IV SA/Wa 1182/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant ref. Paweł Jastrzębski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2018 r. sprawy ze skargi T. S. i K. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2018r. nr [...] Wojewoda [...] (dalej organ) po rozpatrzeniu odwołania T. S. i K. M. (dalej skarżący) od decyzji Prezydenta Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2016 r. orzekającej o: - w pkt I ustaleniu odszkodowania w wysokości 81.039,00 zł (słownie złotych: osiemdziesiąt jeden tysięcy sto trzydzieści dziewięć 00/100) za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 212 m2, w obrębie [...], uregulowaną obecnie w księdze wieczystej KW nr [...], objętą decyzją Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...].08.2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do wjazdu do szkoły przy ul. [...] utrzymaną w mocy nr [...] z dnia [...].11.2015 r. Wojewody [...], która z mocy prawa przeszła na własność [...]. - w pkt II powiększeniu ustalonego w punkcie I odszkodowania za nieruchomość przejętą na rzecz [...] o kwotę równą 5 % wartości przedmiotowej nieruchomości tj. o kwotę 4.051,00 zł (słownie złotych: cztery tysiące pięćdziesiąt jeden). - w pkt III przyznaniu ustalonego w pkt I odszkodowania na rzecz: 1. K. A. M. w wysokości 42.545,48 zł (słownie złotych: czterdzieści dwa tysiące pięćset czterdzieści pięć 48/100) za udział 1/2 części w ww. nieruchomości 2. T. S. w wysokości 42.545,48 zł (słownie złotych: czterdzieści dwa tysiące pięćset czterdzieści pięć 48/100) za udział 1/2 części w ww. nieruchomości - w pkt IV zobowiązaniu [...] jako organu wykonawczego [...] reprezentowanego przez Burmistrza Dzielnicy B. do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stała się ostateczna. - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Stan sprawy był następujący: Prezydent [...] decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do wjazdu do szkoły przy ul. [...] utrzymaną w mocy nr [...]z dnia [...].11.2015 r. Wojewody [...] Realizacją inwestycji objęta została m.in. działka nr [...] o pow. 212 m2 z obrębu [...] uregulowana w księdze wieczystej KW nr [...], położona w W., Dzielnicy B. przy ul. [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...], własność K. A. M. i T. S. po 1/2 części nieruchomości każdy. Prezydent [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość., a protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia [...] września 2014 r. została ona wydana na rzecz [...]. przez współwłaścicieli. Organ I instancji zlecił wykonanie wyceny nieruchomości i w dniu [...] stycznia 2015 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego Z.J. operat szacunkowy, w którym ustalona została wartość wydzielonej pod drogę nieruchomości w wysokości 75.739,00 zł. Decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2015 r. Prezydent [.;..] ustalił odszkodowanie w wysokości 75.739,00 zł, powiększone o 5% wartości nieruchomości tj. o kwotę 3.786,95 zł, na rzecz K. A. M. w wysokości 39.762,98 zł i na rzecz T. S. w wysokości 39.762,97 zł, zobowiązując Prezydenta [...] do zapłaty ustalonego odszkodowania. Od decyzji powyższej złożyli odwołanie T. S. i K. M., kwestionując przyjęte do wyceny przeznaczenie wycenianej nieruchomości jako drogowe, a nie pod budownictwo mieszkaniowe, a co za tym idzie wysokość ustalonej wartości nieruchomości. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. po rozpatrzeniu odwołania uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji zalecając wykonanie nowej wyceny nieruchomości. W dniu [...].04.2016 r. rzeczoznawca majątkowy – Z. J. sporządziła nowy operat szacunkowy, w którym wartość nieruchomości ustaliła na kwotę 110.507,00 zł, stwierdzając, iż zgodnie z planem teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość oznaczony jest symbolem MN - mieszkalnictwo jednorodzinne o zróżnicowanej intensywności. Przebieg ul. [...] oznaczonej na planie [...] jest przebiegiem orientacyjnym i na datę wydania decyzji ZRID nie można było uznać jednoznacznie, że pokrywał się z przebiegiem określonym na załączniku mapowym do decyzji nr [...], co zostało również potwierdzone w decyzji Wojewody [...] o nr [...] z dnia [...].01.2016 r. Wydział Architektury i Budownictwa dla dzielnicy B. pismem z dnia [...] czerwca 2016 r. poinformował, że dla działki nr [...] z obrębu [...] obowiązywała na dzień [...] sierpnia 2014 r. zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] dla fragmentów obszarów [...] zatwierdzona uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] października 2001 r. ogłoszona w Dzienniku Urz. Województwa [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2001 r. Zgodnie z ww. planem miejscowym działka nr ew. [...] z obrębu [...] przeznaczona była pod przebieg drogi o funkcji dojazdowej oznaczonej jako KD-12, dla której zgodnie z § 5 ww. planu zostały opracowane przez Miejską Pracownię Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju linie rozgraniczające nr [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. Organ I instancji, wobec powyższej informacji, zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o weryfikację operatu szacunkowego i zajęcie stanowiska. Autorka operatu - P. Z. J. stwierdziła, że operat z dnia [...].04.2016 r. jest nieaktualny i wniosła o wycofanie go z obiegu. Skarżący nie zgodzili się na wycofanie z obiegu operatu o wyższej wartości nieruchomości i wnieśli o wypłatę odszkodowania zgodnie z art. 36 ust. 2 ustawy o planowaniu przestrzennym. W dniu [...] sierpnia 2016 r. wykonany został nowy operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego Z. J., w którym ustaliła wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 81.039,00 zł w tym wartość gruntu - 80.136,00 zł i nasadzeń roślinnych na kwotę 903,00 zł, przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami drogowymi. Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2016 r. Prezydent [...] orzekł o: I. ustaleniu odszkodowania w wysokości 81.039,00 zł za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 212 m2, w obrębie [...], uregulowaną obecnie w księdze wieczystej KW nr [...], objętą decyzją Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...].08.2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do wjazdu do szkoły przy ul. [...] utrzymaną w mocy nr [...] z dnia [...].11.2015 r. Wojewody [...], która z mocy prawa przeszła na własność [...]. II. powiększeniu ustalonego w punkcie I odszkodowania za nieruchomość przejętą na rzecz [...] o kwotę równą 5 % wartości przedmiotowej nieruchomości tj. o kwotę 4.051,00 zł III. przyznaniu ustalonego w pkt I odszkodowania na rzecz: 1. K. A. M. w wysokości 42.545,48 zł za udział 1/2 części w ww. nieruchomości 2. T. S. w wysokości 42.545,48 zł za udział 1/2 części w ww. nieruchomości IV. zobowiązaniu [...] jako organu wykonawczego [...] reprezentowanego przez Burmistrza Dzielnicy B. do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stała się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli T. S. i K. M.. Skarżący kwestionują ocenę stanu prawnego wydzielonej nieruchomości, a zwłaszcza jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego i przyjęcie do porównań w operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami drogowymi. Pismem z dnia [...] grudnia 2017 r. autorka operatu szacunkowego Z. J., odpowiadając na pismo organu odwoławczego potwierdziła aktualność operatu szacunkowego oraz złożyła szczegółowe wyjaśnienia. Ustosunkowała się do zastrzeżeń organu odwoławczego wyjaśniając, że operat został skorygowany w zakresie błędu pisarskiego na str. 22 operatu i został poprawiony w tym zakresie, a opis nieruchomości w pkt 7 oraz zestawienie współczynników korygujących w punkcie 8.4 otrzymały prawidłowe brzmienie. Dla nieruchomości "A"- ul. [...] w dzielnicy [...], dla nieruchomości "B" ul. [...] w dzielnicy W., dla nieruchomości "C"- ul. [...] w dzielnicy W., dla nieruchomości "D" - ul. [...] w dzielnicy B. i dla nieruchomości wycenianej. Przedstawiła też w tabeli współczynniki korygujące dla nieruchomości wycenianej (X) i wybranych do porównania nieruchomości A, B, C i D. Po sprawdzeniu pod względem formalno-prawnym oraz przeprowadzeniu dogłębnej analizy i weryfikacji przedmiotowego operatu szacunkowego organ uznał, iż wycena sporządzona została zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, w szczególności przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi, a także zgodnie ze standardami zawodowymi (Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - PKZW i Notami Interpretacyjnymi). W ocenie organu opinia biegłej dokonana została zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym wycenianej nieruchomości, po wyjaśnieniu i poprawieniu oczywistej omyłki, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione oraz jest spójna i logiczna. W związku z pozytywnym wynikiem przeprowadzonej oceny i weryfikacji Wojewoda [...] uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2016 r., którego aktualność została potwierdzona przez biegłą, stanowi wiarygodny dowód w sprawie i może zostać przyjęty jako podstawa do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość i zaskarżona decyzją z dnia [...] lutego 2018r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Skargę na powyższą decyzję wnieśli T. S. i K. M., wnosząc o jej uchylenie jako wydanej z naruszeniem art. 8 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 ust 3 planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących decyzja jest sprzeczna z art. 12 ust.4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz z art. 130 i 134 pkt 1 i pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zachodzi również sprzeczność powyższej decyzji z § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. i nie uwzględnia ona roszczeń z art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym Uzasadnienie W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że zasadniczy spór dotyczy błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego stanu prawnego przedmiotowej działki jako przeznaczonej pod drogę. W operacie szacunkowym z [...] sierpnia 2015r. rzeczoznawca J. przyjęła, iż jest to działka przeznaczona pod drogę. Wojewoda [...] uchylił decyzję odszkodowawczą deprecjonując wycenę jako niewiarygodną, opartą na nieprawdziwych danych. W dniu [...] kwietnia 2016 r. ponowną wycenę sporządziła ta sama rzeczoznawca stosując się do wytycznych Wojewody [...] lecz wycofała tą wycenę z obrotu prawnego powołując się na opinię Wydziału Architektury I Budownictwa Dzielnicy B. W dniu [...] sierpnia 2016r. ta sama rzeczoznawca sporządziła trzeci operat szacunkowy niemal identyczny z zakwestionowanym przez organ drugiej instancji, w którym ponownie przyjmuje, iż przedmiotowa działka w dniu wydania decyzji wywłaszczeniowej przeznaczona była pod drogę. W ocenie skarżących, opracowując wyceny rzeczoznawca opierała się na opiniach wydawanych przez Wydział Architektury i Budownictwa nie sprawdzając tych opinii pod względem prawnym. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016r., poz. 1066), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z przepisem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.z 2016r., poz. 718 ze zm.), przy czym zgodnie z art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji, Sąd nie dopatrzył się w działaniu Wojewody [...] ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałoby uwzględnienie skargi. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do oceny, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu podlegała decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2018r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...].Nr [...] z dnia [...] listopada 2016 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz skarżących ( po 1/2 każdy) w wysokości 81.039,00 zł za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 212 m2, w obrębie [...]. Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 - dalej: specustawa) wyżej opisana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością [...] z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ww. ustawy. Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Przepis art. 4 ust. 5 ww. ustawy stanowi, iż do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W świetle art. 12 ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. W tym miejscu należy podkreślić, że w aktach sprawy znajduje się pismo Wydziału Architektury i Budownictwa dla dzielnicy B. z dnia 14 czerwca 2016 r. z informacją, że dla działki nr [...] z obrębu [...] obowiązywała na dzień 07 sierpnia 2014 r. zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] dla fragmentów obszarów [...] zatwierdzona uchwałą Rady Gminy W. B. nr [...] z dnia [...] października 2001 r. ogłoszona w Dzienniku Urz. Województwa [...] nr [...] z dnia [...].11.2001 r. Zgodnie z ww. planem miejscowym działka nr ew. [...] z obrębu [...] przeznaczona była pod przebieg drogi o funkcji dojazdowej oznaczonej jako [...], dla której zgodnie z § 5 ww. planu zostały opracowane przez Miejską Pracownię Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju linie rozgraniczające nr [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. Okoliczności te sprawiają, że zarzut skargi dotyczący błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę stanu prawnego objętej postępowaniem nieruchomości jest bezzasadny. Wracając do rozważań dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania należy przypomnieć, że stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 985) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stosownie do § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Przepis art. 134 ust. 2 omawianej ustawy stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Po sprawdzeniu pod względem formalno-prawnym oraz przeprowadzeniu analizy i weryfikacji przedmiotowego operatu szacunkowego należy podzielić stanowisko organu, który uznał, iż wycena sporządzona została zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, w szczególności przepisami ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi, a także zgodnie ze standardami zawodowymi (Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - PKZW i Notami Interpretacyjnymi). Będąca przedmiotem sprawdzenia opinia biegłej dokonana została zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym wycenianej nieruchomości, po wyjaśnieniu i poprawieniu oczywistej omyłki, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione oraz jest spójna i logiczna. W związku z pozytywnym wynikiem przeprowadzonej oceny i weryfikacji należy podzielić ocenę Wojewody [...] że operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2016 r., którego aktualność została potwierdzona przez biegłą, stanowi wiarygodny dowód w sprawie i może zostać przyjęty jako podstawa do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość. W ocenie Sądu biegła właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 omawianego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o po w. 212 m2, kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Sąd podziela szeroko prezentowany pogląd, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn). Sąd podziela pogląd zaprezentowany m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 24 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Op 387/11, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Sądu, organ działając w wyżej zakreślonych ramach, prawidłowo ocenił, że w operacie szacunkowym sporządzonym w kontrolowanej sprawie, konsekwentnie przyjęto metodologię ustalania wysokości odszkodowania szacowanej nieruchomości, zastosowano właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w operacie analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Reasumując, oceniając operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2015r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. J. i uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 31 grudnia 2017r., należy stwierdzić, że prawidłowo uznał organ w kontrolowanej decyzji, iż określona w nim wartość nieruchomości ustalona została w sposób wymagany przez przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem opisanej wyżej zasady korzyści. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania na okoliczność tego, jaką wartość miała nieruchomość, której prawa własności dany podmiot został pozbawiony. Zgodnie z art. 154 ustawy u.g.n., wyboru podejścia i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, natomiast organ administracji dokonuje kontroli operatu pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej odszkodowanie i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do jego oceny przez organy administracji we wskazanym zakresie (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001r. sygn. akt I SA 833/00, wyrok NSA z dnia 14 grudnia 2007 r. sygn. akt I OSK1753/06). W okolicznościach niniejszej sprawy wskazać jednak należy, że ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie bowiem z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z tych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a orzekł jak w sentencji wyroku.