II SA/Po 629/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi G. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2018 r. nr [...], znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących kwotę [...]- ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z [...] maja 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania G. i M. K. od decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] listopada 2018 r. nr [...] znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla budowy sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działkach nr [...] w [...] przy [...] (obr. [...]), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzji. Decyzję tę wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym. [...] sp. z o.o. z s. w [...] zwróciła się wnioskiem z [...] maja 2017 r. do Prezydenta Miasta [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji - budowy zespołu budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej ze wspólną halą garażową - zaplanowanej przy [...] w [...], dz. nr [...], ark. [...], obr. [...]. Organ wszczął postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji, przeprowadził analizę funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz uzyskał uzgodnienie z Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych. Pismem z [...] lipca 2017 r. inwestor zmienił wniosek w zakresie nazwy inwestycji tytułując ją jako zespół budynków w zabudowie bliźniaczej. Następnie inwestor przedstawił umowę i promesę od gestorów sieci (wodociągowej i energetycznej). W wyniku postępowania Prezydent Miasta [...] decyzją z [...] listopada 2017 r. nr [...] znak [...] ustalił warunki zabudowy dla budowy zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na dz. nr [...], ark. 11, obr. K., przy ul. [...] w P.. W wyniku odwołania G. K. i M. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] czerwca 2018 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Kolegium wskazało, że organ I instancji wartości parametrów określił w wartościach wyższych, niż to wynikało z przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Odstąpienie zaś od wartości średnich mu być uzasadnione i winno wynikać z analizy. Brak takiego uzasadnienia Kolegium uznało za dowolność w rozstrzygnięciu sprawy i dlatego nakazało powtórzyć postępowanie. W wyniku ponowienia postępowania Prezydent Miasta [...] decyzją z [...] listopada 2018 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. G. K. i M. K. wnosząc odwołanie od tej decyzji zarzucili organowi I instancji błędne ustalenie parametrów nowej inwestycji, zwłaszcza linii zabudowy, wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, a także wysokości zabudowy. SKO w [...] wydając wspomnianą na wstępie decyzję utrzymującą w mocy zaskarżoną decyzję, nie podzieliło zarzutów odwołania. Stwierdziło, że zaskarżona decyzja spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. z 2018 r. poz. 1945 ze zm., dalej: u.p.z.p.). Wyjaśniono, że organ I instancji w zgodzie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie) wyznaczył obszar analizowany wokół terenu inwestycji wielkości 138 m, jako trzykrotna szerokość frontu działki od strony ul. [...] (3x46 m). W analizie tabelarycznie wymieniono działki wraz z ich poszczególnymi parametrami, objęte analizą. Wskazano średnie wartości parametrów. Analizą objęto obszar osiedla [...], część środkową z zabudową przy ul. [...], [...] i [...], [...] ul[...] i [...], [...], [...] i [...]. Kolegium wskazało, że organ I instancji uzasadnił, że zwarta zabudowa tego terenu nie dała podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego. Stwierdzono, że niewątpliwie planowana zabudowa kontynuuje istniejącą w obszarze analizowanym funkcję mieszkalną. SKO wskazało, że istniejąca linia zabudowy sytuowana jest w odległości od 4 do 8 m od frontowych granic działek, jednak w otoczeniu terenu inwestycji istnieją budynki sytuowane w innych odległościach np. przy [...] – w odległości 20 m od frontu działek. Budynki przy [...] posiadają linię w odległości 4 m, [...] – 10 m, [...] – 14m, [...] – 5 m. Kolegium wyjaśniło, że średni wskaźnik zabudowy w badanym obszarze wynosi 27% i zamyka się w przedziale 3-45%. W odniesieniu zabudowy wolnostojącej wartość ta wynosi 35%, dla zabudowy bliźniaczej 42% (średni wskaźnik dla tej zabudowy – 26%), zaś dla zabudowy szeregowej – 45%. Średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 10 m, przy czym dla zabudowy szeregowej – 6,5m, dla zabudowy bliźniaczej od 7 do 10 m, a dla zabudowy wolnostojącej – od 8 do 16 m. Budynki w obszarze analizowanym mają od 1 do 3 kondygnacji nadziemnych, przy czym dominuje zabudowa 2-kondygnacyjna. W najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji budynki posiadają 2 i 3 kondygnacje, a wysokość budynków wynosi 9 m (dach stromy) i do 7,5 m dla budynków z dachami płaskimi. Budynki 3-kondygnacyjne znajdują się głównie przy [...] i [...], posiadają dachy płaskie i wysokość 10m, z kolei przy [...] i [...] znajdują się budynki z dachami stromymi o wys. 11 m. Przy [...] znajdują się budynki 2-kondygnacyjne z podpiwniczeniem, o wys. 9,5 m. W badanym obszarze występują budynki z dachami stromymi wielospadowymi oraz płaskimi, w najbliższym otoczeniu zaś dominują budynki z dachami stromymi. Dla tak określonego otoczenia i sporządzonej analizy – jak wskazało Kolegium – organ I instancji ustalił parametry zabudowy i uznał, że inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy. Wskazał też, że parametry dotyczące linii zabudowy, wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość budynków określił na podstawie rozporządzenia, korzystając z możliwości zastosowania odstępstw od średnich wartości parametrów. Przy czym zdaniem Kolegium organ I instancji wskazał na zabudowę, która pozwoliła zastosować odstępstwa wynikające z rozporządzenia i każde z nich zostało uzasadnione wynikami analizy. Dodano, że inwestycja nie wpłynie niekorzystnie na istniejący ład przestrzenny. Reasumując SKO stwierdziło, że zastosowane odstępstwa od średnich wartości parametrów mieszczą się w pojęciu kontynuacji funkcji określonej przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp. Kolegium nie podzielił zarzutu odwołujących jakoby obszar analizowany wyznaczono nieprawidłowo. Wyznaczono go bowiem w promieniu trzykrotnej szerokości frontu działki inwestycyjnej. Nie podzieliło też zarzutów naruszenia przepisów postępowania. W skardze do tutejszego Sądu G. K. i M. K. zarzucili organom naruszenie: - § 4 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe ustalenie obowiązującej linii nowej zabudowy, - § 6 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe ustalenie szerokości elewacji frontowej, - § 7 rozporządzenia poprzez wadliwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i nieustalenie maksymalnej liczby kondygnacji, - art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego i w konsekwencji błędne przyjęcie, że ustalone warunki zabudowy spełniają wymóg art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, - przekroczenie granic uznania administracyjnego i naruszenie art. 7 i art. 8 K.p.a. w zakresie odstępstwa od zasad ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, - art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp poprzez błędne przyjęcia, że planowana inwestycja spełnia przesłanki określone w tym przepisie. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na ich rzecz od organu kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi SKO w [...] wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Sąd postanowieniem z [...] września 2019 r. oddalił wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Sąd podzielił zdanie skarżących uznając, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem prawa. W myśl art. 59 ust. 1 upzp zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 upzp określa, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa rozporządzenie. Na podstawie przepisów rozporządzenia ustala się faktycznie, biorąc pod uwagę parametry, wskaźniki i cechy podane przez wnioskodawcę, a dotyczące planowanej inwestycji, czy inwestycja spełnia wymogi art. 61 ust. 1 upzp, w szczególności jego pkt 1. tzn. czy inwestycja nie jest sprzeczna z zasadą dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu (zabudowie) danego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania (zabudowy) terenów sąsiednich. Jej celem jest zagwarantowanie zachowania ładu przestrzennego zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 upzp jako "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne". W ocenie Sądu organy obu instancji błędnie uznały, że planowana inwestycja, z jej parametrami i gabarytami, odpowiada zabudowie sąsiedniej, a tym samym, że spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp. Sąd nie ma zastrzeżeń co do wyznaczenia przez organ I instancji obszaru analizowanego celem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w wyniku przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp. Wyznaczono go zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m, tj. w odległości 138 m jako 3 x 46 m, szerokość działek [...] Prawidłowo również organ I instancji uwzględnił w analizie urbanistycznej wszystkie nieruchomości (ich funkcje, parametry, cechy i gabaryty zabudowy), które znalazły się w wyznaczonym obszarze. Zastrzeżenia Sądu dotyczą zgody organów orzekających na zaproponowane przez inwestora na terenie działek nr [...] przy [...] w [...] gabaryty, parametry i cechy zabudowy. Przypomnieć należy, że w wyniku korekty wniosku ostatecznie [...] sp. z o.o. wnioskowała o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych, w zabudowie bliźniaczej, z linią zabudowy 14 m od granicy frontowej działek, wielkością powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek na poziomie 28%, z szerokością elewacji frontowej – 2 x 14 m dla każdego z segmentów budynku bliźniaczego (łączna szerokość 28 m), o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej – 7,5 do okapu i 11 m – w kalenicy, z dachami stromymi wielospadowymi, o kątach nachylenia połaci 20-45ş. Bez wątpienia funkcja mieszkalna przedmiotowej inwestycji zgodna jest z funkcją zabudowy istniejącą w obszarze analizowanym. Organy trafnie wskazały na podstawie analizy, że w sąsiedztwie terenu przy [...] w [...] występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna, bliźniacza i szeregowa. Mimo to, w ocenie Sądu, przeprowadzona analiza urbanistyczna doprowadziła organ do błędnych wniosków i przychylenia się do koncepcji takiego ukształtowania terenu przy [...] jak założył ostatecznie inwestor. Po pierwsze zastrzeżenia Sądu budzi wyznaczenie linii nowej zabudowy. Przepis § 4 rozporządzenia określa, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Przy czym dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Z powyższego wynika jasno, że zasadą jest ustalanie linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej w sąsiedztwie. Budynki mieszkalne zlokalizowane w sąsiedztwie terenu działek nr [...] – na terenie odpowiednio działek [...] i [...] ([...]), zlokalizowane są w równej 20-metrowej odległości od frontowej granicy. Jawi się jasnym, że zaplanowane budynki powinno się zaplanować w tej samej odległości. W takiej sytuacji przestrzennej trudno znaleźć uzasadnienie dla wyznaczenie linii nowej zabudowy w odległości 14 m w nawiązaniu do linii zabudowy budynku przy [...], oddalonego o ok. 100 m, pomiędzy którym a terenem inwestycji istnieją jeszcze dwa budynki oddalone od frontu na odległość 20 m, tym bardziej, że jako argument podano różnorodne ukształtowanie linii zabudowy w sąsiedztwie (4, 5, 10 czy 14 m). W ten bowiem sposób z dużą dozą prawdopodobieństwa można by niemal w każdej sprawie swobodnie, żeby nie powiedzieć dowolnie, kształtować linię nowej zabudowy (jeśli nie każdy parametr, cechę, gabaryt), posiłkując się twierdzeniem o różnorakim przebiegu linii zabudowy w sąsiedztwie. Taka argumentacja w ocenie Sądu nie wypełnia znamion normy zawartej w § 4 ust. 4 rozporządzenia. Sąd jednocześnie uznał, że w sposób dopuszczalny organ I instancji określił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik ten wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się zaś wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2). W analizie urbanistycznej wskazano, że średni wskaźnik zabudowy wynosi 27%, a więc jedynie o 1% jest niższy od zaproponowanego przez inwestora. Wyjaśniono, że dla tożsamej zabudowy bliźniaczej (przy ul. [...]) ów wskaźnik wynosi 42%, a dla podobnej zabudowy szeregowej (jak wynika z tabeli - przy ul. [...]) – 45%. Jednocześnie wskazano, że dla tożsamej zabudowy bliźniaczej średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi ok. 26%. Co więcej w uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że planowany wskaźnik zabudowy (28%) przekracza średni wskaźnik zaledwie o 1% i jest znacznie mniejszy od wskaźników na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem wnioskowanej inwestycji przy ul. [...] (ok. 44%) i przy ul. [...] (ok. 30%). Przyjęty wskaźnik nawiązuje też do wskaźnika zabudowy na działce z zabudową bliźniaczą przylegającą również do ul. [...], a zlokalizowaną przy ul. [...], a wynoszącą ok. 28%. Planowany wskaźnik niższy jest zaś od wskaźników zabudowy bliźniaczej przy ul. [...], 4, 18 i 20, które wynoszą odpowiednio ok. 32%, 31%, 36% i 29%. Zdaniem Sądu zaaprobowane odstępstwo od ogólnego wskaźnika w granicach 1% (ostatecznie przyjęto 28%), przy tak wyjaśnionym i udokumentowanym rzetelnie poziomie wskaźników dla zabudowy podobnego charakteru w obszarze analizowanym uznać należało za należycie uzasadnioną. Sąd nie podzielił jednak ocen organów I i II instancji w zakresie ustalenia szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy. W myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Ust. 2 tego paragrafu dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Analiza wskazuje, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi ok. 10 m. Tym samym na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia można było dopuścić ustalenie tegoż parametru na poziomie od 8 do 12 m. Organ I instancji zgodził się zaś na szerokość elewacji frontowej na poziomie 2 x 14 m, łącznie 28 m, mając na uwadze, jak można przypuszczać, że budynki bliźniacze (3 pary budynków) zaplanowano na dwóch przylegających do siebie działkach [...] Przy czym wyjaśnił, że średnia szerokość elewacji budynków w zabudowie szeregowej w obszarze analizowanym wynosi 6,5 m, w zabudowy bliźniaczej - od 7 do 10 m i w zabudowie wolnostojącej - 8 do 16 m. Organ I instancji, powołując § 6 ust. 2 rozporządzenia, wskazał, że dopuścił na wskazanym poziomie szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy z uwagi na okoliczność, że planowana szerokość elewacji pojedynczego segmentu, która ma wynosić do 14 m, nie przekracza szerokości elewacji frontowej budynku, z którym bezpośrednio sąsiaduje przy [...], a która wynosi 18 m. Dodano, że w bliskim sąsiedztwie przy ul. [...] i [...] występują budynki o podobnej szerokości elewacji frontowej wynoszącej ok. 14 m. Taka argumentacja nie mogła stanowić zdaniem Sądu podstawy do ustalenia szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy na wspomnianym poziomie 2 x 14 m. Przeciwnie, wynika z niej, że uzasadnionym byłoby ustalenie tego parametru na niższym poziomie - albo wedle parametru średniego, z dopuszczalną tolerancją do 20% albo wg parametru charakterystycznego dla zabudowy tego samego rodzaju (bliźniaczej) w obszarze analizowanym. W argumentacji organu I instancji dostrzec można pewną dowolność służącą li tylko zaakceptowaniu zaproponowanej przez inwestora szerokości elewacji frontowej. Prezydent Miasta starając się nawiązać do szerokości zabudowy bezpośrednio sąsiadującej ( przy [...]) zdaje się nie dostrzegać, że po pierwsze jest to zabudowa innego rodzaju – wolnostojąca mieszkalno-usługowa, a po wtóre, że szerokość bryły zaplanowanego budynku w rzeczywistości ma mieć nie 14 m, a łącznie 28 m. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że przyjęta szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy, nawet z zastosowaniem wycofania części elewacji frontowej (stanowiącej min. 30% długości całej elewacji budynku) o przynajmniej 1,2 m w stosunku do elewacji frontowej, z dopuszczeniem zastosowania parterowych wykuszy w ścianach szczytowych budynków (wysuniętych na maks. 1,2 ), których nie wlicza się do szerokości elewacji frontowej, w przypadku ich wycofania o min. 2,5 m w stosunku do szerokości elewacji frontowej, z wyjaśnieniem zawartym w analizie urbanistycznej i przeniesionym do uzasadnienia decyzji organu I instancji, narusza przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia. Sąd zaakceptował zaś z pewnymi zastrzeżeniami stanowisko organów orzekających co do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). Wskaźnik ten ustalono na poziomie – maks. 7,5 do okapu i maks. 11 m w kalenicy, od poziomu terenu istniejącego. Z tabeli zamieszczonej w analizie wynika, że średnia w obszarze analizowanym występuje zabudowa przeważnie 2 lub 3-kondygnacyjna, sporadycznie 1-kondygnacyjna. Na działkach sąsiednich [...] zabudowa jest odpowiednio 3 i 2-kondygnacyjna. Autor analizy wyjaśnił, że w najbliższym sąsiedztwie inwestycji budynki mieszkalne posiadają 2 lub 3 kondygnacje. Wskazał, że budynki na wschód i południe od terenu inwestycji ([...] i [...]) są 2-kondygnacyjne i mają wysokość do 9 m w przypadku dachów stromych i do ok. 7,5 m dla budynków z dachami płaskimi. Budynki 3-kondygnacyjne występują głównie w rejonie skrzyżowania ul. [...] i [...] – przy [...] i [...] Budynki te mają dachy płaskie i wysokość 10 m. Budynki przy [...] mają dachy strome i wysokość ok. 11 m. Przy [...] występuje zabudowa 2-kondygnacyjna z wysokimi podpiwniczeniami, a wysokość budynków wynosi ok. 9,5 m. Po tak wyjaśnionej w analizie kwestii wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym w decyzji z [...] listopada 2018 r. organ I instancji powtórzył ów passus z analizy, nie wyjaśniając dlaczego daje przyzwolenie i na jakiej podstawie na przyjętą wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Można jedynie przypuszczać, że wolą organu I instancji było na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia nawiązanie do wysokości zabudowy sąsiedniej znajdującej się przy ul. [...] o wys. w kalenicy 11, choć takiego wyjaśnienia zabrakło. Nie wyjaśniono również, dlaczego przyjęto wartość 7,5 m do okapu. Zważywszy jednak, że w analizie urbanistycznej szeroko opisano wysokość budynków w obszarze analizowanym i podkreślono, że w sąsiedztwie terenu inwestycyjnego znajduje się zabudowa o podobnej wysokości do zabudowy planowanej, Sąd uznał, że nie doszło do naruszenia § 7 ust. 4 rozporządzenia. Również prawidłowo, zgodnie z § 8 rozporządzenia, organ I instancji dopuścił zabudowę z dachami stromymi wielospadowymi o kątach nachylenia połaci 20-45ş. Ów przepis wskazuje, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jak wykazano zaś w analizie w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa i z dachami stromymi i płaskimi. Reasumując powyższą część rozważań Sąd pragnie stwierdzić, że całokształt ustaleń organów orzekających co do formy, cech i gabarytów nowej inwestycji, nie dawał organom orzekających podstaw przyjęcia, że spełnia ona wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp. Naruszenia przepisów rozporządzenia w zakresie ustalenia linii nowej zabudowy i szerokości elewacji frontowej dyskwalifikowały koncepcję inwestora jako godzącą w zastany na tym obszarze ład przestrzenny. Sąd stwierdził równocześnie, że zamierzona inwestycja spełniała pozostałe wymogi art. 61 ust. 1 upzp. Teren posiada dostęp do drogi publicznej – [...] (art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp). Inwestor uzyskał wymaganą promesę i umowę od gestorów wymaganych dla inwestycji sieci, świadczące, że projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia (opinia [...] sp. z oo.. i umowa z [...] S.A.). Spełniony został zatem wymóg art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp. Teren inwestycji, jako zlokalizowany w obrębie miasta, nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp). Świadczy o tym treść art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2017 poz. 1161 ze zm.) mówiący, że przepisów rozdziału 2 (tj. Ograniczanie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne) nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Działki, na której zaplanowano inwestycję znajdują się zaś w [...]. Nie stwierdzono również, by inwestycja mogła naruszać przepisy odrębne (art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp), poza przepisami techniczno-budowlanymi, co do których zgodność jest badana na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Niemniej wykazane naruszenia przepisów prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zw. z § 6 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia stały się podstawą do uchylenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej: Ppsa) zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Stąd orzeczono jak w pkt I. sentencji wyroku. Na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 Ppsa i § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. poz. 1800 ze zm.) Sąd zasądził od organu na rzecz skarżących solidarnie zwrot kosztów postępowania w kwocie [...]zł (jako sumę wpisu od skargi – [...] zł, wynagrodzenia pełnomocnika – [...] zł i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – [...] zł). Ponownie rozpoznając sprawę organy orzekające stosownie do przepisu art. 153 Ppsa zobowiązane będą uwzględnić ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku. Wobec rzetelnych danych analizy urbanistycznej, przy założeniu, że pozostaną one aktualne, można jednoznacznie stwierdzić, że organ I instancji nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji w aktualnym jej kształcie.