I SA/Sz 492/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Woźniak, Sędziowie Sędzia WSA Anna Sokołowska (spr.), Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj, , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi G. M. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 4 marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów w postępowaniu egzekucyjnym oddala skargę. Dyrektor Izby Skarbowej w S. postanowieniem z dnia [...] nr [...] utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w miejscowości K. w gminie M., stanowiącej własność małżonków A. i G. M. Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, iż Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w K. (organ egzekucyjny) w oparciu o tytuły wykonawcze wystawione na zaległości podatkowe za lata 2009-2014 wszczął egzekucję z nieruchomości gruntowej niezabudowanej, należącej do zobowiązanego G. M. i jego małżonki A. M., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zajęcie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło poprzez wezwanie, o którym mowa w art. 110c § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2014 r., poz. 1619 ze zm. – dalej zwanej "u.p.e.a."), doręczone małżonkom w dniu 8 grudnia 2014 r. Egzekwowane należności nie zostały uregulowane, co skutkowało przystąpieniem organu egzekucyjnego do czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ukończenie tego etapu postępowania nastąpiło w dniu 17 grudnia 2015 r., sporządzeniem przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. W czynnościach tych uczestniczył zobowiązany, któremu doręczono ww. protokół waz z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Pismem z dnia 29 grudnia 2015 r. zobowiązany zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, nie zgadzając się z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego E.K.. Zarzucił, że operat szacunkowy zawiera błędy polegające na podaniu, że działka nr [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak też niewłaściwie oceniono możliwości zagospodarowania nieruchomości, co ma wpływ na ustalenie ceny. Ponadto w celu weryfikacji przedstawionych przez rzeczoznawcę cen wniósł o wskazanie lokalizacji działek znajdujących się w K. będących zbiorem cen transakcyjnych stanowiących podstawę wyceny. Nadmienił też, że działka jest przedmiotem negocjacji, a rozmowy z potencjalnym kupcem dotyczą kwoty ok. [...] zł i taką cenę uważa za uzasadnioną cenę rynkową nieruchomości. W świetle powyższego, organ egzekucyjny mając na uwadze to, iż zarzuty dotyczyły sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, jak i sposobu dokonania wyceny zajętej nieruchomości gruntowej, zwrócił się do rzeczoznawcy o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. Następnie w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w K. wydał postanowienie z dnia [...] nr [...], w myśl uregulowań art. 110u § 1 u.p.e.a., uznając zgłoszone zarzuty za niezasadne. W zażaleniu na ww. postanowienie organu egzekucyjnego, zobowiązany wniósł o jego uchylenie w całości i wykonanie nowego oszacowania nieruchomości. Zarzucił, że organ egzekucyjny nie dostrzega (podzielając opinię rzeczoznawcy majątkowego) różnicy w możliwościach zagospodarowania działki na własne cele mieszkalne, a zagospodarowaniem na cele komercyjne. Zaznaczył, że dodatkowa funkcja w postaci możliwości mieszkania właściciela jest dodatkową zaletą przedmiotowej działki, a podstawowym jej przeznaczeniem jest możliwość budowy obiektu przeznaczonego pod działalność usługową. Poddał w wątpliwość możliwość porównywania cen działek ujętych w operacie szacunkowym i przedmiotowej działki nr [...], ponieważ w przeważającej większości były to działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, a nie usługową. Natomiast za bezzasadny uznał fakt braku dostępu do drogi publicznej z uwagi na posiadanie na działce nr [...] służebności przejazdu i przesyłu do działki zobowiązanego. Uznał także, że wykonanie oszacowania wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej rażąco zaniżyło wartość przedmiotowej nieruchomości, ponieważ do analizy przyjęto działki o zabudowie jednorodzinnej, których cena za m2 jest znacznie niższa od działek usługowych. Dyrektor Izby Skarbowej w S. po analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, postanowieniem z dnia [...] nr [...]) utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu egzekucyjnego, nie znajdując podstaw do jego uchylenia. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy podniósł, że celem postępowania na etapie dokonania opisu i oszacowania nieruchomości jest dokładne określenie przedmiotu egzekucji oraz oszacowanie wartości nieruchomości, która jest uwzględniana przy ustalaniu ceny wywołania przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości w drodze licytacji publicznej. Oszacowania wartości zajętej nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym organ egzekucyjny (naczelnik urzędu skarbowego) nie może dokonać samodzielnie lecz ma obowiązek powołać rzeczoznawcę majątkowego. Obowiązek ten wynika z art. 110s § 1 u.p.e.a. W przedmiotowej sprawie zgodnie z przepisami art. 110s § 1 u.p.e.a. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, do niezwłocznego oszacowania wartości zajętej nieruchomości, a następnie dokonał opisu i oszacowania nieruchomości w formie protokołu (art. 110r u.p.e.a.). Oznacza to, że organ egzekucyjny dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym. Powołany rzeczoznawca – E.K., w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządziła w dniu 12 listopada 2015 r. operat szacunkowy. Oszacowaną wartość nieruchomości określono w kwocie [...] zł, w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Operat ten zawierał także dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawiono tok obliczeń oraz wynik końcowy. Powyższe pozostawało w zgodzie z przepisami regulującymi zasady wyceny nieruchomości (art. 150-159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). W ocenie organu, także treść protokołu opisu i oszacowania nieruchomości w pełni odpowiadała wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a., a sam protokół wraz z operatem szacunkowym został doręczony zobowiązanemu. Zdaniem organu, bez znaczenia w sprawie pozostawała natomiast podnoszona przez zobowiązanego okoliczność, że w operacie szacunkowym błędnie podano, że działka nr [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy M., gdyż informacja ta została uwzględniona przez organ egzekucyjny w sporządzonym w dniu 17 grudnia 2015 r. protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, gdzie prawidłowo wskazano, że przeznaczenie zajętej nieruchomości to "teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem mieszkania właściciela". Nadto, w ocenie organu, na uwagę zasługiwał fakt, że rzeczoznawca po ponownym dokonaniu analizy rynku lokalnego w oparciu o aktualne transakcje działek w miejscowości K. nie stwierdziła różnicy w poziomie cen transakcyjnych pomiędzy nieruchomościami o przeznaczeniu pod budownictwo usługowe z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej a nieruchomościami o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe. Organ odwoławczy zgodził się więc z opinią rzeczoznawcy, wyrażoną w piśmie z dnia 21 stycznia 2016 r., że oszacowana wartość rynkowa nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...] uwzględniała wszystkie cechy wpływające na jej wartość oraz poziom cen na datę wyceny, a także sytuację i koniunkturę na rynku nieruchomości. Zwrócono uwagę, że w bezpośrednim sąsiedztwie wycenionej nieruchomości gruntowej ceny jednostkowe kształtują się na poziomie [...] gruntu. Transakcje dotyczyły działek budowlanych o powierzchni około [...], z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej, przeznaczonych pod budownictwo mieszalno-usługowe. Natomiast wyceniona nieruchomość posiada dużo większą powierzchnię, teren działki był zarośnięty i wymagał uporządkowania, a także działka nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (lecz służebność do nieruchomości przez inną działkę). Zapewne m.in. z tych względów rzeczoznawca skorygowała średnią cenę 1 m2 gruntu i dla przedmiotowej nieruchomości ustaliła ją na poziomie [...] zł/m2 gruntu. Na tle powyższego trudno zatem uznać za uprawnione twierdzenie zobowiązanego, że cena 1 m2 gruntu działki nr [...] mieściła się co najmniej w granicach [...] zł/m2. Odnosząc się do kwestii związanych z wyceną nieruchomości organ wyjaśnił, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy posiadający odpowiednie uprawnienia. Zatem organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, który dysponuje wiadomościami specjalnymi. W ocenie organu, dokonana wycena wartości szacunkowej przedmiotowej nieruchomości dokonana została rzetelnie i prawidłowo. Z kolei subiektywne przekonanie zobowiązanego, że wykazana w operacie szacunkowym cena jest zbyt niska nie może świadczyć o wadliwości operatu zwłaszcza, że ostateczna wartość zostanie ustalona przy sprzedaży w drodze licytacji publicznej przez licytantów jako potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości, ewentualnie o stwierdzenie jego nieważności a na wypadek uznania przez sąd, że nie ma podstaw do stwierdzenia nieważności, jego uchylenie, ewentualnie o uwzględnienie skargi i stwierdzenie wydania zaskarżonego postanowienia organu II instancji z naruszeniem prawa. Zaskarżonemu postanowieniu skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania (mające istotny wpływ na wynik sprawy), tj.: 1. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, ze zm. – dalej zwanej: "k.p.a."), polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienia, czy został w sposób prawidłowy sporządzony operat szacunkowy z dnia 12 listopada 2015 r. i zaniechaniu przez organ sporządzenia ponownego operatu szacunkowego ale już przez innego biegłego z zakresu nieruchomości, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości została zaniżona o 100% i w ocenie skarżącego oscyluje na poziomie [...] zł; 2. naruszenie art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., polegające na niewystarczającym zebraniu z urzędu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie obowiązkowi i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności niezlecenia sporządzenia operatu przez innego biegłego, oraz sporządzenia uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a., a polegającego na nie wypowiedzeniu się co do wszystkich argumentów podniesionych przez skarżącego w zażaleniu; 3. naruszenia art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a oraz art. 107 § 3 k.p.a., polegającego na niezastosowaniu tych przepisów i niewyjaśnieniu w uzasadnieniu postanowienia w sposób dokładany zmniejszenia wartości nieruchomości i dlaczego organ, któremu powinno zależeć na uzyskaniu jak najlepszej ceny nie bierze pod uwagę oczywistych faktów takich jak możliwości zabudowy m2 powierzchni usługowej, W uzasadnieniu skarżący ponowił argumentację przedstawioną w zażaleniu twierdząc, że wartość nieruchomości przedstawiona w operacie szacunkowym została zaniżona względem jej rzeczywistej wartości. Wskazał, iż metoda oszacowania nieruchomości, przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mogła stanowić porównywalnej podstawy do wyceny przedmiotowej działki nr [...], gdyż w przeważającej większości dotyczyła działek pod zabudowę jednorodzinną, których cena za m2 jest znacznie niższa od działek pod działalność usługową. Podkreślił, że przeznaczenie ww. działki pozwala na budowę obiektu o powierzchni w 100% przeznaczonej na działalność usługową, co ma niebagatelne znaczenie dla ekonomiki prowadzenia działalności komercyjnej. Według skarżącego, sam fakt możliwości większej zabudowy działki funkcją usługową wpływa na jej wartość, bo nie ma konieczności zakupu większej działki, czyli wydatkowania większych środków pieniężnych pod zabudowę o większej powierzchni. Natomiast dodatkowa funkcja w postaci możliwości mieszkania właściciela jest dodatkową zaletą tej działki, gdyż pozwala na rozszerzenie jej podstawowej funkcji jaka jest usługa. Skarżący uważa też, że brak dostępu do drogi publicznej i fakt "zarośnięcia" działki nie powoduje obniżenia jej wartości. Wskazał, że działka nr [...] posiada służebność przejazdu i przesyłu nie tylko dla działki zobowiązanego, ale kilku innych, co nie powoduje żadnych problemów dla właścicieli działek przylegających do niej. Z kolei "zarośnięcie" działki ma charakter zieleni niskiej i może być usunięte w ciągu jednego dnia w ramach estetyzacji terenu. Skarżący zażądał uchylenia wydanych postanowień i ponowne oszacowanie wartości uwzględniające adekwatne parametry przedmiotu analizy. Zaznaczył, że skarga nie jest podyktowana chęcią przedłużenia postępowania, a ma na celu uzyskanie jak najlepszej ceny sprzedaży nieruchomości, co jest w interesie organu, gdyż środki finansowe uzyskane ze sprzedaży powinny w całości pokryć zaległości podatkowe zobowiązanego. W odpowiedzi na skargę, Dyrektor Izby Skarbowej w S. wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Na wstępie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej . W myśl art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach, 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Z wymienionych przepisów wynika, że sąd ocenia czy orzeczenie organu jest zgodne z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Analiza w tym zakresie dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania zaskarżonego orzeczenia, a sąd rozpatrując skargę rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przeprowadzona przez Sąd w rozpoznawanej sprawie kontrola postanowienia we wskazanym wyżej aspekcie nie wykazała, aby zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je postanowienie organu I instancji zostały wydane z naruszeniem prawa w stopniu obligującym do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Przedmiotem niniejszej skargi jest postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w K. z dnia [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej w miejscowości K. w gminie M., stanowiącej własność małżonków A. i G. M., przeprowadzonego na podstawie przepisów Rozdziału 7 Oddział 3 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tj. Dz.U. z 2014 r. poz. 1619 ze zm.)- dalej u.p.e.a. Kwestią sporną pozostaje prawidłowość dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości, o którym mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. Na wstępie niniejszych rozważań wskazać należy, iż stosownie do treści art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania, jak również innych, nieznanych mu uczestników postępowania poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu (art. 110o § 1-3 u.p.e.a.). Z przeprowadzonej czynności opisu i oszacowania organ sporządza protokół, którego treść określa art. 110r u.p.e.a. Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartość nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Uregulowana w powyżej powołanym przepisie instytucja zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowi samodzielny środek prawny. Strona skarżąca skorzystała z przysługującego jej uprawnienia kwestionując ustaloną w operacie wartość nieruchomości organ egzekucyjny natomiast zaakceptował przyjętą przez rzeczoznawcę wartość. Z przepisu art. 100s § 1 wynika, że ustawodawca upoważnił do oszacowania zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego uprawnionego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oszacowania wartości zajętej nieruchomości na wniosek organu egzekucyjnego dokonuje rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy ma ustawowy obowiązek wykonania czynności szacunku nieruchomości. Bezsporne jest, że Inż. E.K. jest uprawnionym rzeczoznawcą. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości zgodnie z zasadami ich wyceny. Sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości określa rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. poz. 742) stanowi, że: 1) jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków, w szczególności dotyczące powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków (§ 1 rozporządzenia); 2) jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczbę kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia (§ 2 rozporządzenia); 3) opis nieruchomości rolnych, poza opisem położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń, powinien zawierać w szczególności określenie powierzchni, klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk trwałych, lasów, sadów, gruntów ornych zabudowanych, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw, liczby i jakości inwentarza żywego, jak również ilości zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów (§ 3 rozporządzenia); 4) jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wymienia się prawa użytkowania wieczystego oraz dzień, z upływem którego wygasa użytkowanie wieczyste (§ 4 rozporządzenia). W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy dokładnie oznaczyć nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji i jej poszczególne składniki oraz wskazać ich rzeczywistą wartość. W związku z tym przy opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Do sporządzonego dokumentu opisu i oszacowania wartości nieruchomości mają na mocy art. 18 u.p.e.a. zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, zatem protokół sporządza się tak, aby z niego wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby (art. 68 § 1 k.p.a.). Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W ocenie Sądu wbrew zarzutom skargi wszystkie te warunki zostały spełnione. Rzeczoznawca opisał szczegółowo położenie nieruchomości, dokonał badania ksiąg wieczystych uwzględnił wypis z rejestru gruntów oraz uwzględnił opis dojazdu do nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W ocenie Sądu sporządzony operat z dnia 12 listopada 2015r. spełnia te wymogi na str 9 operatu znajduje się szczegółowe rodzaju określonej wartości dobór metody wyceny i jego uzasadnienie na dalszych stronach. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Organ egzekucyjny powinien zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 5 lipca 2013 r., II SA/Kr 1472/12, LEX nr 1350456). Takiej oceny organy dokonały. Podkreślenia wymaga natomiast, że organ egzekucyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (zob. wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11, LEX nr 1270183; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 sierpnia 2010 r., II SA/Gd 517/09, LEX 752545). Sąd orzekający w niniejszej sprawie poglądy prezentowane w tych orzeczeniach w pełni akceptuje. W kontekście powyższego wskazać należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art.151 ust 1.wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w celu ustalenia wartości rynkowej przyjmuje się ceny z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: położenie-lokalizację, stan techniczno-użytkowy, powierzchnię działki, jej kształt, konfigurację terenu, stan zagospodarowania, infrastrukturę. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. (wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, Lex nr 597629). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. W rozpoznawanej sprawie prawidłowo Organ przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Zarzuty strony skarżącej są gołosłowne i chybione. Brak jest podstaw do kwestionowania metody przyjętej przez rzeczoznawcę. W przedmiotowej sprawie przedmiotem porównania były nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym. W dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek biegły uwzględnili wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. Z podanych wcześniej przyczyn Sąd nie podzielił zarzutu naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. Brak było podstaw do dopuszczania z urzędu przeciwdowodu przeciwko opinii rzeczoznawcy majątkowego, która to opinia stanowiła podstawę faktyczną opisu i szacowania nieruchomości, która jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego. Należy wskazać ponadto, że ostateczna cena rynkowa nieruchomości zostanie wyznaczona w trakcie jej sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.