II SA/Kr 886/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: NSA Joanna Tuszyńska (spr.) WSA Paweł Darmoń Protokolant: Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2018 r. sprawy ze skargi Towarzystwa na Rzecz Ochrony [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 24.01.2018 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2017 r., poz. 1073 z późn. zm.), §1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 105 § 1 ustawy z dnia 14.06.1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz.23 z późn. zmianami) w związku z art. 25 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz. U. z 2016r. poz. 2255) w odniesieniu do spraw wszczętych przed dniem 1.01.2017 r. oraz art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U z 2016 r., poz. 1440 z późn. zmianami) - po rozpatrzeniu wniosku P. S. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wbudowanym na działce nr [...] obr. [...] i wewnętrznej drogi dojazdowej ma działce nr [...] obr. [...] oraz budowa sieci wodociągowej na działce nr [...] obr. [...] i działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K." oraz umorzył postępowanie dla części zamierzenia inwestycyjnego obejmującej budowę zjazdu z drogi publicznej ul. [...] na działce nr [...] obr. [...] oraz budowę wewnętrznej drogi dojazdowej na części działki nr [...] obr. [...]. Załączniki: Nr 1 - Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Nr 3 - Część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Nr 4 - Część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowiły integralną część niniejszej decyzji. W uzasadnieniu organ podał, że wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji wpłynął w dniu 13.05.2016 r. W dniu 24.11.2017 r. wniosek został skorygowany. W toku postępowania Prezydent Miasta K. postanowieniem z dnia 07.07.2016r. zawiesił przedmiotowe postępowanie administracyjne w związku z niezgodnością wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego z projektem sporządzanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] - Rejon ulicy [...]". Postanowieniem z dnia 10.10.2017 r. podjęto zawieszone postępowanie, gdyż w okresie zawieszenia postępowania Rada Miasta K. nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] - Rejon ulicy [...]". Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W toku postępowania uzyskano następujące uzgodnienia: opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 02.11.2017 r. w odniesieniu obszarów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 04.07.2016 r. w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 05.07.2016 r. i z dnia 30.10.2017 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Biura Planowania Przestrzennego z dnia 13.06.2017 r. w odniesieniu do obszarów objętych sporządzanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...] - Rejon ulicy [...]" (negatywną), opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 28.06.2016 r. w odniesieniu do obszarów objętych nadzorem archeologicznym, protokół nr [...] z dnia 02.11.2017r. Zespołu Urbanistycznego powołanego zarządzeniem Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 16.12.2014 r. Na podstawie art. 53 ust. 5c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 60 ust. 1a tej ustawy uznano za dokonane uzgodnienie z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w K.. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z uwagi na treść art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych obowiązującym od dnia 1.01.2017 r. postępowanie o ustalenie warunków zabudowy w części obejmującej budowę zjazdu w pasie drogowym drogi publicznej ul. [...] na działce nr [...] obr. [...] oraz budowę wewnętrznej drogi dojazdowej na części działki nr [...] obr. [...] stało się bezprzedmiotowe, co uzasadniało częściowe umorzenie postępowania. Projekt decyzji przygotowała osoba posiadająca wymagane ustawą uprawnienia. Odwołanie od decyzji złożyło Towarzystwo [....], wskazując, że ustalono odprowadzanie ścieków do zbiornika wybieralnego, co jest sprzeczne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Takie rozwiązanie jest niedopuszczalne na obszarach szczególnie chronionych takich jak park krajobrazowy. Ponadto, w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zapisano jako przeznaczenie nieruchomości objętej wnioskiem zieleń nieurządzoną (ZR), w strefie kształtowania systemu przyrodniczego, wymiany powietrza. Ustalenie warunków zabudowy w tej lokalizacji jest wyraźnie sprzeczne ze Studium, a nadto z procedowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...] - Rejon ul. [...]". Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 7.05.2018 r., znak: [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, §1-9 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że w aktach sprawy zostały zgromadzone wymagane dla wydania decyzji uzgodnienia i opinie organów o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy, został opracowany projekt decyzji oraz analiza urbanistyczno – architektoniczna. Do decyzji zostały dołączone wymagane przepisami prawa załączniki. W ocenie kolegium, planowana inwestycja będzie stanowić wprost kontynuację zabudowy i funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej występującej w sąsiedztwie, oraz wskaźników z zabudową mieszkaniową sąsiadującą na działkach [...] obr.[...], [...],[...] obr. [...] j.ewid. [...] dostępnych z tej samej drogi publicznej. Istniejąca zabudowa w obszarze analizowanym posiada funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dróg publicznych i wewnętrznych i infrastruktury technicznej. Działka znajduje się w granicach [...] Parku Krajobrazowego. Wskazana we wniosku zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna stanowi uzupełnienie istniejącej już w obszarze zabudowy mieszkaniowej. Ich forma, charakterystyka, parametry występujące w obszarze analizowanym zostały opisane, wyliczone, wykazane w dokumentach i materiale fotograficznym, graficznym, które znalazły się w aktach sprawy. Stanowiły one uzasadnioną podstawę dla opracowania projektu decyzji i samej decyzji. Z przedłożonych do akt sprawy opinii i uzgodnień branżowych instytucji dostawców mediów wynika spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. W oparciu o opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 21.03.2016 r., ustalono że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...] oraz poprzez planowaną drogę wewnętrzną po działce nr [...] obr. [...]. W zaskarżonej decyzji ustalono w sposób jednoznaczny i wystarczający liczbę miejsc parkingowych dla projektowanego budynku mieszkalnego. W pkt II pdpk 4 lit.e decyzji ustalono wskaźniki liczby miejsc postojowych 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny. Rozstrzygnięcie to uwzględnia wskazania zawarte w uchwale Rady Miasta K. z dnia 29.08.2012 r. nr LIII [...] "Program obsługi parkingowej dla miasta K.". Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony wód i gospodarki wodnej, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem. W zakresie ochrony przyrody ustalono, że ze względu na lokalizację inwestycji na terenie [...] Parku Krajobrazowego należy przestrzegać wszelkich nakazów wynikających z obowiązujących przepisów dot. tego parku, zachowania minimum 70% powierzchni biologicznie czynnej, oraz pozostawienia płata muraw kserotermicznych bez zabudowy i ogradzania. Ewentualne ogrodzenie musi spełniać warunek ogrodzenia ażurowego o prześwitach min. 12 cm od powierzchni ziemi. Ustalono, że zabudowa musi zostać ograniczona do północnej części działki w pasie 110 m od ul. [...] Uwzględniono zalecenia zawarte w opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia 4.07.2016 r. w związku lokalizacją terenu inwestycji w obszarze osuwisk i terenów zagrożonych ruchami mas ziemnych. Uzyskano uzgodnienie Miejskiego Konserwatora Zabytków dotyczące obowiązkowego nadzoru archeologicznego w pracach ziemnych oraz zalecenia pozyskania pozwolenia konserwatorskiego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z przepisami rozporządzenia. Linia zabudowy stosownie do § 4 pkt 1 rozporządzenia wykonawczego została wyznaczona w odległości 6 m od działki drogowej na działce nr [...] obr.[...], odniesieniu do przebiegu linii sąsiedniej zabudowy jednorodzinnej i infrastruktury technicznej. Parametr ten nie budzi zastrzeżeń. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w badanym obszarze mieści się w wartości średniej ok. 13%. W wyniku dokonanej analizy i ustaleń odnośnie istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym ustalono go w wysokości 4 z tolerancją +- 2% uwzględniającą względy technologiczne na etapie projektu budowlanego. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono w wysokości min. 70%. W ocenie kolegium, brak podstaw do kwestionowania ustaleń w tym zakresie. Ustalenie szerokości elewacji frontowej na poziomie 12,8 m z tolerancją do 20% dokonano w oparciu o przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, ustalono w wartości 3,5m tolerancją +- 0,5 m do okapu; do kalenicy głównej 7,5m+- 0,5 m nie wyżej niż 217,3 mnpm; dach dwuspadowy, wielospadowy w układzie symetrycznym, kąt nachylenia połaci 30-45°. Ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w oparciu o przepis § 7 ust.4 rozporządzenia wynikało z dokonanej analizy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Wyznaczenie wysokości zabudowy przez podanie obok wysokości w metrach, również przez ograniczenie tego parametru do określonej bezwzględnej wysokości nad poziomem morza ma zapewnić ochronę widoku krajobrazu w [...] Parku Krajobrazowym. Na koniec kolegium podniosło, że decyzja nie opiera się na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdyż nie został dotychczas uchwalony. Nie można również odmówić ustalenia warunków z uwagi na sprzeczność z ustaleniami studium. Postępowanie wyjaśniające przeprowadzono z poszanowaniem przepisów Kodeksu postępowania administracyjnych, w tym zasad ogólnych K.p.a. Decyzja spełnia wszelkie wymogi przewidziane w art. 107 K.p.a. Towarzystwo [....] wniosło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się jej uchylenia. Skarżący zarzucił, że inwestycja jest niezgodna z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotowa inwestycja nie spełnia wymagań dotyczących zgodności z przepisami odrębnymi. Decyzja dopuszcza (zał. nr [...] pkt. 4c) odprowadzanie ścieków do zbiornika wybieralnego. Rozwiązanie takie jest sprzeczne (nawet jako rozwiązanie czasowe) z § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które nie dopuszcza się stosowania zbiorników na nieczystości stałe na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska (w tym przypadku obszar objęty ochroną prawną jako park krajobrazowy). Działka nr [...] stanowi razem z działką nr [...] jeden z ostatnich w tym rejonie korytarzy ekologicznych pomiędzy obszarem Natura 2000 [...] Obszar Łąkowy a doliną W.. Inwestycja została dopuszczona na obszarze zwaloryzowanym w Mapie roślinności rzeczywistej miasta K. jako obszar o wysokich walorach przyrodniczych. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy stoi w jaskrawej sprzeczności z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K.. Dotyczy nieruchomości wyznaczonej w Studium jako tereny zieleni nieurządzonej (ZR). Przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie kształtowania systemu przyrodniczego oraz obszarze wymiany powietrza. Według zapisów Studium, powierzchnia biologicznie czynna dla terenów zieleni nieurządzonej (ZR) powinna wynosić min. 90%. Skarżący ponownie podniósł, że ze względu na wysokie wartości przyrodnicze i krajobrazowe dla przedmiotowego obszaru procedowany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru - [...] -Rejon Ul. [...] (rozpatrzenie uwag dotyczących wyłożonego projektu planu - Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia 6.09.2017r.). Zgodnie z projektem planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość wyznaczona jest jako tereny rolnicze, o podstawowym przeznaczeniu pod grunty rolne (zakaz budowy budynków, minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego 90 %). Skarżący odwołał się do poglądu wyrażonego przez Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie do sygn. II OSK [...] gdzie analizowano wpływ postanowień studium na ustalenia warunków zabudowy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25.07.2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302). dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga nie jest uzasadniona. Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27.03.2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm.) - zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że opisana pokrótce procedura administracyjna, której celem jest ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej, została przez organy przeprowadzona prawidłowo. Ostateczna treść decyzji znajduje swoje uzasadnienie w należycie i rzetelnie sporządzonej analizie architektoniczno – urbanistycznej. W myśl § 3 cyt. rozporządzenia właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). W rozpatrywanej sprawie obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. W obszarze analizy z pewnością znajduje się zabudowa pozwalająca na ustalenie wymagań i wskaźników dla nowej zabudowy. Funkcja i rodzaj projektowanej zabudowy odpowiada funkcji i rodzajowi zabudowy już istniejącej w obszarze analizy. W sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i obiekt o takiej funkcji i takiego rodzaju ma zamiar realizować inwestor. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W myśl ustępu 2 w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Z kolei według ustępu 3 i 4 omawianego przepisu, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Obowiązująca linia nowej zabudowy wyznaczona została w odległości 6 metrów od granicy z działką drogową nr [...] (przy uwzględnieniu, że ul. [...] nie posiada wykształconych czytelnych krawędzi). Taki sposób wyznaczenia linii zabudowy nawiązuje do odległości budynków usytuowanych na działkach nr [...] i [...] od granicy działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną. Pozostaje również w zgodzie z wymogami wynikającymi z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2222) Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Z analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 13%. Wskaźnik wielkość powierzchni planowanej zabudowy w stosunku do części działki nr [...] ustalono w wysokości 4% z tolerancją 2% (ze względów projektowych i technicznych). Uzasadnieniem dla ustalenia wskaźnika w takiej wysokości było określenie we wniosku przez inwestora planowanej zabudowy na ok. 100m2, jak również uwzględnienie lokalizacji zabudowy w terenie o dużych wartościach przyrodniczych i krajobrazowych. Ustalenie tego parametru w podanej wysokości znajduje potwierdzenie w wynikach analizy. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się -co do zasady- dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Ustalona w decyzji szerokość elewacji frontowej dla inwestycji planowanej to 12,8 m ( 20 %, parametr ten został ustalony w nawiązaniu do średniej szerokości elewacji frontowych dla zabudowy jednorodzinnej w obszarze analizowanym, która wynosi ok. 13 m. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z ust. 3 jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Natomiast § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy. W niniejszej sprawie wysokości do okapów dachu połaciowego planowanego budynku ustalono na wysokość 3,5m ±0,5m, a kalenicy głównej 7,5m±0,5m. Podano również maksymalną wysokość budynku do wysokości rzędnej 217,3 m n.p.m. Wysokości te wyznaczono zgodnie z § 7. ust. 4 ww. rozporządzenia. Z przeprowadzonej analizy wynikało, że w analizowanym obszarze nie jest wykształcona jednolita wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Wysokości okapów/gzymsów podokapowych budynków mieszkalnych wynoszą od ok. 4,0m a ich kalenic głównych od ok. 8m do ok. 9m nad terenem. Zabudowę zrealizowaną w ostatnich latach charakteryzuje podobna forma. Dominują budynki dwukondygnacyjne z drugą kondygnacją w dachu. Ich okapy znajdują się na wysokości do 4,0m, a kalenice główne na wysokości od ok.7m do 9m nad terenem. W wynikach analizy stwierdzono, że planowana zabudowa winna wpisywać się w istniejący kontekst przestrzenny. Istotnym ograniczeniem dla wysokości planowanych w tym rejonie obiektów są zagadnienia ochrony krajobrazowej Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego. Wnioskowana wysokość zabudowy jednorodzinnej mieści się w zakresie wysokości występujących na działkach sąsiednich. Zdaniem Sądu jest to wystarczające i logiczne uzasadnienie zaproponowanego odstępstwa. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W decyzji przewidziano dach dwuspadowy, wielospadowy w układzie symetrycznym, kąt nachylenia połaci dachowych między 30-45, doświetlenie poddasza użytkowego: okna w ścianach szczytowych dachów dwuspadowych, okna połaciowe i/lub lukarny, kierunek głównej kalenicy dachu zbliżony do równoległego lub prostopadłego w stosunku do frontu działki. Geometria dachu ustalona w zaskarżonej decyzji nawiązuje do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Powyższe warunki zostały doprecyzowane w załączniku nr 1 – warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w punkcie II. 1f. Zamierzenie inwestycyjne spełnia również pozostałe kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wszystkie te parametry i ustalenia nie budzą wątpliwości Sądu co do ich prawidłowego ustalenia, nie są zresztą kwestionowane przez skarżącego. Z treści skargi wynika, że skarżący neguje sam fakt wydania warunków zabudowy przedmiotowej inwestycji, wskazując, że pozostają one w sprzeczności z postanowieniami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K., jak również procedowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] - Rejon ul. [...]". Ponadto skarżący zarzucił naruszenie § 34 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Odnosząc się do pierwszego zarzutu należy przypomnieć, że z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika wprost, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków o jakich mowa w treści art. 61 ustawy. Wśród tych warunków ustawodawca nie wymienił zgodności planowanej inwestycji z ustaleniami Studium. Planowana inwestycja by mogła być zaakceptowana na gruncie przepisów prawa musi przede wszystkim kontynuować cechy, parametry oraz funkcje zabudowy i zagospodarowania terenu ustalona w obszarze analizowany, jak to wynika z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi i wydanych na jej podstawie aktów wykonawczych. Stosownie do art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego i nie może stanowić podstawy prawnej do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Bez znaczenia dla wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy są również uregulowania wprowadzające ograniczenia zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego który znajduje się w toku procedury planistycznej. W świetle powyższego zarzut niezgodności planowanej inwestycji z postanowieniami studium oraz projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należało uznać za niezasadny. Wypada przy tym zwrócić uwagę, że w toku postępowania Prezydent Miasta K. skorzystał z możliwości jaką daje art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i postanowieniem z dnia 07.07.2016 r. zawiesił przedmiotowe postępowanie administracyjne w związku z niezgodnością wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego z projektem sporządzanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] - Rejon ulicy [...]". Postanowieniem z dnia 10.10.2017r. podjęto zawieszone postępowanie, gdyż w okresie zawieszenia postępowania Rada Miasta K. nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie mógł również odnieść skutku zarzut naruszenia § 34 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zgodnie z którym zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być sytuowane tylko na działkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich sytuowania na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz na terenach zalewowych. Przepisy tego rozporządzenia stosowane mogą być wyłącznie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego tj. na etapie uzyskiwania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, natomiast decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu, w tym podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy przeznacza jedynie dany teren pod określoną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna w świetle obowiązujących przepisów. Organ nie może więc na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy analizować inwestycji pod kątem spełnienia warunków określonych w przepisach prawa budowlanego, gdyż po pierwsze: przekraczałoby to kompetencje tego organu administracji określone przez przepisy prawa, a po drugie: byłoby to niemożliwe technicznie z uwagi na brak projektu budowlanego. Należy również wskazać, że w załączniku nr 1 Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w punkcie II 2a zaznaczono, że z uwagi na brzmienie § 34 rozporządzenia z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz fakt, że teren przedmiotowej inwestycji znajduje się na obszarze podlegającej szczególnej ochronie środowiska/narażonym na powodzie/narażanym na zalewanie wodami opadowymi, decyzja o warunkach zabudowy może nie znaleźć kontynuacji w pozwoleniu na budowę. Okoliczność ta będzie zatem podlegała badaniu na etapie postepowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Jedynie na marginesie należy wskazać, że to że działka nr [...] obr. 5 Podgórze znajduje się na terenie [...] Parku Krajobrazowego nie oznacza automatycznie, że wykluczone jest sytuowanie na niej zbiornika na nieczystości ciekłe, gdyż znajduje się w "obszarze podlegającym szczególnej ochronie środowiska" o którym mowa w § 34 ust. 1 rozporządzenia. Konieczna będzie pogłębiona analiza co należy rozumieć pod pojęciem "obszaru podlegającego szczególnej ochronie środowiska" i jego odkodowanie na gruncie obowiązujących przepisów prawa, co jednak wykracza – jak już wyjaśniono – poza zakres kontroli w sprawie o ustalenie warunków zabudowy. Mając na uwadze powyższe okoliczności na podstawie art. 151 P.p.s.a orzeczono jak w sentencji wyroku.