IV SA/Wa 1033/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska (spr.), Protokolant ref. Agnieszka Szymańczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 września 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] z/s w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...], utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z [...] października 2018 r. ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] przedstawiło następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy: W dniu 27 marca 2017r. [...] Fundacja [...] złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku użytkowego, wolnostojącego, podpiwniczonego z mieszkaniami dla pracowników i gości, przy ul. [...] róg ul. [...], na działce ew. nr [...]w obrębie [...]w Dzielnicy [...]. Decyzją z [...] września 2017 r. Zarząd Dzielnicy [...] ustalił warunki zabudowy dla tej inwestycji. Decyzją z [...] stycznia 2018r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując na nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z [...] października 2018 r. ustalił warunki oraz szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku użytkowego, wolnostojącego, podpiwniczonego z mieszkaniami dla pracowników i gości, przy ul. [...] róg ul. [...] , na działce ew. nr [...] w obrębie [...] w Dzielnicy [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], utrzymując w mocy decyzję z [...] października 2018 r., wskazało, że przy ponownym rozpoznawaniu sprawy Zarząd Dzielnicy [...] wezwał inwestora [...] Fundację [...] z siedzibą w [...] do uzupełnienia wniosku o aktualną informację, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przy piśmie z 28 marca 2018 r. inwestor dołączył do akt sprawy aktualne informacje o możliwości podłączenia planowanego budynku do sieci miejskich, w tym do sieci gazowej, energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej, z tym, że odcinek sieci kanalizacyjnej od planowanego budynku do istniejącego kanału ogólnospławnego na pl. [...]/ul. [...] ma być wykonany na koszt inwestora. Istniejący kanał ogólnospławny (1,40 x 2,25) w ulicy [...] i na pl. [...] biegnie wzdłuż frontu działki ew. [...], na której zaplanowano inwestycję. Podłączenie planowanej inwestycji do kanalizacji miejskiej wymaga jedynie poprowadzenia przewodu kanalizacyjnego o długości ok. 30 mb, łączącego wnioskowaną działkę z istniejącym kanałem ogólnospławnym. W świetle uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III SZP 2/16 przyłączem kanalizacyjnym, w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2017 r., poz. 328), jest przewód łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną zakończoną studzienką w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, na odcinku od studzienki do sieci kanalizacyjnej (w przypadku braku studzienki odcinek ten winien być liczony od granicy działki). Oznacza to, że w przypadku realizacji spornej inwestycji przewód poprowadzony od granicy działki do istniejącego kanału ogólnospławnego (1,40 x 2,25) biegnącego w ulicy [...] i na pl. [...], będzie jedynie przyłączem kanalizacyjnym, a nie siecią. Wobec powyższych organ uznał, że istnieje możliwość podłączenia planowanej inwestycji do kanalizacji miejskiej poprzez wykonanie jedynie przyłącza kanalizacyjnego, bez konieczności realizacji nowej sieci kanalizacyjnej, a więc nie było koniecznym przedstawienie umowy zawartej pomiędzy inwestorem, a MPWiK, gwarantującej wykonanie nowej sieci kanalizacyjnej. Zgodnie z pismem MPWiK z [...] marca 2018 r., istniejący kanał ogólnospławny, po wykonaniu przyłącza kanalizacyjnego (co leży po stronie inwestora), jest w stanie przyjąć odprowadzane ścieki bytowe i w ograniczonej ilości wody opadowe. Określenie ilości wód opadowych odprowadzanych do kanalizacji, jak i konieczność realizacji zbiornika retencyjnego możliwa będzie do określenia dopiero na etapie sporządzania projektu budowlanego w oparciu o szczegółowe rozwiązania budowlane. Istniejące uzbrojenie terenu jest zatem wystarczające dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynku użytkowego, wolnostojącego, podpiwniczonego z mieszkaniami dla pracowników i gości, przy ul. [...] róg ul. [...]. W ocenie organu odwoławczego, obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Linię zabudowy wyznaczono od strony ul. [...] (pl. [...]), jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przylegającej do pasa drogowego ul. [...], zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono od 0,43 do 0,79, gdzie 0,43 to najmniejszy wskaźnik w obszarze analizowanym, a 0,79 - średni wskaźnik w obszarze analizowanym. Średnia szerokość elewacji frontowych budynków zlokalizowanych na analizowanym obszarze, wynikająca z obliczeń opartych na danych z Tabeli nr 1, równa jest 22,00 m. Planowana inwestycja będzie uzupełnieniem północno-wschodniej pierzei placu [...]. Kamienice mieszkalno-usługowe tworzące obudowę placu, zwrócone są w jego stronę krótszymi elewacjami bądź narożnikami o szerokościach 4, 9, 13, 18 metrów, co daje średnią szerokość elewacji dla placu równą 11,0 m. Dlatego też, szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy powinna być równa 11,0 m z tolerancją ±20%. Na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., prawidłowo organ I instancji wyznaczył szerokość elewacji frontowej równą od 8,80 do 13,20 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się zgodnie z § 7 ust. 1 Rozporządzenia, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej (dz. ew. nr [...]), czyli winna być równa wysokości 101,95 m n.p.m. - 18,22 m, liczone od średniego poziomu terenu przed wejściem głównym do budynku placu [...] (ok. 83,73 m n.p.m.). Średnia liczba kondygnacji dla budynków położonych w obszarze analizowanym równa jest 4 i waha się od 1 do 6 kondygnacji. Zaproponowana przez wnioskodawcę maksymalna liczba 5 kondygnacji dla projektowanego budynku, zawiera się w tych wartościach. Rozporządzenie jak i ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymagają wyznaczenia w analizie liczby kondygnacji dla nowej zabudowy. Dlatego też powyższe ustalenie należy traktować jako wartość orientacyjną, umożliwiającą sprawdzenie trafności przyjętej wysokości elewacji frontowej. Zdaniem Kolegium ustalenie wysokości planowanej budynku nie zaburzy tego ładu i będzie stanowiło kontynuację funkcji i parametrów w obszarze analizowanym. Większość dachów nad istniejąca zabudową, na analizowanym obszarze, to dachy dwuspadowe o średnim nachylenie połaci dachowych, wynikającym z obliczeń opartych na danych z Tabeli nr 1, równym 14°. Kierunek przebiegu głównych kalenic równoległy do osi ulic. Geometrię nowego dachu ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Wysokość przebiegu kalenicy dachu nie powinna być większa niż budynku bezpośrednio sąsiadującego z planowaną zabudową, czyli budynkiem przy ul. [...], którego kalenica przebiega na wysokości 104,42 m n.p.m. (20,69 m nad średnim poziomem pl. [...] - 83,73 m n.p.m.). Zatem wysokość kalenicy, jak i geometrię dachu ustalono w nawiązaniu do budynku bezpośrednio sąsiadującego z planowaną inwestycją, położonego przy ul. [...]. Skargę na decyzję z [...]lutego 2019 r. wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...]. Skarżąca zarzuciła naruszenie: 1) przepisów postępowania, tj.: art. 7 i 77 § 1 k.p.a., poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodnego oraz art. 107 k.p.a., poprzez wydanie decyzji zawierającej niekompletne uzasadnienie prawne i faktyczne rozstrzygnięcia; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt. 3 w związku z ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.), poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że w sprawie spełnione zostały łącznie wszelkie warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżąca zarzuciła, że organ II instancji, w ogóle nie wskazał, jakie pisma gestorów mediów - poza pismem MPWiK - wziął pod uwagę. Strona nie ma zatem możliwości, na podstawie treści uzasadnienia decyzji tego organu, ustosunkować się do kwestii uzbrojenia terenu. Nie jest bowiem wiadomym, jakie uzgodnienia, z jakimi organami zostały poczynione w toku postępowania administracyjnego, mimo że jest to warunek wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Nie jest zatem jasne, czy oświadczenia gestorów mediów, dotyczą możliwości uzbrojenia dla przedmiotowej inwestycji, czy też inwestycji, które były przedmiotem uprzednich wniosków [...]. Okoliczność ta nie została wyjaśniona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w treści zaskarżonej decyzji. Oznacza to, że strona nie ma możliwości zbadania, czy zobowiązany organ zebrał wyczerpująco i przeprowadził rzetelną ocenę materiału dowodowego. Ponadto składane w przedmiotowym zakresie oświadczenia, mające w swym założeniu odnosić się do uzbrojenia terenu dla danego zamierzenia budowlanego nie są wydawane bezterminowo. Jest to np. oświadczenie [...] Sp. z o.o., gdzie określa się, że oświadczenie dotyczące możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci gazowej traci ważność po upływie dwóch lat od daty jego wydania. Niestety z uwagi na brak wskazania, z jakiej daty, jakie oświadczenia gestorów mediów były brane pod uwagę, skarżąca Wspólnota nie ma nawet możliwości ustalenia, czy dokumenty takie - wymagane przez przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zachowały swoją ważność. Skarżąca podniosła, że wątpliwa jest kwestia możliwości odbioru wód opadowych. Istniejący kanał ogólnospławny jest w stanie przyjąć jedynie w ograniczonej ilości wody opadowe. Nie wskazano, jak należy rozumieć to ograniczenie. W oparciu o tak sformułowane zarzuty na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) i c) P.p.s.a. skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, oraz zwrot kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu. Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji jest możliwe jedynie, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ratio legis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tej ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Artykuł 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. W rozpoznawanej sprawie prawidłowo został wyznaczony obszar analizowany. Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r.). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym. Obszar analizowany winien zatem stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli jest większy niż wskazane minimum – co jest prawnie dopuszczalne – to z części tekstowej i graficznej analizy powinny wynikać przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego. Obszar analizowany należy widzieć jako urbanistyczną całość. Jest to uzasadnione koniecznością uczynienia zadość naczelnej zasadzie zachowania "ładu przestrzennego". W rozpoznawanej sprawie organ wskazał, że obszar analizy ma szerokość ok. 50 m, przy szerokości frontu działki 15,47 m (od ul. [...], z której odbywa się wjazd i wejście na nieruchomość). Organ wskazał, że granice obszaru analizowanego wyznaczono wokół terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w odległości trzykrotnej szerokości powyżej ustalonego frontu działki, nie mniejszej niż 50 metrów. Przyjęte w zaskarżonej decyzji parametry znajdują oparcie w analizie obszaru i zostały należycie wyjaśnione. Dla planowanej inwestycji wskaźnik zabudowy wyznaczono na poziomie od 0,43 do 0,79. W analizie obszaru wskazano, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 0,79, a najmniejszy wskaźnik 0,43. Należy zwrócić uwagę, że na analizowanym obszarze wskaźnik zabudowy jest zróżnicowany. Jak słusznie wskazuje organ odwoławczy dopuszczalne było ustalenie takiego wskaźnika dla przedmiotowej inwestycji, albowiem odpowiada on parametrom wynikającym z obszaru analizowanego, umożliwi realizacje inwestycji i nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. Organy administracji dokonały zgodnego z prawem wyznaczenia linii zabudowy. Obowiązująca linia zabudowy została wyznaczona zgodnie z § 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. od strony ul. [...] jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przylegającej do pasa drogowego. Prawidłowo wyznaczono również szerokość elewacji frontowej. zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. – od 8,80 do 13,20. Taki sposób wyznaczenia tego wskaźnika jest wystarczająco precyzyjny i zarazem prawidłowy, albowiem ma na celu realizację zasady ładu przestrzennego przy placu [...]. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono 18,22 m (101 m n.p.m.), stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej. Należy podkreślić, że utrzymanie ładu przestrzennego wymaga uwzględnienia nie tylko zagospodarowania jednej działki znajdującej się w sąsiedztwie. Wykładnia pojęcia ochrony ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie może prowadzić do nieproporcjonalnego ograniczenia zabudowy tam gdzie nie ma planów zagospodarowania przestrzennego i uniemożliwiać realizację konstytucyjnie chronionego prawa własności, którego jednym z atrybutów jest wskazane wprost w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - prawo do zabudowy działki. Nietrafny jest podnoszony w skardze zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 w związku z ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z koniecznych warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie zaś z art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Uzbrojenie terenu to drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 2 pkt 13 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W ramach uzbrojenia mieści się niewątpliwie sieć wodociągowa oraz kanalizacyjna. W rozpoznawanej sprawie dla oceny spełnienia tego warunku kluczowe znaczenie ma pismo MPWiK SA w [...] z 5 marca 2018 r. (warunki techniczne przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dotyczące zaopatrzenia w wodę oraz odprowadzenia ścieków bytowych i wód opadowych). Z pisma tego wynika, że zaopatrzenie planowanej inwestycji w wodę na cele socjalno-bytowe będzie możliwe z istniejącego przewodu wodociągowego w ul. [...] po zaprojektowaniu i wybudowaniu przyłącza wodociągowego do budynku. Natomiast odprowadzanie ścieków bytowych i w ograniczonej ilości wód opadowych z tej nieruchomości będzie możliwe do istniejącego kanału ogólnospławnego w ulicy [...] i na pl. [...], po wybudowaniu odcinka sieci kanalizacyjnej w liniach rozgraniczających ulicy oraz przyłącza kanalizacyjnego. Organy wyjaśniły, że podłączenie planowanej inwestycji do kanalizacji miejskiej wymaga jedynie poprowadzenia przewodu kanalizacyjnego o długości 30 mb, łączącego wnioskowaną działkę z istniejącym kanałem ogólnospławnym. Przewód ten stanowi przyłącze kanalizacyjne w świetle aktualnego orzecznictwa (uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017r., sygn. akt III SZP 2/16, w której Sąd Najwyższy przyjął, że przyłączem kanalizacyjnym jest przewód łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną zakończoną studzienką w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, na odcinku od studzienki do sieci kanalizacyjnej, a w przypadku braku studzienki odcinek ten winien być liczony od granicy działki). Prawidłowo organy uznały, że istnieje możliwość podłączenia planowanej inwestycji do kanalizacji miejskiej poprzez wykonanie jedynie przyłącza kanalizacyjnego, bez konieczności realizacji nowej sieci kanalizacyjnej, a więc nie było koniecznym przedstawienie umowy zawartej pomiędzy inwestorem, a MPWiK, gwarantującej wykonanie nowej sieci kanalizacyjnej. W konsekwencji organy obu instancji miały podstawy do przyjęcia, że istniejące uzbrojenie w zakresie sieci kanalizacyjnej (kanał ogólnospławny w ulicy [...] i na pl. [...], który jest w stanie przyjąć ścieki bytowe i ograniczoną ilość wód opadowych z projektowanego budynku) jest wystarczające dla planowanej inwestycji i nie jest wymagane przedłożenie umowy na budowę sieci kanalizacyjnej MPWiK SA. Tym samym projektowana inwestycja znajduje się w zasięgu miejskiej sieci zarówno wodociągowej, jak i kanalizacyjnej, konieczne jest jedynie zrealizowanie przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego, co stanowi kolejny etap procesu inwestycyjnego. Dodatkowo należy podkreślić, że organy administracji co do zasady nie mają podstaw do żądania od inwestora przekładania takich dokumentów, które wymagałyby jednocześnie legitymowanie się prawem do nieruchomości. Istota decyzji o warunkach zabudowy polega na tym, że inwestor nie ma obowiązku wykazania tytułu prawnego do nieruchomości znajdujących się na terenie objętym wnioskiem. Stanowiłoby to bowiem odstępstwo od ustawowej zasady, że przy lokalizacji inwestycji nie trzeba się legitymować prawem do gruntu, wyrażonej w art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na tym etapie procesu inwestycyjnego nadmierny rygoryzm w określaniu warunków i parametrów zabudowy może prowadzić do zbyt daleko idącego ograniczenia prawa własności w procesie inwestycyjnym. Nie można bowiem pominąć, że pewne kwestie wymagają doprecyzowania dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, z uwagi na specyfikę procesu budowlanego. Nietrafne są także zarzuty dotyczące tego, że istniejący kanał ogólnospławny nie jest w stanie przyjąć wystarczającej ilości wód opadowych. Jak zasadnie wskazał organ, określenie konkretnej ilości wód opadowych odprowadzanych do kanalizacji, jak i ewentualnej konieczności realizacji zbiornika retencyjnego możliwa będzie do określenia dopiero na etapie sporządzania projektu budowlanego w oparciu o szczegółowe rozwiązania budowlane. Zatem organ prawidłowo uznał na podstawie zgromadzonych materiałów, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynku użytkowego, wolnostojącego, podpiwniczonego z mieszkaniami dla pracowników i gości, przy ul. [ róg ul. [. Chybione są zarzuty skargi, że brak jest aktualnych oświadczeń [...] sp. z o.o. w [...] oraz operatora sieci energetycznej w zakresie wystarczającego uzbrojenia terenu w odniesieniu do planowanej inwestycji w zakresie zapewnienia dostępu do tych mediów. W aktach sprawy znajdują się aktualne oświadczenia zarówno oświadczenie [...] sp. z o.o. w [...] z 28 lutego 2018 r. o warunkach przyłączenia do sieci gazowej projektowanego obiektu budowlanego, jak również pismo [...] Sp. z o.o. z 26 lutego 2018 r. informujące o możliwości zasilania projektowanego obiektu oba skierowane do [...] Fundacji [...]. W decyzji I instancji organ wymienił te pisma i szczegółowo je opisał. Okoliczność, że organ odwoławczy nie zrobił tego ponownie w zaskarżonej decyzji, a jedynie wskazał, że teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej sieci infrastruktury technicznej, a aktualne informacje o możliwości podłączenia planowanego budynku do sieci gazowej, energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej skarżący przedstawił przy piśmie z dnia 28 marca 2018 r., jest wystarczające i nie prowadzi do przyjęcia, że naruszony został art. 107 § 3 K.p.a. Mając powyższe względy na uwadze, niezasadne są zarzuty naruszenia art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. Nie można podzielić stanowiska skarżącej, że organ nie działał na podstawie przepisów, nie przeprowadził prawidłowego postępowania wyjaśniającego w zakresie istotnych dla sprawy okoliczności związanych z zasadą dobrego sąsiedztwa i pozostałymi przesłankami określonym w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy art. 7 i 77 § 1 K.p.a. nakładają na organy administracji obowiązek dokładnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Na podstawie całokształtu materiału dowodowego organ administracji publicznej ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). Warunki te zostały spełnione w rozpoznawanej sprawie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, prawidłowo ustaliło stan faktyczny sprawy, w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, którą także poddało ocenie. Uzasadnienie tej oceny znalazło się w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego, zgodnie z dyspozycją art. 107 § 3 K.p.a. Organ odwoławczy szczegółowo odniósł się do podnoszonych przez skarżącego zarzutów. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), oddalił skargę.