o jakie konkretnie transakcje biegły dokonał wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej, tj. trzech nieruchomości do porównania. Biegły ograniczył się do wskazania na niewielką ilość transakcji na badanym rynku, a także jego stabilność, lecz w żaden sposób nie udokumentował i tym samym nie uzasadnił, dlaczego i w oparciu, o co dokonał wyboru zaledwie trzech transakcji porównawczych dla tzw. próbki reprezentatywnej w zakresie najistotniejszych danych, takich jak powierzchnia gruntu, data transakcji, cena, najistotniejsze cechy nieruchomości, w tym jakość gleby, położenie, czy dostęp komunikacyjny. Opinia nie zawierała także wskazania, jakiego okresu czasu dotyczył wybór dla celów reprezentatywnych spośród analizowanych wszystkich nieruchomości; biegły ograniczył się jedynie do sformułowania tezy, iż ze względu na ograniczenie rynku wziął pod uwagę nieruchomości sprzedane ponad rok przed szacowaniem, co może oznaczać znaczny dysonans czasowy dyskredytujący operat. Brak powyżej wskazanych danych uniemożliwia także ocenę cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanych, w szczególności w zakresie ich obszaru, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania transakcji pod względem parametru nieruchomości podobnych. Skoro tak, to opisany jako podstawa szacowania materiał porównawczy jest tak znikomy, że nie może posłużyć do sporządzenia prawidłowej wyceny. Mimo braku wyczerpującej analizy rynku transakcji nieruchomości koniecznej do dokonania rzetelnej wyceny, organy bez żadnych zastrzeżeń i wyjaśnień zaaprobowały tak niewielki materiał porównawczy. Zauważyć tez należy, że z niezrozumiałych względów biegły odnosił się przy analizie rynku do nieruchomości zabudowanych w sytuacji, gdy szacował nieruchomość niezabudowaną. Powyższe mogło istotnie nasuwać wątpliwości stron co do prawidłowości takiego zaniechania. Dotyczy to zwłaszcza wątpliwości skarżących odnoszących się do znacznie większego obszaru nieruchomości szacowanych względem jednej z wybranych dla porównania, co do której również cena za m2 była znacząco niższa. O ile biegły wskazuje, iż nie było wystarczającej ilości transakcji nieruchomości spełniających wszystkie cechy charakterystyczne podobieństwa, wobec czego różnią się one dwiema cechami, to winien udokumentować, iż takie też transakcje posłużyły do wyboru nieruchomości, z których z kolei wyselekcjonował tzw. grupę reprezentatywną. Sąd nie podziela natomiast zarzutów skarżących o zdezaktualizowaniu się operatu z uwagi na upływ czasu. W tym względzie wskazać należy na modyfikację 12-miesięcznego terminu ważności operatu ustanowionego w art. 156 u.g.n. przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Nie może bowiem ujść uwadze regulacja z art. 111k § 1 i § 2 u.p.e.a., która wskazuje na dopuszczalność wykorzystania operatu sporządzonego w postępowaniu egzekucyjnym zakończonym jego umorzeniem wskutek bezskuteczności trzeciej licytacji, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji został złożony przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji. Nowy opis i oszacowanie dokonywane są przez organ egzekucyjny tylko na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego złożony w oznaczonym terminie. Regulacje taką można uzasadnić specyfiką postępowania egzekucyjnego. Z kolei dodatkowy opis i oszacowanie mogą zostać przeprowadzone tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a., a zatem wtedy, jeśli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany. Muszą to jednak być zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter obiektywny (zmiany w stanie fizycznym nieruchomości lub w stanie prawnym), którym to kryteriom nie odpowiada sam upływ czasu. Zasadnie zatem organy wskazały, iż skoro rzeczoznawca majątkowy sporządził operat w dniu 14.10.2016 r., a protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został spisany w organie egzekucyjnym 28.12.2016 r. to protokół opisu i oszacowania oparto na aktualnym operacie szacunkowym. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostanie przedstawione powyżej stanowisko tj., jako nieruchomości podobne rzeczoznawca uwzględni transakcje nieruchomości o powierzchni i przeznaczeniu podobnym do wycenianej działki, w sposób umożliwiający identyfikacje poszczególnych transakcji i ich weryfikację, w tym w kontekście okresu ich dokonania. Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" oraz art. 135 ustawy o p.p.s.a., o kosztach rozstrzygając na podstawie art. 200 tejże ustawy.