II SA/Rz 23/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Maciej Kobak /spr./ Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka WSA Marcin Kamiński Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2019 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy -skargę oddala- Przedmiotem skargi [...] Spółdzielni Mieszkaniowej (dalej w skrócie: "Spółdzielnia"), jest pkt I decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej w skrócie: "SKO") z dnia [...] listopada 2018 r. Nr [...], o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] (dalej w skrócie: "Prezydent Miasta") z dnia [...] sierpnia 2018 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Kwestionowana decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym. Wnioskiem z dnia 11 września 2017 r. B. C. (dalej w skrócie: "inwestor") zwrócił się do Prezydenta Miasta o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "Nadbudowa istniejącego budynku jednorodzinnego mieszkalnego", na działce ew. nr 275 położonej w obrębie [...] w [...]. Decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...] Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego. Po rozpoznaniu odwołań stron postępowania skarżącego, SKO decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzje i przekazało sprawę Prezydentowi Miasta do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, że inwestor nie określił zapotrzebowania obiektu w media, ponadto w części tekstowej jak i graficznej analizy urbanistycznej nie został określony front działki, niejednoznacznie określono geometrię dachu, ponadto nieprecyzyjnie ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r., nr [...] Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Jako podstawę prawną decyzji organ podał art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 - dalej w skrócie: "k.p.a.") oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej w skrócie: "u.p.z.p."). W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta wyjaśnił, że teren planowanej inwestycji nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, a zatem określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Prezydent Miasta wyjaśnił również, że zgodnie z wymogami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego( dalej w skrócie: "rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r."), przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, że wnioskowana inwestycja spełnia warunki niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy: sąsiednie działki są zabudowane obiektami kubaturowymi, co pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, teren posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, zgodnie z ewidencją gruntów działka objęta wnioskiem stanowi tereny mieszkaniowe B. Działka leży w granicach administracyjnych miasta [...], zgodnie zaś z art. 10a ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów rozdziału 2 tej ustawy dotyczących zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne nie stosuje się do gruntów położonych w granicach administracyjnych miast; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Odnosząc się do zastrzeżeń H. B. oraz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej związanych z drastycznym pogorszeniem warunków mieszkaniowych mieszkańców sąsiedniego bloku, brakiem dojazdu, bezprawnie realizowanym dotychczas dojazdem po działce nr 276/8, brakiem linii energetycznej oraz dowolnymi ustaleniami dotyczącymi wysokości, Prezydent Miasta stwierdził, że zastrzeżenia te nie stanowią przesłanki do odmowy uwzględnienia wniosku. W związku z kolejnymi zarzutami stron postępowania Prezydent Miasta wyjaśnił, że sposób obliczania wysokości nie jest dowolny, ale jest ustalony wymogami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. i został szczegółowo i wyczerpująco wyjaśniony w analizie. Działka Inwestora sąsiaduje bezpośrednio z działką drogową dr, zatem zarzut braku możliwości dojazdu i jednocześnie istnienia chodnika nieprzystosowanego do ruchu samochodów jest chybiony, bowiem na etapie pozwolenia na budowę inwestor może wystąpić o budowę fragmentu drogi ze zjazdem zamiast owego chodnika. Dalej Prezydent Miasta stwierdził, że zarzut dotychczasowego "bezumownego" i "bezprawnego" korzystania z dojazdu po działce nr 276/8 powinien być wyjaśniony i uregulowany nie przez organ architektoniczno-budowlany wydający warunki zabudowy, ale właściwe służby prawno-porządkowe. W kwestii przyłącza energii elektrycznej - inwestor dołączył do wniosku o wydanie warunków zabudowy zapewnienie PGE Dystrybucja Oddziału [...] z dnia 11 września 2017 r. O dostawie energii elektrycznej. Natomiast kwestia przesłaniania i ograniczenia dopływu światła dziennego nie jest rozpatrywania na etapie warunków zabudowy, lecz na etapie pozwolenia na budowę. Ponadto ponowny projekt decyzji uzyskał ponowną pozytywną opinię Miejskiego Zarządu Dróg. Decyzja nie wymagała uzgodnienia z innymi organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. SKO decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...]: działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1) ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej w skrócie: "k.p.a.") w zw. z art. 61 ust. 1 i art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. na skutek odwołań: B. B., Z. B., H. B., K. K., Z. S., L. K., M. L. i [...] Spółdzielni Mieszkaniowej - utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta; działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 3) w zw. z art. 127 § 1 i art. 28 k.p.a. na skutek odwołań: M. K., J. I., T. B., M. W., M. R., G. R., T. R., B. R., D. K., A. D., L. W., S. S., A. S., M. O., W. W., S. G., B. W., R. W., A. S., M. G., R. S. - umorzyło postępowanie odwoławcze. W uzasadnieniu decyzji SKO przytoczyło treść przepisów znajdujących zastosowanie w sprawie, t. j. art. 59, art. 61 ust. 1 u.p.z.p. a także stwierdziło, że stosownie do art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p., organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli - przy spełnieniu wymienionych przesłanek - zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. W ocenie SKO, analiza wydanej przez Prezydenta Miasta decyzji oraz zalegających w aktach sprawy dokumentów prowadzi do wniosku, iż stawiane w cytowanych wyżej przepisach wymogi zostały dla planowanej inwestycji spełnione, co - po uzupełnieniu braków przeprowadzonego w sprawie postępowania wskazanych w decyzji SKO z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] - obligowało Prezydenta Miasta do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. W toku postępowania administracyjnego została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której wyniki utrwalono w formie opisowej i graficznej. Planowana inwestycja nie polega na zmianie dotychczasowego sposobu użytkowania budynku objętego zamiarem rozbudowy (nadbudowy), co zdaniem SKO uprawnia do wniosku, iż będzie odpowiadać zastanemu w terenie sposobowi zagospodarowania i użytkowania obiektów. SKO stwierdziło, że z uwagi na charakter planowanej inwestycji (nadbudowa istniejącego budynku) nie ulegną zmianie takie parametry jak wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej czy też ustalona linia zabudowy. Kluczowym w omawianym zakresie był natomiast parametr związany z wysokością planowanego budynku w wyniku jego nadbudowy, określany parametrem wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Następnie SKO wskazało, że w uwarunkowaniach niniejszej sprawy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich tworzy uskok, a zatem zasadne było sięgnięcie do reguł określonych w § 7 ust. 3 i 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zdaniem SKO, Prezydent Miasta dostatecznie wyjaśnił w analizie dlaczego celowe było nawiązanie do charakterystyki zabudowy występującej w wydzielonym kwartale pomiędzy ul. S., K. i P. S. oraz przedstawił jak w tym obszarze kształtuje się omawiany parametr. Wbrew zarzutom zawartym w odwołaniu pod uwagę wzięto także budynki mieszkalne jednorodzinne, co wynika wprost z zestawienia zawartego na str. 3 analizy urbanistycznej. W ocenie SKO ustalona w decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku po nadbudowie znajduje uzasadnienie w wynikach analizy i nie będzie naruszać ładu architektonicznego otoczenia. SKO podkreśliło, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa o zróżnicowanej wysokości. Bezpośrednio sąsiadujący budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. S. ma wysokość ok. 16 metrów. Brak jest podstaw do uznania, że zrealizowanie w jego sąsiedztwie budynku o wysokości niższej, wynoszącej 10-11 metrów skutkować będzie naruszeniem ładu przestrzennego i wprowadzać będzie dysharmonię w istniejącym otoczeniu urbanistycznym. SKO zwróciło uwagę, ze żaden z zarzutów odwołania dotyczących ustalonej wysokości planowanej nadbudowy nie podnosi tego rodzaju argumentu. Krytyka wydanej decyzji jest natomiast uzasadniona antycypowanym zacienieniem budynku sąsiedniego, co - z niżej wskazanych względów - nie może stanowić jednak argumentu uzasadniającego uznanie wydanej decyzji za wadliwą. W świetle powyższego SKO stwierdziło, że uprawnione jest stwierdzenie, iż planowana inwestycja nie będzie naruszać istniejącego ładu architektonicznego i będzie harmonizować z istniejącą już zabudową, kontynuując istniejący w terenie sposób użytkowania obiektów, jak również ich cechy zabudowy, a więc nie będzie naruszać zasady dobrego sąsiedztwa. SKO podkreśliło, że właściciele sąsiednich nieruchomości nie mogą decydować, w jaki sposób inwestor będzie korzystać ze swojej nieruchomości, o ile ten sposób korzystania nie oddziałuje na ich prawa i nie narusza ani nie ogranicza tych praw. Żaden właściciel nieruchomości sąsiedniej nie ma zagwarantowanego przepisami prawa określonego status quo, czy też pewnej gwarancji niezmienności otoczenia. Dalej SKO stwierdziło, że w niniejszej sprawie zostały spełnione pozostałe przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., niezbędne dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem inwestora. W szczególności, istniejące na terenie inwestycji uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, zaś działka budowlana nie wymaga zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze. Analiza charakteru inwestycji oraz uwarunkowań obszaru analizowanego prowadzi do wniosku, iż lokalizacja planowanej inwestycji nie będzie naruszać regulacji zawartych w przepisach odrębnych. W zakresie zarzutu dotyczącego antycypowanego zacienienia - wskutek planowanej nadbudowy - budynku sąsiedniego przy ul. S., SKO stwierdziło, iż nie może on podlegać analizie w ramach niniejszego postępowania. Kwestia dopuszczalności nadbudowy istniejącego budynku będzie przedmiotem badania dopiero przy ocenie projektu budowlanego i zasadności wydania pozwolenia na budowę. SKO nie dostrzegło zasadności zarzutu związanego z dostępem terenu inwestycji do drogi publicznej. W ocenie SKO nie ulega wątpliwości, iż działka nr 275 dostęp taki ma zapewniony poprzez działki nr 277/1 i 277/2, stanowiące ogólnodostępną ulicę D. Oznacza to spełnienie przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 2) w zw. z art. 2 pkt 14) u.p.z.p. SKO podkreśliło przy tym, że w u.p.z.p. ustawodawca nie przewidział wprost żadnych innych wymogów, jakie spełniać powinien dostęp do drogi publicznej tak, aby było możliwe ustalenie, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Bez znaczenia pozostaje zatem czy szerokość działek nr 277/1 i 277/2 spełnia parametry techniczne dojazdu czy też nie. Poza zakresem niniejszego postępowania pozostają także okoliczności związane z tym, w jaki sposób właściciel działki 275 faktycznie realizuje dostęp do drogi publicznej. Ewentualne korzystanie z działki nr 276/8 bez tytułu prawnego, czy też z naruszeniem uprawnień właścicielskich innych osób lub podmiotów może stanowić źródło roszczeń dochodzonych w innym trybie i w ramach innych postępowań. Pozostaje jednak bezprzedmiotowe w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. SKO wskazało również, że z zalegającego w aktach sprawy oświadczenia (zapewnienia) PGE Dystrybucja S.A. z dnia 11 września 2017 r. jednoznacznie wynika, że istnieje możliwość przyłączenia planowanego obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej i zapewnienia w ten sposób dostawy energii elektrycznej. W ustawowym terminie Spółdzielnia wniosła skargę na powyższą decyzję SKO, zaskarżając ją w zakresie pkt I. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: naruszenie prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż planowana inwestycja nie narusza zasady "dobrego sąsiedztwa", naruszenie prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż działka nr 275 ma dostęp do drogi publicznej, naruszenie prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, naruszenie przepisu postępowania - art. 7 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego tj. nieprzeprowadzenie dowodu z urzędu czy działka nr 275 ma rzeczywisty dostęp do drogi publicznej oraz załatwienie sprawy nie kierując się interesem społecznym i słusznym interesem mieszkańców sąsiednich nieruchomości, naruszenie przepisu postępowania - art. 77 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Biorąc powyższe pod uwagę Spółdzielnia wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji. W uzasadnieniu decyzji Spółdzielnia podniosła, iż organy błędnie oceniły, iż planowana inwestycja nie będzie naruszać zasady dobrego sąsiedztwa. Błędnie została bowiem przeprowadzona analiza urbanistyczna w oparciu o rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. Przyjęto sztucznie powiększony obszar do analizy, co spowodowało uznanie, iż realizacja inwestycji nadbudowy na wysokość 12 m nie narusza ładu przestrzennego i nie wprowadza dysharmonii w otoczeniu. Organ błędnie wyliczył średnią arytmetyczną wysokości elewacji frontowej na 10,33 m (stwierdzając przy tym, iż jest to niedokładna przybliżona ocena parametrów wysokościowych) oraz dopuścił tolerancję błędu w granicach -/+ 1 metra. Organ błędnie wyliczył również średnią arytmetyczną wysokość kalenic na 11,25 m (stwierdzając przy tym, iż jest to niedokładna przybliżona ocena parametrów wysokościowych) dopuszczając nadto margines błędu w wysokości -/+ 1 metra. Natomiast prawidłowe ustalenie dopuszczalnej wysokości planowanej nadbudowy jest istotne ze względu na usytuowanie nadbudowy od strony zachodniej. Dopuszczenie do nadbudowy w wysokościach określonych przez organy doprowadzi do drastycznego pogorszenia warunków mieszkaniowych. Każde zwiększenie wysokość budynku inwestora pogorszy warunki dostępu do światła mieszkań parteru oraz I i II piętra budynku wielorodzinnego przy ul. S. w [...]. Zdaniem Spółdzielni, wbrew uzasadnieniu decyzji, działka nr 275 wprawdzie ewidencyjnie sąsiaduje z działkami nr 277/1, 277/2 stanowiącymi ogólnodostępną drogę przy ul. D., niemniej jednak na działkach tych znajduje się chodnik bezpośrednio przylegający do działki nr 275, a tym samym oddziela działkę nr 275 od drogi. Chodnik jest częścią drogi służącą wyłącznie do ruchu pieszego m.in. mieszkańców bloku przy ul. S. w R. Zatem nie można twierdzić, iż działka nr 275 przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Spółdzielnia podniosła, że nie stanowi dostępu do drogi publicznej sam fakt, że działka bezpośrednio graniczy z drogą. Aby móc twierdzić, iż jest bezpośredni dostęp do drogi publicznej musiałby istnieć zjazd. W przypadku gdy działka nie posiada zjazdu na drogę publiczną to zgodnie z ustawą o drogach publicznych należy uzyskać zgodę na lokalizację zjazdu. Spółdzielnia również podniosła, że dojazd do terenu inwestycji nie odbywa się po drodze wewnętrznej, a przez działkę nr 276/8 będącą w użytkowaniu wieczystym skarżącego i współwłaścicieli budynku przy ul. S. w R. Działka ta stanowi grunt, a nie drogę wewnętrzną. Nie została również ustanowiona służebność drogowa po której mógłby odbywać się przejazd do terenu inwestycji. Zdaniem Spółdzielni, organy błędnie przyjęły, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. Tymczasem w aktach sprawy zalega jedynie oświadczenie PGE Dystrybucja o możliwości przyłączenia obiektu do sieci dystrybucyjnej, a nie umowa jak wymagają przepisy prawa. W odpowiedzi na skargę, SKO podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna i jako taka podlega oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. Organy adekwatnie do hipotez norm stanowiących podstawę rozstrzygnięcia zebrały materiał dowody, poddały go rzetelnej ocenie i wywiodły na jego podstawie właściwe skutki prawne. Stosownie do art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w (...) decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich - art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Z powołanych przepisów wyłania jedna podstawowa zasada systemowa: właściciel może zagospodarować swoją nieruchomość zgodnie z własną wolą, byleby jednocześnie została zachowana proporcja/równowaga pomiędzy realizacją jego interesu partykularnego, a konicznością ochrony wartości publicznych oraz interesów innych osób. Utrzymanie owej "symbiozy aksjologicznej" jest gwarantowane treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który statuuje wymogi, których pozytywna weryfikacja warunkuje uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Celem rozstrzygnięcia, czy przedmiotowe wymogi in casu zostały spełnione oraz celem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy - § 3 ust. 1 rozporządzenia z 2003 roku. W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, jako trzykrotność szerokości frontu działki (93 m.), która wynosi 31 m. - zachodnia granica działki inwestora, bezpośrednio przyległa do drogi publicznej i wskazana jako wjazd na działkę we wniosku. Ponieważ przedmiotem wniosku jest nadbudowa istniejącego budynku mieszkalnego bezprzedmiotowa była analiza funkcji zabudowy - albowiem ta została zachowana, oraz takich cech zabudowy, jak: jak wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, czy też ustalona linia zabudowy. Zmianie uległa wysokość zabudowy, przeto konieczna była analiza w przedmiocie kontynuacji parametru wysokości elewacji frontowej - budynek aktualnie ma wysokość 8-9, i zostanie nadbudowany o jedną kondygnację, co finalnie da wysokość 12 m. Z treści analizy wynika, że weryfikacja tej materii została obszarowo ograniczona do najbliższego sąsiedztwa inwestycji - kwartału wytyczonego ulicami: K., S. i P. S. Autor opinii wyjaśnił, iż jest to uzasadnione z uwagi na analogiczny charakter zabudowy; zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna oraz szkoła podstawowa. W dalszej części obszaru analizowanego, po drugiej stronie ul. K. i S. znajduje się zabudowa usługowa, usługowo-handlowa i przemysłowa, co wobec odmiennej funkcji tej zabudowy uzasadnia pominięcie jej przy analizie parametru wysokości górnej krawędzi ściany frontowej. Sąd w pełni to stanowisko podziela. Ograniczenie analizy wyłącznie do sąsiedztwa inwestycji, które cechuje analogiczna funkcja zabudowy jest racjonalne, albowiem w sposób najbardziej adekwatny odzwierciedla przyszłe skorelowanie planowanej inwestycji z zastanym ładem przestrzennym. Wysokość znajdujących się w sąsiedztwie budynków wielorodzinnych wynosi 15-16 m., natomiast budynków jednorodzinnych od 7 do 12 metrów. Ustalenie w decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w parametrze 10,33 m. z tolerancją +\- 1 m. jest w ocenie Sądu poprawne. Jest to wielkość wyrażająca wartość średnią tego parametru, adekwatnie do postanowień § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. Przyjęcie tolerancji 1 m. pozostaje w zgodzie z § 7 ust. 4 powołanego rozporządzenia, o ile uwzględni się również i to, że autor opinii wyjaśnił, iż przyjęte przez niego wielkości w relacji do obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym nie są precyzyjne. Autor zwrócił uwagę, iż jego obmiary mają charakter aproksymatywny, albowiem nie ma on możliwości wejścia na teren każdej nieruchomości oraz dokonania obmiarów taśmą. Jest to praktyka typowa w ramach sporządzania analiz urbanistycznych. W analogiczny sposób ustalono wysokość kalenicy - 11,25 m. +/-1 m. Podnoszona w skardze kwestia ograniczenia dopływu światła do nieruchomości sąsiednich nie jest przedmiotem badania na obecnym etapie procesu inwestycyjnego. Sąd zwraca uwagę, iż każda nowa inwestycja, w tym i nadbudowa istniejącego obiektu, zmienia środowisko światła w sąsiedztwie. Na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę rozważeniu podlega, czy owa zmiana mieści się w granicach dopuszczonych przez przepisy techniczne - art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane w zw. z § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury 1 z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz.U. 2015r. poz. 1422 ze zm. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustala jedynie, jaka może być maksymalna wysokość obiektu budowlanego z uwagi na zachowanie istniejącego ładu przestrzennego; należy dostosować parametr wysokościowy planowanego obiektu do znajdujących się w sąsiedztwie obiektów o analogicznej funkcji. Wpływ tego obiektu na istniejące w sąsiedztwie budynki, budowle, itd. Z uwagi na jego konkretne usytuowanie i wysokość, podlega ocenie dopiero na etapie pozwolenia na budowę, gdy dysponując projektem budowlanym można jednoznacznie sprecyzować konieczne parametry. Nie dopuściły się uchybienia organy, gdy przyjęły, że teren posiada wystarczające uzbrojenie terenu. Podnoszona w skardze kwestia braku umowy z PGE, a legitymowanie się wyłącznie oświadczeniem tego podmiotu nie dowodzi wadliwości decyzji. W orzecznictwie ugruntowany jest już pogląd, że dla spełnienia warunku, zastrzeżonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest wymagane posiadanie umowy z dostawcą/dysponentem stosownej sieci, wystarczy samo oświadczenie tego podmiotu, że w razie zrealizowania inwestycji, umowa o przyłączenie do sieci oraz dostawę mediów o parametrach wskazanych we wniosku, będzie zawarta - zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 kwietnia 2018 r., sygn. II OSK 2576/17. Wreszcie kwestia ostatnia, najsilniej eksponowana w skardze; dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej. Stosownie do art. 2 pkt 14 u.p.z.p. poprzez "dostęp do drogi publicznej" - należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W niniejszej sprawie, teren inwestycji - działka nr 275, posiada dostęp do drogi publicznej, albowiem jest zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie działek nr 277/1 i 277/2, stanowiących ogólnodostępną ulicę D. (drogę publiczną). Podnoszony przez skarżących zarzut, że działka 275 nie leży bezpośrednio przy drodze, albowiem oddziela ją od niej chodnik jest chybiony. Stosownie do art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, Dz.U. 2018r. poz. 2068 ze zm., chodnik jest częścią drogi. Chodnik nie stanowi więc przeszkody w dostępie do drogi, lecz do jezdni (art. 4 pkt 5), a to w realiach sprawy pozostaje bez znaczenia. Sąd podziela stanowisko skarżących, że inwestor chcąc zrealizować inwestycję będzie zobowiązany uzyskać zezwolenie zarządcy drogi na lokalizację zjazdu, w trybie art. 29 ust.1 ustawy o drogach publicznych. Niemniej jednak Sąd przyjmuje, że przesłanka dostępu do drogi publicznej zrealizowana jest nie tylko w przypadku samego istnienia zjazdu, ale także wówczas, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje potencjalna możliwość wykonania zjazdu - zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 kwietnia 2011 r., sygn. II OSK 634/10. Jednocześnie, dla budowy zjazdu z drogi publicznej zbędne jest wydawanie dodatkowej decyzji o warunkach zabudowy, gdyż jej ustalenia musiałyby być powtórzeniem ustaleń decyzji wydanej na podstawie art. 29 ust. 3 u.d.p. zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2017 r., sygn. II OSK 2463/15. W tym układzie, na inwestorze, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, będzie spoczywał obowiązek uzyskania decyzji w trybie art. 29 ust. 1 i 3 ustawy o drogach publicznych w przedmiocie zezwolenia na lokalizację zjazdu. Na obecnym etapie, w fazie ustalania warunków zabudowy, taki obowiązek na inwestorze nie spoczywa. W ramach tego postępowania niezbędne jest jedynie dokonanie uzgodnienie z zarządcą drogi w trybie art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych; takie uzgodnienie znajduje się na k. 28 akt. adm. organu I instancji. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi, albowiem kwestionowane nią decyzje są zgodne z prawem, a wszystkie podniesione zarzuty okazały się nieskuteczne.