I SA/Bd 672/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Mirella Łent Sędziowie: sędzia WSA Halina Adamczewska- Wasilewicz sędzia WSA Ewa Kruppik-Świetlicka (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Anna Krenz- Winiecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2018r. sprawy ze skargi G. O. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę I SA/Bd 672/18 UZASADNIENIE Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w B. prowadzi na wniosek wierzyciela – Wójta G. O. na podstawie wystawionych 39 tytułów wykonawczych na D. S., postępowanie egzekucyjne z nieruchomości gruntowej położonej w Ż. przy ul. [...]. Oznaczona jest ona w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 1,5156, obręb Nr [...] Ż. , zabudowana budynkiem letniskowym o powierzchni 52,59 m2, dla której Sąd Rejonowy w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] [...]. Organ egzekucyjny przystąpił do egzekucji z nieruchomości poprzez jej zajęcie zawiadomieniem z dnia [...] sierpnia 2016 r. i wezwanie do zapłaty należności pieniężnych wraz z odsetkami z tytułu ich niezapłacenia w terminie oraz kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Zawiadomienie to zostało doręczone w miejscu zamieszkania zobowiązanej pełnoletniemu domownikowi w dniu [...] września 2016 r. Oszacowanie wartości zajętej nieruchomości Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w B., pismem z dnia [...] października 2017 r. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu w osobie M. P., która w dniu [...] stycznia 2018 r. przygotowała operat szacunkowy. Natomiast w związku z niewywiązaniem się przez zobowiązaną D. Ś., pomimo wezwania, z obowiązku zapłaty należności, organ egzekucyjny obwieszczeniem z dnia [...] stycznia 2018 r. wyznaczył na dzień [...] marca 2018 r. termin opisu i oszacowania wartości wyżej określonej nieruchomości. W dniu [...] kwietnia 2018 r. do Pierwszego Urzędu Skarbowego w B. wpłynęło pismo Wójta G. O. z dnia [...] kwietnia 2018 r. nazwane "zarzutami wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu do ich złożenia", w którym zakwestionowano wycenę zawartą w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu Wójt G. O. podniósł, iż określona w operacie szacunkowym na kwotę [...]zł wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem letniskowym, położonym w miejscowości Ż. przy ul. [...], G. O., dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą nr [...], działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 1,5156 ha, jest rażąco zaniżona. Zaakceptowanie określonej wartości jest krzywdzące zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika. Przeprowadzenie licytacji przy tak ustalonej cenie może doprowadzić do braku zaspokojenia wierzyciela. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w B., uwzględniając wniosek Wójta G. O., postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2018 r. przywrócił termin do wniesienia zarzutów do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia [...] marca 2018 r. W związku z wniesionymi zarzutami, organ egzekucyjny pismem z dnia [...] kwietnia 2018 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. P. o zajęcie stanowiska w sprawie opracowanego przez nią operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem letniskowym W odpowiedzi z dnia [...] maja 2018 r. biegła odnosząc się do wszystkich podniesionych przez Wójta G. O. zarzutów wskazała, iż w operacie szacunkowym szczegółowo opisała stan spornej nieruchomości i nie pominęła faktu, że wyceniony grunt zabudowany jest budynkiem letniskowym o powierzchni użytkowej 52,59 m2. Obiekt pierwotnie miał funkcję niemieszkalną, ale został adoptowany na dom letniskowy. Przy wycenie uwzględniono stan nieruchomości. M. P. zwróciła uwagę na to, że przy wyborze podejścia i metody oszacowania, kierowała się zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) – standardach zawodowych. Metodologia wyceny nieruchomości nie uwzględnia przyjmowania średniej ceny nieruchomości określonej przez organ podatkowy, a także cen ofertowych z lokalnych biur nieruchomości. Opieranie się na powyższych danych jest sprzeczne z przepisami prawa i nie może stanowić materiału porównawczego w procesie szacowania. Rzeczoznawca majątkowy zaakcentowała, iż przedmiotowa nieruchomość została wyceniona zgodnie z metodologią opisaną szczegółowo w rozdziale 8 operatu. Analiza rynku dotycząca nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny przedstawiona została w rozdziale 7 operatu. W świetle ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, obowiązującej od [...] kwietnia 2016 r., a także ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ceny działek podanych przez Wójta G. O. dla wycenianej działki na wskazanym przez niego poziomie [...] zł/m2 do [...] zł/m2 są pozbawione jakichkolwiek realiów. Tym samym biegła podtrzymała swoją opinię w sprawie, że wykonany przez nią operat szacunkowy sporządzony został ze szczególną starannością na podstawie przepisów prawnych obowiązujących w chwili sporządzania wyceny oraz według metodologii jak najbardziej zgodnej z tymi przepisami. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w B. postanowieniem z dnia [...] maja 2018 r. oddalił złożone zarzuty do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego przez organ egzekucyjny w dniu [...] marca 2018 r. W uzasadnieniu organ egzekucyjny wskazał, iż protokół ten zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. Wyjaśnił, że operat szacunkowy został sporządzony przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego z poszanowaniem przepisów art. 154 ust. 1 art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po rozpatrzeniu zażalenia, postanowieniem z dnia [...] lipca 2018 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ podał, że zarówno organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organy mogą ocenić taki operat jedynie pod względem formalnym. W związku z tym możliwe jest badanie czy protokół opisu i oszacowania zawiera wszystkie niezbędne elementy określone w art. 110r § 1 ustawy o postępowaniu egzkeucyjnym w administracji, a także czy zawiera niejasności i pomyłki, co też w konkretnej sprawie uczyniono. Wbrew twierdzeniom Wójta G. O., Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w B., w związku z wniesionymi zarzutami, pismem z dnia [...] kwietnia 2018 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego, by odniósł się do podnoszonych przez Wójta G. O. kwestii w zakresie uchybienia w ocenie wartości nieruchomości. W odpowiedzi z dnia [...] kwietnia 2018 r. M. P., poinformowała, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wyjaśniła, że analiza rynku nieruchomości podobnych została przeprowadzona ze szczególną starannością, z uwzględnieniem wszystkich przyjętych do porównania cech w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Dyrektora, w świetle przedstawionych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, prawidłowo organ egzekucyjny, w oparciu o opracowany przez biegłego operat szacunkowy, sporządził w dniu [...] marca 2018 r. protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Brak było bowiem podstaw do dopuszczenia z urzędu przeciwdowodu przeciwko opinii rzeczoznawcy majątkowego, która to opinia stanowiła podstawę faktyczną opisu i oszacowania nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego. W ocenie Dyrektora operat ten nie budzi wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, zawiera wszystkie niezbędne dane do ustalenia wartości wycenionego przedmiotu oraz wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz określenia cech rynkowych przyjętych dla porównania nieruchomości oraz rzetelne obliczenia i logiczne wnioski. Odnosząc się do kwestii poddania ocenie operatu szacunkowego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej organ wskazał, że skargę na sporządzenie operatu szacunkowego wartości nieruchomości może złożyć każdy, kto ma w tym interes prawny. Jednakże zaznaczyć trzeba, iż Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, lecz bada, czy po sporządzeniu tego operatu, rzeczoznawca postępował zgodnie z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając w tym zakresie wątpliwości Wójt G. O. może wystąpić do Ministra Infrastruktury i Rozwoju z wnioskiem o wszczęcie postępowania w sprawie, gdyż jest to organ administracji, który na mocy art. 194 ust. 1 powołanej ustawy podejmuje decyzję o wszczęciu postępowania z urzędu, a następnie przekazania, celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych. W skardze do tut. Sądu Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, zarzucając naruszenie: art. 110r § 1 pkt 7 w zw. z art. 110s § 1 u.p.e.a. w zw. z art. 156 w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie wyceny na operacie szacunkowym sporządzonym nierzetelnie, wbrew zasadom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, art. 7, art. 8 i art. 11 K.p.a. poprzez działanie wbrew podstawowym zasadom postępowania administracyjnego, a mianowicie zasady dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego z uwzględnieniem interesu obywateli, zasady pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej i zasady przekonywania do zasadności rozstrzygnięć. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoją dotychczasową argumentację w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd administracyjny ocenia zgodność z prawem zaskarżonego aktu administracji publicznej. Jednocześnie zaś, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, zwanej dalej: "p.p.s.a."), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje Sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie narusza ono przepisów prawa. Przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w powołanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a. Stosownie do art. 154 ust.1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz dokonał analizy rynku nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. (wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, Lex nr 597629). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organ przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. W wyniku zgłoszonych zarzutów organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające, w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy odpowiedział na zgłoszone uwagi Gminy. Za nieuzasadniony uznać należy zarzut naruszenia art. 110 s § 1 u.p.e.a. albowiem jak wynika z treści operatu rzeczoznawca podał osobno wartość gruntu oraz osobno wartość obiektów budowlanych. Ponadto, jak wyjaśniono w zaskarżonym postanowieniu, w operacie szacunkowym oszacowana została wartość całej nieruchomości, bowiem cała nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży a nie grunt, czy poszczególne budynki. Wskazana w operacie wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł. Argumenty Gminy o możliwości zastosowania innych reguł wyceny zostały uzasadnione, jak słusznie zauważył organ, jedynie hipotetycznymi możliwościami osiągnięcia korzyści z tej nieruchomości. Jak już wyżej wskazano wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym przedstawiono sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym wskazano przedmiot wyceny, cel wyceny, zastosowaną procedurę, wybór podejścia i metody szacowania, czyli zawarto wszystkie elementy, o których mowa w § 56 pkt 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Obecnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do tego, aby wywodzić, że przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nie dysponował danymi umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Wręcz przeciwnie, przedstawione w operacie szacunkowym transakcje nieruchomościami podobnymi świadczą o tym, że rzeczoznawca dysponował odpowiednim materiałem porównawczym, a dokonana przez niego wycena jest rzetelna, spójna i logiczna. Końcowo odnosząc się do zarzutu dotyczącego formy protokołu opisu i oszacowania nieruchomości zauważyć należy, że zgodnie z art. 18 u.p.e.a., w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, jeżeli przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. O elementach protokołu stanowi art. 110r § 1 u.p.e.a. Zgodnie z tym przepisem w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Protokół opisu i oszacowania z dnia [...] sierpnia 2017 r. zawiera wszystkie elementy określone tym przepisem, stąd zarzuty naruszenia art. 14 oraz art. 68 k.p.a. należy uznać za niezasadne. W konsekwencji Sąd uznał również za bezpodstawne zarzuty naruszenia art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organ egzekucyjny rozpatrzył wszystkie zgłoszone przez pełnomocnika zarzuty, po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego. W sprawie rozpatrzono cały zgromadzony materiał dowodowy oraz dokonano oceny zgłoszonych zarzutów w postępowaniu wyjaśniającym, w ramach którego dodatkowo zwrócono się do rzeczoznawcy o dodatkowe wyjaśnienia, na które uzyskano rzetelna odpowiedź. Wobec powyższego stwierdzić należy, że organ egzekucyjny dokonał oceny zarzutów z zachowaniem reguł postępowania określonych w przepisach ustawy Kodeks postępowania administracyjnego. Odnosząc się do zarzutów skierowanych wobec sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wskazać należy, że organ egzekucyjny ocenia wartość dowodową operatu szacunkowego, poprzez skontrolowanie kompleksowości i logiczności przedstawionej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Ma racje organ, ze rola organu polegała na badaniu operatu wyłącznie pod względem formalnym, to znaczy, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek oraz braków. W rozpoznawanej sprawie organ egzekucyjny dokonał kontroli operatu szacunkowego w tych aspektach. W sprawie zarzutów merytorycznych odnoszących się do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, organ egzekucyjny zwrócił się o zajęcie stanowiska do rzeczoznawcy majątkowego. Działanie takie należy uznać za zasadne bowiem, co już wyjaśniono wyżej, organ egzekucyjny nie ma uprawnień do badania merytorycznej poprawności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Uznając zatem zaskarżone postanowienie za zgodne z prawem Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił. M. Łent H. Adamczewska-Wasilewicz E. Kruppik-Świetlicka