II SA/Wr 436/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Anna Siedlecka Asesor WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Protokolant: Michał Melnyczenko po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 września 2018 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] we W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia występujących nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów i logii budynku oddala skargę w całości. Przystępując do orzekania Sąd przyjął następujący stan faktyczny i prawny sprawy wynikający z przedłożonych łącznie ze skargą akt administracyjnych. W dniu [...].01.2017 r. PINB [...] (dalej również jako: organ I instancji lub PINB) przeprowadził kontrolę w sprawie utrzymania obiektu budowlanego zlokalizowanego przy ul. [...][...] we [...]. W trakcie tej kontroli stwierdzono na części płyt balkonowych lokalne przecieki, zacieki, odspojenia, ubytki krawędzi płyt balkonowych oraz widoczne zbrojenia. Postanowieniem z dnia [...].03.2017 r., nr [...] , wydanym na podstawie art. 81c ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016r., poz. 290 ze zm.) – dalej w skrócie: u.p.b., PINB zobowiązał Spółdzielnię Mieszkaniową [...] we [...] – zarządcę obiektu budowlanego przy ul. [...][...]we [...]do przedłożenia m.in. dokumentacji archiwalnej kontrolowanego budynku, uwierzytelnionych kopii z aktualnego protokołu z okresowej kontroli budynku, ocen technicznych, ekspertyz technicznych, projektów bądź innych dokumentów sporządzonych w związku z występującymi nieprawidłowościami logii oraz balkonów. Przy piśmie z dnia [...].03.2017 r. Spółdzielnia przedłożył m.in. dokumentację archiwalną budynku, protokoły z okresowych kontroli, ekspertyzę stanu technicznego balkonów wielorodzinnych budynków mieszkalnych na osiedlu [...] we [...] sporządzoną w marcu 2015 r. Wezwaniem z dnia [...].09.2017 r. PINB zobowiązał Spółdzielnię do przedłożenia uwierzytelnionej kopii aktualnego protokołu z okresowej kontroli przeprowadzonej do dnia [...].05.2017 r. w trybie art. 62 ust. 1 pkt 3 u.p.b., pisemnych informacji o usunięciu nieprawidłowości występujących w budynku związanych z naprawą krawędzi płyt balkonowych i loggi oraz zabezpieczeniem antykorozyjnym balustrad. W odpowiedzi przy piśmie z dnia [...].10.2017 r. Spółdzielnia wyjaśniła, że okresowe przeglądy wykazują zły stan płyt balkonowych, a właściwie ich krawędzi, które od początku nie posiadały obróbek blacharskich, co powodowało zamakanie krawędzi i stopniową degradację płyt balkonowych. W konsekwencji zlecono wykonanie ekspertyzy stanu technicznego balkonów we wszystkich budynkach osiedla, w której przedstawiono zalecenia naprawcze. Spółdzielnia wskazała, że takie zalecenia są już wykonywane oraz że będą dokonywane równolegle z planowanym remontem elewacji. Wyjaśniono, że do czasu przeprowadzenia remontów są cyklicznie wykonywane przeglądy balkonów, poza ustawowymi terminami przeglądów budynku. Zalecenia z tych przeglądów są przekazywane do natychmiastowej realizacji przez grupę remontową. Niezależnie od tego dokonywane są bezzwłoczne naprawy balkonów, po uzyskaniu informacji od użytkowników o występujących uszkodzeniach. Nadto wskazano, że z uwagi na bardzo duży koszt remontu (ok. 9 mln zł), prace wykonywane będą sukcesywnie, stosownie do możliwości finansowych osiedla. Poinformowano, że w roku 2018 planuje się rozpoczęcie remontu. Do pisma z dnia [...].10.2017 r. dołączono aktualny protokół okresowej kontroli, protokół z przeglądu technicznego oraz protokół z przeglądu technicznego balkonów nad przejazdami w budynkach. W dniu [...].11.2017 r. PINB przeprowadził kolejną kontrolę w sprawie utrzymania obiektu budowlanego przy ul. [...][...] we [...]. W jej trakcie stwierdzono: ubytki otuliny i widoczne zbrojenie na krawędziach płyt balkonowych, widoczne odspajające się fragmenty tynku i otuliny na krawędziach płyt balkonowych i logii, lokalne zacieki widoczne na krawędziach od spodniej strony płyt balkonowych i logii, braki obróbek blacharskich na płytach balkonowych, ogniska korozji występujące na balustradach balkonów i logii oraz na markach stanowiących zamocowanie słupka balustrady w płycie. Z czynności kontrolnych sporządzono protokół i dokumentację zdjęciową. Następnie PINB wezwał zarządcę do przedłożenia protokołów z okresowej kontroli przeprowadzonej w terminie do dnia [...].11.2017 r. - w trybie art 62 ust. 1 pkt 3 u.p.b, oraz protokołów z okresowej kontroli przeprowadzonej w 2017 r. - w trybie art 62 ust. 1 pkt 1 u.p.b. Żądane dokumenty Spółdzielnia przedłożyła przy piśmie z dnia [...].12.2017 r. Wobec stwierdzonych nieprawidłowości związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego PINB wszczął w dniu [...].01.2018 r. postępowanie administracyjne w sprawie utrzymania obiektu budowlanego przy ul. [...][...]we [...]. Zapewniając stronom czynny udział w prowadzonym postępowaniu - przed wydaniem decyzji, umożliwiając wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, PINB zawiadomił strony pismem z dnia [...].01.2018 r. o tych uprawnieniach. Następnie decyzją nr [...] z dnia [...].02.2018 r., wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b., PINB nakazał Spółdzielni Mieszkaniowej [...]- zarządcy budynku przy ul. [...][...]we [...], usunięcie występujących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, poprzez: 1) usunięcie odspajających się fragmentów tynków i otulin występujących na krawędzi płyt balkonowych i loggi; 2) naprawę uszkodzonych krawędzi płyt balkonowych i loggi wraz z wykonaniem obróbek blacharskich i niezbędnych uszczelnień i izolacji; 3) oczyszczenie i zabezpieczenie antykorozyjne skorodowanych elementów wraz z wymianą uszkodzonych oraz stabilnym zamocowaniem balustrad. Obowiązki objęte pkt 1 organ nakazał wykonać w terminie 30 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna. Natomiast dla wykonania pozostałych obowiązków organ wyznaczył termin 12 miesięcy liczony w ten sam sposób. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji powołał się na przeprowadzone czynności kontrolne oraz na dokumenty przedłożone przez Spółdzielnię, w tym ekspertyzę stanu technicznego balkonów, sporządzoną w marcu 2015 r. Dokument ten, sporządzony na podstawie oględzin, potwierdza brak warstwy izolacji poziomej płyty balkonowej balkonów i loggii, brak obróbek blacharskich odprowadzających wody opadowe od krawędzi płyty balkonowej, korozję stalowych marek oraz połączenia marek i słupków balustrad; lokalne ubytki i korozję tynków, a także ubytki otuliny oraz korozję zbrojenia. Jak przyczynę powstania tych uszkodzeń autor ekspertyzy podał: czynniki atmosferyczne (wody opadowe, wilgotność powietrza oraz cykliczne zmiany temperatury), brak wykonania odpowiednich zabezpieczeń (brak izolacji płyty balkonu, brak obróbek umożliwiających odrywanie się wód opadowych od balkonu, brak warstwy zamykającej dostęp wilgoci do konstrukcji balkonu.), przyjęte rozwiązania konstrukcyjne (lokalizacja i montaż stalowych marek w miejscach największej spływów wód opadowych). W ekspertyzie stanu technicznego stwierdzono, że odpadające fragmenty tynku czy otuliny zbrojenia oraz skorodowane mocowania słupków balustrad mogą stwarzać zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowników i osób postronnych przebywających w pobliżu balkonów. Z kolei z protokołów z okresowej kontroli stanu technicznego z [...].05.2017 r. oraz z [...].11.2017 r., sporządzonych w trybie art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.b. wynika, że planowany jest kompletny remont balkonów i loggi. Na tej podstawie PINB ocenił, że w budynku występują nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego płyt balkonowych i loggi. PINB zwrócił przy tym uwagę, że nieprawidłowości związane z balkonami i loggiami znane są zarządcy od dłuższego czasu. Wskazano, że płyty balkonowe nie posiadają obróbek blacharskich, które umożliwiałyby prawidłowe odprowadzenie wód opadowych z powierzchni płyty. Woda spływając po krawędziach płyt balkonowych penetruje w głąb płyty powodując korozję zbrojenia, które wskutek korozji zwiększa swą objętość powodując odspajanie się otuliny. Również w okresach zimowych zamarzająca woda dostająca się w nieszczelności może powodować odspajanie się fragmentów krawędzi płyt balkonowych, które w konsekwencji mogą odpadać i stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi, a także bezpieczeństwa mienia. Według PINB, uszkodzenia występujące w budynku wymagają podjęcia działań naprawczych zapobiegających dalszemu procesowi degradacji okładzin tynkarskich, betonu i zbrojenia płyty oraz stabilności mocowania słupków balustrad. Uzasadniając wybór terminu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku PINB wskazał, że termin uwzględnia stopień skomplikowania nakazanych robót budowlanych. Podano, że technicznie uzasadniony termin jest w znacznej mierze zdeterminowany rodzajem robót, a nie ich zakresem ilościowym, ponieważ w celu naprawy krawędzi płyt balkonowych i loggi muszą być spełnione warunki dla ich poprawnego wykonania, w tym przede wszystkim zachowania odpowiedniej temperatury otoczenia oraz brak opadów. Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] złożyła odwołanie od powyższej decyzji wnosząc o zmianę terminu jej wykonania - w przypadku pkt. 1 na 90 dni, a pozostałym zakresie na 60 miesięcy. Ponadto wniosła o zmianę pkt. 2 na: "usunięcie uszkodzonych krawędzi balkonowych i loggi". W tym zakresie odwołująca się strona przedstawiła szczegółową argumentację, wskazując w niej m.in. na zakres nałożonych obowiązków i wiążący się z tym zakres robót budowlanych, które biorąc pod uwagę to, że Spółdzielnia otrzymała dwie identyczne decyzje, będzie obejmował 399 sztuk balkonów i loggi. W zakresie zmiany pkt. 2 decyzji, odwołująca się strona wskazała, że takie sformułowanie ogranicza zakres planowanego remontu i dodatkowo nakazuje uszczelnienie izolacji, której nigdy nie było, co wykracza poza kompetencje organów nadzoru budowlanego. W dniu [...].04.2018 r. DWINB wydał decyzję nr [...], którą utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ II instancji opisał przebieg postępowania, przywołał ustalenia organu I instancji oraz wydane przezeń rozstrzygnięcie. Następnie omówił regulacje Prawa budowlanego dotyczące obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego oraz uprawnień organu nadzoru budowlanego do wydania decyzji zobowiązującej do wykonania określonych czynności, obliczonych na rezultat w postaci usunięcia nieprawidłowości. DWINB wyjaśnił, że stwierdzone w czasie kontroli oraz na podstawie przedłożonej dokumentacji technicznej, w tym przede wszystkim ekspertyzy technicznej balkonów, uszkodzenia w obrębie balkonów budynku przy ul. [...][...] we [...]należy zakwalifikować jako naruszające art. 61 w zw. z art. 5 ust. 2 u.p.b. i tym samym podlegające dyspozycji art. 66 u.p.b. Przyznano, że ogólny stan techniczny balkonów budynku określono w ekspertyzie jako zadowalający na pograniczu średniego a stwierdzone uszkodzenia występują lokalnie. W ocenie DWINB, w sprawie jest jednak istotne to, że stwierdzone uszkodzenia - w postaci odpadających fragmentów tynku, otuliny uzbrojenia oraz przerdzewiałych mocowań słupków balustrad, stwarzają realne zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowników oraz osób postronnych, co również zostało zaakcentowane w ekspertyzie. DWINB uznał, że kwestie związane z finansowaniem robót budowlanych, wyłonieniem wykonawcy nie mieszczą się w zakresie art. 66 u.p.b. DWINB uznał za realny technicznie wyznaczony termin realizacji obowiązków. Wskazał, że w interesie społecznym mieści się przestrzeń wolna od takich zagrożeń (stanów naruszenia prawa), jakie wiążą się z nieodpowiednim stanem technicznym obiektów budowlanych. Ich tolerowanie natomiast przez okres dłuższy niż obiektywnie niezbędny do ich usunięcia w ten interes bezpośrednio godzi. W tej sytuacji organ odwoławczy nie znalazł podstaw do wydłużenia terminu realizacji obowiązków. Ponadto zauważył, że zły stan techniczny balkonów był znany już co najmniej od marca 2015 r. Wyjaśnił również, że obowiązki orzekane w trybie art. 66 u.p.b. mają na celu przywrócenie właściwego stanu technicznego obiektu budowanego i nie powinny wykraczać poza ramy niezbędne do osiągnięcia tego stanu. Natomiast nie ma przeszkód aby właściciel (zarządca) obiektu wykonał szerszy zakres robót, w tym przypadku np. poprzez wymianę balustrad na nowe. Ważne jest aby nastąpiło usunięcie nieprawidłowości ze względu na wystąpienie których decyzja została wydana. Ponadto wskazał, że określony w sentencji decyzji nakaz obejmuje wykonanie niezbędnych uszczelnień i izolacji bez wskazywania ich rodzaju i pod nadzorem osoby posiadającej wymagane uprawnienia budowane. Zatem to ta osoba winna jest określić zakres napraw w przypadku każdego balkonu i loggii, tak aby przywrócić budynek do właściwego stanu technicznego i użytkowego. Nie godząc się z wydaną decyzją Spółdzielnia Mieszkaniowa wywiodła na nią skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, w której wniosła o jej uchylenie, wstrzymanie jej wykonania do czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowo -administracyjnej oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Względem rozstrzygnięcia DWINB podniesiono zarzut naruszenia: art. 7 oraz 77 k.p.a., poprzez niewłaściwe i niepełne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego - w szczególności przez pominięcie bezpośredniej i własnej oceny stanu technicznego balkonów, a oparcie się przede wszystkim na ekspertyzie stanu technicznego balkonów z marca 2015 r., która została sporządzona na potrzeby przygotowania planu remontów; art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwą i wybiórczą ocenę materiału dowodowego, w szczególności ekspertyzy stanu technicznego balkonów z marca 2015 r., poprzez pominięcie faktu, że stan balkonów został w niej uznany za zadowalający i niezagrażający bezpieczeństwu; art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 140 k.p.a. poprzez nieustosunkowanie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do wszystkich zarzutów odwołania. Ponadto autor skargi zarzucił organowi odwoławczemu naruszenie art. 66 ust. 1 i ust. 3 u.p.b. poprzez niewłaściwe ich zastosowanie, w szczególności: nakazanie usunięcia nieprawidłowości, w sytuacji gdy stan balkonów w budynku nie zagraża bezpieczeństwu ludzi; uznanie, iż "odpowiedni stan techniczny" w rozumieniu art. 66 ust. 3 u.p.b., oznacza stan idealny, a w konsekwencji ocena, że balkony są w stanie nieodpowiednim, podczas gdy ich stan wynika jedynie z normalnego zużycia, nakazanie wykonania robót, których obowiązek nie wynika z przepisów prawa, takich jak wykonanie obróbek blacharskich, ustalenie nierealnego terminu wykonania robót. W uzasadnieniu skargi jej autor zarzucił organowi nadzoru oparcie się wyłącznie na ekspertyzie sporządzonej w roku 2015, która została przygotowana na potrzeby wykonania planu remontów balkonów. Organ nadzoru winien natomiast przeprowadzić własną kontrolę obiektu i na tej podstawie dokonać własnych kompleksowych ustaleń. Według skarżącej strony, takiego postępowania dowodowego organ zaniechał, opierając się niemal w całości na wybiórczo i stronniczo wybranych cytatach z ekspertyzy. Tym samym organ nadzoru nie ocenił właściwie tego jedynego przeprowadzonego realnie dowodu. Zdaniem skarżącej strony, w żadnym z dokumentów, na które powołuje się organ nadzoru (ekspertyza, protokoły z kontroli okresowej), nie stwierdzono nieodpowiedniego stanu technicznego balkonów i loggi, a odpadające fragmenty tynku czy otuliny zbrojenia oraz przerdzewiałe mocowania słupków balustrad, stwierdzone w ekspertyzie z 2015r. zostały usunięte zaraz po wykonaniu ekspertyzy. W protokołach przeglądów okresowych po dacie wykonania tej ekspertyzy nie ma stwierdzenia o występujących nieprawidłowościach i zagrożeniach związanych ze stanem technicznym balkonów i loggi. Dla strony skarżącej jest rzeczą niezrozumiałą powód, dla którego DWINB, na podstawie analizy materiału dowodowego, bez kontroli budynku, dwa miesiące później niż wydana decyzja PINB, zmienił kwalifikację stanu technicznego balkonów i określił go jako zły. W dokumentacji posiadanej przez stronę skarżącą, a także w materiałach dowodowych, stan techniczny obiektu, w tym balkonów, nie został określony jako zły. Wskazano, że stan techniczny elementów budynków, według opracowaniu pt. Zasady ustalenia zużycia obiektów budowlanych, może być oceniany jako: dobry, zadawalający, średni i zły. Dodatkowo zauważając, że balkony w spornym budynku zostały wykonane w technologii uprzemysłowionej, wskazano, że widoczne na niektórych balkonach odsłonięte w część krawędziowej pręty rozdzielcze nie odpowiadają za bezpieczeństwo płyt balkonowych. Są to bowiem elementy niezbędne do wykonania płyty w zakładzie prefabrykacji, przewiezienia jej na plac budowy i zamontowania. Ponadto na tych odsłoniętych elementach stwierdzono jedynie korozję powierzchniową. Nie stwierdzono natomiast ani korozji wgłębnej, ani przerwania ciągłości prętów. Przywołując fragmenty uzasadnienia decyzji DWINB, autor skargi nie zgodził się z twierdzeniami tam zawartymi, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Nie stwierdzono także w sprawie, że zaniechano remontów, konserwacji, bieżących kontroli, czy też niewłaściwego i niezgodnego z przeznaczeniem jego użytkowania. Powołując się na art. 5 ust. 2 u.p.b. autor skargi stwierdził, że budynek jest użytkowany zgodnie tym przepisem. Wobec tego nie jest zrozumiałe powoływanie się w decyzji PINB na definicję "należytego stanu technicznego", jako stan pełnej sprawności obiektu budowlanego lub jego części, nie posiadający jakichkolwiek uszkodzeń, zwłaszcza takich, które mogą powodować niebezpieczeństwo przy użytkowaniu obiektu lub jego części albo naruszenie innych wymagań wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 u.p.b., której nie ma w tej ustawie, ani też w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, ani powszechnie dostępnej literaturze fachowej. Zdaniem spółdzielni, przytoczenie takiej definicji jest kluczowe dla wydania decyzji przez PINB, gdyż w myśl tej definicji każdy budynek można uznać, że jest w nienależytym stanie technicznym. Skarżąca spółdzielnia zarzuciła organowi odwoławczemu brak odniesienia się do tego zarzutu, który podniosła już w odwołaniu. Zdaniem skarżącej, organ nadzoru przekroczył swoje ustawowe kompetencje, nakładając na osobę nadzorującą prace remontowe (roboty budowlane), obowiązek oceny technicznej elementów budynku (m.in. elementów konstrukcyjnych płyty balkonowej, mocowań balustrad balkonowych) oraz projektowania nowych izolacji, obróbek blacharskich czy sposobu mocowania balustrad balkonowych. Ponadto stwierdzono, że część zaleceń nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa a poza tym nie daje się ich wykonać w budynku będących przedmiotem decyzji. W tym zakresie wskazano, że wykonanie obróbek blacharskich i niezbędnych uszczelnień i izolacji, wymaga także wykonania posadzki wierzchniej, np. w postaci posadzki cementowej gr. min. cm, co stanowi dodatkowe (znaczne) obciążenie płyty balkonowej i wymaga wykonania projektu. Dodatkowo zauważono, że organ nadzoru uszczegółowił sposób wykonania tych elementów wskazując, że ma to być izolacja przeciwwodna, a zdaniem skarżącej strony, wystarczy izolacja przeciwwilgociowa. Wskazano przy tym, że nie ma możliwości naprawy izolacji, do czego zobowiązano w decyzji, ponieważ takiej izolacji pierwotnie nie zaprojektowano dla danego systemu i tym samym jej nie wykonano. Podkreślono, że balkony od czasu budowy nie miały obróbek blacharskich, izolacji przeciwwilgociowych, ani innych okładzin (uprzemysłowiona technologia Wk-70 takich nie przewidywała). Woda opadowa spływa grawitacyjnie z płyty balkonowej wykonanej z odpowiednim spadkiem. Na poparcie przedstawionego stanowiska autor skargi powołał się na rysunek techniczny płyty balkonowej w technologii Wk-70 oraz na fragment pozycji pn. Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych, a także przedstawił dokumentację fotograficzną. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem wbrew jej zarzutom brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 - zwanej dalej: p.p.s.a.). Rozpoznanie skargi sprowadza się do rozstrzygnięcia sporu dotyczącego tego czy w sprawie zaistniały wynikające z przepisu art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. przesłanki, które obligują organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie występujących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, co też orzeczono zaskarżoną decyzją. Zakres tych obowiązków dotyczy: 1) usunięcie odspajających się fragmentów tynków i otulin występujących na krawędzi płyt balkonowych i loggi; 2) naprawę uszkodzonych krawędzi płyt balkonowych i loggi wraz z wykonaniem obróbek blacharskich i niezbędnych uszczelnień izolacji; 3) oczyszczenie i zabezpieczenie antykorozyjne skorodowanych elementów wraz z wymianą uszkodzonych oraz stabilnym zamocowaniem balustrad. Materialnoprawną podstawę podjętych w niniejszej sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z art. 61 u.p.b. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 4 wskazanej ustawy obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2. Na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Według organów obu instancji, zgromadzone w sprawie dowody pozwalają na ustalenie, że objęty postępowaniem budynek przy ul. [...][...] – w obrębie balkonów i loggi - z uwagi na stwierdzone uszkodzenia znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b., stwarzając zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 1 tego aktu prawnego. W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie organ nadzoru budowlanego przeprowadził postępowanie nakierowane na ustalenie istniejących w obiekcie budowlanym nieprawidłowości w sposób adekwatny do sytuacji i dość wnikliwy. Wbrew zarzutom skargi, nie poprzestano jedynie na analizie przedłożonej przez Spółdzielnię ekspertyzy z roku 2015, lecz wydanie decyzji poprzedziło dwukrotnie przeprowadzonych oględzin budynku w ramach czynności kontrolny, z których sporządzono protokół i dokumentację zdjęciową. Należy przy tym zauważyć, że w trakcie czynności kontrolnych, a później prowadzonego postępowania administracyjnego, w tym w odwołaniu od decyzji, skarżąca Spółdzielnia nie podnosiła formalnych zarzutów dotyczących niewłaściwego i niepełnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Nie podnoszono również zarzutów dotyczących niewłaściwej i wybiórczej oceny materiału dowodowego. Przeciwnie, pomiędzy organem nadzoru budowlanego a Spółdzielnią nie było sporu na temat uszkodzeń występujących w budynku. Świadczy o tym między innymi stanowisko Spółdzielni wyrażone w piśmie z dnia [...].10.2017 r. Wynika z niego przede wszystkim wiedza Spółdzielni na temat złego stanu płyt balkonowych – ich krawędzi. Spółdzielnia przyznała wówczas, że przyczyną takiego stanu rzeczy jest brak obróbek blacharskich, które nie były pierwotnie wykonane. Wprost wskazała, że brak obróbek blacharskich powoduje zamakanie krawędzi i stopniową degradację płyt balkonowych. Z dalszej treści tego pisma wynika wiedza Spółdzielni na temat konieczności przeprowadzenia prac remontowych w obrębie balkonów i loggi. Co więcej, wskazuje się na ad hoc wykonywane naprawy dotyczące odspajających się warstw balkonów. Również podczas przeprowadzonych przez PINB w dniach [...].01.2017 r. i [...].11.2017 r. kontroli w sprawie utrzymania obiektu budowlanego zlokalizowanego przy ul. [...][...] we [...], obecny w ich trakcie przedstawiciel Spółdzielni – Z. W., nie zgłaszał zastrzeżeń do ustaleń poczynionych w ich trakcie. PINB stwierdził wówczas: "na części płyt balkonowych lokalne przecieki, zacieki, odspojenia, ubytki krawędzi płyt balkonowych oraz widoczne zbrojenia" (protokół z dnia [...].01.2017 r.), "lokalne zacieki na części krawędzi płyt balkonowych i loggi. Na krawędzi płyt balkonowych stwierdzono braki obróbek blacharskich, ubytki otuliny, bądź odspajające się fragmenty otuliny i widoczne zbrojenia" (protokół z [...].11.2017 r.). Również w odwołaniu skarżąca Spółdzielnia przyznała, że stwierdzone przez organ nadzoru nieprawidłowości były jej znane już od dłuższego czasu. Miejscowych napraw płyt balkonowych dokonano już w latach 1998-2002. Dalej przyznaje, że z uwagi na naturalne zużycie obiektów i pogarszający się stan techniczny balkonów, stwierdzonych w trakcie przeglądów okresowych, Spółdzielnia podjęła działania zmierzające do remontu balkonów. W tym celu zlecono wykonanie ekspertyzy technicznej z marca 2015 r. Autorzy tego opracowania uznali, że odpadające fragmenty tynku, czy otuliny zbrojenia oraz przerdzewiałe mocowania słupków balustrad mogą stwarzać zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowników oraz osób postronnych przebywających w pobliżu balkonów. Z tych powodów Spółdzielnia w odwołaniu wyjaśniła, że bezzwłocznie usunęła jeszcze w roku 2015 stwierdzone nieprawidłowości oraz podała, że jeśli jest stosowne zgłoszenie to natychmiast wykonuje potrzebne naprawy w obrębie balkonów. O tym, że występujące w obrębie balkonów i loggi uszkodzenia nadal się pojawiają, świadczyć może stanowisko Spółdzielni, która zdecydowała się dokonywać dodatkowe przeglądy balkonów, w tym obejmujące balkony znajdujące się nad przejściami. W protokole z dnia [...].11.2016 r. z przeglądu stanu technicznego budynku mieszkalnego, przeprowadzonego w obrębie przejazdów i przejść pod budynkami, stwierdzono, że w miejscach zlokalizowania balkonów, loggi nad przejściami i przejazdami zaobserwowano miejsca, uszkodzenia płyt balkonowych, mogące stanowić zagrożenie dla przechodniów i pojazdów. W przypadku budynku przy ul. [...][...] wskazano, że takie zagrożenia występują pod nr [...] – balkony: I,II,III, VII, IX p oraz pod nr [...]– balkony: III, IV i VIII p. Załącznikiem do omówionego w tym miejscu protokołu jest wyciąg z ekspertyzy technicznej stanu technicznego balkonów z marca 2015 r. W pkt 3.3 Zalecenia naprawcze, ekspertyza stanowi, że w celu usunięcia uszkodzeń i przywrócenia balkonom pełniej sprawności technicznej i zgodności z obowiązującymi wymaganiami należy wykonać kompleksowy remont w zakresie: demontaż balustrad, usunięcie wierzchniej warstwy wykończeniowej (formującej spadek) usunięcie luźnych elementów tynków i płyty żelbetowej, oczyszczenie zbrojenia i marek z korozji i warstw antykorozyjnych, naniesienie powłoki antykorozyjnej będącą również warstwą kontaktową, uzupełnienie ubytków otuliny za pomocą zapraw do naprawy betonu, wyrównanie powierzchni za pomocą szpachlówki wyrównującej, wykonanie zgodnie ze sztuką budowlaną nowych obróbek blacharskich, wykonanie izolacji przeciwwilgociowych, ułożenie styropianu FS-20 jako izolacji termicznej, ułożenie warstwy podkładu formującego spadek grubości nie mniejszej niż 3,5cm zbrojonego siatką posadzkową, zagruntowanie warstwy formującej spadek, wykonanie zasadniczej warstwy wykończeniowej (gres, żywica, itp.), ocieplenie spodu płyty żelbetowej styropianem FS-20 i wykonanie wyprawy z tynku mineralnego na siatce zatopionej w kleju, wykonanie warstwy zamykającej (barwna, kolory RAL), wykonanie nowych bądź montaż odnowionych balustrad o wysokości min. 110cm. Wbrew zarzutom skargi z przedstawionymi ustaleniami koresponduje treść protokołów z okresowych kontroli stanu technicznego budynku. W protokole nr [...] z dokonanego w dniu [...].05.2017 r. przeglądu okresowego stanu technicznego, w pkt 7 - Balkony, balustrady, loggie, w zakresie stanu technicznego posadzki balkonów i loggi oceniono ich stan jako dostateczny, osłon balkonowych również jako dostateczny. W zakresie tych elementów wskazuje się na planowany remont. W protokole nr [...] z przeglądu okresowej kontroli stanu technicznego i sprawności budynku dokonanego w dniu [...].11.2017 r., w pkt 7 stan balkonów, balustrad i loggi oceniono jako dostateczny, wskazano na planowany kompletny remont balkonów, łącznie z remontem elewacji budynku. Podano, że dokonywane są cykliczne przeglądy balkonów, poza obowiązkowymi okresowymi przeglądami. Z kolei z protokołu z przeglądu technicznego obiektu budowlanego z dnia [...].12.2016 r. – [...].02.2017 r. wynika, że przeglądowi podlegały uszkodzenia krawędzi płyt balkonowych. Zapisano, że nie stwierdzono uszkodzeń luźnych elementów krawędzi balkonów, grożących przechodniom, ponieważ administrator usuwa wszystkie istniejące zagrożenia. Podano, że obłamania krawędzi płyt balkonowych nie stwarzają zagrożenia konstrukcyjnego budynków, wymieniając jednocześnie miejsca wystąpienia obłamania, uszkodzenia krawędzi płyt balkonowych w budynku przy ul. [...][...]. Przedstawione powyższe dokumenty i dokonane na ich podstawie ustalenia faktyczne, w ocenie Sądu, świadczą o prawidłowym uznaniu, że balkony i loggie w budynku przy u. [...][...] we [...] mogą zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska oraz że są one w nieodpowiednim stanie technicznym. Podkreślić przy tym należy, że podjęcia decyzji przewidującej usunięcie nieprawidłowości ustawodawca nie wiążę z istniejącym stanem zagrożenia, ale z potencjalną możliwością pojawienia się takiego zagrożenia. Zatem samo uzasadnione przypuszczenie, że zagrożenie może się pojawić jest wystarczające do wydania nakazu. W ocenie Sądu, orzekające w sprawie organy, biorąc pod uwagę zgromadzony materiał dowodowy, poparty dokumentacją fotograficzną, którą sporządzono podczas oględzin, wykazały w sposób niebudzący najmniejszych wątpliwości, że balkony w budynku przy ul. [...][...], pomimo prowadzenia w ich obrębie bieżących napraw i usuwania odspajających się elementów, nadal w tym zakresie stwarzają zagrożenie. Jakich zatem dowodów oczekuje Spółdzielnia, aby uznać, że w postępowaniu prowadzonym w sprawie utrzymania obiektu budowlanego przy ul. [...][...] - ziściły się przesłanki opisane w przepisie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. W sprawie miarodajne są ustalenia PINB dokonane podczas oględzin budynku. W ich trakcie stwierdzono: ubytki otuliny i widoczne zbrojenie na krawędziach płyt balkonowych, widoczne odspajające się fragmenty tynku i otuliny na krawędziach płyt balkonowych i logii, lokalne zacieki widoczne na krawędziach od spodniej strony płyt balkonowych i logii, braki obróbek blacharskich na płytach balkonowych, ogniska korozji występujące na balustradach balkonów i logii oraz na markach stanowiących zamocowanie słupka balustrady w płycie. Na tej podstawie PINB uznał, że uszkodzenia występujące w obrębie balkonów i loggi w budynku przy ul. [...][...]wymagają podjęcia działań naprawczych zapobiegających dalszemu procesowi degradacji okładzin tynkarskich, betonu i zbrojenia płyty oraz stabilności mocowania słupków balustrad. Z przedłożonych akt administracyjnych wynika, że co najmniej od początku roku 2017, PINB prowadził czynności kontrolne w związku ze stwierdzonymi nieprawidłowościami. Brak podjęcia działań zmierzających do trwałego usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów i loggi, biorąc pod uwagę utrzymujący się stan zagrożenia zdrowia i życia oraz bezpieczeństwa mienia, obligowały PINB do wydania decyzji na podstawie art 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. Nie można zatem twierdzić, że PINB przeprowadził postępowanie w sposób niewłaściwy i niepełny. Wydana w sprawie decyzja była konsekwencją ustaleń dokonanych w postępowaniu kontrolnym. Tam PINB dwukrotnie dokonał oględzin spornego budynku. Nie można zatem zgodzi się z zarzutem skargi, że organ oparł się przede wszystkim na ekspertyzie technicznej, skoro nieodpowiedni stan techniczny nie tylko został stwierdzony podczas kontroli, ale także wynikał z opisanych wyżej protokołów z okresowych kontroli stanu technicznego, gdzie zaleca się remont balkonów i loggi. Znamienne jest w sprawie, że do czasu złożenia skargi sama Spółdzielnia temu nie zaprzeczała. Przyjęty za podstawę orzekania stan faktyczny - w zakresie dotyczącym ustalenia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, jak również proponowanych dla ich usunięcia robót budowlanych, wbrew zarzutom skargi, nie budzi zastrzeżeń i może stanowić podstawę wyrokowania. Wskazywana natomiast przez autora skargi, ekspertyza stanu technicznego balkonów, nie była wyłącznym źródłem informacji dla organów. Ten dokument został przez organ potraktowany jako istotne źródło informacji, ponieważ pochodził od Spółdzielni, a przy tym zawierał ustalenia zbieżne z tymi, które poczynił PINB podczas kontroli. Na podstawie tego dokumentu organ określił zakres robót potrzebnych do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W ocenie Sądu, w świetle przytoczonych treści ekspertyzy, brak jest również podstaw do zarzucania organowi wybiórczego potraktowania tego dokumentu. Odnosząc się natomiast do zarzutu związanego z niewłaściwym rozumieniem przez orzekające w sprawie organy pojęcia "nieodpowiedni stan techniczny", o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b., należy wyjaśnić, że jest to stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych jego elementów, pogorszenia substancji, braku remontów, właściwej dbałości o stan techniczny. W realiach niniejszej sprawy nie można zaprzeczyć, że nieodpowiedni stan techniczny balkonów i loggi powstał w wyniku naturalnego zużycia tych elementów, które są użytkowane z narażeniem na czynniki pogodowe od ponad czterdziestu lat. Trudno zatem sądzić, że po tak długim okresie nie będą one wymagały koniecznych napraw i remontów, niekoniecznie polegających na przywróceniu pierwotnego stanu. Jeżeli jest taka możliwość należy wykorzystać współczesne technologie i metody, które są właściwe dla usuwania uszkodzeń w obrębie tego rodzaju elementów budynku. Wydana w sprawie decyzji nakazująca usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. jest więc konsekwencją nieuczynienia zadość - spoczywającym na zarządcy obiektu budowlanego - obowiązkom utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, bez dopuszczania do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 u.p.b.). Jednocześnie należy podkreślić, że wydając zaskarżoną decyzję organ nadzoru budowlanego nie badał przyczyn, z powodu których płyty balkonowe i loggie są w nieodpowiednim stanie technicznym, w tym przypadku pierwotnego brak obróbek blacharskich na balkonach. W zakresie wykonania obróbek blacharskich i niezbędnych uszczelnień i izolacji, organ nadzoru nie orzekł nic ponad to, co przyznała Spółdzielnia, m.in. w piśmie z dnia [...].10.2017 r. a także znajduje potwierdzenie w ekspertyzie technicznej z marca 2015 r. Twierdzenia Spółdzielni na temat stanu technicznego balkonów, podejmowanych na przestrzeni wielu lat prac remontowych, których skutkiem było usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, stoją w sprzeczności nie tylko z ustaleniami PINB dokonanymi w trakcie kontroli ale także z przedłożonymi w trakcie czynności kontrolnych przez Spółdzielnię dokumentami oraz złożonymi oświadczeniami. Nie zostały one poparte przekonującymi argumentami. Stanowią polemikę za ustaleniami organów nadzoru budowlanego. O zasadności podjętego przez organ nadzoru rozstrzygnięcia świadczyć może fakt zastosowania się przez Spółdzielnię do obowiązków określonych w pkt I decyzji. Jak wynika z pisma Spółdzielni z dnia [...].04.2018 r. oraz dołączonego do niego oświadczenia kierownika budowy, a także z protokołu kontroli z dnia [...].05.2018 r. usunięto odspajające się fragmenty tynków i otulin występujące na krawędziach płyt balkonowych i loggi. Dodatkowo zbrojenie i marki zostały zabezpieczone antykorozyjnie. Powyższe działania potwierdzają, że kwestionowana przez Spółdzielnię interwencja organu nadzoru budowlanego miała na celu likwidację istniejących i realnych zagrożeń dla dóbr prawnie chronionych. W ocenie Sądu, przy nakładaniu obowiązków w decyzji z dnia [...].01.2018 r. organ zakreślił termin, który służył jak najszybszemu osiągnięciu tego celu, jednocześnie daje on adresatowi realne możliwości wykonania nałożonych obowiązków (o czym świadczyć może wykonanie części nałożonych obowiązków). Nie ma zatem zdaniem Sądu racji skarżąca strona zarzucając naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. poprzez ustalenie nierealnego terminu wykonania robót. Z całą pewnością termin 30 dni w zakresie pkt 1 i 12 miesięcy w zakresie pkt 2 i 3, w obu przypadkach liczony od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna jest terminem wystarczającym na wykonanie nakazanych prac oraz uwzględniającym realia istniejące w niniejszej sprawie. Termin uwzględnia stopień skomplikowania nakazanych robót budowlanych i jest zdeterminowany ich rodzajem. Sąd może uchylić zaskarżony akt tylko wówczas, gdy stwierdzi, że jest on niezgodny z prawem, czego nie można jednak powiedzieć o podjętej w rozpoznawanej sprawie decyzji. Nie mógł zatem Sąd uwzględnić podnoszonych przez skarżącą Spółdzielnię trudności, jakie może ona napotkać przy wykonywaniu nakazanych obowiązków, m.in. w związku z wątpliwościami co do rodzaju izolacji i na tej podstawie uchylić zakwestionowaną decyzję. Z tych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji wyroku.