I SA/Po 862/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędziowie Sędzia NSA Włodzimierz Zygmont (spr.) Sędzia WSA Barbara Rennert po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 24 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi [...] i [...] na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości oddala skargę. Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] prowadził postępowanie egzekucyjne wobec Z. B. oraz T. B. (dalej: " skarżący") w trakcie którego dokonał zajęcia nieruchomości położonej w [...] przy [...] stanowiącej działki nr [...] (KW nr [...]) oraz [...] (KW nr [...]). Każdy, ze skarżących był współwłaścicielem nieruchomości w ˝. Postanowieniem z [...] września 2018 r. Naczelnik dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego W. G. celem do oszacowania wartości nieruchomości. Rzeczoznawca [...] października 2018 r. sporządził m. in. operat szacunkowy , po czym [...] lutego 2019 r. organ egzekucyjny przystąpił do wyznaczenia terminu zakończenia, opisu i oszacowania nieruchomości. Następnie [...] kwietnia 2019 r. organ egzekucyjny przystąpił do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Pismem z [...] kwietnia 2019 r. skarżący wnieśli zarzuty na opis i oszacowanie nieruchomości. Podnieśli, że wartość nieruchomości została zaniżona i zażądali wyznaczenia rozprawy administracyjnej i przesłuchania rzeczoznawcy po uprzednim zobowiązaniu go do pisemnego ustosunkowania się do zarzutów oraz ponownego oszacowania nieruchomości z uwzględnieniem przedstawionych zarzutów. Skarżący podnieśli, że operat szacunkowy wyceną obejmującą dwie odrębne działki, jako jedną funkcjonalną całość. Tymczasem obie nieruchomości stanowią odrębny przedmiot własności. Z uwagi na tę odrębność wycena winna zawierać również alternatywną oddzielnie wycenę obu nieruchomości. W zakresie opisu budynku mieszkalnego i niemieszkalnego skarżący podnieśli, że zastrzeżenia budzą ustalenia , co do stopnia zużycia technicznego. W wyliczeniach uwzględniony został jedynie wiek budynku i normatywny okres trwałości zależny od rodzaju konstrukcji. Oznacza to, że rzeczoznawca przyjął, że wyceniany budynek nie był remontowany od początku jego istnienia, co jest niezgodne prawdą. W części oszacowania dotyczącej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości zobowiązani podnieśli, że wśród źródeł informacji wskazano na dane o ofertach sprzedaży nieruchomości publikowanych w internetowych portalach ogłoszeniowych i uzyskiwane od pośredników w obrocie nieruchomościami, tymczasem w dalszej części operatu takie dane nie zostały przeanalizowane. Analiza objęła o transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi z terenu [...] w okresie 2 lat wstecz od daty wyceny, przy czym została wyeliminowana ze zbioru jedyna nieruchomość zabudowana dwoma budynkami. Jako uzasadnienie rzeczoznawca wskazał większa powierzchnię gruntu ([...] m2) oraz jedną z najwyższych cen wynoszącą [...] z co jest nieuzasadnione, albowiem sama działka gruntowa jest w tym operacie wyceniana osobno od budynków, a brak jest podstaw prawnych do eliminowania nieruchomości ze zbioru porównawczego wyłącznie z uwagi na ich wysoką cenę. W żadnej z innych transakcji nie dokonano obrotu nieruchomością zabudowaną dwoma budynkami, co jest jedną z głównych cech wycenianej nieruchomości. Dodatkowo po przeprowadzonej selekcji, nadreprezentowne są nieruchomości w zabudowie bliźniaczej, stanowiąc ponad połowę nieruchomości podobnych, podczas gdy rzeczoznawca wskazał, że stanowią one około 30% transakcji. Są wśród nich nieruchomości o znacznie odbiegającej powierzchni użytkowej, 8 z nich ma powierzchnię mniejszą bądź równą 120 m2, czyli mniejsze o co najmniej 20%. Badając powierzchnię gruntu nieruchomości podobnych, skarżący wskazali, że tylko jedna z nieruchomości ma większą powierzchnię (1.056 m2), a dwie zbliżoną (991 m2 i 828 m2). Ponadto , 13 z 19 nieruchomości ma powierzchnię mniejszą niż 600 m2 - czyli mniej niż 62%. Dodatkowo w dalszej części wyceny powierzchnia nieruchomości wycenianych jest uznana za zbyt dużą i z tego powodu ujemnie korygowana jest jej wartość. Tak przygotowany zbiór nieruchomości podobnych, zdaniem skarżących, w sposób znacząco wpływa na zmniejszenie wartości wycenianych nieruchomości. Skarżący wskazali, że przedstawione w punkcie 9.4 operatu ustalenie cech rynkowych jest nieczytelne. W szczególności wątpliwości budzi ustalenie współczynnika korelacji liniowej, jako jednego z ważnych elementów obliczeń. Z uwagi na powyższe skarżący domagają się precyzyjnego wskazania sposobu wyliczenia ocen cech rynkowych. Stan zabudowy oceniony został jako ważny w 34%. Tymczasem w oszacowaniu brak jest jakichkolwiek danych dotyczących tej cechy w odniesieniu do nieruchomości przyjętych jako podobne. Nie ma więc możliwości analizy, czy i w jaki sposób cechy nieruchomości podobnych zostały uwzględnione w oszacowaniu nieruchomości wycenianych. Podane są wyłącznie cechy nieruchomości podobnych o cechach skrajnych, co jednak nie pozwala na przyjęcie, że cecha dotycząca stanu pozostałych nieruchomości podobnych jest irrelewantna. Niezrozumiałe jest przedstawianie danych nieruchomości o cechach skrajnych. Już sama ich powierzchnia użytkowa (110 i 200 m2), przy podobnych powierzchniach działek, wskazuje na ich pokaźne różnice. Przyjęcie tych nieruchomości, jako podstawy do obliczania współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych, jest nieuzasadnione i pozbawione podstaw faktycznych. Stan zabudowy nieruchomości wycenianych, oceniony jako "poniżej średniej", jest w tym przypadku nieweryfikowalny, nie jest znany bowiem stan pozostałych nieruchomości podobnych i przyjęcie takiego parametru tej cechy jest, w tym stanie rzeczy bezpodstawne i nie ma uzasadnienia w danych przedstawionych przez rzeczoznawcę. Wyliczanie średniej i mediany ma tym samym znaczenie drugorzędne i nie powinno mieć wpływu na wyliczenia wartości nieruchomości wycenianych. Również przyjęte przez rzeczoznawcę wartości gruntu są nieprawidłowe wskutek przyjęcia do zbioru nieruchomości podobnych działek z innej części miasta [...], czyli [...] We wstępnej części opinii, nieruchomości rzeczoznawca wskazał, że wyceniane znajdują się w [...] - najbardziej zurbanizowanej części [...], położonej blisko granicy z [...], z dogodnym dostępem do komunikacji i z dobrą infrastrukturą w najbliższym sąsiedztwie. Natomiast [...] - część [...] położona najbardziej na południe przy granicy z [...] Parkiem Narodowym jest dzielnicą najsłabiej zurbanizowaną, w której dominują gospodarstwa rolne i nieruchomości nastawione na produkcję rolną i ogrodniczą. Położenie determinuje cenę nieruchomości przyjętych do porównania w sposób bardzo niekorzystny dla wycenianych nieruchomości. Z terenu [...] wybrał jedynie [...] niezabudowane działki, z [...] zaś [...] Daje to podstawę do zakwestionowana przyjęcia przez rzeczoznawcę cech rynkowych wycenianych nieruchomości. Nieruchomości położone w części [...] zlokalizowane są na terenach o niskiej urbanizacji, w otoczeniu gruntów niezabudowanych. Podobnie krytycznie należy ocenić przyjętą ocenę w kategorii "możliwości inwestycyjne". Nieruchomości wyceniane są bowiem objęte miejscowym planem zagospodarowania, działki zabudowane na cele mieszkaniowe, mają foremny kształt. Cechy nieruchomości podobnych nie są niestety znane, podobnie jak uzasadnienie dla przyjęcia oceny średniej dla działek wycenianych. Nieznane i niewskazane są przesłanki dla przyjęcia złej oceny co do powierzchni gruntu, w szczególności wobec faktu zabudowania nieruchomości dwoma budynkami, co w sposób oczywisty determinuje konieczność większej działki. Parametr ten został przyjęty z odniesieniem do łącznej powierzchni wycenianych nieruchomości, bez odwołania się do zastanego stanu tych nieruchomości i bezpośredniego sąsiedztwa. Skarżący przedłożyli ofertę Burmistrza [...], opublikowaną w kwietniowym numerze "Informatora miasta [...]", gdzie znajduje się oferta nabycia nieruchomości gruntowej o powierzchni [...] m2 za cenę [...] zł, co daje cenę metra kwadratowego na poziomie [...] zł - czyli blisko [...] zł za m2 wyższą od wyliczanych przez rzeczoznawcę. Zdaniem skarżących również określenie wartości obiektów budowlanych jako prostej różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a wartością gruntu jest niedopuszczalne. Brak jest jakiejkolwiek podstawy prawnej dla takiego wyliczenia. Wynik tego działania nie uwzględnia powierzchni, stanu technicznego budynków, ich funkcji, przeznaczenia i zagospodarowania. Z zaprezentowanego operatu nie wynika, jaki jest udział wartości nieruchomości w rozdzieleniu na dwie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do zarzutów skarżących wyjaśnił, że obie nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym zostały oszacowane łącznie ze względu na fakt, iż tworzą całość gospodarczą. Ich odrębne zbycie powodowałoby de facto umniejszenie walorów użytkowych każdej z części lub w ogóle uniemożliwiło korzystanie. Nieruchomości są wspólnie ogrodzone i zagospodarowane, przez działkę nr [...] przebiegają przyłącza infrastruktury technicznej do budynku na działce [...] Stopień zużycia technicznego budynków ustalono opierając się na uproszczonej metodzie czasowej (metodzie [...]). Normatywny okres trwałości budynków ustalono na podstawie publikacji kosztorysowych ([...]), uwzględniając rodzaj konstrukcji i funkcję budynku. Ze względu na odmienną funkcję (budynek mieszkalny i budynek gospodarczy) okresy trwałości są różne. Wartość nieruchomości szacowana była na podstawie cen transakcyjnych (faktycznie zawartych transakcji sprzedaży nieruchomości). Dane ofertowe były w opracowaniu wykorzystane wyłącznie posiłkowo, np. jako uzupełnienie informacji o stanie nieruchomości, które występowały w obrocie. Powodem eliminacji nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi nie była jej cena transakcyjna, ale sposób zagospodarowania. Nie było podstaw do wykorzystania jej jako obiektu porównawczego w sytuacji, gdy dostępne były dane dotyczące nieruchomości o bardziej podobnym sposobie zagospodarowania (tj. zabudowane jednym budynkiem mieszkalnym). Wyjaśniono również, że analizą objęto wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi na terenie [...]. To, że zbiór obiektów podobnych tworzą dość licznie budynki bliźniacze, nie wynika z dowolności działania autora opinii, ale z takiej a nie innej struktury rynku. Rzeczoznawca nadmienił również, że forma zabudowy stanowiła jeden z atrybutów cenotwórczych, który miał istotny wpływ na wartość i został uwzględniony w procesie korygowania cen transakcyjnych. Rzeczoznawca majątkowy szacując wartość nieruchomości opiera się na zaistniałych na rynku transakcjach. Jest więc ograniczony danymi dotyczącymi nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie, a nie wszystkimi istniejącymi na danym obszarze nieruchomościami. Najkorzystniejszą z punktu widzenia wyceny sytuacją byłaby taka, w której sprzedawano by identyczne obiekty jak te będące przedmiot wyceny. Gdy tak nie jest różnice w ocenie cech istotnych z punktu widzenia kształtowania wartości muszą zostać zniwelowane przez odpowiednie korekty. Sposób ustalenia wag cech rynkowych został opisany na str. 23 opinii. Współczynnik korelacji liniowej jest powszechnie stosowaną miarą statystyczną obrazującą siłę zależności między dwoma zbiorami zmiennych. W treści operatu szacunkowego nie wyjaśniono tego pojęcia, podobnie jak nie opisywano innych wykonanych operacji matematycznych, przyjmując, że jest to wiedza ogólnodostępna. Mając na uwadze podniesione zastrzeżenia, w celu wyjaśnienia zaistniałych wątpliwości zaprezentowano oceny wszystkich nieruchomości podobnych wykorzystanych w opracowaniu pod względem ich cech rynkowych. W przypadku szacowania (wyodrębniania wartości) gruntu nieruchomości autor opracowania był ograniczony do nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie, a nie wszystkich działek gruntu występujących na obszarze [...]. Jak słusznie zauważyli skarżący [...] jest terenem bardziej zurbanizowanym od [...], stąd na tym obszarze odpowiednio rzadziej występują transakcje sprzedaży niezabudowanych gruntów, co miało odzwierciedlenie w strukturze przestrzennej zbioru transakcji. Średnia ocena cechy "położenie i otoczenie" dla gruntu przedmiotowej nieruchomości (ocena 2 w skali 1 — 3) wynika ze wszystkich wymienionych w opisie tej cechy elementów na str. 31 opinii i to w kontekście ocen zbioru nieruchomości podobnych. Należy przy tym zwrócić uwagę, że większość zbioru uzyskała oceny gorsze niż średnia (wartość średniej arytmetycznej ocen cechy na str. 31 wynosi 1,55). Ocena "1" cechy "powierzchnia gruntu" wynika z faktu, że przedmiotowa nieruchomość o powierzchni 966 m2 została zaliczona do działek największych w zbiorze obiektów podobnych (do przedziału powyżej 900 m2). Jednocześnie w analizowanym segmencie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową istnieje związek między wielkością powierzchni działki, a jej ceną jednostkową polegający na tym, że im większa jest ta powierzchnia, tym cena jednostkowa (cena wyrażona w zł/m2) jest niższa. Odnosząc się do oferty sprzedaży nieruchomości gminnej, rzeczoznawca stwierdził, że po pierwsze przedmiotowa działka jest przeznaczona pod zabudowę wielkopowierzchniowym obiektem handlowym, zatem należy do całkowicie odmiennego segmentu rynku nieruchomości, aniżeli działki budowlane przewidziane do indywidualnej zabudowy budynkami jednorodzinnymi. Po drugie jest to wyłącznie informacja o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży, a nie cena transakcyjna, więc rezultat ewentualnego przetargu jest trudny do przewidzenia. Odniesienie szacowanej nieruchomości do przedstawionej informacji jest zatem całkowicie chybione. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości. Następnie określono wartość rynkową gruntu tej nieruchomości dla potrzeb wyodrębnienia wartości gruntu oraz wartości obiektów budowlanych zgodnie z art. 110s § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1314 – dalej: "u.p.e.a."). Wyodrębnienie wartości obiektów budowlanych jako różnicy między wartością rynkową nieruchomości i wartością rynkową gruntu jest powszechnie stosowanym podejściem i w zasadzie nie istnieje w tym przypadku inna możliwość dokonania takiego podziału. Budynek w oderwaniu od gruntu co do zasady nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu rynkowego. Rzeczoznawca podkreślił, że wartość obiektów budowlanych wynika z wartości rynkowej nieruchomości jako całości, zatem wbrew twierdzeniom skarżących uwzględnia powierzchnię, stan techniczny i inne elementy mające wpływ na tę wartość. W konkluzji rzeczoznawca podtrzymał w całości treść sporządzonego opracowania. Wartość na którą oszacowano nieruchomości wynika z aktualnie kształtujących się cen transakcyjnych w obrocie na lokalnym rynku i oceny przedmiotu wyceny na tle występujących w sprzedaży obiektów. Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] postanowieniem z [...] czerwca 2019 r., nr [...] uznał za nieuzasadnione zarzuty skarżących na protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Uzasadniając postanowienie Naczelnik wskazał m. in., że ocena prawidłowości pod wzglądem merytorycznym operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości), do sporządzenia którego wykorzystana została wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. W ocenie organu pierwszej instancji operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z art. 155 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm. – dalej: "u.g.n."). Operat ten mógł zatem stanowić podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organy administracji publicznej nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Analiza treści operatu szacunkowego wykazała, że zawiera on wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera istotnych niejasności, pomyłek czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed podziałem oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. W kontekście art. 154 ust. 1 i art. 153 ust. 1 u.g.n. stwierdzono, że w operacie uwzględniono wszystkie okoliczności, o których mowa w tych przepisach. Stwierdzono również, że dowód z operatu szacunkowego merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że ocena tego dowodu nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Pismem z [...] czerwca 2019 r. skarżący wnieśli zażalenie na postanowienie Naczelnika z [...] czerwca 2019 r. podnosząc, że organ pierwszej instancji nie zweryfikował zasadności podnoszonych zarzutów. Dyrektor Izby Skarbowej postanowieniem z [...] sierpnia 2019 r., nr [...] utrzymał w mocy omówione powyżej postanowienie Naczelnika z [...] czerwca 2019 r. W ocenie Dyrektora oszacowanie wartości nieruchomości zostało dokonane zgodnie z art. 110r i art. 110s u.p.e.a. oraz w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. poz. 742). W operacie szacunkowym z [...] października 2018 r. wartość rynkowa nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Zastosowanie wskazanego podejścia i metody wynikało z przeprowadzonej wcześniej analizy rynku, która wykazała, że na rynku lokalnym odbyło się kilkanaście transakcji podobnych nieruchomości. W wyniku przeprowadzonej selekcji, spośród pierwotnie zebranych 61 transakcji w zbiorze nieruchomości podobnych pozostało 19 obiektów, które spełniały definicję nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z przyjętą metodologią rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. określenia wartości gruntu (działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2) na kwotę [...]zł oraz określenia wartości obiektów budowlanych na kwotę [...]zł. W ocenie Dyrektora wycena nieruchomości całkowicie spełnia wymogi przepisów prawa. Rzeczoznawca nie użył transakcji, które były zawarte poza granicami czasowymi analizy (24 miesiące wstecz od daty sporządzenia wyceny) oraz tych, których warunki zawarcia oraz cechy nieruchomości, których dotyczyły nie były znane lub nie spełniały warunków rynkowych. Rzeczoznawca majątkowy dokonał doboru nieruchomości do bezpośrednich porównań, kierując się podobieństwem cech mających największy wpływ na ich wartość. Operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, a rzeczoznawca podał, według jakich metod i technik dokonał wyceny oraz dlaczego do analizy rynku przyjął takie, a nie inne transakcje. Nie sposób zatem podzielić twierdzenia zobowiązanych, którzy uważają, że wartość nieruchomości została zaniżona, a rzeczoznawca winien dokonać również alternatywnej wyceny obu nieruchomości oddzielnie. Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej biegły w sposób wyczerpujący wyjaśnił, z jakiego powodu obydwie działki winny być łącznie przedmiotem obrotu. Samo niezadowolenie z opinii biegłego nie uzasadnia dopuszczenia dowodu z kolejnej opinii. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm. – dalej: "k.p.a."), lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konkludując swoje rozważania Dyrektor stwierdził, że zarówno operat szacunkowy z [...] października 2018 r. jak i protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z [...] kwietnia 2019 r. sporządzone zostały w oparciu o obowiązujące przepisy prawa w sposób wyczerpujący i rzetelny. Pismem z [...] października 2019 r. skarżący wnieśli skargę na omówione powyżej postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej wnosząc o jego uchylenie wraz z poprzedzającym je postanowieniem organu pierwszej instancji. Ponadto wniesiono o zasądzenie od organu kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucili naruszenie: 1) art. 6, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. polegające na uznaniu za prawidłową, zupełną, logiczna i wiarygodną opinię rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy: – narusza ona przepisy u.g.n.; – narusza przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia [...] maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. poz. 742); – narusza przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; – zawiera liczne błędy rachunkowe; – jest sprzeczna z zasadami logiki i wskazaniami wiedzy; 2) art. 9 i 11 k.p.a. poprzez zaniechanie wyjaśnienia wątpliwości zgłaszanych przez skarżących w zarzutach z [...] kwietnia 2019 r. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Rozstrzygnięcie sporu wymagało dokonania kontroli legalności zaskarżonego postanowienia. Zaskarżonym postanowieniem zostało utrzymane w mocy postanowienie organu pierwszej instancji uznające za nieuzasadnione zarzuty skarżących do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu kwestionowany przez skarżących operat szacunkowy jak i protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości zostały sporządzone w sposób wyczerpujący i rzetelny i zgodnie z przepisami prawa. Skarżący kwestionując zaskarżone postanowienie podnoszą m. in., że opinia rzeczoznawcy majątkowego jest sprzeczna z zasadami logiki, wskazaniami wiedzy a ponadto zawiera liczne błędy rachunkowe. Rację w sporze sąd przyznał organom administracji publicznej. Zgodnie z art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a., w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje się m.in.: określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. Z kolei na mocy art. 110s § 1 powołanego aktu, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Wywiązując się z obowiązku nałożonego przytoczonym ostatnio przepisem organ pierwszej instancji postanowieniem z [...] września 2018 r. powołał W. G. (rzeczoznawcę majątkowego) do wykonania opisu i oszacowania nieruchomości położonej w [...] przy [...] stanowiącej działki nr [...] (KW nr [...]) oraz [...] (KW nr [...]). Dokonując oceny stanowiska organów należy w pierwszej kolejności wyjaśnić, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych [tak: wyrok NSA z 16 września 2016 r., I OSK 2938/14, orzeczenia sądów administracyjnych dostępne pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl]. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie bowiem tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie [zob. np. wyroki NSA z 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15 i z 11 maja 2017 r., I OSK 2540/16]. Dokonując oceny operatu szacunkowego z uwzględnieniem powyższych wskazań sąd uznaje, że odpowiada on wymogom prawa. W niniejszej sprawie biegły zastosował podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Wybór tego podejścia wynika z przeprowadzonej analizy rynku (pkt 9.3 operatu). Analiza ta wykazała, że na rynku lokalnym odbyło się kilkanaście transakcji podobnych nieruchomości. W wyniku przeprowadzonej selekcji, spośród pierwotnie zebranych 61 transakcji w zbiorze nieruchomości podobnych pozostało 19 obiektów, które spełniały definicję nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z powołanym przepisem, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy dokonał doboru nieruchomości do bezpośrednich porównań, kierując się podobieństwem cech mających największy wpływ na ich wartość. Zamierzonego rezultatu nie może wywrzeć argumentacja skargi , że biegły nie odniósł się do zarzutu wykorzystania danych ofertowych, przy jednoczesnym pominięciu ceny ofertowej nieruchomości wystawionej przez Burmistrza [...]. Z wyjaśnień rzeczoznawczy udzielonych organowi pierwszej instancji w odpowiedzi na zarzuty skarżących jednoznacznie wynika, że wartość nieruchomości szacowana była na podstawie cen transakcyjnych a więc na podstawie cen występujących w zrealizowanym obrocie nieruchomościami. Wyjaśniono przy tym, że dane ofertowe były w opracowaniu wykorzystane wyłącznie posiłkowo np. jako uzupełnienie informacji o stanie nieruchomości, które występowały w obrocie. Niezależnie od powyższego należy wyjaśnić, że wskazana przez skarżących oferta Burmistrza [...] dotyczyła sprzedaży działki pod zabudowę wielkopowierzchniowym obiektem handlowym. W tym kontekście rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że oferta ta dotyczy całkowicie odmiennego segmentu rynku nieruchomości, aniżeli działki budowlane przewidziane do indywidualnej zabudowy budynkami jednorodzinnymi. Zaznaczyć dodatkowo należy, że oferty nie można utożsamiać z faktycznie zastosowaną ceną transakcji. Biegły wyjaśnił również, że wyceniane nieruchomości mają wspólne ogrodzenie a dokonanie ich osobnej wyceny umniejszyłoby ich walory użytkowe. Biegły przekonująco uzasadnił wyeliminowanie ze zbioru nieruchomości podobnych nieruchomości zabudowanej dwom budynkami o powierzchnię gruntu wynoszącej [...] m2 o cenie [...] zł. Powodem eliminacji wskazanej nieruchomości nie była jej cena transakcyjna, ale sposób zagospodarowania. Nie było podstaw do wykorzystania jej jako obiektu porównawczego w sytuacji, gdy dostępne były dane dotyczące nieruchomości o bardziej podobnym sposobie zagospodarowania (zabudowane jednym budynkiem mieszkalnym). Zamierzonego rezultatu nie mogą wywrzeć wywody skargi podnoszące nadreprezentację w opinii rzeczoznawcy nieruchomości w zabudowie bliźniaczej. W tym zakresie rzeczoznawca trafnie wyjaśnił, że analizą objęto wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi na terenie [...]. To, że zbiór obiektów podobnych tworzą dość licznie budynki bliźniacze, nie wynika z dowolności działania autora opinii lecz ze struktury rynku. Wyjaśniono również, że forma zabudowy stanowiła jeden z atrybutów cenotwórczych, który miał istotny wpływ na wartość i został uwzględniony w procesie korygowania cen transakcyjnych. Rzeczoznawca prawidłowo wyjaśnił, że opierał się na zaistniałych na rynku transakcjach. Jest więc ograniczony danymi dotyczącymi nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie, a nie wszystkimi istniejącymi na danym obszarze nieruchomościami. Wątpliwości sądu nie budzi również sposób w jaki skarżący określił wartość gruntu. Biegły zgodził się ze skarżącymi, że [...] jest terenem bardziej zurbanizowanym od [...] stąd na tym obszarze odpowiednio rzadziej występują transakcje sprzedaży niezabudowanych gruntów, co miało odzwierciedlenie w strukturze przestrzennej zbioru transakcji. Biegły wyjaśnił, że średnia ocena cechy "położenie i otoczenie" dla gruntu przedmiotowej nieruchomości (ocena 2 w skali 1 - 3) wynika ze wszystkich wymienionych w opisie tej cechy elementów na str. 31 opinii i to w kontekście ocen zbioru nieruchomości podobnych. Należy przy tym zwrócić uwagę, że większość zbioru uzyskała oceny gorsze niż średnia (wartość średniej arytmetycznej ocen cechy na str. 31 wynosi 1,55). Przyjąć zatem należy, że korzystniejsza lokalizacja wycenionej nieruchomości znalazła odzwierciedlenie w opinii biegłego. W ocenie sądu zamierzonego rezultatu nie może wywrzeć argumentacja skargi podnosząca niewyjaśnienie w opinii biegłego czego dotyczy współczynnik korelacji liniowej, kwestionowanie ustalonej przez biegłego cechy średniej dla położenia i otoczenia nieruchomości, kwestionowanie wartości współczynników korygujących oraz ustaleń stopnia zużycia technicznego budynku jak i sposób ustalenia cech rynkowych nieruchomości. Argumentacja skarżących w tym zakresie wkracza bowiem w zakres wiadomości specjalnych. Dodatkowo należy zauważyć, że zarzuty podnoszące wystąpienie błędów rachunkowych w przedmiocie obliczenia wartości takich jak odchylenie standardowe lub współczynnik zmienności zostały sformułowane dopiero na etapie wnoszenia skargi. Z powyższych rozważań wynika, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Niewkraczająca w zakres wiadomości specjalnych analiza treści operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że operat ten został sporządzony w sposób logiczny bez jakichkolwiek nieścisłości. Z uwagi na powyższe brak jest podstaw do zakwestionowania jego wartości dowodowej. Podsumowując należy stwierdzić, że zaskarżone postanowienie wraz z poprzedzającym je postanowieniem organu pierwszej instancji odpowiadają prawu. Organy administracji publicznej nie miały podstaw do odmowy przyznania operatowi szacunkowemu mocy dowodowej. Dokument ten wbrew poglądom skarżących nie jest sprzeczny z zasadami logiki. Podkreślić przy tym należy, że w toku postępowania przed organem pierwszej instancji rzeczoznawca odniósł się do argumentacji skarżących zawartej w zarzutach na opis i oszacowanie nieruchomości. Brak jest podstaw do uznania za trafne zarzutów naruszenia rozporządzenia Ministra Finansów z dnia [...] maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. poz. 742) jak i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mając powyższe na uwadze sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia [...] sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) , orzekł , jak w sentencji postanowienia.