I OSK 857/19

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Elżbieta Kremer Sędziowie: sędzia NSA Monika Nowicka sędzia del. WSA Anna Wesołowska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 1133/18 w sprawie ze skargi [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargę kasacyjną, 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz [...] kwotę 1800 (tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 30 listopada 2018 r. po rozpoznaniu skargi [...] (Skarżący) na decyzję Wojewody Małopolskiego (Wojewoda) z 29 czerwca 2018 r., w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty Wielickiego (Starosta) oraz zasądził od Wojewody na rzecz Skarżącego kwotę 6900,00 zł (sześć tysięcy dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wojewoda wniósł skargę kasacyjną od powyższego wyroku zaskarżając go w całości i zarzucając mu na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a. naruszenie: 1) art. 134 ust. 4 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121, dalej "u.g.n."),. w związku z § 36 ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165, poz. 985, dalej "rozporządzenie") poprzez przyjęcie, że organ dokonał błędnej wykładni tych regulacji prawnych i możliwości ich zastosowania, 2) art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że organ orzekający nie wykazał, by przyjęta wartość szacowanej nieruchomości spełniała kryteria zawarte w tym przepisie, 3) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., które miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy w związku z art. 7, 77 § 1, 80, 84 i 107 § 3 K.p.a. poprzez przyjęcie, że organ odwoławczy naruszył te normy prawne poprzez niewystarczająco rzetelną ocenę operatu szacunkowego będącego podstawą wydanej w sprawie decyzji z 29 czerwca 2018 r. utrzymującej w mocy decyzję Starosty z 25 kwietnia 2018 r. ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomość która z dniem 2 września 2016 r. stała się własnością Gminy Kraków składającą się z działki nr [...] o pow. 0,0489 ha, obr. 74, jedn. ewid. Kraków - Podgórze oraz poprzez brak stosownego uzasadnienia wydanej decyzji. Wojewoda wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. W odpowiedzi na skargę kasacyjną Skarżący wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. W skardze kasacyjnej podniesione zostały zarówno zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego jak i przepisów postępowania. Co do zasady w takiej sytuacji w pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania. Jednak w niniejszej sprawie kwestia wykładni przepisów prawa materialnego, to jest przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości ma podstawowe znaczenie dla oceny prawidłowości postępowania dowodowego przeprowadzonego przez organy. W toku postępowania dowodowego sporządzone zostały dwa operaty. Operat sporządzony na zlecenie Skarżącego zawiera wycenę przeprowadzoną według zasad wynikających z § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Biegła sporządzająca operat na zlecenie organu uznała, że z uwagi na większą wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi niż nieruchomości przeznaczonych pod zieleń, dla ustalenia cena wywłaszczonej nieruchomości przyjąć należy ceny transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe. Biegła jako podstawę prawną tak sporządzonej wyceny podała art. 134 ust. 4 u.g.n. Organ drugiej instancji uznał, że przyjęcie przez biegłą zasady korzyści określonej w tym przepisie jest prawidłowe. Sąd wskazał w uzasadnieniu, że zarówno wykładnia przedstawiona przez organ jak i przez Skarżącego nie jest prawidłowa. Sąd wprost wskazał, że nie podziela stanowiska Skarżącego, że w sprawie należało zastosować cenę ustaloną dla nieruchomości przeznaczonych pod zieleń powiększoną o 50% wartości (czyli zasadę wynikającą z § 36 ust. 3 rozporządzenia). Odnosząc się natomiast do wykładni przedstawionej przez organ, sąd wskazał, że nie ma znaczenia błędna wykładnia organu odwoławczego, co do możliwości zastosowania § 36 us.t 3 i ust. 4 rozporządzenia. Uzasadniając podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 134 ust 4 u.g.n. oraz § 36 us.t 3 i ust. 4 rozporządzenia organ wskazał, że z uzasadnienia wyroku nie wynika, na czym owa błędna wykładnia dokonana przez organ miałaby polegać i jaki miała wpływ na wynik sprawy. Analiza uzasadnienia decyzji organu drugiej instancji oraz uzasadnienia Sądu pierwszej instancji wskazuje, że oba te podmioty uznały, iż prawo korzyści znajduje swoje umocowanie bezpośrednio w przepisach ustawy i nie może zostać ograniczone ani wyłączone na mocy przepisów rozporządzenia. Innymi słowy, zarówno organ jak i Sąd pierwszej instancji stoją na stanowisku, że w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości zgodnie z jej celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Sąd pierwszej instancji przypisał organowi błędną wykładnię co do możliwości zastosowania § 36 ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia w zakresie, w jakim Wojewoda odwołał się do poglądu wyrażonego w opracowaniu Ministerstwa Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Zgodnie z tym poglądem, wycena wywłaszczonej nieruchomości może być dokonana według zasad określonych w § 36 ust. 3 rozporządzenia, jedynie w braku na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod drogi. Jak cytował Wojewoda, przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, z ewentualnym rozważeniem zwiększenia wartości na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia przyjmuje się w sytuacji gdy wśród nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych przeważa przeznaczenie np. rolne a jednocześnie wartość tych gruntów jest niższa od nieruchomości drogowych. Sąd kasacyjny wyjaśnia w tym miejscu, że § 36 ust. 4 rozporządzenia dotyczy wyłącznie sytuacji, w której na realizację inwestycji drogowej wywłaszczona lub przejęta z mocy zostaje prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. Wówczas wartość rynkową tej nieruchomości określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Natomiast § 36 ust. 3 rozporządzenia stanowi uszczegółowienie zasady korzyści i przewiduje zasady ustalenia odszkodowania gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Przepis ten nie ma jednak tożsamego brzmienia z art. 134 ust. 4 u.g.n. Art. 134 ust. 4 u.g.n. nakazuje ustalenie odszkodowania według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia. Paragraf 36 ust. 3 rozporządzenia nakazuje (1) ustalenie wartości nieruchomości według wartości gruntu z których wydzielono te działki (w przypadku nieruchomości przeznaczonych na utworzenie lub poszerzenie dróg) albo (2) ustalenie wartości nieruchomości według wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (w przypadku nieruchomości zajętych pod drogi publiczne) a następnie jej powiększenie, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Jednak okoliczność, że organ zacytował pogląd zawarty w opracowaniu Ministerstwa Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej nie miał wpływu na wynik sprawy. Zarówno Sąd jak i organ są bowiem zgodni co do tego, że w realiach niniejszej sprawy wartość nieruchomości winna być ustalona przy zastosowaniu art. 134 ust. 4 u.g.n., to jest według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia. Zatem postawiony przez organ zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji prawa materialnego przez błędną wykładnię jest niezasadny o tyle, że Sąd w istocie podzielił stanowisko przedstawione przez organ. Sąd kasacyjny przypomina w tym miejscu, że z uwagi na zasadę rozpoznawania sprawy w granicach skargi kasacyjnej, nie było możliwe ustosunkowanie się do kwestii czy wykładnia przedstawiona przez organ i Sąd pierwszej instancji w zakresie dokonania wyceny zgodnie ze wskazaniami wynikającymi z art. 134 ust. 4 u.g.n. jest prawidłowa czy też nie. Organ kwestionuje stanowisko Sądu dotyczące dokonania przezeń wadliwej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Sąd kasacyjny rozpoznający sprawę podziela w pełni stanowisko, zgodnie z którym operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, jednakże jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Wobec tego na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jednakże nie można pominąć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem to autor operatu, na podstawie posiadanych w tym zakresie wiadomości specjalnych dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Wobec powyższego należy uznać, że wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W niniejszej sprawie Sąd pierwszej instancji uznał, że organy naruszyły przepisy postępowania uznając operat sporządzony przez Martę Grzesiak-Lipską za prawidłowy. Jak wynika z uzasadnienia wyroku Sądu pierwszej instancji u podstaw takiego stanowisko legło uznanie, że biegła nie wyjaśniła, dlaczego cena transakcji nr [...] jest tak wyraźnie niższa od drugiej najtańszej i odbiega od średniej z pozostałych transakcji o 42%, jak również nie wyjaśniła kwestii podobieństwa sąsiedztwa tej działki do działki szacowanej. Ustosunkowując się do tego zarzutu organ powoływał się na złożone przez biegłą pisma z wyjaśnieniami z 9 lutego, 8 kwietnia i 23 maja 2017 r. Wyjaśnienia dotyczące przyjęcia do porównań działki nr [...] biegła zawarła m.in. w piśmie z 23 maja 2017 r. Wyjaśniła w nim, że nieruchomości dobrała po szczegółowej analizie zawartych transakcji nieruchomościami według szczegółowego opisu cech na stronach 9-10 i 12-13 operatu. Wskazała, że działka nr [...] zgodnie ze studium przeznaczona jest pod trasy komunikacyjnej, leży w obszarze lokalnego rynku zdefiniowanego na str. 7 operatu jako dzielnica Podgórze a jej sąsiedztwo stanowią, oprócz zabudowy przemysłowej przy ulicy również kompleksy niezabudowanych użytków zielonych. W piśmie z 8 kwietnia 2017 r. biegła wyjaśniała, że w przypadku rynku nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne główną cechą cenotwórczą jest, oprócz lokalizacji, przeznaczenie w miejscowym planie lub studium oraz funkcja i stan użytkowy nieruchomości przyległych i tych z których wydzielono grunty pod drogi. Biegła wyjaśniała również, że jako nieruchomości porównawcze przyjęła transakcje nieruchomościami tzw. drogowymi, z terenów peryferyjnych dzielnicy Podgórze o funkcji zieleni, które spełniają kryterium podobieństwa z działką wycenianą zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. a nie wg kryterium cenowego. Wskazała, że oczywiste jest, że ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne są ściśle związane z cennością gruntów przyległych tj są dużo wyższe w obszarach o funkcji zabudowy mieszkaniowej i usługowej w strefie intensywności miejskiej niż grunty o przeznaczeniu zieleni nieurządzonej zlokalizowane na peryferiach miasta. Sąd kasacyjny zwraca w tym miejscu uwagę, że przywołane przez organ drugiej instancji pismo biegłej z 5 września 2017 r. nie znajduje się w aktach niniejszej sprawy. Tym niemniej, w ocenie Sądu kasacyjnego przedstawione wyżej wyjaśnienia biegłej stanowią wystarczające wyjaśnienie przyczyn, dla których uznała ona, że nieruchomość nr [...] stanowi nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej. Sąd kasacyjny przypomina w tym miejscu, że zakres podobieństwa nieruchomości, których ceny brane są pod uwagę w podejściu porównawczym został wyraźnie określony w art. 4 pkt 16 u.g.n. Przepis ten definiując pojęcie nieruchomości podobnej wskazuje, że jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegła w opinii wyjaśniła, że teren, w którym zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość zawarty jest między ul. [...] a Wisłą, poniżej autostrady, w sąsiedztwie Ośrodka Sportów Wodnych i luźnej zabudowy jednorodzinnej. W konsekwencji, dla potrzeb analizy, biegła poddała tereny zlokalizowane w strefie peryferyjnej Podgórza, o przeznaczeniu pod zieleń oraz drogi publiczne. W kolejnych pismach biegła zwracała również uwagę, że wyceniana działka położona jest w starorzeczu Wisły w odległości około 300 metrów od ośrodka sportów wodnych oraz od skrzyżowania z ul. [...]. Podstawową przyczyną, dla której Skarżący kwestionował przywołanie w opinii biegłej nieruchomości nr [...] była jej cena. Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że cena nie może być traktowana jako cecha nieruchomości stanowiąca o jej podobieństwie do nieruchomości podlegające wycenie. Zatem uznać należy, że wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji organy nie naruszyły przywołanych przez sąd przepisów postępowania uznając za uzasadnione wyjaśnienia biegłej dotyczące przyjęcia do zbioru nieruchomości działki nr [...]. Sąd pierwszej instancji wskazywał, że biegła nie wyjaśniła pominięcia 14 transakcji z cenami wyższymi wskazywanych zarówno w skardze jak i w roku postępowania administracyjnego. Organ wskazywał w skardze kasacyjnej, że w piśmie z 23 maja 2017 r. biegła wyjaśniała różnice pomiędzy nieruchomością podlegającą wycenia a nieruchomościami przywołanymi w piśmie Skarżącego z 10 marca 2017 r. Wyjaśnienia te przywołane zostały również w decyzji. Zwrócić należy w tym miejscu uwagę, że już na etapie odwołania od decyzji organu pierwszej instancji Skarżący zarzucił biegłej, dobieranie z puli nieruchomości podobnych, nieruchomości o niższych cenach. Skarżący wskazał m.in. na uwzględnienie transakcji nr 4, dotyczącej nieruchomości nabytej za cenę 157,14 złotych, przy jednoczesnym pominięciu zakupu działki nr [...] (wymienionej pod pozycją "W" w piśmie Skarżącego), nabytej przez ten sam podmiot, z tym samym przeznaczeniem, ale już za cenę 300 złotych za m2. Jak wynika z danych przedstawionych przez skarżącego, obie działki leżały w tym samym obrębie. Pomimo tak dokładnego przedstawienia przez Skarżącego zastrzeżeń co do doboru nieruchomości, organ drugiej instancji nie odniósł się do nich ani nie zażądał od biegłej dodatkowych wyjaśnień. Organ poprzestał jedynie na wskazaniu, że transakcje przywołane przez Skarżącego znajdują się w terenach skoncentrowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej, zaś wyceniana działka w otoczeniu terenów niezabudowanych starorzecza Wisły. Sąd kasacyjny zwraca w tym miejscu uwagę, że już w odwołaniu Skarżący wskazywał, że stanowisko biegłej jest niekonsekwentne, ona bowiem również przywoływała w swoim operacie transakcje dotyczące nieruchomości położonej na osiedlu [...]. Sąd kasacyjny podziela co do zasady stanowisko, że dobór nieruchomości do przeprowadzenia wyceny należy do biegłego. Jednak jak wskazywał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 maja 2021 r. I OSK 186/21 w piśmiennictwie opowiadając się za jak najszerszym kontrolowaniem operatów, podkreśla się rolę organu administracji dokonującego oceny operatów - organu, który jest gospodarzem postępowania, dokonuje oceny dowodów i wydaje rozstrzygnięcie w sprawie. Wiedza, którą posługują się rzeczoznawcy w aspekcie wskazania nieruchomości podobnych podlega weryfikacji w szczególności przez strony, które zamieszkują na terenach objętych wyceną i są w stanie ocenić każdą z porównywalnych nieruchomości. Rzeczoznawca powinien zatem sporządzić operat w taki sposób, aby wytłumaczyć się, dlaczego skorzystał z takich, a nie innych nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie wytłumaczenia takiego zabrakło, szczególnie w kontekście zgłaszanych przez Skarżącego zastrzeżeń. W konsekwencji, w tym zakresie zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. które miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy w związku z art. 7, 77 § 1, 80, 84 i 107 § 3 K.p.a. są niezasadne. W rozpoznawanej sprawie, wobec zgłaszanych przez Skarżącego zastrzeżeń, do których nie odnieśli się w wystarczający sposób ani biegły ani organ nie można uznać, że by wartość rynkowa nieruchomości ustalona została zgodnie z zasadami określonymi w art. 151 u.g.n. Sąd kasacyjny nie podziela natomiast stanowiska Sądu pierwszej instancji, zgodnie z którym biegła nie zamieściła w opinii opisów nieruchomości porównywanych w sposób umożliwiający merytoryczne odniesienie się do kwestii ich podobieństwa, podzielając w tym zakresie stanowisko organu. Przebieg postępowania dowodowego wskazuje, że dane podane przez biegłą były wystarczające dla skarżącego do zidentyfikowania poszczególnych nieruchomości i bardzo precyzyjnego odniesienia się do ich cech i położenia. Sąd kasacyjny nie podziela również stanowiska Sądu pierwszej instancji co do niewystarczającego określenia w opinii przyjętych współczynników, jak również przyjętej skali cech rynkowych i przypisanych im wartości. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, o czym była już mowa powyżej. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W konsekwencji, organ administracji jest zobowiązany do własnej merytorycznej oceny tych elementów opinii rzeczoznawcy, które nie wkraczają w sferę wiadomości specjalnych. Kwestie związane z ustaleniem współczynników korygujących, skorygowania cen nieruchomości podobnych ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu należą a zatem do okoliczności, o których nowa w art. 153 ust. 1 zdanie drugie u.g.n.. Ocena sporządzonego operatu szacunkowego w tym zakresie, podobnie zresztą, jak i w zakresie wskazanym w art. 154 ust. 1 u.g.n, wymaga wiadomości specjalnych, a zatem nie powinna być dokonywana przez organ administracji na gruncie art. 80 k.p.a. Sąd kasacyjny podziela również stanowisko organu co do tego, że brak jest podstaw żądania od biegłego wyjaśnienia z jakich przyczyn ceny sprzedaży nieruchomości położonych przy tej samej ulicy były odmienne. Wyjaśnienia natomiast wymagało, dlaczego z dwóch transakcji biegła wybrała do porównania tę o niższej cenie. Podsumowując, pomimo tego że zarzut naruszenia przez Sąd przepisów postępowania jest częściowo zasadny, nie mógł on skutkować uchyleniem zaskarżonego wyroku, pomimo bowiem częściowo błędnego uzasadnienia odpowiada on prawu. W konsekwencji, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną. Uzasadnienie wyroku sporządzone zostało stosownie do wymogów wynikających z art. 193 zdanie 2 p.p.s.a. zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną ogranicza się do oceny zarzutów kasacyjnych. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 p.p.s.a. zasądzając na rzecz Skarżącego od organu kwotę 1800 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Zarządzeniem z 4 lutego 2022 r. strony postępowania zostały poinformowane, że w związku ze zmianą art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 z późn. zm., dalej: "ustawa z 2 marca 2020 r.".), wynikającą z art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, w sprawach w których strony nie wyraziły zgody na rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadza rozprawę wyłącznie zdalnie przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość, jeżeli wszystkie strony wyrażą na to zgodę. Z uwagi na brak zgody wszystkich stron na przeprowadzenie rozprawy zdalnej sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.