II SA/Kr 1028/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2017 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 9 czerwca 2017r., nr [...] w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz strony skarżącej M. M. kwotę 997,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 18 stycznia 2017 nr [...] orzekł o ustaleniu na wniosek J. S. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa dwóch budynków zamieszkania zbiorowego z przeznaczeniem dla osób starszych i samotnych na działkach nr [...], [...], [...] obr. "a" jedn. ew. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] obr. "a" jedn. ew. [...] oraz na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. "b" jedn. ew. [...] przy ul. T. w K." oraz o umorzeniu postępowania w części dotyczącej budowy zjazdów z drogi publicznej tj. z działek nr [...], [...], [...] obr. "a" jedn. ew. [...] oraz na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. "b" jedn. ew. [...] przy ul. T. w K.. W uzasadnieniu tej decyzji organ I instancji wskazał, że na skutek zmiany przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (art. 29 ust. 6 tej ustawy) aktualnie budowa zjazdu na podstawie zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym postępowanie w części obejmującej budowę takiego zjazdu podlegało umorzeniu. Dalej wskazano, iż teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia: < opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia [...] sierpnia 2015 r. w odniesieniu do wpływu inwestycji niedrogowej na istniejący układ drogowy oraz możliwości włączenia do drogi publicznej i ruchu generowanego przez przedmiotową inwestycję, < opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia [...] lutego 2015 r. w zakresie ochrony środowiska < opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] lutego 2015 r. Wskazano również, że niniejsza sprawa była przedmiotem opiniowania Zespołu Urbanistycznego. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm., dalej "u.p.z.p."). Projekt decyzji sporządziła mgr inż. arch. M. L. posiadająca stosowne uprawnienia. Podano również, że strony postępowania wnosiły w jego toku uwagi i zastrzeżenia. Organ I instancji przytoczył treść tych uwag w całości i odniósł się do nich w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. W szczególności wyjaśniono cel i procedurę ustalania warunków zabudowy i wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi tylko informację, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby dana inwestycja mogła powstać na danym terenie. Decyzja ta nie powoduje jednak żadnych skutków w terenie i nie narusza w żaden sposób uprawnień osób trzecich. W tym kontekście podniesiono, że wszystkie zarzuty stron dotyczące kwestii techniczno - budowlanych, doświetlenia pomieszczeń w budynkach sąsiednich, stabilności tych budynków itp. będą szczegółowo badane i rozstrzygane na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, jakim jest uzyskiwanie przez inwestora pozwolenia na budowę. Jeśli z kolei chodzi o zarzuty dotyczące braku realizacji w przypadku wnioskowanej inwestycji zasady dobrego sąsiedztwa wskazano, że warunki zabudowy zostały ustalone na podstawie analizy architektoniczne -urbanistycznej, a także opinii wyspecjalizowanej jednostki, jaką jest Zespół Urbanistyczny. W efekcie wykazane zostało, że przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. została w przedmiotowej sprawie spełniona. Podkreślono, że warunki zabudowy zostały ustalone tak, aby forma projektowanych budynków pozwoliła wpisać je w charakter bezpośredniego sąsiedztwa terenu inwestycji, jakie stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne. Poszczególne bryły będą optycznie wyodrębnione, a ich gabaryty nawiązują do gabarytów sąsiednich budynków. Jeśli z kolei chodzi o wpływ inwestycji na środowisko powołano się na wydaną w sprawie opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK wskazując, że warunki w tej opinii zawarte zostały przetransponowane do decyzji kończącej postępowanie. Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone stanowiące jej integralną część załączniki: nr 1 - warunki zabudowy, nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno -architektonicznej. Od decyzji tej wpłynęły trzy odwołania: J. M. i Z. M., E. K. i W. K. oraz M. M.. M. M. zarzuciła w odwołaniu, że w toku postępowania nie zapewniono jego stronom pełnego w nim udziału. Ponadto inwestycja narusza ład przestrzenny w sąsiedztwie, a teren objęty wnioskiem winien być przeznaczony pod domy jednorodzinne. Wskazano także na okoliczność objęcia terenu inwestycji będącym w trakcie sporządzania miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Dla Wybranych Obszarów Przyrodniczych Miasta K.". Wyrażono wątpliwości co do prawidłowości sposobu ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. M. M. rozwinęła zarzuty odwołania w piśmie z dnia 27 lutego 2017 r., zarzucając dodatkowo zaskarżonej decyzji: - pominięcie okoliczności, że w obszarze analizowanym brak jest obiektów o funkcji usługowej dostępnych z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji. Działki wskazane w analizie dostępne są z innych dróg publicznych. Przy tym analiza nie zawiera danych pozwalających zweryfikować czy i jaka funkcja usługowa w ogóle w obszarze analizowanym występuje, - brak jednolitego nazewnictwa jeśli chodzi o przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne - we wniosku wyraźnie jest mowa o dwóch budynkach, podczas gdy w materiałach sprawy przewijają się różne określenia (zespół budynków, kompleks budynków, 5 budynków etc.), - brak ustaleń co do miejsc parkingowych - temat inwestycji nie obejmuje realizacji takich miejsc, chociaż wniosek w swojej wersji z dnia 30 stycznia 2016 r. wyraźnie realizację miejsc postojowych obejmuje, - brak aktualnych oświadczeń poszczególnych dostawców mediów - na dzień orzekania organu I instancji niektóre z nich utraciły już swoją aktualność, - ustalenie dotyczące linii zabudowy, oparte na przepisie § 4 ust. 4 rozporządzenia, nie zostało należycie uzasadnione w analizie architektoniczno - urbanistycznej, a jest to konieczny warunek ustalenie tego parametru przy odstąpienie od reguły ogólnej określonej w § 4 ust. 1 rozporządzenia, - wywody zawarte w analizie są niekonsekwentne i wewnętrznie niespójne - z jednej strony podkreśla się konieczność nawiązywania przede wszystkim do najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji, ponieważ obszar analizowany jest bardzo rozległy i obejmuje obszary o całkowicie różnym charakterze zagospodarowania, z drugiej natomiast czyni się poszczególne ustalenia w oparciu o dane z całego obszaru analizowanego, - błędnie ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy powołując jako podstawę prawną ustaleń jednocześnie § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, które to przepisy wzajemnie się wykluczają, - błędnie ustalono szerokość elewacji frontowej dla poszczególnych części planowanych budynków zamiast ustalić ją w odniesieniu do budynku jako całości, - nie wyjaśniono dlaczego ustalając parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej odstąpiono od zastosowania przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia, - ustalenia dotyczące wysokości głównej kalenicy nie zostały zawarte w punkcie dotyczącym ustaleń co do geometrii dachu. Stąd też należy stwierdzić, że nie zostały one poczynione w oparciu o § 8 rozporządzenia, - naruszono zakazy wynikające z rozporządzenia Wojewody [...] Nr [...] z dnia 28 czerwca 2003 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla autostrady A4 Południowe obejście M. K. na odcinku w km 420+000-424+000 (odcinek [...]), - oparto się na nieaktualnej opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UMK - pomimo znacznego okresu trwania postępowania nie dokonano jej aktualizacji przed wydaniem decyzji kończącej postępowanie, - nie uzasadniono sposobu ustalenia kręgu stron w przedmiotowym postępowaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze przed rozpoznaniem odwołań zwróciło się do organu I instancji o wyjaśnienie i sprecyzowanie, czy i na których działkach z obszaru analizowanego, dostępnych z tej samej drogi publicznej, występuje funkcja zbieżna z wnioskowaną. Pismem z dnia 10 kwietnia 2017 r. autorka sporządzonej w niniejszej sprawie analizy, mgr inż. arch. M. L. udzieliła odpowiedzi na pismo. Decyzją z dnia 9 czerwca 2017 r., znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając na mocy art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, dalej jako u.p.z.p.), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie), oraz art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. nr 23 z późn. zm.., dalej jako k.p.a.), 1) uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr 1 pkt Il.1.d. oraz załącznik nr 3 pkt 2d tiret piąte i szóste i załącznik nr 3 pkt 3e tiret piąte i w tym zakresie orzekło w następujący sposób: - pkt II.1.d załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie: "Ustala się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: • dla projektowanych budynków zamieszkania zbiorowego ustala się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wschodniej): wysokość okapu - od 4 m do 6m, wysokość głównej kalenicy - od 8m do 9m • dla łączników łączących poszczególne budynki: winny być to obiekty jednokondygnacyjne o maksymalnej wysokości elewacji równoznacznej z wysokością kondygnacji parteru, przy dachu płaskim do gzymsu/attyki - od 3m do 4m jako nawiązanie do zabudowy uzupełniającej zabudowę jednorodzinną. • Powyższe wysokości mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku zgodnie z § 7 ust. 2 rozporządzenia. • Całkowita maksymalna wysokość nowej zabudowy nie może przekroczyć rzędnej wysokości: w części północnej terenu inwestycji 246 m n.p.m., w części południowej terenu inwestycji 243 m n.p.m. Wysokości te wyznaczono zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia". - pkt 3e tiret piąte załącznika nr 3 otrzymuje brzmienie: "Dla wnioskowanej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - do okapu lub kalenicy poszczególnych budynków (za wyjątkiem łączników) od strony ul. T. - należy wyznaczyć w następujący sposób: • Zachowanie ładu przestrzennego i utrzymanie dotychczasowych zasad kształtowania architektury w rejonie wymaga , by planowana zabudowa kontynuowała wysokości, w nawiązaniu do budynków występujących w obszarze analizowanym - zwłaszcza w bezpośrednim sąsiedztwie - zatem wysokość ta powinna wynosić 8m - 9m do kalenicy. • Wysokość okapu - wynikająca z ustalonego kąta nachylenia połaci dachowych, zawierać się powinna w przedziale od 4 m do 6ni. • Ponadto ustala się, iż łączniki łączące poszczególne segmenty będą obiektami jednokondygnacyjnymi o max. Wysokości elewacji równoznacznej z wysokością kondygnacji parteru, przy dachu płaskim, do gzymsu/attyki - od 3m do 4m jako nawiązanie do zabudowy uzupełniającej zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. • Ustalone wysokości należy mierzyć się od średniego poziomu terenu. • Całkowita maksymalna wysokość nowej zabudowy nie może przekroczyć rzędnej wysokości: w części północnej terenu inwestycji 246 m n.p.m., w części południowej terenu inwestycji 243 m n.p.m.". 2) w pozostałym zakresie utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że zasadnie organ I instancji uznał, że postępowanie w przedmiotowej sprawie, w zakresie, w jakim obejmuje ustalenie warunków zabudowy dla budowy zjazdów z drogi publicznej, ul. T. na teren inwestycji, podlega umorzeniu. Zgodnie bowiem z nowym brzmieniem przepisu art. 29 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2017 r., budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 (zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu), nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zjazdy planowane w ramach przedmiotowego zamierzenia wymagają uzyskania ww. zezwolenia zarządcy drogi, stąd też zgodnie z nowym przepisem art. 29 ust. 6 ostatnio powołanej ustawy, decyzja o warunkach zabudowy dla tychże zjazdów nie jest wymagana. W zakresie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji - stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. M. L., datowanej na dzień 21 kwietnia 2016 r. (analiza karty 389 - 406, t. II). Analiza obejmuje część tekstową i graficzną. Analiza została w toku postępowania odwoławczego uzupełniona i doprecyzowana na wezwanie Kolegium aneksem z dnia 10 kwietnia 2017 r., a następnie aneksem z dnia 19 maja 2017 r. Celem weryfikacji przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium zbadało zatem wszystkie trzy dokumenty łącznie. W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na terenie działek nr [...], [...], [...] obr. "a" jedn. ew. [...] przy ul. T. w K. wyznaczono obszar analizowany. Szerokość frontu terenu inwestycji wynosi ok. 180 m, dlatego też, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., obszar analizowany wyznaczono w odległości równej trzykrotności tej wartości. Z załącznika graficznego wynika jednoznacznie, że frontem terenu inwestycji jest jego wschodnia krawędź, oznaczona literami B, C, D, E. Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń. Dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że rejon planowanej inwestycji położony jest w południowej części K., w rejonie ulic T. , C. i S. . Obszar analizowany jest bardzo rozległy i obejmuje zarówno zabudowę blokową związaną z osiedlem [...], jak również obszar zabudowy jednorodzinnej o charakterze podmiejskim. W związku z tym wskazano, że najistotniejszy kontekst przestrzenny dla przedmiotowej inwestycji będzie stanowiła pobliska zabudowa po zachodniej stronie ul. T. , znajdująca się przy ul. S. , w pasie między autostradą A4 i ul. C. . Jeśli chodzi o teren inwestycji to stanowi on działki niezabudowane, porośnięte zielenią. Częściowo położony jest w strefie ograniczonego użytkowania dla autostrady A4 - zgodnie z rozporządzeniem Wojewody [...] Nr [...] z dnia 28 czerwca 2003 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla autostrady A4 Południowe obejście M. K. na odcinku w km 420+000-424+000 (odcinek [...]). W strefie tej obowiązuje ograniczenie wysokości budynków mieszkalnych (możliwa jest realizacja wyłącznie budynków parterowych) oraz zakaz lokalizacji obiektów służby zdrowia. Przebieg granicy tej strefy zaznaczono na załączniku graficznym do analizy - obejmuje on nieznaczny fragment działki nr [...] (jej południową część). Odnosząc się do zarzutu jednego z odwołań, iż organ I instancji nie uwzględnił ostatnio powołanej okoliczności w swojej decyzji, Kolegium wskazuje, iż nie jest to zarzut zasadny. Organ w kwestionowanej decyzji precyzyjnie określił, jakie ograniczenia dla przedmiotowej inwestycji wynikają z położenia jej terenu częściowo w strefie ograniczonego zagospodarowania, a z załącznika graficznego precyzyjnie wynika, która część terenu inwestycji jest tą strefą objęta. Analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym podano, że występuje w nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jednorodzinna z funkcją usługową, wielorodzinna i zabudowa usługowa. W związku z powyższym uznano, że planowane zamierzenie, jako obejmujące budowę budynku usługowego, stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w obszarze analizowanym. W załączniku nr 1 do decyzji podano działki spełniające warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymieniając działki nr [...], [...], [...], [...], [...] obr "a" oraz [...] i [...] obr. "b" [...]. Kolegium stwierdziło, iż większość z wymienionych działek jest dostępnych z innych dróg publicznych niż teren inwestycji, nie spełniają one zatem kryteriów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z kolei działki nr [...], [...] i [...] są dostępne od ul. T. , brak było jednak danych potwierdzających, iż istotnie występuje na tych działkach funkcja zabudowy zbieżna z wnioskowaną. Uznając analizę w tym zakresie za niekompletną Kolegium wezwało organ I instancji do rozwinięcia zawartego w niej twierdzenia o istnieniu w obszarze analizowanym działek sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wykazanie, że na ww. działkach dostępnych z tej samej co teren inwestycji drogi publicznej występuje funkcja usługowa. W rezultacie ustalono, że na działkach dostępnych od ul. T. nie występuje samodzielna funkcja usługowa, niemniej jednak w budynkach jednorodzinnych na działkach nr [...], [...], [...], [...] i [...] występuje funkcja usługowa jako funkcja uzupełniająca. Nie budzi wątpliwości, że funkcja usługowa występuje w obszarze analizowanym. Występuje również funkcja usługowa dostępna od tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, nie ma bowiem podstaw aby pomijać występującą w budynkach jednorodzinnych uzupełniającą funkcję usługową. Nie ma także podstaw, aby wymagać, żeby w obszarze analizowanym znajdował się obiekt o funkcji identycznej z planowaną (dom opieki dla osób samotnych i starszych). W sytuacji, gdy nie ma wątpliwości co do występowania funkcji usługowej w obszarze analizowanym, w tym dostępnej z tej samej drogi publicznej, nie ma możliwości uznania, że obiekt mający pełnić również funkcję usługową nie będzie stanowił kontynuacji funkcji zabudowy zastanej w obszarze analizowanym. Podkreślić także należy raz jeszcze, że wymóg kontynuacji funkcji zabudowy nie oznacza, że kontynuowana musi być funkcja, która do tej pory w obszarze analizowanym dominowała. Wystarczające jest wykazanie, że planowana funkcja już w tym obszarze występuje. Analizując formę architektoniczną budynków w obszarze analizowanym podano, iż znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji zabudowy mieszkaniowa jednorodzinna to budynki wolnostojące i bliźniacze, tworzące luźną zabudowę ulicową o charakterze podmiejskim. Bryły budynków są proste, o drobnych gabarytach. Wysokość waha się od 1 do 3 kondygnacji, łącznie z użytkowym poddaszem, kryte są dachami połaciowymi. Występuje wyraźne zróżnicowanie na stare budynki o podmiejskim lub wiejskim charakterze oraz budynki nowe, o charakterze miejskim. Z kolei zabudowa wielorodzinna to zrealizowana w swobodnym układzie zabudowa blokowa o wysokości 5-11 kondygnacji o prostopadłościennych bryłach. Natomiast zabudowa usługowa, to budynki klasztoru na dz. nr [...], oraz Zespołu Szkół [...] oraz Liceum Ogólnokształcącego - budynków o prostych bryłach i wysokości 4 kondygnacji. Teren inwestycji znajduje się w sąsiedztwie drobnej zabudowy jednorodzinnej, natomiast budynki wielorodzinne znajdują się w dalszej odległości. Ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 8 m od granicy działki drogowej nr [...] (ul. T. ). Ustalenie to poczyniono na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia. Uzasadniając zastosowane odstępstwo od reguły ogólnej wynikającej z rozporządzenia wskazano po pierwsze, że wzdłuż ul. T. brak jest wykształconej wyraźnej linii zabudowy, która wymagałby kontynuacji. Budynki realizowane są w różnych odległościach od drogi, niektóre w granicy z działką drogową, niezgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych. Jeśli chodzi o zabudowę po tej samej co teren inwestycji stronie ul. T. to budynki znajdują się w odległościach od 2, 5m poprzez 4 m, 5 m do 6 m od granicy działki drogowej. Bliżej terenu inwestycji położona jest jednak zabudowa pierzei wschodniej, która oddalona jest od krawędzi drogi od 0 m poprzez 9 m, 10, m do 12 m. Mając powyższe na uwadze, uwzględniając także wniosek inwestora oraz program inwestycji, który zakłada realizację budynku o nieco innej specyfice niż budynki mieszkalne jednorodzinne wyznaczono linię zabudowy w odległości 8 m od granicy działki drogowej. W ocenie Kolegium ustalenie to nie budzi zastrzeżeń, wynika z analizy i zostało w niej przekonująco uzasadnione. Zastosowanie przepisu § 4 ust. 4 uznać zatem należy za prawidłowe. Co do wskaźnika wielkości nowej zabudowy stwierdzono, że ustalono go w przedziale od 23% do 24 %. Wskazano, że średnia wartość wskaźnika wynosi ok. 23%, a średnia dla zabudowy usługowej wynosi 24%. Analiza zawiera szczegółowe dane, na podstawie których dokonano obliczenia średniej. SKO oceniło ten sposób określenia omawianego wskaźnika jako prawidłowy. Zastosowana 1 - procentowa tolerancja wynika z uwzględnienia wskaźnika zabudowy usługowej z obszaru analizowanego, co jest uzasadnione ze względu na funkcję planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W analizie nie podano okoliczności, które uzasadniałyby odstąpienie od ustalania przedmiotowego wskaźnika w oparciu o średnią z obszaru analizy. Odnosząc się do podnoszonych w tym zakresie zarzutów odwołań Kolegium stwierdziło, że istotnie, położona najbliżej terenu inwestycji zabudowa jednorodzinna generuje wskaźniki niższe od średniej z całego obszaru analizy. Niemniej jednak mając na uwadze przepisy rozporządzenia, ustalanie wskaźnika powierzchni zabudowy w nawiązaniu tylko do działek stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji mogłoby być prawidłowe i zasadne, gdyby potrzeba przyjęcia takiego rozwiązania wynikała z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Tymczasem w analizie, w zakresie, w jakim dotyczy on wskaźnika powierzchni zabudowy, mowa jest jedynie o potrzebie nawiązania do wartości średnich z obszaru analizowanego z uwzględnieniem funkcji, jaką planowany obiekt ma pełnić. Nie ma zatem podstaw, aby na jej podstawie przyjąć, że właściwe byłoby odstąpienie od tej średniej. W ocenie Kolegium nie zmienia tego również fakt, że w innych częściach analizy padają ogólne stwierdzenia o potrzebie szczególnego uwzględnienia najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji jako kontekstu przestrzennego dla planowanej zabudowy. Uzasadnienie odstąpienia od średniej z obszaru analizy powinno bowiem wprost dotyczyć konkretnego parametru (tu wskaźnika powierzchni zabudowy) i odnosić się specyficznie do niego. Jeśli natomiast chodzi o zarzut błędnie przytoczonej podstawy prawnej omawianego ustalenia, to przyznano, że nie jest prawidłowe powoływanie się jednocześnie na przepis § 5 ust. 1 i § 5 ust. 2 rozporządzenia jako na podstawę jednego i tego samego rozstrzygnięcia. Podstawę prawną ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy w przedmiotowej sprawie winien stanowić § 5 ust. 2 rozporządzenia. Uchybienie to pozostaje jednak bez wpływu na wynik niniejszego postępowania. Stosownie do § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednak dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie uznano za zasadne zastosowanie odstępstwa od reguły ogólnej wyznaczonej Rozporządzeniem i wyznaczenie omawianego parametru w inny sposób. Wyjaśniając tę potrzebę wskazano, że wnioskowana przez inwestora szerokość elewacji frontowych dwóch planowanych budynków miałaby wynosić odpowiednio 39 m i 64 m. Bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowią jednak budynki jednorodzinne o szerokościach elewacji frontowych średni ok. 14 m. Uznając potrzebę uwzględnienia tej okoliczności ustalono, że bryły dwóch planowanych budynków powinny zostać tak podzielone, aby powstały odrębne segmenty o szerokościach w przedziale 13 - 15 m, nawiązujących do szerokości budynków stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji. Segmenty te, ze względów technicznych, winny być połączone parterowymi, całkowicie przeszklonymi przełączkami. Stąd też szerokość budynków na poziomie ich parteru ustalono na poziomie maksymalnym 65 m, wskazując, że zabudowa o takiej szerokości występuje w obszarze analizowanym. Podkreślono, że taki sposób ustalenia omawianego parametru zapewni z jednej strony ochronę ładu przestrzennego zastanego w sąsiedztwie oraz ochronę praw osób trzecich, wizualnie bowiem poszczególne segmenty budynku będą nawiązywać do gabarytów sąsiednich budynków jednorodzinnych nie stanowiąc z nimi dysonansu, a z drugiej techniczną możliwość realizacji funkcji, jaką zaplanował inwestor (dom opieki dla osób starszych i samotnych), z której wynika konieczność połączenia poszczególnych segmentów, co zapewni wewnętrzną komunikację między nimi. Ustalono dodatkowo minimalną odległość pomiędzy poszczególnymi segmentami (9 m), oraz konieczność cofnięcia lica elewacji poszczególnych brył od lica przeszklonej elewacji parterowej o co najmniej 3 m. Zgodnie z analizą takie rozwiązanie zapewni wizualne wyodrębnienie brył, powodujące, że rzeczywiście będą one stanowić odrębne elementy kształtujące ład przestrzenny w sąsiedztwie, a nie budynek stanowiący zwartą całość. Kolegium stwierdziło, że autorka analizy w sposób wyczerpujący i przekonujący wykazała, że przyjęte odstępstwo od reguły ogólnej ustalania szerokości elewacji frontowej jest zasadne z punktu widzenia ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa. W ocenie Kolegium przyjęte rozwiązania zapewnią wpisanie inwestycji w zastany stan zagospodarowania terenu w taki sposób, że nie będzie ona dominować w terenie i będzie stanowić nawiązanie do sąsiednich budynków jednorodzinnych. Co do parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyjaśniono, że ustalono go na poziomie na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Jeśli chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, ustalono, że parametr ten (wysokość do okapu) będzie determinowany poprzez wynikową przyjętej wysokości kalenicy i kąta nachylenia połaci dachowych (elementy geometrii dachu). Jednocześnie ustalono również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej części budynku, która ma mieć wysokość parterową i dla której ustalono dach płaski. Wysokość ta ma wynosić 3 - 4m, w nawiązaniu do zabudowy z obszaru analizowanego uzupełniającej zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (budynki garażowe, budynki gospodarcze). Ponieważ w ocenie Kolegium taki sposób ustalenia omawianego parametru nie był kompletny, wezwano organ I instancji o uzupełnienie wyników analizy o wyliczenie, jak konkretnie winna być wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w przedmiotowej sprawie. Wprawdzie obliczenie dopuszczalnej wysokości przedmiotowego budynku w metrach byłoby i bez tego możliwe za pomocą działań matematycznych, jednak dla czytelności i przejrzystości ustalonych warunków zabudowy Kolegium uznało za zasadne uzupełnienie wyników analizy w tym zakresie. Na podstawie aneksu do analizy architektoniczno - urbanistycznej z dnia 19 maja 2017 r. dołączonego do akt sprawy ustalono, iż wysokość ta winna zawierać się w przedziale od 4 m do 6 m. Ustalenie to, jako wynikające z analizy i w niej uzasadnione, a także nawiązujące do wysokości budynków z obszaru analizowanego, w tym z najbliższego sąsiedztwa, Kolegium uznaje za prawidłowe. Również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej parterowej części budynku uznać należy w związku z powyższym za wyznaczoną prawidłowo. Należy przy tym zaznaczyć, że ustalona wysokość do kalenicy (w przedziale 8 - 9 m) oraz kąt nachylenia połaci dachowych (30° - 45°) nawiązuje do sąsiadujących budynków jednorodzinnych znajdujących się przy ul. S. i T. . Determinuje to wniosek, że również ustalona wysokość do okapu będzie do tych budynków nawiązywać. Zaznaczono przy tym, że w żadnym punkcie wysokość budynku nie może przekraczać rzędnej 246 m n.p.m (w północnej części terenu inwestycji) i 243 m n.p.m. (w części południowej). Ustalenie to uwzględnia specyfikę terenu inwestycji, który posiada spadek w kierunku północnym. Podkreślić należy, że zastosowanie przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia jest dopuszczalne, jeśli zasadność jego zastosowania wynika z analizy i została w niej uzasadniona. Ten warunek został w ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie spełniony. W zakresie geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustalono dach połaciowy, wykazując, że taka geometria dachu występuje w obszarze analizowanym, a w szczególności na sąsiadujących z terenem inwestycji działkach. Wysokość kalenicy ustalono na poziomie 8 - 9 m, kąt nachylenia połaci dachowych w przedziale 30° - 45°, dopuszczono doświetlenia poddaszy oknami w ścianach szczytowych, oknami połaciowymi lub lukarnami, których powierzchni nie może przekroczyć 1/3 powierzchni połaci dachu głównego, a kalenica nie może być na poziomie wyższym niż kalenica główna. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie jak i połaciowe, wysokości kalenic kształtują się na poziomie od 7,5 do 12 m, kąt nachylenia połaci dachowych występujący w obszarze analizy kształtuje się w przedziale 30° - 45°, występują poddasza doświetlane oknami połaciowymi, lukarnami i oknami w ścianach szczytowych budynków. Z powyższego wynika, że ustalona geometria dachu nawiązuje do dachów występujących w obszarze analizowanym, co powoduje jednocześnie, że ustalenie jest zgodne z § 8 rozporządzenia. Przyjęte ustalenia wynikają przy tym z analizy. Podsumowując, sporządzona w sprawie analiza wraz z dołączonym w toku postępowania odwoławczego aneksem jest kompletna i przekonująca i może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wykazano, ustalone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo. Organ I instancji określił ponadto szczegółowe warunki zabudowy wynikające z przeprowadzonych uzgodnień, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony przyrody, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, a także ochrony powietrza i ochrony przed hałasem, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Określono także warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W szczególności ustalono wymaganą liczbę miejsc postojowych podając, że powinna ona wynosić 12 miejsc postojowych na 100 łóżek. Zastrzeżono, że miejsca postojowe mają zostać zrealizowane poza pasami dróg publicznych. Stwierdzić zatem należy, że zarzut odwołania, jakoby organ I instancji nie ustalił wymaganej liczby miejsc parkingowych dla przedmiotowej inwestycji nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy. Ustalono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. T. , co wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia [...] sierpnia 2015 r. Jeśli chodzi o przesłankę ustalenia warunków zabudowy określoną w art. 61 ust. 1 pkt 3, tj. warunek aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu inwestycji było wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że inwestor dysponuje aktualnymi warunkami technicznymi podłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej i energii cieplnej (informacje techniczne "T." S.A. z dnia 21 listopada 2016 r. - karta 771 t. III oraz MPEC S.A. z dnia 29 listopada 2016 r. - karta 775 t. III). Możliwe jest także doprowadzenie wody i odprowadzanie ścieków w oparciu o objętą zakresem przedmiotowego zamierzenia rozbudowę miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (informacja techniczna MPWiK S.A. z dnia 21 maja 2014 r., karta 31, t.I). Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia [...] sierpnia 2015 r. (karta 199, t. I). Z opinii tej wynika, że istniejące uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. T. poprzez projektowane w ramach inwestycji zjazdy. Na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należy za spełnione. Odnosząc się na zakończenie do nieomówionych wyżej zarzutów podniesionych w odwołaniach wskazano, co następuje: Jeśli chodzi o zarzut braku uzasadnienia sposobu ustalenia kręgu stron przedmiotowego postępowania, zarzut ten jest bezzasadny. Jak przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, stronami postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy są właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości pozostających w zasięgu oddziaływania planowanej inwestycji. Organ I instancji poczynił w tym zakresie stosowne ustalenia, w aktach sprawy zalegają wypisy z rejestru gruntów, na których oparto się ustalając krąg stron postępowania. Wszystkim stronom zapewniono prawidłowy udział w postępowaniu zawiadamiając o kolejnych czynnościach i doręczając końcowe rozstrzygnięcie wraz z pouczeniem o prawie jego zaskarżenia. Okoliczności te można zweryfikować w oparciu o akta sprawy. Ustalenie kręgu stron nie należy do elementów merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, nie musi być zatem szczegółowo wyjaśniane w uzasadnieniu decyzji. W odniesieniu do zarzutów dotyczących wpływu inwestycji na sąsiednią nieruchomość, w szczególności w zakresie wpływu inwestycji na dostęp sąsiednich nieruchomości do światła i świeżego powietrza, wyjaśnić należy, iż organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy nie bada zgodności istniejącej zabudowy z prawem budowlanym i warunkami technicznymi, a jedynie z przepisami dotyczącymi ładu przestrzennego. Mając z kolei na uwadze zarzut jednego z odwołań wskazujący na negatywny wpływ nowej inwestycji na istniejące na badanym obszarze otwarte tereny zielone i ich walory przyrodnicze, ekologiczne, krajobrazowe - Kolegium wskazało, że w toku postępowania podjęte zostały działania (przewidziane przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustaw szczególnych m.in. z zakresu ochrony środowiska i przyrody) zmierzające do zapewnienia gwarancji prawnej ochrony przed wprowadzeniem w zastany ład środowiskowy obiektów godzących w te dobra. Organ I instancji pozyskał do akt sprawy opinie Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K.. Jednostka opiniująca wskazała na wymagania, jakie stawiane są przez przepisy odrębne, ustaliła także dodatkowe warunki, jakie musi spełniać przedmiotowa inwestycja, które zostały następnie transponowane do decyzji. Kolegium nie zakwestionowało prawidłowości tych warunków. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M. M. zakresie: - pkt 1) w całości, - pkt 2) w części, w jakiej skarżona decyzja utrzymuje w mocy rozstrzygnięcie zawarte w decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 18 stycznia 2017 r. nr [...] (dalej jako: "Decyzja WZ") o ustaleniu warunków zabudowy. Zaskarżonej decyzji zarzuciła następujące naruszenia przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, to jest: 1) art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niezasadne przyjęcie spełnienia przesłanki kontynuacji przez planowaną inwestycję funkcji zabudowy występującej na co najmniej jednej działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, w sytuacji gdy z akt postępowania, a w szczególności analizy urbanistyczno-architektonicznej uzupełnionej w postępowaniu odwoławczym na podstawie art. 136 k.p.a. notatką służbowa z dnia 10 kwietnia 2017 r. (dalej: "Analiza") jednoznacznie wynika, że: a) na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej — ul. T. nie występuje zabudowa o samodzielnej funkcji usługowej tj. funkcji analogicznej do funkcji zamierzenia inwestycyjnego, w sytuacji gdy jest to warunek konieczny do wydania decyzji o warunkach zabudowy ze względu na dbałość o zasady dobrego sąsiedztwa i zachowania ładu przestrzennego, b) na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej — ul. T. — nie występuje również zabudowa, w której funkcja usługowa stanowiłaby funkcję uzupełniającą do funkcji mieszkalnej, c) działki nr [...] obr. "c" [...], dz. nr [...] obr. "c" [...], dz. nr [...], dz. nr [...] obr. "d" [...], dz. nr [...] obr. "d" [...] (wskazane przez Autora Analizy w notatce służbowej z dnia 10 kwietnia 2017 r. stanowiącej uzupełnienie do Analizy jako działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej) są, co prawda, dostępne z tej samej drogi publicznej, jednak błędne jest ich uznanie przez Organ za działki sąsiednie do działek nr [...], [...], [...] obr. "a" [...], na których planowana jest inwestycja, d) zabudowa występująca na działkach nr [...] obr. "c" [...], dz. nr [...] obr. "c" [...], dz. nr [...], dz. nr [...] obr. "d" [...], dz. nr [...] obr. "d" [...] pełni funkcję jednorodzinną mieszkalną, a funkcja usługowa występuje jedynie jako uzupełniająca i ma postać niewielkich, jednoosobowych działalności gospodarczych prowadzonych przez osoby zamieszkujące pod adresem prowadzenia działalności gospodarczej, o znacznie mniejszej uciążliwości dla otoczenia niż planowana inwestycja, wobec czego, nawet gdyby uznanie tych działek za działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej co planowana inwestycja byłoby prawidłowe (z czym Skarżąca stanowczo się nie zgadza), to błędne było uznanie przez Organ II instancji, że samodzielna funkcja usługowa, jaką posiada planowana inwestycja, stanowi kontynuację funkcji występującej na ww. działkach, 2) art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie polegające na nadmiernym rozszerzeniu jego zakresu zastosowania, co spowodowało wydanie decyzji sprzecznej z jego istotą i celem, 3) art. 56 u.p.z.p. w zw. z art. 64 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie polegające na niezasadnym rozszerzeniu zakresu jego zastosowania, które skutkowało wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w sytuacji niespełnienia obligatoryjnych przesłanek wydania decyzji pozytywnej, 4) art. 1 pkt 2) u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 1) u.p.z.p. i art. 6 ust. 2 pkt 1) u.p.z.p. przez rażącą błędną wykładnię, a polegającą na przyjęciu, że prawo własności determinuje powstanie nowej zabudowy, a nie zaś istniejąca zabudowa i ład przestrzenny, 5) art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 75, art. 77 § l, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 140 kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. póz. 23 dalej - "k.p.a.") w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. poprzez: a) niezasadne uznanie za wiarygodne ustaleń w zakresie funkcji zabudowy położonej w najbliższym sąsiedztwie inwestycji, a także w obszarze analizowanym, poczynionych przez Autora Analizy, podczas gdy Analiza zawiera w tym zakresie liczne braki i niejasności, a uzupełnienie Analizy w postaci notatki służbowej z dnia 10 kwietnia 2017 r. uzasadnia przyjęcie, że na działkach nr [...] obr. "a" [...], nr [...] obr. "b" [...], [...] obr. "b" [...], dostępnych z ul. T. i znajdujących się w sąsiedztwie planowanej inwestycji, które zostały wskazane w decyzji WZ, jako podstawy do oceny kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wyznaczenia parametrów i wskaźników kształtujących nową zabudowę, nie występuje zabudowa o funkcji usługowej zarówno samodzielnej jak i uzupełniającej, co potwierdza zarzuty wadliwego sporządzenia Analizy, podnoszone przez Skarżącą w Odwołaniu, b) utrzymanie w mocy decyzji opartej na Analizie, w której ograniczono się jedynie do wskazania jakie funkcje ma zabudowa w całym obszarze analizowanym, bez określenia funkcji zabudowy poszczególnych działek, przez co nie ma możliwości ustalenia jaką funkcję ma zabudowa na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej i skontrolowania prawidłowości stanowiska Organu, polegającego na przyjęciu, że planowana zabudowa stanowi kontynuację zabudowy istniejącej na sąsiednich działkach, c) utrzymanie w mocy decyzji opartej na Analizie zawierającej, w ocenie Skarżącego, wewnętrzną niespójność polegająca na: z jednej strony podkreśleniu na jej wstępie (strona 2 i 3), że: "ze względu na charakter wnioskowanej inwestycji oraz kontekst przestrzenny, szczegółowej analizie poddano najbliżej sąsiadujący zespół zabudowy mieszkalnej położony przy ul. S. , po zachodniej stronie odcinka ul. T. biegnącego po terenie znajdującym w pasie pomiędzy autostradą A4 a ulicą C. " oraz "z uwagi na rozległy przestrzennie obszar analizowany o bardzo zróżnicowanym sposobie zagospodarowania i użytkowania szczególnie wnikliwej analizie urbanistyczno-architektonicznej poddano najbliżej położony zespół zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, który będzie miał najbardziej znaczące oddziaływanie przestrzenne na wnioskowaną inwestycję", a z drugiej strony nieprzeprowadzeniu takiej szczegółowej analizy dla wskazanego powyżej obszaru najbliższego sąsiedztwa i ustaleniu parametrów dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego na podstawie parametrów zabudowy dla całego obszaru analizowanego, który jak sam sporządzający Analizę przyznał, jest dość rozległy i niejednorodny pod względem charakteru zagospodarowania — w najbliżej sąsiadującym terenie występuje niska zabudowa jednorodzinna podmiejska, zaś w dalszej odległości, za ul. C. zabudowa blokowa wielorodzinna; w związku z powyższym Analiza nie spełnia swojej roli dla jednoznacznego rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1), d) pominięcie w uzasadnieniu skarżonej decyzji kwestii uznania działek nr [...] obr. "c" [...], dz. nr [...] obr. "c" [...], dz. nr [...], dz. nr [...] obr. "d" [...], dz. nr [...] obr. "d" [...], jako działek sąsiednich do planowanej inwestycji na dz. [...], [...], [...] obr. "a" jedn. ew. [...] oraz przyjęcia spełnienia warunku kontynuacji funkcji uzupełniającej usługowej występującej na ww. działkach, 6) art. 136 k.p.a. poprzez uznanie za prawidłowe uzupełnienie dowodów i materiału w sprawie dokonane przez Organ I instancji w notatce służbowej z dnia 10 kwietnia 2017 r., podczas gdy Organ I instancji nie wykonał polecenia Organu II instancji polegającego na dostarczeniu danych uprawdopodabniających, że na działkach nr [...] obr. "a" [...] nr [...] obr. "b" [...], [...] obr. "b" [...], dostępnych z ul. T. i znajdujących się w sąsiedztwie planowanej inwestycji występuje zabudowa o funkcji usługowej, jak to zostało wskazane przez Organ I instancji w załączniku nr 1 do Decyzji WZ i nie określił jaka jest funkcja zabudowy na ww. działkach sąsiednich, lecz wskazał inne działki dostępne z tej samej drogi publicznej, leżące poza obszarem wyznaczającym zakres działek sąsiednich tj. pomiędzy ul. C. , ul. S. i autostradą A4, na których funkcja usługowa występuje jedynie jako uzupełniająca, podczas gdy dowód ten ani nie koresponduje z wystąpieniem Organu odwoławczego, ani nie wyjaśnia, na jakiej podstawie Organ I instancji uznał za spełniony warunek kontynuacji funkcji przez planowaną zabudowę, 7) art. 104 § 2 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 2) k.p.a. poprzez niejasne sformułowanie rozstrzygnięcia, w którym Organ II instancji uchylił i zmienił Decyzję WZ, przez co niemożliwym jest jasne i jednoznaczne ustalenie rozstrzygnięcia decyzji II instancji, 8) art. 61 ust. 1 pkt 3) u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, w sytuacji gdy z udostępnionych pełnomocnikowi Skarżącego w dniach 26-27 stycznia 2017 r. akt postępowania wynika, że Inwestor nie przedstawił aktualnych uzgodnień dotyczących warunków przyłączenia do sieci ciepłowniczej oraz sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, 9) art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji obarczonej wadą polegającą na niesprecyzowaniu przedmiotu postępowania, a w rezultacie niesprecyzowaniem sprawy administracyjnej, przejawiające się brakiem jednolitego nazewnictwa przy określeniu przedmiotu postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności nieuzasadnionym używaniem w treści Decyzji WZ i załącznikach do niej niezdefiniowanych, niejasnych określeń zakresu inwestycji t.j.: "zespół budynków", "segmenty", "zespół obiektów", "zespół 5 przestrzennie wyodrębnionych brył połączonych przewiązkami w parterze", a także wskazywanie, że inwestycja polega na budowie "pięciu budynków połączonych łącznikami", podczas gdy, zgodnie ze skorygowanym przez Inwestora w dniu 5 lutego 2015 r. żądaniem, postępowanie powinno być prowadzone w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla dwóch budynków, zatem bezpodstawne i nieuzasadnione jest jego inne interpretowanie, a także przyjmowanie większej ilości budynków dla celów określenia poszczególnych parametrów tj. szerokość elewacji, powierzchnia zabudowy, forma i gabaryty budynku, 10) art. 1 pkt 1), art. 6, art. 7, art. 8, art. 61 § l, art. 104 § l, art. 107 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy Decyzji WZ, rozstrzygającej sprawę administracyjną, wszczętą na wniosek Inwestora w zakresie nieodpowiadającym temu wnioskowi i wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n. "Budowa zespołu budynków zamieszkania zbiorowego z przeznaczeniem dla osób starszych i samotnych na działkach nr [...] [...], [...] obręb "a" jedn. ew. [...] przy ulicy T. w K. wraz z infrastrukturą techniczną na działkach [...], [...], [...] obręb "a" jedn. ew. [...] oraz na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. "b" jedn. ew. [...]", podczas gdy zgodnie ze stanowiskiem Inwestora z dnia 5 lutego 2015 r. zamierzeniem inwestycyjnym objętym wnioskiem jest: "Budowa zespołu budynków zamieszkania zbiorowego z przeznaczeniem dla osób starszych i samotnych na działkach nr [...], [...], [...] obręb "a" jedn. ew. [...] przy ulicy T. w K. wraz z infrastrukturą techniczną (w tym zjazdy z drogi publicznej, miejsca postojowe oraz drogi wewnętrzne) na działkach [...], [...], [...] obręb "a" jedn. ew. [...] oraz na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...] obr. "b" jedn. ew. [...]", 11) art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 104 § 2 k.p.a. w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy Decyzji WZ, która nie rozstrzygała całości sprawy administracyjnej, na skutek pominięcia kwestii wyznaczenia miejsc parkingowych i dróg wewnętrznych, w sytuacji gdy Inwestor w piśmie z dnia 30 stycznia 2015 r. uzupełnił temat zamierzenia inwestycyjnego o miejsca postojowe i drogi wewnętrzne, 12) art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 75 art. 77 § l, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy Decyzji WZ, obarczonej wadą w postaci nieuzasadnionego błędnego określenie przedmiotu postępowania w niniejszej sprawie poprzez niedokonanie ustaleń warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie miejsc parkingowych i dróg wewnętrznych, w sytuacji gdy Inwestor w piśmie z dnia 30 stycznia 2015 r. doprecyzował żądanie wniosku o miejsca postojowe i drogi wewnętrzne, a jego ostateczne brzmienie po zmianach i korektach było następujące: "Budowa zespołu budynków zamieszkania zbiorowego z przeznaczeniem dla osób starszych i samotnych na działkach nr [...], [...], [...] obręb "a" jedn. ew. [...] przy ulicy T. w K. wraz z infrastrukturą techniczną (w tym zjazdy z drogi publicznej, miejsca postojowe oraz drogi wewnętrzne) na działkach [...], [...], [...] obręb "a" jedn. ew. [...] oraz na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. "b" jedn. ew. [...]", wobec czego nazwa zamierzenia inwestycyjnego nie odpowiadają zakresowi wniosku Inwestora na skutek bezzasadnego pominięcia części zamierzenia inwestycyjnego, 13) § 5 ust. 112 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 nr 164 póz. 1588 - dalej "Rozporządzenie") w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5) u.p.z.p. oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez podtrzymanie stanowiska Organu I instancji, polegającego na przyjęciu za prawidłowe określenie wskaźnika zabudowy dla planowanej inwestycji w przedziale 23% - 24 %, podczas gdy wzięto pod uwagę dane dotyczące zabudowy dla całego obszaru analizowanego, nie przeprowadzając szczegółowej analizy dla nieruchomości najbliżej położonych, wskazanych we wstępie Analizy jako mające "najbardziej znaczące oddziaływanie przestrzenne na wnioskowaną inwestycję", a których średni wskaźnik zabudowy jest o kilka punktów procentowych niższy niż przyjęty dla planowanej inwestycji, co jest istotne zwłaszcza ze względu stanowisko wskazane w pkt 5 c) niniejszej Skargi, 14) § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5) oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez podtrzymanie stanowiska Organu I instancji, polegającego na niezasadnym przyjęciu, że szerokość elewacji frontowych należy określać dla poszczególnych części budynków, podczas gdy zgodnie z wnioskiem Inwestora zamierzenie inwestycyjne składa się wyłącznie z dwóch budynków (co zostało już wskazane w zarzucie ujętym w pkt 9) Skargi) i to dla nich należy wyznaczyć szerokości elewacji, a w konsekwencji niezasadne było ustalenie szerokości elewacji frontowej przekraczającej średnią szerokość elewacji dla zabudowy zlokalizowanej w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji, 15) § 8 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5) oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez brak ustalenia wysokości kalenicy na podstawie § 8 rozporządzenia i błędne odesłanie do pkt e) Warunków Zabudowy i Wyników Analizy, które to nie zawierają ustalenia tego parametru, 16) art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z Rozporządzeniem nr [...] Wojewody [...] z dn. 28 czerwca 2003 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla autostrady A-4 Południe obejście m. K. na odcinku w km 420+000 - 424+000 (odcinek: [...]) poprzez utrzymanie w mocy Decyzji WZ dopuszczającej zabudowę przekraczającą nałożone w w/w rozporządzeniu ograniczenie, podczas gdy nieruchomość, na której planowana jest inwestycja położona jest w obszarze ograniczonego użytkowania określonym w w/w Rozporządzeniu, 17) art. 6, art. 7, art. 77 § l, art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5) u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy Decyzji WZ wydanej pomimo braku przedłożenia opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. w zakresie ochrony środowiska wydanej wg stanu prawnego aktualnego na dzień wydania decyzji i niezasadne przyjęcie, że wydanie decyzji na podstawie opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia [...] lutego 2015 r. znak: [...] spełnia obowiązek rzetelnego przeprowadzenia postępowania dowodowego w niniejszej sprawie, 18) art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 67 § 1 i § 2 pkt 3), art. 75 art. 77 § l, art. 79 § l, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a. poprzez powołanie się w skarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją Decyzji WZ na dokumentację fotograficzną nieruchomości objętych wnioskiem oraz z nimi sąsiadujących podczas gdy strony nie były zawiadomione o miejscu i terminie tych oględzin przez co nie miały możliwości wzięcia w nich udziału, a wobec faktu, że brak jest w aktach protokołu z oględzin, a zdjęcia nie są opatrzone datą ich wykonania, strony nie mają możliwości zweryfikować poprawność i rzetelność oraz czasokres ich przeprowadzenia, 19) art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 75 art. 77 § l, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy Decyzji WZ, w której pominięto fakt wydania uchwały Rady Miasta z dnia 26 października 2016 r. nr LV 1124/2016 o przystąpieniu do sporządzania planu zagospodarowania dla wybranych obszarów przyrodniczych, co może skutkować pojawieniem się rozbieżności pomiędzy ustalonymi warunkami zabudowy i założeniami planu, a zatem zgodnie z zasadami kształtowania polityki przestrzennej Organ I i II instancji powinien był wziąć powyższe pod uwagę, 20) art. 10 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy Decyzji WZ, podczas gdy w postępowaniu poprzedzającym jej wydanie strona postępowania — D. W. został pozbawiony udziału w tym postępowaniu, 21) art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 75, art. 77 § l, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez pominięcie i nieustosunkowanie się przez Organ II instancji do zarzutów podniesionych przez stronę w Odwołaniu, a w szczególności zarzutów naruszenia: a) art. 59 ust. 1 u.p.z.p. niesprecyzowaniem sprawy administracyjnej, rozpoznawanej w niniejszym postępowaniu przejawiające się brakiem jednolitego nazewnictwa przy określeniu przedmiotu postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (pkt 3 Odwołania), b) art. 1 pkt 1), art. 6, art. 7, art. 8, art. 61 § l, art. 104 § l, art. 107 § 1 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej wszczętej na wniosek Inwestora w zakresie nieodpowiadającym temu wnioskowi, c) art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 104 § 2 k.p.a. w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez nierozstrzygnięcie w skarżonej decyzji sprawy w całości na skutek pominięcia kwestii wyznaczenia miejsc parkingowych i dróg wewnętrznych, d) art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 75 art. 77 § l, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez nieuzasadnione błędne określenie przedmiotu postępowania w niniejszej sprawie poprzez niedokonanie ustaleń warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie miejsc parkingowych i dróg wewnętrznych, e) § 7 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5) oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez ustalenie wysokości kalenicy w pkt e) Wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej z odesłaniem do § 7 rozporządzenia, f) § 8 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5) oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez błędne odesłanie do pkt e) w pkt f) Wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, który nie określa danego parametru i nieustalenie wysokości kalenicy na podstawie § 8 rozporządzenia, g) art. 6, art. 7, art. 77 § l, art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5) u.p.z.p. poprzez brak przedłożenia opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. w zakresie ochrony środowiska wydanej wg stanu prawnego aktualnego na dzień wydania decyzji i niezasadne przyjęcie, że wydanie decyzji na podstawie opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia [...] lutego 2015 r. znak: [...] spełnia obowiązek rzetelnego przeprowadzenia postępowania dowodowego w niniejszej sprawie, h) art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 75 art. 77 § l, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie faktu wydania uchwały Rady Miasta z dnia 26 października 2016 r. nr LV 1124/2016 o przystąpieniu do sporządzania planu zagospodarowania dla wybranych obszarów przyrodniczych, co może skutkować pojawieniem się rozbieżności pomiędzy ustalonymi warunkami zabudowy i założeniami planu, a zatem zgodnie z zasadami kształtowania polityki przestrzennej Organ powinien był wziąć powyższe pod uwagę, i) art. 10 § 1 k.p.a. poprzez pozbawienie strony postępowania — D. W. udziału w postępowaniu. Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w zaskarżonym zakresie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K., a także o zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że wydane decyzje są prawidłowe, a skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawę materialno-prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm.).- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Zgodnie z § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Mapa, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu, to kopia mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopia mapy katastralnej, przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. Zgodnie natomiast z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5 tej ustawy, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu, aczkolwiek z przyczyn odmiennych niż podniesione w skardze. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji zreformowało rozstrzygnięcie organu I instancji - uchyliło decyzję Prezydenta Miasta K. w zakresie: < załącznika nr 1 pkt II.1.d. < załącznika nr 3 pkt 2d tiret piąte i szóste < załącznika nr 3 pkt 3e tiret piąte i w decyzji własnej zawarło wyrzeczenie w zakresie: < załącznika nr 1 pkt II.1.d. < załącznika nr 3 pkt 3e tiret piąte. Załącznik nr 1 to "WARUNKI ZABUDOWY", gdzie ustalono konkretne parametry dla planowanej zabudowy. W pkt II.1.d. opisano parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Załącznik nr 3 to "WYNIKI ANALIZY URBANISTYCZNO - ARCHITEKTONICZNEJ (CZĘŚĆ TEKSTOWA)". Punkt 2 tego załącznika nosi tytuł "funkcja istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym" (str. 836 akt administracyjnych I instancji) i nie posiada jednostek redakcyjnych wskazanych przez SKO (podpunkt, tiret). Z kolei pkt 3e tego załącznika dotyczy górnej krawędzi elewacji frontowej i również nie posiada jednostki redakcyjnej określonej przez SKO jako "tiret piąte" (str. 846 - 847). Oznacza to, że Kolegium uchyliło nieistniejące części tego załącznika i dlatego jego orzeczenie nie mogło pozostać w obrocie prawnym. Nie można bowiem ustalić jaka dokładnie część decyzji organu I instancji pozostała w brzmieniu dotychczasowym, a jaka została uchylona oraz w jakim zakresie orzeczono reformatoryjnie. Zarzut skargi nr 7 okazał się uzasadniony i musiał doprowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji SKO jako naruszającej przepisy postępowania tj. art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. W ponownie prowadzonym postępowaniu Kolegium sformułuje swoje rozstrzygnięcie w sposób jasny i jednoznaczny - tak, aby nie pozostawiało ono wątpliwości w jakim zakresie decyzja organu I instancji została zreformowana, a w jakim utrzymana w mocy. Trzeba zwrócić uwagę, że w załączniku nr 3 pkt 3e posiada liczne i różnorodne jednostki redakcyjne, co utrudnia takie jego zreformowanie, aby jego brzmienie było jednoznaczne. Kolegium powinno rozważyć nadanie nowego brzmienia całemu temu fragmentowi załącznika do decyzji. Natomiast pozostałe zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Pomijając opisane wyżej uchybienie, procedura administracyjna, której celem jest ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej, została przez organy przeprowadzona prawidłowo. Ostateczna treść decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo sporządzonej analizie architektoniczno – urbanistycznej, która logicznie uzasadnia przyjęte parametry nowej zabudowy. Istotą decyzji ustalającej warunki zabudowy jest takie ustalenie parametrów przyszłej zabudowy, aby zachowany był tzw. ład przestrzenny, o którym mowa w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o "ładzie przestrzennym" - należy przez to rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Rozwinięciem tej zasady jest tzw. "zasada dobrego sąsiedztwa", wyprowadzana z treści art. 61 ust. 1 ustawy. Jako podstawa ustalenia parametrów nowej zabudowy była ona przedmiotem licznych orzeczeń sądów administracyjnych. Jako przykład można wskazać rozważania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zawarte w wyroku z dnia 25 maja 2017 r., sygn. II SA/Sz 212/17 (dostępnej w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych). W uzasadnieniu tego wyroku wskazano między innymi: "Zasada "dobrego sąsiedztwa" nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. (...) Celem zasady "dobrego sąsiedztwa" nie jest to, aby nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, aby na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie dotychczasowego charakteru zabudowy. Podkreślić bowiem należy, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości funkcji, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Realizacja tej zasady służy powstrzymaniu zabudowy niedającej się pogodzić z zabudowę już istniejącą na danym terenie. Dlatego przykładowo wskazuje się, że nie jest obojętne z punktu widzenia planistycznego, czy zabudowa jednorodzinna na określonym obszarze będzie miała charakter zabudowy bliźniaczej, czy też będzie to zabudowa wolnostojąca. Wskazuje się, że zarówno zatem w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Dopuszczalna jest zatem budowa obiektów o funkcji uzupełniającej na terenie zabudowanym budynkami jednorodzinnymi, jednakże wprowadzenie obiektu o nowej funkcji bądź obiektu odmiennego rodzajowo w ramach funkcji mieszkaniowej (zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna) wymaga każdorazowo szczegółowej analizy i przedstawienia konkretnej koncepcji, co do przyjętych rozwiązań urbanistycznych. W przeciwnym razie nie byłoby bowiem możliwe np. wybudowanie na terenie o funkcji mieszkaniowej (rozumianej ściśle), nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, sklepu z uwagi na jego czysto usługowo-handlowy charakter. Obiekty o takiej przykładowo wymienionej funkcji nie zmieniają przecież podstawowej funkcji terenu jako mieszkaniowego, lecz go uzupełniają właśnie dlatego, że w takich obiektach będzie prowadzona działalność usługowa, czy handlowa służąca okolicznym mieszkańcom. Podobnie, zdaniem orzecznictwa, budowa garaży dla samochodów - stanowiąca uzupełnienie zabudowy wielorodzinnej (osiedla zabudowanego budynkami mieszkalnymi kilkukondygnacyjnymi (blokami) - jest niewątpliwie kontynuacją funkcji mieszkaniowej i nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa". W rozpoznawanej obecnie skardze zarzucono przede wszystkim błędne przyjęcie, że planowana funkcja zabudowy - budynek zamieszkania zbiorowego z przeznaczeniem dla osób starszych i samotnych jako funkcja usługowa - stanowi kontynuację funkcji istniejącej na co najmniej jednej działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Trzeba przypomnieć, że w zakresie omawianego parametru organ odwoławczy przeprowadził dodatkowe postępowania wyjaśniające, wzywając autora analizy urbanistyczno - architektonicznej do złożenia dodatkowych wyjaśnień. Działanie takie należy ocenić jako prawidłowe, dopuszczalne w świetle art. 136 k.p.a. W wyniku wystąpienia przez organ odwoławczy do autora analizy doszło do jej uzupełnienia (notatki służbowe z dnia 10 kwietnia 2017 r. i z dnia 19 maja 2017 r.). W pierwszej z nich wyjaśniono, że w obszarze analizowanym istnieją działki dostępne z tej samej drogi publicznej tj. ul. T. na których w budynkach jednorodzinnych jako funkcja dodatkowa zlokalizowana jest funkcja usługowa. Do pierwszej z wymienionych notatek dołączony wydruk z internetowego rejestru firm zarejestrowanych przy ul. T. , z zaznaczeniem firm zlokalizowanych w obszarze analizowanych. Doprowadziło to organ odwoławczy do prawidłowego wniosku, że mamy do czynienia z kontynuacją funkcji. W ocenie Sadu nie jest konieczne dla uznania takiej kontynuacji, aby w obszarze analizowanym występowała samodzielna funkcja usługowa. Skarżąca podnosi, że organ błędnie uznał działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] za działki sąsiednie do tych, na których planowana jest przedmiotowa inwestycja (pomimo, że są one dostępne z tej samej drogi publicznej). W tym zakresie należy przytoczyć fragment uzasadnienia cytowanego już wcześniej wyroku WSA w Szczecinie: "Ustawa nie definiuje pojęcia "działki sąsiedniej". W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz doktrynie ugruntowany jest pogląd, że pojęcia "działki sąsiedniej" nie można ograniczać do działki bezpośrednio przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Restryktywna interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej", jako działki graniczącej byłaby sprzeczna z celami ww. ustawy. Ustawa bowiem nie wskazuje, że działką sąsiednią jest tylko działka bezpośrednio sąsiadująca (granicząca) z terenem inwestycji. Wskazuje się również, że pojęcie "działki sąsiedniej" należy określać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym". Jak wynika z powyższego możliwe jest interpretowanie pojęcia "działki sąsiedniej" jako działki bezpośrednio przylegającej do terenu inwestycji (co jest rozumieniem zbyt restrykcyjnym), jako każdej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej albo też jako każdej działki w obszarze analizowanym. Kolegium przyjęło drugie z wymienionych znaczeń, co jest zgodne z dosłownym brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Trzeba jednak pamiętać, że badając funkcję istniejącej zabudowy nie można ograniczać się wyłącznie do działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, lecz należy uwzględnić cały obszar analizowany. W tym miejscu trzeba przypomnieć, że w drugiej z powołanych wcześniej notatek służbowych tj. notatce z dnia 19 maja 2017 r. autorka analizy słusznie zwróciła uwagę, że mimo, iż formalnie planowana inwestycja zalicza się do funkcji usługowej, to jednak swoją specyfiką bardziej przypomina zabudowę mieszkaniową niż usługową. Przykładem takiej zabudowy w obszarze analizowanym, nieopodal planowanej inwestycji, są również zabudowania klasztoru [...] (działka [...]). Dlatego też słuszne było przyjęcie w zaskarżonej decyzji takich parametrów nowej zabudowy, które zbliżone są bardziej do zabudowy mieszkaniowej. W ocenie Sądu takie rozwiązanie lepiej odpowiada zachowaniu ładu przestrzennego oraz realizacji zasady dobrego sąsiedztwa. Jak wynika z powyższego w zakresie przyjęcia, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej zabudowy zaskarżona decyzja jest prawidłowa, zwłaszcza uwzględniając wyjaśnienia autorki analizy urbanistyczno - architektonicznej dokonane na etapie postępowania odwoławczego. Zarzuty skargi w tym zakresie nie mogą odnieść skutku. Również parametry nowej zabudowy ustalono w sposób prawidłowy. Zarzut dotyczący nieprawidłowego - w ocenie skarżącej - ustalenia wskaźnika zabudowy na poziomie średniej w obszarze analizowanym został już szczegółowo omówiony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a Wojewódzki Sąd Administracyjny całkowicie podziela ocenę dokonaną w tym zakresie przez SKO. W obszarze analizowanym średnia gęstość zabudowy wynosi 23%, a średnia gęstość zabudowy dla zabudowy usługowej - 24%. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W myśl ust. 2 omawianego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Autor analizy takiego odstępstwa w niniejszej sprawie nie przewidział. Kolegium przyznało, że zabudowa jednorodzinna położona w najbliższym sąsiedztwie inwestycji generuje niższe wskaźniki powierzchni zabudowy, jednakże autor analizy nie uznał, by okoliczność ta uzasadniała odstąpienie od ogólnej zasady ustalania tego parametru w sposób wynikający z § 5 ust. 1 rozporządzenia. Zarówno analiza, jak i omówienie tej kwestii w zaskarżonej decyzji Kolegium nie budzi wątpliwości Sądu. Parametr szerokości elewacji frontowej został w załączniku nr 1 do decyzji Prezydenta Miasta K. ustalony odrębnie dla każdego z pojedynczych segmentów (13 - 15 m) oraz dla całego zespołu, jako szerokość łączna zasadniczych części (segmentów) i łączników tworzących jeden budynek (nie więcej niż 65 m). Określono również parametry łączników i odległości poszczególnych segmentów od siebie nawzajem. Strona skarżąca częściowo słusznie zarzuca brak jednolitego nazewnictwa i zamienne używanie pojęć "segmenty", "zespół budynków:", "zespół obiektów". Niemniej jednak uchybienia te nie miały wpływu na treść rozstrzygnięcia, albowiem nie budzi żadnych wątpliwości ustalenie, w jaki sposób ma wyglądać przyszła zabudowa (co będzie wiążące dla organu wydającego w przyszłości pozwolenie na budowę). W ocenie Sądu ustalenie tego parametru osobno dla każdego segmentu oraz osobno dla całego zespołu połączonego przeszklonymi łącznikami nie tylko nie narusza przepisów rozporządzenia, lecz lepiej zabezpieczy zachowanie ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa przez planowaną inwestycję, a nadto pozwoli na precyzyjne zbadanie projektu budowlanego z ustaleniami tej decyzji. W kwestii warunków przyłączenia do sieci - rzeczą Samorządowego Kolegium Odwoławczego przy ponownym rozstrzyganiu sprawy będzie sprawdzenie, czy na datę orzekania inwestor dysponuje aktualnymi dokumentami. Nie może zostać uwzględniony argument dotyczący pominięcia przepisów rozporządzenia nr [...] Wojewody [...] w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla autostrady A-4 Południe. Rozporządzenie to wprowadza pewne ograniczenia w możliwości zabudowy obszaru objętego rozporządzeniem np. zakaz lokalizacji obiektów służby zdrowia czy ograniczenie wysokości budynków mieszkalnych (możliwa jest realizacja wyłącznie budynków parterowych). Trzeba jednak wskazać, że obszar ten - jak wynika chociażby z załącznika graficznego do analizy urbanistyczno - architektonicznej i co potwierdził na rozprawie pełnomocnik skarżącej - zajmuje jedynie niewielką, południową część działek nr [...] i [...]. Na obecnym etapie postępowania inwestor nie wskazał dokładnej lokalizacji obiektów kubaturowych na terenie inwestycji. Lokalizacja ta zostanie sprecyzowana dopiero na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Rzeczą inwestora będzie takie przygotowanie projektu zagospodarowania działki, aby przepisy rozporządzenia Wojewody [...] zostały zachowane. Na tym dopiero etapie organ administracji architektoniczno - budowlanej będzie badał zgodność projektowanej inwestycji z powszechnie obowiązującymi przepisami. Skarżąca zarzuciła również, że niewystarczające było oparcie się na opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia [...] lutego 2015 r. w zakresie ochrony środowiska. Odnosząc się do tego zarzutu należy wyjaśnić, że w omawianym piśmie jako jego podstawę prawną wskazano art. 4, 5 i 74 ustawy Prawo ochrony środowiska. Żaden jednak z wymienionych przepisów nie przyznaje żadnemu organowi administracji konkretnych i jasno sprecyzowanych kompetencji do opiniowana decyzji o warunkach zabudowy. Trzeba przy tym zauważyć, że opinię tę wydał ten sam organ, który następnie ustalił warunki zabudowy tj. Prezydent Miasta K.. Wydział Architektury i Urbanistyki UMK przesyłając wniosek o ustalenie warunków zabudowy do zaopiniowania Wydziałowi Ochrony Środowiska powołał się na art. 54 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem (na mocy odesłania zawartego w art. 64 ust. 1 ustawy) decyzja ustalająca warunki zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a)warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b)ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c)obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d)wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e)ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych. Z kolei zakres obowiązkowych uzgodnień wskazuje art. 53 ust. 4 ustawy, w niniejszej sprawie jednak nie zachodziła konieczność dokonania uzgodnień z zakresu ochrony środowiska. W istocie opinia Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia [...] lutego 2015 r. obejmuje niewiążące stanowisko tego samego organu, co organ ustalający warunki zabudowy i jest w zupełności wystarczająca w zakresie wynikającym z cytowanego wyżej art. 54 pkt 2 lit. "b" ustawy. Tym samym omawiany zarzut skargi nie może odnieść skutku. Całkowicie pozbawiony podstaw jest zarzut pominięcia w zaskarżonej decyzji faktu, iż w dniu 26 października 2016 r. Rada Miasta K. przystąpiła do sporządzenia planu zagospodarowania dla wybranych obszarów przyrodniczych, co może (zdaniem skarżącej) skutkować pojawieniem się rozbieżności pomiędzy ustalonymi warunkami zabudowy i założeniami planu. Organy rozstrzygające sprawę administracyjną zobowiązany jest stosować przepisy obowiązujące w dacie wydawania decyzji kończącej postępowanie. Fakt, że podjęto prace celem dokonania w przyszłości obowiązujących przepisów nie może wpływać na rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej przed uchwaleniem tej zmiany. Nie jest również uzasadniony zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 10 k.p.a. poprzez pozbawienie strony postępowania D. W. udziału w postępowaniu. Jak wskazywano wielokrotnie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, uprawnionym do zgłoszenia zarzutu nie wzięcia udziału w postępowaniu administracyjnym bez swojej winy jest wyłącznie ta osoba, która domaga się uczestnictwa w nim. Z tych też przyczyn podstawę do uchylenia decyzji ze względu na naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. b p.p.s.a.) czyli przesłankę wznowienia postępowania administracyjnego z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. może skutecznie podnieść tylko osoba, której ona bezpośrednio dotyczy. Jak wynika z powyższego zaskarżona decyzja wymagała uchylenia w celu prawidłowego i niebudzącego wątpliwości sformułowania wyrzeczenia, co uczyniono w pkt I wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 997 zł składa się: kwota 500 zł tytułem uiszczonego przez skarżącą wpisu; kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. (Dz. U. poz. 1804 z późn. zm.), oraz kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika skarżących opłaty skarbowej za złożony dokument pełnomocnictwa (art. 1 ust. 1 pkt. 2 w związku z cz. I.IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1827)