I SA/Wa 159/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędziowie: WSA Bożena Marciniak WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 maja 2016 r. sprawy ze skargi [...] Przedsiębiorstwa B. M. Z. i L. S. Sp. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] wydaną w dniu [...] sierpnia 2015 r., [...], w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym. [...] Przedsiębiorstwo B. M. Z. i L. S. Sp. J., zwróciło się do Prezydenta Miasta [...] z wnioskiem o podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] z obrębu [...] połączonych w działkę nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha. Jako cel podziału wskazano wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego usytuowanego na dzielonej działce. Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] marca 2015 r. Nr [...] dokonał podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni [...] ha połączonych w działkę nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha (powierzchnia połączonych działek uległa zmianie w wyniku zastosowania dokładniejszych metod obliczeń) na następujące działki: Nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2015 r. W związku z powyższym, zawiadomieniem z dnia [...] czerwca 2015 r., Prezydent Miasta [...] powiadomił ww. Spółkę o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu z tytułu wzrostu wartości spornej nieruchomości. W dniu [...] czerwca 2015 r. rzeczoznawca majątkowy K. M. sporządził operat szacunkowy, w którym wskazał, że w wyniku oszacowania ustalono, że po podziale nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. Nr [...], Prezydent Miasta [...] ustalił na rzecz [...] Przedsiębiorstwo B. M. Z. i L. S. Sp. J. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i [...] z obrębu [...]. Od powyższej decyzji [...] Przedsiębiorstwo B. M. Z. i L. S. Sp. J. złożyła odwołanie, zarzucając organowi, iż wartość nieruchomości po podziale została sztucznie zawyżona, zaś sam proces szacowania został przeprowadzony z naruszeniem przepisu art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] listopada 2015r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] wydaną w dniu [...] sierpnia 2015 r. W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji wydając decyzję ustalającą opłatę adiacencją dokonał tego w sposób prawidłowy, stosując właściwe przepisy prawne w szczególności art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n). Uzasadniając swoje stanowisko SKO podkreśliło, że wykładnia przepisów, z którymi wiąże się obowiązek ponoszenia opłat adiacenckich, jednoznacznie wskazuje, że zobowiązanym do ich zapłaty jest podmiot uzyskujący korzyść majątkową. Tym podmiotem jest właściciel lub użytkownik wieczysty. Przy podziale nieruchomości na wniosek właściciela nowy stan prawny nieruchomości i zwiększenie wartości nieruchomości następuje równocześnie w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna bez względu na to, czy nowo powstałe nieruchomości przeznaczone są do obrotu, czy też będą nadal stanowić własność dotychczasowego właściciela. Jeśli już sam podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest legitymowany do wymierzenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i na organie ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości, a wzrostem jej wartości. Podział nieruchomości, który spowodował wzrost jej wartości, jest w tym wypadku czynnikiem uprawniającym do uruchomienia procedury ustalenia opłaty adiacenckiej i jednocześnie wyznacznikiem podmiotu obowiązanego do uiszczenia tej opłaty. Organ wskazał, że stosownie do art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie opina taka została przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzona, a jej treść i założenia nie budzą wątpliwości prawnych. Kolegium wskazało, że stan przedmiotu wyceny przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, tj. [...] marca 2015 r., stan po podziale - na dzień, w którym decyzja ta stała się ostateczna - [...] kwietnia 2015 r., a więc zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca przyjął, iż w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział wyceniana nieruchomość składała się z wydzielonych geodezyjnie działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni [...] ha dla celów podziału połączonych w działkę nr [...]. Po podziale, nieruchomość składała się z dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działek nr [...] i [...]. Przedstawił stan techniczno - użytkowy i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej każdej działki w odniesieniu do działek przed podziałem wskazując średnią szerokość, współczynnik kształtu uzbrojenie, po podziale - kształt, szerokość, uzbrojenie. Do analizy wpływu kształtu nieruchomości na jej wartość obmierzono obwód każdej działki i obliczono współczynnik kształtu nieruchomości określony przez stosunek powierzchni działki do jej obwodu, będący syntetycznym wskaźnikiem dobroci kształtu nieruchomości. Autor operatu wyjaśnił, iż figura na najmniejszym możliwym obwodzie przy zadanym polu powierzchni osiąga maksymalny współczynnik kształtu wynoszący [...], a kwadrat - [...]. Rzeczoznawca ustalił cechy i ich wagi mające wpływ ma wartość nieruchomości odrębnie dla dwóch grup nieruchomości: pierwsza grupa nieruchomości o dużych powierzchniach - działki porównywalne z działką [...],[...] i [...] i druga - działki o mniejszych powierzchniach. Wartość prawa własności gruntu została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Do porównań biegły użył nieruchomości o tym samym rodzaju (nieruchomości gruntowe), sposobie użytkowania, stanie zagospodarowania (niezbudowane), stanie prawnym (nabywane prawo własności) i przeznaczeniu (tereny mieszkalno - usługowe). Ustalił cechy rynkowe mające wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych: lokalizacja, powierzchnia, dojazd, uzbrojenie, kształt, ustalił oceny, zawarł ich opis i określił wagi cech. W pkt 9 operatu rzeczoznawca, z uwzględnieniem opisanych wyżej ustaleń wyliczył wartość przedmiotu wyceny przed podziałem i po podziale. W ocenie Kolegium, rzeczoznawca wykazał, że przyjęte do porównań nieruchomości spełniają warunek podobieństwa. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wszystkie te cechy zostały opisane w operacie szacunkowym. Biegły również prawidłowo dokonał analizy stanu nieruchomości przed i po podziale. Stan zagospodarowania i stan prawny nieruchomości został opisany na str. 6 operatu, natomiast stan techniczno - użytkowy, stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stan otoczenia na str. [...] operatu. Organ podkreślił, że użycie w art. 98 a u.g.n. pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale, oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. W ocenie Kolegium, sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy odzwierciedla potencjalny wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału, tzn. różnicę wartości całej nieruchomości wg jej stanu ewidencyjnego przed podziałem i po podziale. Na powyższą decyzję [...] Przedsiębiorstwo B. M. Z. i L. S. Sp. J., wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o jej uchylenie. W ocenie Spółki organ wydając zaskarżoną decyzję dopuścił się naruszenia przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. art. 98 a ust. 1 poprzez jego niewłaściwe zastosowania oraz art. 98 a ust. 2. przez jego niezastosowanie. Naruszył również - art. 7 i 77, art. 138 § 1 pkt 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu Skarżąca wskazała, że podziału nieruchomości, który w ocenie organów administracji stanowił podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, doszło w warunkach wskazanych w art. 95 pkt 7 u.g.n, a więc niezależnie od ustaleń planu, a w przypadku braku planu, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Celem podziału spornej nieruchomości było wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z wybudowanego na nieruchomości budynku mieszkalnego. A zatem podział dokonany w warunkach art. 95 pkt 7 u.g.n. wykluczał możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej, albowiem zaistniała negatywna przesłanka wskazana w art. 98a ust. 2 (u.g.n.). W ocenie Skarżącej, w niniejszej sprawie nie została spełniona przesłanka wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału, przy jednoczesnym wystąpieniu negatywnej przesłanki wyłączającej możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej wskazanej w art. 98 a ust. 2 u.g.n. Przepis art. 98 a ust. 1 u.g.n. w sposób wyraźny wskazuje jako podstawową przesłankę naliczenia opłaty adiacenckiej wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, przy czym chodzi nie o różnice w wartości poszczególnych działek, lecz ich zespołu jako nieruchomości. Biegły, zamiast wycenić wartość nieruchomości wycenił poszczególne działki z osobna (porównując każdą z osobna z nieruchomościami porównawczymi) i zsumował ich wartości. Dla uzasadnienia wzrostu wartości nieruchomości dokonał sztucznego zabiegu polegającego na wyznaczeniu współczynników korygujących w oparciu o cechy poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości, takie jak kształt, powierzchnia czy nawet szerokość. Ponadto zastrzeżenia w niniejszej sprawie budzi obliczenie dla każdej wycenianej działki z osobna współczynnika kształtu (str. [...] operatu), podczas gdy ta cecha nie ma żadnego znaczenia przy dokonywaniu wyceny przedmiotowych nieruchomości rozumianych jako całość gospodarcza objęta jedną księgą wieczystą. Rzeczoznawca, a w ślad za nim organy orzekające w niniejszej sprawie, doszły do wniosku, że już sam fakt zmiany powierzchni i kształtu działek w ramach jednej nieruchomości oznacza automatycznie podwyższenie wartości tej nieruchomości. Na szczególną uwagę zdaniem strony zasługuje również okoliczność, iż wyceniane nieruchomości, które były przedmiotem scalenia i podziału - już w chwili podziału - były w pełni zagospodarowane. Podział nie wpłynął zatem ani na poprawę walorów użytkowych, czy możliwości zagospodarowania nieruchomości ani na możliwości sprzedaży działek po podziale, albowiem - stosownie do przepisów ustawy o własności lokali - nie mogą one stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu, gdyż są nierozerwalnie związane z prawem odrębnej własności lokali znajdujących się w budynkach. O zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Tymczasem w niniejszej sprawie organ bezkrytycznie przyjął sposób dokonanej wyceny, przez co zamiast uchylić decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej, utrzymał ją w mocy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd zważył, że organ drugiej instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny i wydał rozstrzygnięcie odpowiadające prawu. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w spawie niniejszej stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 ze zm.). Stosownie do jego treści, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W pierwszej kolejności wskazać należy, że Skarżące Przedsiębiorstwo zarzuca , że kontrolowane decyzje administracyjne ustaliły po jego stronie obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w sposób wadliwy tj. wbrew treści przepisu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego . Zdaniem Skarżącego taka sytuacja zaistniała w stanie faktycznym kontrolowanej sprawy jako, że decyzja zatwierdzająca podział, wydana przez Prezydenta miasta [...] w dniu [...] marca 2015 r., zapadła na podstawie art. 95 pkt.7 u.g.n. w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego usytuowanego na dzielonej działce. W odniesieniu do powyższego podkreślenia wymaga, że dla terenu na którym zlokalizowana jest sporna nieruchomość nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta, która nie jest między stronami sporna, przesądza, że brak jest ustawowej podstawy do uznania, że podział działki nastąpił niezależnie od ustaleń planu, a co za tym idzie, że na mocy art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej. Wskazać bowiem należy, że przepis art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa negatywną przesłankę ustalenia opłaty adiacenckiej, przy czym przesłanka ta odnosi się jedynie do podziału nieruchomości dokonywanego niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Dyspozycja tego przepisu określa zatem sytuację, w której dla podlegającej podziałowi nieruchomości obowiązuje plan miejscowy, lecz podział jest dokonywany w warunkach określonych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela w tym zakresie pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie sygn. I OSK 2838/12., że skoro dla terenu, na którym zlokalizowana jest nieruchomość podlegająca podziałowi, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to nie można stwierdzić, że podział nastąpił niezależnie od zapisów tego planu. Na aprobatę Sądu nie zasługuje także, zawarty w skardze, zarzut sporządzenia przez rzeczoznawcę K. M. operatu szacunkowego w sposób sprzeczny z dyspozycją art. 98 a ust. 1 u.g.n. Skarżące Przedsiębiorstwo wskazało, że w jego ocenie biegły zamiast wycenić wartość przedmiotowej nieruchomości jako całości, wadliwie wycenił poszczególne działki z osobna, porównując każdą z nich z nieruchomościami podobnymi, a następnie zsumował ich wartość Podkreślenia w tym zakresie wymaga, zdaniem Sądu, że definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu zostały zawarte w art. 4 u.g.n. pkt 1 i 3. Zgodnie z art. 4 pkt 1 nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, zaś w myśl art. 4 pkt 3 działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Z przytoczonej definicji wynika zatem , że pojęcie "działka gruntu" zawiera się w pojęciu "nieruchomość gruntowa". Tym samym użycie w art. 98 a u.g.n. pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale, oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Wskazany pogląd znajduje potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych, które zostały przykładowo przytoczone przez organ II instancji zarówno w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak i w odpowiedzi na skargę. Wbrew zarzutom skargi biegły dopełnił także obowiązku scharakteryzowania stanu nieruchomości zarówno przed podziałem tj. na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jak i po podziale tj. na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Rzeczoznawca zawarł informacje na ten temat na kartach [...] operatu w sposób wystarczający dla potrzeb wykonywanej opinii. Wskazał bowiem na stan prawny nieruchomości i stan jej zagospodarowania i otoczenia , opisał jej stan techniczno- użytkowy oraz stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną. W dalszej treści skargi Skarżąca zarzuca, że w istocie nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, wskazany w operacie szacunkowym, przyjętym jako dowód w sprawie - bowiem opinia ta zawiera błędy a w szczególności "dokonany został w niej przez rzeczoznawcę sztuczny zabieg polegający na wyznaczeniu współczynników korygujących w oparciu o cechy poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości takie jak kształt, powierzchnia czy nawet szerokość" . W pierwszej kolejności należy wskazać, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zasadnie oceniło, że kontrolowana wycena spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Analiza jego treści potwierdza, zdaniem Sądu, że opiera się ona na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i ustaleniu trafnie dobranych współczynników korygujących. Organ rozpoznający sprawę prawidłowo ocenił wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego w zakresie tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę. Jakkolwiek ich wybór należał do rzeczoznawcy podlegał jednakże ocenie organu zarówno pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę uzyskał od biegłego dodatkowe wyjaśnienia, po wniesieniu w tej sprawie wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy, a następnie ocenił go jako w pełni przydatny do rozpoznania sprawy. Sąd w składzie orzekającym w sprawie niniejszej w pełni podziela ocenę zawartą w uzasadnieniu orzeczenia Kolegium i nie znajduje powodów do ponownego przytaczania zawartych tam treści. Odniesienia się wymaga jednakże zasadniczy zarzut Skarżącego Przedsiębiorstwa wskazany wyżej. Wyznaczenie przez rzeczoznawcę współczynników korygujących dla potrzeb wyceny poszczególnych działek , stanowi bowiem jego obowiązek , w realizacji celu dla jakiego podejmuje się wykonania opinii. Posłużenie się wskazanymi współczynnikami gwarantuje dokonanie prawidłowej wyceny z uwzględnieniem tych cech nieruchomości, które w zasadniczy sposób wpływają na jej wartość rynkową . Procedura korygowania jest bowiem niezbędna z uwagi na istniejące między porównywanymi nieruchomościami różnice. Bezzasadnie Skarżąca spółka dyskredytuje także wpływ kształtu i powierzchni działek na potencjalną cenę nieruchomości. Niezależnie od potocznej wiedzy na ten temat przeciętnego obywatela i wiedzy notoryjnej sądu , organ II instancji trafnie wywiódł, że rzeczoznawca majątkowy z racji swoich kompetencji zawodowych i wiadomości specjalnych jest w pełni uprawniony do wypowiedzi czy cecha ta jest istotna , i w jakim stopniu dla nabywcy nieruchomości w obrocie wolnorynkowym, a tym samym czy wpływa na jej realną cenę. Zaznaczenia wymaga także, że zarzut bezzasadnego posłużenia się przez biegłego współczynnikiem kształtu, osobnym dla każdej z osobna działki, jest także niezasadny z tego powodu, że Sąd nie podzielił oceny Skarżącego, iż " cecha ta nie ma żadnego znaczenia przy dokonywaniu oceny przedmiotowych nieruchomości rozumianych jako całość gospodarcza objęta jedną księgą wieczystą", co zostało przedstawione wyżej. W odniesieniu do zarzutu, że wyceniane przez biegłego nieruchomości, będące przedmiotem scalenia, a następnie podziału, były już w chwili podziału całkowicie zagospodarowane tj. zabudowane budynkami, wyposażone w urządzenia infrastruktury technicznej wraz z dostępem do drogi publicznej, a ich podział służył wyłącznie w celu umożliwienia poprawnego wyliczenia udziałów w gruncie służącym do obsługi budynków mieszkalnych, przypisanym do lokali, także należy, zdaniem Sądu uznać za nietrafny. Z punktu widzenia rozpoznawanej sprawy, zasadnicze znaczenie ma bowiem podział geodezyjny omawianej nieruchomości, pod kątem stosowanych przepisów prawa, a nie sposób jej zagospodarowania. Podkreślenia wymaga, że według oświadczenia pełnomocnika Skarżącego, Skarżący zaniechał weryfikacji operatu szacunkowego stanowiącego podstawę dokonanego przez organ rozstrzygnięcia, z powodu konieczności poniesienia związanych z tym kosztów. Tymczasem, obok merytorycznie trafnych zastrzeżeń do otrzymanej opinii biegłego, jedynie kontroperat o odmiennej treści lub ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców wydana na podstawie art. 157 u.g.n., mogą stanowić uzasadnioną podstawę do uwzględnienia ewentualnych uwag i twierdzeń strony. Reasumując, w ocenie Sądu, organ II instancji rozważył wszechstronnie prawidłowość przedłożonego operatu, odniósł się również do zarzutów odwołania. Tym samym nie dopuścił się naruszenia ani przepisów prawa materialnego ani także art. 7, 77 § 1 k.p.a. i art. 138 § 1pkt 1 § 2 k.p.a . Mając na powyższe na uwadze Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.