II SA/Rz 1326/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Krystyna Józefczyk /spr./ Sędziowie WSA Piotr Godlewski WSA Marcin Kamiński Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2019 r. sprawy ze skargi J. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy [....] z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. J. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi A.J. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, dalej "Kolegium", z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że po rozpatrzeniu wniosku H. i W.K. z dnia [...] listopada 2017 r., Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Budowa budynku magazynowo - składowego w technologii stalowej, na działce ewid. nr 123, obr. [...]. Kolegium decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] uchyliło ww. decyzję z powodu nieprzedłożenia warunków technicznych przyłączenia obiektu do sieci, jak również dokumentów potwierdzających zapewnień dostawy mediów. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] ponownie ustalił warunki zabudowy dla objętego wnioskiem zamierzenia inwestycyjnego stwierdzając, że wniosek jest kompletny, a planowana inwestycja jest zgodna z wymogami określonymi ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, dalej: "u.p.z.p."). W ocenie organu aktualny stan zabudowy i uzbrojenia terenu w obszarze analizowanym oraz uwarunkowania wynikające z odnoszących się do tego terenu opracowań planistycznych, pozwalają na realizację wnioskowanej inwestycji. Działka ewid nr: 123 stanowi klasę i użytek gruntu Br-Psll. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ponieważ działka przeznaczona pod inwestycję stanowi grunt rolny, cyt.: "pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno- spożywczemu" i stanowi jedyne siedlisko dla przedmiotowego gospodarstwa. Inwestor posiada gospodarstwo rolne o powierzchni 2,76 ha jako właściciel oraz 0,61 ha jako współwłaściciel. Wnioskodawca przedłożył wymagane dokumenty i uzupełnił wniosek oraz złożył oświadczenie, iż do projektowanego budynku magazynowo- składowego nie będzie podłączona energia elektryczna oraz nie będzie podłączona woda, a co za tym idzie nie bądą odprowadzane z budynku nieczystości płynne. Decyzja została wydana po uzgodnieniu ze Starostwem Powiatowym w [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych, Zarządem Powiatu [....] Obsługa komunikacyjna obiektu odbywać się będzie poprzez istniejący zjazd z drogi publicznej powiatowej nr [....] N. – Ł. Obsługa komunikacyjna obiektu od strony drogi gminnej (dz. Nr 185), [...] Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...] w zakresie melioracji i urządzeń wodnych, Okręgowym Urzędem Górniczym w [...] zakresie terenów i obszarów górniczych. J.J. w odwołaniu od wskazanej wyżej decyzji organ zarzucił, że rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o błędną treść mapy zasadniczej jak też i niezgodną ze stanem prawnym badanych nieruchomości w obszarze oddziaływania inwestycji. Ponadto w jego ocenie planowana inwestycja narusza sposób zagospodarowania terenów sąsiednich jak i rażąco zaburza ład architektoniczny oraz zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa. Kolegium działając na podstawie art. 1 ust. 1, art. 2, art. 17 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz.U.z 2018 r., poz. 570) i art.138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r., Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U.2017 r., poz. 1257, dalej "k.p.a.") oraz art. 1 ust.2, art. 4 ust. 2 pkt. 1, art. 50 ust.1, art. 51 ust. 2, art.53, art. 54, art. 59 ust.1, art. 60 ust.1 i 4 i art. 64 ust.1 u.p.z.p. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wyjaśniło, że zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia pięciu określonych w niej warunków, a te warunki zostały w przedmiotowej sprawie spełnione. Potwierdziła to sporządzona przez Organ pierwszej instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględniająca stan faktyczny i prawny wnioskowanego do zabudowy terenu oraz funkcję zabudowy i aktualnego zagospodarowania występującego w obszarze analizowanym. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został sporządzony przez osobę, spełniającą warunek wynikający z art. 5 pkt 5 u.p.z.p . W opinii Kolegium uzasadnienie zostało porządzone prawidłowo a zarzuty odwołującego nie zasługują na uwzględnienie. Wnioskodawcy przedłożyli wraz z wnioskiem kopię mapy zasadniczej w skali 1:1000, a zgodność przedłożonej kopii z treścią materiału państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego potwierdził Starosta [...] w dniu 15 listopada 2017 r. W aktach sprawy zalegają także odpowiednie wypisy z rejestrów i ewidencji dotyczące terenu planowanej inwestycji. Z tego powodu zarzut, że decyzja zapadła w oparciu o błędną treść mapy zasadniczej jak też i niezgodną ze stanem prawnym nieruchomości w obszarze oddziaływania inwestycji nie może zostać uwzględniony. Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o warunkach technicznych czy budowlanych, jakie musi spełniać planowana inwestycja, lecz przesądza jedynie o tym, czy w świetle występującej na danym terenie zabudowy jej realizacja będzie stanowić kontynuację zarówno owej zabudowy, jak i funkcji. J.J. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na opisaną na wstępie decyzje zarzucił: 1) Naruszenie przepisów postępowania administracyjnego w postaci: a) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 15 k.p.a. poprzez orzeczenie o istocie sprawy z naruszeniem zasady dwuinstancyjności pomimo, że rozstrzygnięcie pierwszo instancyjne obarczone było uchybieniami w zakresie niewłaściwego zastosowania przepisów prawa materialnego oraz procesowego, w szczególności błędnej analizy funkcji oraz cech zabudowy terenu oraz w sprzecznej z decyzjami pochodnymi dla wyznaczonego terenu, b) art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 § 1, art. 11, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 81, art. 106 § 2 i 5 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez naruszenie procedury administracyjnej oraz zasady dobrej administracji, 2) Naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci a) art. 60 ust. 1 w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1, 2, 3, 4, 5 i 7 u.p.z.p. w związku z art. 3 ust. 1 pkt 1 art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r., nr 121, poz. 1266 ze zm.) przez brak ustaleń czy inwestycja stanowi zabudowę zagrodową, czy wnioskodawcy faktycznie prowadzą gospodarstwo rolne, b) art. 61 u.p.z.p. polegające na niewłaściwym uznaniu, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu oraz na braku kontynuacji funkcji i przeznaczenia terenu jak i na nie spełnieniu zasady dobrego sąsiedztwa, Zażądał uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji a także o zasądzenia kosztów postępowania sądowego wg norm przepisanych. W ocenie skarżącego Organ rejestrowy dokonał nieuprawnionej samowolnej zmiany konfiguracji granic działek pod zabudową w operacie ewidencyjnym. W konsekwencji działka nr 124 zmieniła swoją powierzchnię w operacie ewidencyjnym z 0,31 ha na 0,27 ha. Zmianom geodezyjno-prawnym uległy także działki sąsiednie. Poscaleniowa działka nr 124 jest działką budowlaną, tak jak działki sąsiednie. Skarżący planuje jej zabudowę dodatkowym budynkiem jednorodzinnym. Wyprzedzając rozpoczęcie procesu inwestycyjno-budowlanego (złożenia wniosku o warunki zabudowy) skarżący podjął działania administracyjne w celu ustalenia prawidłowego stanu prawnego działki nr 124 w operacie ewidencyjnym tj. zgodnie z dokumentami źródłowymi dla ewidencji gruntów i budynków. Objęty decyzją budynek gospodarczy ma znajdować się w linii zabudowy ustalonej na tym terenie dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i posiada parametry znacząco przekraczające budynki gospodarcze na osiedlu mieszkaniowym o zwartej zabudowie jednorodzinne, co oznacza, że narusza istniejący ład przestrzenny, urbanistyczny i architektoniczny osiedla zaplanowanego przestrzennie pracami scaleniowymi wzdłuż drogi gminnej nr 185 oraz narusza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa. Skarżący zarzuca, że decyzje organów I i II instancji są lakoniczne a rozstrzygnięcia zapadały w oparciu o niedostatecznie zgromadzony materiał dowodowy. Błędem Organów było wydajne decyzji w oparciu o wadliwe dane z operatu ewidencyjnego, a ta wadliwość jest następstwem wadliwości decyzji administracyjnych stanowiących podstawę wpisów w rejestrach publicznych. Organy obu instancji tymczasem nie dokonały kontroli decyzji o podjęciu postępowania scaleniowego, decyzji o zatwierdzeniu projektu scalenia gruntów wsi N. (projektu scalenia wykazanego na planie), operatu scaleniowego, decyzji planistycznych, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i o pozwoleniu na budowę jak też decyzji zmieniających użytki gruntowe. Oczywistym jest, że treść mapy zasadniczej jest pochodną operatu ewidencyjnego. Osnową przedmiotowej decyzji ustalającej warunki zabudowy jest kopia mapy zasadniczej. Jeżeli zaś kopia mapy zasadniczej przyjęta przez Organ do analizy w treści jest nieprawdziwa to nie polega na prawdzie także i uzasadnienie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Decyzja Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w [...] z dnia [...] września 1970 r. nr [...] w sprawie zatwierdzenia projektu scalenia gruntów wsi N. jest wadliwa, bowiem nie zawiera rozstrzygnięcia i nie stanowi decyzji administracyjnej. A jeśli nawet uznać ją za decyzję administracyjną, to była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały. Wadliwy jest operat. W wniosku skarżącego toczy się postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji scaleniowej jak i postępowanie w sprawie aktualizacji danych ewidencyjnych działki nr 124. Stronami tych postępowań są właściciele działki nr 123 a także organa rozstrzygające niniejszą sprawę jak i organa dokonujące uzgodnień. W zakresie bezprawnej zmiany granic działki nr 124 i działek sąsiednich skarżący składał również zastrzeżenia do modernizacji ewidencji gruntów i budynków. W związku z powyższym, w decyzji błędnie ustalono szerokość działki nr 123, a co za tym idzie, także szerokość frontu działki. W sytuacji przyjętej przez Inwestorów we wniosku o wydanie warunków zabudowy szerokość działki determinuje szerokość budynku. Skoro parametry budynku mogą być wadliwe z powodu nieprawidłowej szerokości działki, to wadliwa jest analiza urbanistyczna. W okoliczności sprawy wątpliwości budzi lokalizacja budynku przy granicy z działką nr 124 w odległości 1,5 m. Organy obu instancji lokalizując budynek w zbliżeniu 1,5 m do działki skarżącego nie wykazały słuszności odstępstwa od zasady zawartej w prawie budowlanym. Organy ponadto wykazały się niekonsekwencją w działaniu, z jednej strony przyznając, że wniosek dotyczy zabudowy zagrodowej, ale bez wyjaśnienia stosunku powierzchni gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową do średniej powierzchni gospodarstwa w gminie - art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a z drugiej strony przeprowadzając analizę pod kątem zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto Organ nie dokonał weryfikacji użytku gruntowego działki nr 123 mimo, że zabudowa zagrodowa powinna znajdować się na gruntach rolnych. Z żadnego przepisu prawa nie wynika, aby wpis w ewidencji gruntów dotyczący rodzaju użytku gruntowego był rozstrzygający w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Organ nie wyjaśnił, czy zmiana użytku działki na kopii mapy zasadniczej ma uzasadnienie prawne w postaci odpowiedniej decyzji organu jak też, czy nie stanowi obejścia prawa w zw. z przepisem art. 61 ust 4 u.p.z.p. W niniejszej sprawie organ I instancji stwierdził, że teren oznaczony symbolem RM w analizie funkcji oraz cech zabudowy w granicach działki nr 123 przeznacza się na zabudowę zagrodową, określając charakterystykę terenów przyległych wskazano, że na obszarze analizowanym znajduje się zabudowa jednorodzinna oznaczona jako MN oraz zabudowa zagrodowa na działce nr 123 oraz na działce nr 128/1 i jest ona oznaczona jako RM. Organ I instancji wydając decyzję w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy błędnie uzasadnia poprawność swoich ustaleń wskazując jako podstawę prawną Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] Tymczasem, ustalenia studium nie mogą być jednak podstawą dla decyzji o warunkach zabudowy. Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy istotny jest stan faktyczny istniejący na tzw. działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. Natomiast działka nr 128/1 nie jest ukierunkowana na zaspokajanie własnych potrzeb rolnika, jego rodziny, lecz nastawiona jest na działalność gospodarczą - tj. produkcją wyrobów z drewna do budynków mieszkalnych. Z części graficznej analizy wynika, że dla zamierzenia inwestycyjnego wyznaczono dwie nieprzekraczalne linie zabudowy. Decyzje planistyczne obu organów nie zawierają wymiarów budynku (powierzchni zabudowy, kubatury), jak i nie określają szczegółowej funkcji, jaką będzie pełnił budynek w przestrzeni urbanistycznej. Z lektury akt wynika, że wskazane parametry można znaleźć tylko we wniosku Inwestorów, który nie stanowi integralnej części decyzji. Skoro tak, to uzasadnienie decyzji jest niepełne i narusza przepis art. 107 § 3 k.p.a. Strony w sposób niedostateczny były informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenia ich praw i obowiązków (art. 9 k.p.a) jak i na szybkość i ekonomikę postępowania. Organ I instancji nie zawiadomił strony o sporządzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz o projekcie decyzji o warunkach zabudowy oraz nie poinformował strony o prowadzonych uzgodnieniach z innymi organami na podstawie art. 106 § 1 k.p.a., czym naruszył § 2 i § 5 tego przepisu, jak też art. 7 i art. 81 k.p.a. Decyzje obu instancji nie zawierają informacji, czy postanowienia uzgadniające zostały doręczone wszystkim stronom czy stały się one ostateczne. Kolegium wydało decyzję nie zawiadamiając strony o zakończeniu postępowania poprzez co, uniemożliwiło skarżącemu złożenie wniosków dowodowych jak i wypowiedzenie się oraz zgłoszenie żądań i uwag w sprawie, przez co naruszyło art. 10 § 1 k.p.a. w sposób mogący mieć wpływ na zapadłe rozstrzygnięcie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie z przyczyn podniesionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 2188). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302; dalej "p.p.s.a."). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. W ramach kontroli legalności decyzji Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Przedmiotem skargi A.J. jest decyzja Kolegium z dnia [...] września 2018 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy P. z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Budowa budynku magazynowo - składowego w technologii stalowej, na działce ewid. nr 123, obr. N. na wniosek H. i W.K. Zarzuty skargi okazały się w części zasadne. Na wstępie wskazać należy, że w świetle art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), zapewnienia dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), braku wymogu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5).Treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyraźnie wskazuje, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie jest decyzją o charakterze uznaniowym, a spełnienie wymienionych wyżej pięciu warunków stanowi skierowany do organu nakaz uwzględnienia wniosku inwestor. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 25 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588; zwanego dalej rozporządzeniem)). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Powyższy przepis ustala zasadę, w myśl której obszar analizowany należy wyznaczyć równomiernie wokół wszystkich granic terenu objętego wnioskiem, co z kolei powoduje, że granice tego obszaru powinny przyjąć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 m. Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego ma zasadnicze znaczenie dla prawidłowości wyników analizy, które mają decydujące znaczenie dla sposobu rozstrzygania o wniosku inwestora, w tym treści warunków zabudowy i zagospodarowania terenu a w dalszej kolejności o finalnym kształcie samej inwestycji. Sąd zwraca także uwagę, że dozwolone przepisami rozporządzenia ustalenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego, daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, tylko o ile jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku. Zatem organ zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić, jak wyznaczył obszar analizowany, a jeżeli wyznaczył go z przekroczeniem wartości minimalnych tj. trzykrotności szerokości frontu działki (przez front działki należy w myśl § 2 pkt 5 rozporządzenia rozumieć tą część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę) winien wyjaśnić, dlaczego wyznaczył granice obszaru analizowanego poza wartości minimalne. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd stwierdza, że ani organ I instancji ani organ II instancji nie wyjaśnił sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego. Nie wiadomo też, z której strony odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, co w oczywisty sposób uniemożliwia ustalenie, jaka jest szerokość frontu działki, a tym samym, jaka wartość będzie stanowiła trzykrotność tej szerokości. W sposób oczywisty nieprawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego przekłada się na nieprawidłowość przeprowadzania analizy, co oznacza że obie decyzje wydane zostały z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § k.p.a. w zw. § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 25 sierpnia 2003 r. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ustanawia wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa, który ma na celu zapewnienie porządku w przestrzenni architektonicznej, poprzez dostosowanie nowo tworzonej zabudowy do już istniejącej w sąsiedztwie. Zgodnie z jego brzmieniem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; Wprawdzie ustawodawca w przepisach u.p.z.p. nie wyjaśnia terminu działka sąsiednia, ale w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtowała się linia orzecznicza traktująca to pojęcie w sposób bardzo szeroki, zapewniając dzięki temu w sposób maksymalny realizację prawa do zabudowy nieruchomości, a tym samym również prawa własności. Działka sąsiednia musi zawierać się w obszarze analizowanym. Należy zwrócić uwagę, że w myśl art. 61 ust. 4 u.p.z.p., przepisów ust. 1 pkt 1 (tj. wymogu dobrego sąsiedztwa) nie stosuje się do zabudowy zagrodowej (siedliskowej), w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Pod pojęciem zabudowy zagrodowej po myśli § 3 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.Dz.U.2015.1422 ze zm.).należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Ustalenie, że w konkretnym przypadku wyłączone jest spełnienie wymogu dobrego sąsiedztwa wymaga ustalenia w pierwszej kolejności, ze zabudowa mieści się w definicji zabudowy zagrodowej, a po drugie wymaga uprzedniego ustalenia, jaka jest średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w momencie wydawania decyzji w danej gminie. Organy orzekające w sprawie nie dokonały żadnych ustaleń w powyższym zakresie, dokonując analizy dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy pod kątem spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i stwierdziwszy, że ten wymóg został spełniony. Z drugiej strony zarówno w decyzji I, jak i II instancji pojawia się pojęcie "siedliska" tożsamego z zabudową zagrodową dla określenia spornej działki, jednakże bez jakichkolwiek ustaleń, co było podstawą do stwierdzenia, że w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z zabudową zagrodową w kontekście charakteru wnioskowanej inwestycji (budynek magazynowo – składowy). Stwierdzenie, że wnioskowana inwestycja mieści się w definicji zabudowy zagrodowej, skutkuje zarówno wyłączeniem wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze, jak i wyłączeniem warunku spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa z tym, że w tym drugim przypadku organy są obowiązane ustalić, jaka jest średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w miejscowej gminie i czy gospodarstwo inwestora tę powierzchnie przekracza. Takich ustaleń brak jest zarówno na etapie postępowania przed Organem I instancji, jak i II instancji. Na uwzględnienie zasługuje także zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 15 k.p.a. Organ I Instancji utrzymał w mocy decyzję Organu I Instancji, ale z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, jakoby ponownie rozpoznał sprawę, chociaż taki był jego obowiązek wynikający z art. 15 k.p.a. Uzasadnienie decyzji Organu II instancji w przeważającej części cytuje przepisy i orzeczenia lecz nie opatrzone swoim komentarzem czy stanowiskiem ustalenia dokonane przez Organ I instancji. W takiej formie rozstrzygnięcie organu odwoławczego nie spełnia wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Powyższe uchybienia świadczą o tym, że decyzje obu instancji wydane zostały z naruszeniem art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 107 § 3, art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i w zw. z art. 61 ust. 1 i ust. 4 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 25 sierpnia 2003 r. Skutkowało to uchyleniem decyzji obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c P.p.s.a. w zw. z art. 135 P.p.s.a. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 P.p.s.a. Wskazania, co do dalszego postępowania wynikają wprost z uzasadnienia wyroku. Pozostałe zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie, w szczególności nie ma wpływu na podjęte w niniejszej sprawie rozstrzygnięcie, wynik postępowania nadzwyczajnego, którego przedmiotem jest decyzja scaleniowa.