IV SA/Po 962/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant st. sekr. sąd. Agata Żebrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi M. R., R. R. na decyzję Wojewody z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących M. R., R. R. kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wojewoda (dalej jako: "Wojewoda" lub "organ II instancji") decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] marca 2019 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia na rzecz M. i R. R. pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej, w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków miasta [...], obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 0,1071 ha, działka nr [...] o pow. 0,6710 ha, dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...], oraz w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków miasta [...], obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 0,0074 ha, dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...], wywłaszczoną na rzecz Miasta [...] decyzją Starosty [...] znak [...] z [...] września 2015 r. oraz utrzymującą tę decyzję w mocy w zakresie wywłaszczenia decyzją Wojewody znak [...] z [...] września 2016 r. Uzasadniając powyższe stanowisko wskazano, że M. i R. R. są ujawnionymi w księgach wieczystych współwłaścicielami łącznymi opisanych powyżej dwóch nieruchomości, które są objęte skutkami decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] marca 2008 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, znak [...] Zgodnie z tą decyzją na nieruchomościach ma zostać dokonana przebudowa rowu RC-1 oraz budowa zbiornika wodnego w celu przystosowania do odbioru wód opadowych z odcinka drogi krajowej nr [...]. Wprawdzie w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego mowa jest o działkach o numerach [...], [...] i [...] to jednak z akt sprawy wynika, iż to z części tych działek powstały działki o numerach: [...], [...] i [...]. Działka numer [...] położona jest w peryferyjnej strefie miasta [...] w dzielnicy [...]. Posiada kształt zbliżony do trójkąta. Grunt jest użytkowany rolniczo. Zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] września 2009 r. (dalej: "studium z 2009 r.") działka ta jest objęta jednostką bilansową "US", co oznacza teren sportu i rekreacji. Działka numer [...] jest położona w peryferyjnej strefie miasta [...] w dzielnicy [...]. Działka posiada proste i regularne granice. Grunt jest użytkowany rolniczo. Zgodnie z ustaleniami studium z 2009 r. działka ta jest objęta jednostką bilansową "KD", co oznacza tereny dróg i ulic oraz jednostką bilansową "R", co oznacza tereny rolnicze. Natomiast działka numer [...] położona jest w peryferyjnej strefie miasta [...] w dzielnicy [...]. Grunt jest usytuowany śródpolnie i nie posiada dostępu do drogi publicznej. Sposób użytkowania tej nieruchomości jest rolniczy, ponieważ rośnie tam pszenica ozima i znajduje się łąka. Teren tej działki ma kształt równoległoboku. Zgodnie z ustaleniami studium z 2009 r. działka ta jest objęta jednostką bilansową "US", co oznacza teren sportu i rekreacji. Starosta [...] decyzją z [...] października 2017 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości, jednakże Wojewoda decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W dalszej części uzasadnienie Wojewoda przedstawił czynności podejmowane przez organ I instancji w ramach ponownego rozpoznania sprawy, a następnie wskazał, że opisaną na wstępie decyzję Kolejną decyzją Starosty [...] z dnia [...] marca 2019 r., nr [...], ustalono odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. i R. R., zarzucając jej między innymi wadliwość z uwagi na pominięcie w rozstrzygnięciu jako dowodu operatu szacunkowego złożonego przez odwołujących się, a sporządzonego przez rzeczoznawcą majątkowego J. G.. Z uwagi na powyższe odwołujący się złożyli o uchylenie zaskarżonej decyzji Starosty [...] oraz orzeczenie wysokości odszkodowania zgodnie z wartością nieruchomości opisaną w operacie szacunkowym rzeczoznawcy J. G. albo o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Rozpoznając wniesione odwołanie Wojewoda przytoczył treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej jako: "u.g.n."), a następnie zauważył, że w sprawie jest bezsporne, że na rzecz M. i R. R. należy ustalić odszkodowanie za wywłaszczenie dwóch nieruchomości: jednej składającej się z działki nr [...]/ oraz działki nr [...]. Kwestią sporną w przedmiotowej sprawie jest natomiast to, czy operat szacunkowy z [...] sierpnia 2018 r. autorstwa P. L. jest dokumentem, który w świetle art. 7, 77 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") i norm prawa materialnego zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a określający sposób ustalania odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone - może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Wojewoda [...] analizując całokształt zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego poddał wnikliwej ocenie sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy - rzeczoznawcy majątkowego P. L. – dochodząc do wniosku, że odpowiada on wszelkim wymogom formalnym i doszedł do przekonania, iż przedstawia on wartość dowodową mogącą stanowić podstawę orzekania. Organ odwoławczy scharakteryzował przedłożony operat konkludując, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo - zgodnie z zasadą korzyści - przyjął jako wartość nieruchomości dla celów odszkodowania wartość wyższą, tj. dla alternatywnego sposobu użytkowania. Ponadto wynik wyceny jest spójny z wnioskami wyciągniętymi z analizy rynku lokalnego. W dalszej części uzasadnienia Wojewoda wskazał, że odwołujący w toku postępowania przedłożyli: operat szacunkowy z [...] czerwca 2017 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G.; operat zamienny z [...] sierpnia 2017 r. do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r. sporządzony przez J. G.; operat zamienny 2 z [...] września 2017 r. do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G.; klauzulę I z [...] czerwca 2018 r. w przedmiocie potwierdzenia aktualności operatu zamiennego 2 do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r. Organ odwoławczy poddał analizie przedłożony operat szacunkowy z [...] czerwca 2017 r. wraz z operatami zamiennymi i przedmiotową klauzulą i doszedł do przekonania, iż nie przedstawiają on wartości dowodowej w rozumieniu art. 130 ust. 2 u.g.n. w związku z § 55 - 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny"), więc nie mogą być one podstawą ustalenia odszkodowania. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa wycenianych części nieruchomości w operacie zamiennym 2 z [...] września 2017 r. jest inna niż wartość przedmiotowych gruntów określona w operacie szacunkowym z [...] czerwca 2017 r. Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą aneks - bowiem tak organ traktuje sporządzone przez biegłą operaty zamienne - nie może zastępować operatu szacunkowego. W ocenie organu odwoławczego są one bowiem tylko dodatkiem do czegoś, dodatkowym pismem dołączonym do głównego dokumentu lub załącznikiem nie są opinią rzeczoznawcy w rozumieniu art. 130 ust. 2 u.g.n. i § 55-58 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Powołane rozporządzenie nie przewiduje aneksu czy uzupełnienia operatu. Według § 58 można tylko dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Następuje to poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników takich jak rodzaj nieruchomości, stan nieruchomości, dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, jak również położenie nieruchomości oraz przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Zdaniem Wojewody wskazane w piśmie z [...] września 2017 r. przez biegłą powody dokonania korekty wartości działek, istotne dla określenia wartości wywłaszczanych nieruchomości, powinny skutkować sporządzeniem nowego operatu szacunkowego, a nie korygowaniem dotychczasowego. Orzeczenie o wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości na podstawie dokumentu, który nie był operatem szacunkowym nastąpiłoby z naruszeniem art. 130 ust. 2 u.g.n. i naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Dodatkowo Wojewoda wskazał, że nawet gdyby operat zamienny 2 do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r. potraktował nie jako aneks ale jako opinię biegłego w rozumieniu przepisów K.p.a., (art. 84 K.p.a.) to i tak nie mógłby on stanowić podstawy orzeczenia o odszkodowaniu. I tak, po pierwsze upłynął termin jego ważności. Co prawda odwołujący się przedłożyli klauzulę datowaną na [...] czerwca 2018 r. potwierdzającą aktualność operatu zamiennego 2 do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r. jednakże oprócz klauzuli potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego przepis wymaga aby rzeczoznawca załączył także analizę potwierdzającą, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 u.g.n. - przede wszystkim cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wojewoda potwierdził, iż Starosta [...] powinien wezwać odwołujących się do przedłożenia wymaganej analizy o której mowa powyżej, jednakże - jak wynika ze zgromadzonego przez organ I instancji materiału dowodowego - posiadał on już wiedzę wskazującą na liczne uchybienia przedstawionego operatu szacunkowego i z tego zapewne względu zaniechał podjęcia owej czynności, uznając ją w obliczu tychże nieprawidłowości za zbędną. Po drugie nieruchomości przyjęte przez biegłą J. G. do porównań nie są podobne do nieruchomości wycenianych ze względu na przeznaczenie. W wyniku analizy transakcji nieruchomości przyjętych w tabeli nr [...] na stronie [...] operatu zamiennego z [...] września 2017 r., w celu określenia wartości nieruchomości wg aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, ustalono iż np.: - dla nieruchomość przy ul. [...] o powierzchni 1 559 m2 została wydana ostateczna decyzja Prezydenta Miasta [...] nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy z [...] czerwca 2008 r. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanym garażem, co wynika również z treści aktu notarialnego rep. A [...] z [...] lipca 2015 r.; - nieruchomość położona przy ul. [...], obręb [...] posiada ostateczną decyzję Prezydenta Miasta [...] nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy z [...] października 2015 r., znak [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanymi garażami w zabudowie zagrodowej wraz z budową zjazdu; - dla nieruchomości położonej przy ul. [...], obręb [...] Prezydent Miasta [...] wydał decyzję nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy z [...] maja 2017 r. znak [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Pozostałe nieruchomości ujęte w przedmiotowej tabeli, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na cele zabudowy mieszkaniowej lub zabudowy produkcyjno - usługowej. Natomiast w celu określenia wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania - na cele przebudowy rowu i budowy zbiornika retencyjnego - rzeczoznawca majątkowy J. G. przyjęła do porównania w tabeli nr [...] na stronie [...] operatu zamiennego z [...] września 2017 r. nieruchomości gruntowe przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele produkcyjno - usługowe (teren przy ul. [...]), usługowe (teren przy Al. [...]), usług i handlu o pow. zab>2000 m2 + udziały w drogach (teren przy ul. [...]). Jak wynika z pisma Prezydenta Miasta [...] z [...] lipca 2017 r. na wywłaszczonych działkach nie przewiduje się budowy budynków o charakterze usługowo-produkcyjnym, handlowym jak również nie przewiduje się prowadzenia działalności gospodarczej. Tak więc organ nadzoru wskazuje, iż w przypadku przedmiotowych nieruchomości - użytkowanych rolniczo - wynikające ze studium z 2009 r. przeznaczenie jest odmienne, a i decyzja ustalająca lokalizację inwestycji celu publicznego wprowadza zasadniczo odmienną inwestycję. Wojewoda nie dałby więc wiary operatowi zamiennemu 2 z [...] września 2017 r. do operatu z [...] czerwca 2017 r. sporządzonemu przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., albowiem ów dokument sporządzono nieprawidłowo i nie można by uczynić z niego podstawy do orzekania. Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. i R. R. reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika podnosząc zarzuty naruszenia: 1) art. 6, 7 , 77, 80, 107 § 3 K.p.a. poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie postępowania dowodowego, tj. bez uwzględnienia wszystkich składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania, w tym do sposobu sporządzenia operatu przez biegłego P. L., z jednoczesnym zdyskredytowaniem złożonego przez skarżących operatu J. G., które doprowadzić mogą do poniesienia znacznej szkody majątkowej przez skarżących; 2) art. 77 § 1 w zw. z art. 80 § 1 K.p.a. - poprzez przyjęcie przez organ bezkrytycznie ustaleń biegłego P. L., bez dokonania samodzielnej oceny czy nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania spełniają kryteria podobieństwa do nieruchomości wycenianych, tym samym przyznanie temu dowodowi wiarygodności bez dokonania rzetelnej oceny tego dowodu w kontekście całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie; nie dokonanie oceny operatu pod względem jego przejrzystości, precyzji, szczegółowości opisu danych niezbędnych do oceny przez stronę i organ czy nieruchomości przyjęte do porównania są rzeczywiście podobne do ocenianych w myśl przepisów ustawy, 3) § 3 ust. 2 § 4 ust. 1 i 4 § 36 ust. 1, 2 i 4, § 55 ust. 2, § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, art. 4 pkt 16, 17; art. 134 ust. 1 i 2; art. 135 art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1; art. 154. ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 80 K.p.a., poprzez przyjęcie, iż dowód w sprawie - operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. spełnia wymogi dowodu i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania, pomimo tego, że sposób jego sporządzenia naruszył w/w przepisy prawa, a jednocześnie naruszenie powyższych przepisów poprzez pominięcie przeprowadzenia dowodu na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości za które należy wypłacić odszkodowanie z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. G., uznając że zawiera on wady formalne powodujące, iż nie jest on przydatny jako dowód w sprawie; 4) naruszenie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i nie zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu P. L. i operatu J. G.. Wniesiono o uwzględnienie uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] oraz o zasądzenie na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody, który utrzymał w mocy decyzję Starosty w przedmiocie ustalenia na rzecz skarżących odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy nie budzą wątpliwości i zostały w całości przedstawione w stanie faktycznym uzasadnienia. W szczególności strony nie kwestionują zasadności wypłaconego odszkodowania, a powstałe wątpliwości dotyczą prawidłowości jego ustalenia. W przedmiotowej sprawie sporządzone zostały bowiem dwa, rozbieżne operaty szacunkowe, przy czym jako podstawę ustalenia odszkodowania przyjęto wyłącznie operat sporządzony przez biegłego P. L.. W pierwszej kolejności Sąd wskazuje, że nie podziela opinii Wojewody jakoby sporządzony przez J. G. operat zamienny 2 z [...] września 2017 r. był aneksem. Jego analiza wskazuje, że w istocie jest to operat zawierający wszystkie wymagana prawem elementy, mogący stanowić podstawę do dokonanie wyceny nieruchomości. Zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji twierdzenia, że przedmiotowy dokument nie stanowi opinii biegłego nie zostało bliżej uzasadnione, co wskazuje na uznaniowość Wojewody w zakresie pozbawienia go mocy dowodowej. Dokonując powyższej oceny organ oparł się wyłącznie na nazwie dokumentu, pomijając jednakże jego rzeczywistą treść. Niewątpliwie przy piśmie z dnia [...] września 2017 r. biegła podała powody dokonania korekty wartości działek, istotne dla określenia wartości wywłaszczanych nieruchomości oraz przedłożyła cały operat szacunkowy. Nie można zatem przyjąć, jak chce tego organ by były to jedynie korekty do przedłożonego już operatu. Konsekwentnie, w ocenie Sądu przedłożony operat zamienny powinien być traktowany jako opinia biegłego. Idąc dalej wskazać należy, że istotnie operat sporządzony w dniu [...] września 2018 r. nie był aktualny – skarżący przedłożyli co prawda klauzulę datowaną na [...] czerwca 2018 r. potwierdzającą aktualność operatu zamiennego 2 do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r. jednakże nie załączono do niej analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 u.g.n. - przede wszystkim cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W tych okolicznościach faktycznych obowiązkiem Starosty lub organu odwoławczego było wezwania skarżących do przedłożenia wymaganej analizy. Zaniechanie powyższe dyskwalifikuje prowadzone postępowanie, ponieważ wykluczyło ze zgromadzonego materiału dowodowego istotny dowód, jakim był przedłożony przez skarżących operat, przesądzając tym samym o wadliwości zaskarżonej decyzji. Niezależnie od powyższych braków Sąd zwraca uwagę, że Wojewoda dokonał oceny operatu zamiennego 2 do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r., wskazując, że nawet gdyby był on dowodem w sprawie, to i tak odmówiono by mu mocy dowodowej z uwagi na błędy, którymi miał w ocenie organu odwoławczego być obarczony. W powyższym zakresie Wojewoda dokonał szczegółowej oceny przyjętych w operacie nieruchomości, wskazując, że w zakresie wyceny jednej z nieruchomości były wadliwe, gdyż nie uwzględniały przeznaczenia nieruchomości na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Równocześnie, zdaniem Wojewody, dokonana przez organ ocena operatu biegłego P. L. nie wskazała, aby operat ten był obarczony wadami. Zauważyć jednak należy, że analiza zaskarżonej decyzji nie wskazuje, aby dokonano równie rzetelnej analizy operatu P. L., co operatu J. G., na co zasadnie wskazują skarżący. W tym miejscu Sąd wskazuje, że przedmiotem prowadzonego postępowania jest kwestia wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Jest to więc sytuacja wyjątkowa, stanowiąca reakcję na nadzwyczajne działanie organów administracji publicznej jakim jest ingerencja w prawo własności. Konsekwentnie prowadzone postępowanie musi opierać się zagwarantowaniu dotychczasowym właścicielom realnej, a nie zaniżonej wartości odebranego im prawa własności. Odszkodowanie ma być rzeczywistą rekompensatą za odebrane prawo własności. Mając na względzie istotne rozbieżności w wycenie dokonanej przez dwóch różnych biegłych ( a w całej sprawie przez trzech ) obowiązkiem organów jest więc dokonanie w tych okolicznościach, rzetelnej oceny obu przedłożonych operatów. Zwrócić należy przy tym uwagę, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Sąd podziela stanowisko zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17, Baza NSA, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Wiąże się to bowiem z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. Sąd wskazuje, że niewątpliwie ugruntowane jest już stanowisko, że organ prowadzący postępowanie jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego, jak i oceny, czy jest logiczny i zupełny, czy przyjęte kryteria w okolicznościach danej sprawy są prawidłowo uzasadnione. Zatem operat szacunkowy może być w procedurze administracyjnej poddany ocenie organu orzekającego jedynie w zakresie jego wartości dowodowej w myśl art. 80 k.p.a. Jeżeli natomiast strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, co ma miejsce w przedmiotowej sprawie, właściwy organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 K.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 05 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14, Baza NSA). W przedmiotowej sprawie w ocenie Sądu organy powinny potwierdzić aktualność operatu zamiennego 2 do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2017 r., a następnie ocenić, czy stawiane wobec niego zarzuty mogą być samodzielnie ocenione przez organ, czy też powinny zostać rozstrzygnięta na zasadach określonych w art. 157 u.g.n. Rezultatem prowadzonego postępowania musi być bowiem określenie rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości, co będzie miało miejsce dopiero w sytuacji wszechstronnego rozważenia prawidłowości obu operatów szacunkowych. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 P.p.s.a.