II SA/Sz 853/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Alicja Poznańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 października 2017 r. sprawy ze skargi A. L., M. P., J. K.-P., M. O., M. S., P. C., A. K.-C., R. L., D. P., M. J., K. Ś.-K., K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] [...] r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm. – dalej k.p.a.) oraz art. 59 ust. 1, art. 61, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm. – dalej u.p.z.p.), po rozpatrzeniu odwołań A. L., A. W., K. Ś.-K., J. K.-P., [...] i U. L. oraz A. K.-C. od decyzji nr [...] Wójta Gminy K. z dnia [...] r. o warunkach zabudowy, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie sprawy. Wnioskiem z [...] r. S. sp. z o. o. z siedzibą w S. zwróciła się do Wójta Gminy K. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mającej polegać na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami użytkowymi na parterze i z garażami podziemnymi, z niezbędną infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, na terenie inwestycji stanowiącym działki nr: [...], [...], [...] z obrębu geodezyjnego P. , gmina K. oraz budowie zjazdów publicznych: z drogi powiatowej nr [...], działki drogowej nr [...] i z drogi gminnej nr [...], działki drogowej nr [...] i [...] oraz z działki nr [...] na działkę nr [...]. W dniu [...] r. Wójt Gminy K. wydał decyzję nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] r. nr [...]) uchyliło powyższą decyzję nr [...] Wójta Gminy K. i zwróciło sprawę do ponownego rozpatrzenia ze względu na nieprawidłowości przy przeprowadzeniu analizy urbanistycznej. Rozpatrując ponownie sprawę Wójt Gminy K. zlecił przeprowadzenie kolejnej analizy urbanistycznej, a następnie decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił na rzecz S. sp. z o. o. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami użytkowymi na parterze i z garażami podziemnymi, z niezbędną infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, na terenie inwestycji o powierzchni [...] stanowiącym działki nr: [...], [...] i część działki [...], z obrębu geodezyjnego P. , gmina K. oraz budowie zjazdów publicznych: z drogi powiatowej nr [...], działki drogowej nr [...] i z drogi gminnej nr [...], działki drogowej nr [...] i [...] na teren działki nr [...], określając warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono obszar analizowany w odległości niemniejszej niż trzykrotność frontu terenu objętego wnioskiem. Nadto organ ustalił, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące i projektowane uzbrojenie techniczne jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz zostało uzgodnione z Wydziałem Ochrony Środowiska i Rolnictwa Starostwa Powiatowego w P., wydziałem Komunikacji, Transportu i Dróg Starostwa Powiatowego w P., PKP [...] Linie Kolejowe w S.. Od powyższej decyzji odwołali się A. L., A. W., K. Ś.-K., J. K.-P., R. i U. L. oraz A. K.-C. zarzucając nieprawidłowe przeprowadzenie analizy urbanistycznej i nieprawidłowe ustalenie poszczególnych parametrów zabudowy. Zdaniem skarżących, planowane budynki będą za duże i doprowadzą do naruszenia ładu przestrzennego. W ich ocenie, w decyzji nieprawidłowo wyznaczony został wskaźnik powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, parametr geometrii dachu, a ponadto przewidziano zbyt małą liczbę miejsc parkingowych i nie uwzględniono istnienia służebności przejazdu i przechodu na działce nr [...]. Skarżący zarzucili także, że decyzja jest zbyt lakoniczna w kwestii ustalenia maksymalnej powierzchni sprzedaży. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu wymienionej na wstępie decyzji wskazało, że badana decyzja Wójta Gminy K. wydana została zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wyjaśnił, że kwestionowana decyzja posiada dwa załączniki: tekstowy, zawierający wyniki analizy urbanistycznej oraz mapowy. W załączniku tekstowym wskazano, że analizę urbanistyczną sporządzono w obszarze analizowanym wyznaczonym w odległości 3-krotnej szerokości frontu działki i, że działki inwestycyjne posiadają dwa fronty: od strony działek drogowych [...] i [...] oraz od strony działki drogowej nr [...]. Oba fronty mają zbliżoną długość mierzącą odpowiednio [...]. Do wyznaczenia obszaru analizowanego przyjęto szerokość frontu mierzącą 110 m, w związku z czym obszar analizowany wyznaczony został w odległości 330 m wokół granic terenu inwestycji. Obszar analizowany został zatem wyznaczony w sposób zgodny z § 3 powyższego rozporządzenia i to pomimo przewidzenia dwóch wjazdów i dwóch elewacji frontowych. Teren inwestycji położony jest u zbiegu dwóch ulic (dwóch działek drogowych), zatem możliwe jest posiadanie dwóch elewacji frontowych. Ważne jest, aby przy ustalaniu obszaru analizowanego wskazać tylko jedną z tych szerokości, a nie ich sumę, co w niniejszej sprawie zostało zachowane. Organ II instancji podkreślił, że planowana inwestycja polegać ma na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami użytkowymi na parterze. W wynikach analizy urbanistycznej wskazano, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, jednorodzinna w układzie szeregowym i wolnostojącym oraz zabudowa usługowa, a więc spełniony został wymóg kontynuacji funkcji zabudowy. Poza tym teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - działek drogowych nr [...], [...] i [...] Dalej Kolegium podniosło, że Wójt Gminy K. ustalił od strony działek drogowych nr [...] i [...] nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od granicy z działką drogową, zaś od strony działki drogowej nr [...] w odległości 10 m od tej działki. Co do zasady linię zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich, jednakże przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia przewiduje możliwość ustalenia linii zabudowy w inny sposób. Taka też linia została ustalona w niniejszej sprawie, co jest zgodne z § 4 powyższego rozporządzenia. Ze względu bowiem na fakt, że teren inwestycji z dwóch stron otoczony jest działkami drogowymi, a z jednej strony przylega do terenów infrastruktury kolejowej, w sprawie nie występuje zabudowa sąsiednia pozwalająca na wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w myśl § 4 ust. 1 do 3 rozporządzenia. Dla linii zabudowy od strony działek nr [...] i [...] wyznacznikiem mogłaby być działka budowlana nr [...], jednakże działka ta pozostaje niezabudowana. Z kolei dla linii zabudowy od strony działki drogowej nr [...] wyznacznikiem mogłaby być zabudowa na działce nr [...], oddalona o 12 m od granicy działki drogowej. Biorąc jednak pod uwagę to, że zabudowa na działce nr [...] znajduje się po drugiej stronie ulicy i jest to zabudowa wolnostojąca jednorodzinna, zatem nie mogła być traktowana jako wyznacznik dla linii planowanej zabudowy wielorodzinnej. Z tych też względów uznano, że organ I instancji ustalając linię zabudowy jako linię poza którą nie dopuszcza się wysunięcia jakichkolwiek elementów budynku działał w granicach określonych przez § 4 ust. 4 rozporządzenia. Zdaniem Kolegium, również określenie wskaźnika wielkości powierzchni dla nowej zabudowy na poziomie do 35%, odpowiada wymogom § 5 rozporządzenia. Z analizy urbanistycznej wynika bowiem, że średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 33,4%, w tym, że dla 8 spośród 22 działek wskaźnik jest większy od wnioskowanego, dlatego zdecydowano się zaokrąglić ten parametr do 35. Natomiast przepisy rozporządzenia nie wprowadzają zasad ustalania powierzchni biologicznie czynnej, w związku z czym nie można zarzucić organowi I instancji naruszenia przepisów prawa w tej kwestii. Odnosząc się do ustalonej szerokości elewacji frontowej dla przedmiotowej inwestycji w przedziale od 27,6 do 41,4 m, zaś dla elewacji szczytowej (bocznej) w przedziale od 10,3 do 15,5 m organ odwoławczy wyjaśnił, że wartości te ustalono stosownie do § 6 ust. 2 rozporządzenia. Z tabelarycznego zestawienia elewacji frontowych budynków wynika, że jego średnia w obszarze analizowanym wynosi 34,5 m, zaś w przypadku elewacji szczytowej (bocznej) wynosi 12,9 m, co po zastosowaniu 20% tolerancji pozwala określić ten parametr odpowiednio w przedziale od 27,6 do 41,4 m dla elewacji frontowych oraz od 10,3 do 15,5 m dla elewacji szczytowych. Z kolei dla wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji przyjęto wartość na poziomie do 11,9 m, przewidując dodatkowo możliwość zwiększenia tej wysokości o nie więcej niż 3,5 m pod warunkiem wycofania takich elementów elewacji o 6 m od lica elewacji frontowych. Z wyników analizy urbanistycznej wynika, że na sąsiednich działkach nie występuje zabudowa pozwalająca ustalić parametr wysokości elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, zaś średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych wynosi 9,6 m. Biorąc jednak pod uwagę fakt, że planowana inwestycja polegać ma na budowie budynków wielorodzinnych, przeanalizowano dodatkowo jak ten parametr kształtuje się dla zabudowy wielorodzinnej i uzyskano średnią na poziomie 11,9 m. Organ I instancji dopuścił zwiększenie zabudowy o maksymalnie jedną kondygnację mierzącą nie więcej niż 3,5 m, przy czym możliwość skorzystania z podwyższenia elewacji uwarunkowana została cofnięciem wszelkich jej elementów od lica elewacji o 6,0 m w głąb budynku. Oznacza to, że ustalenie tego parametru wypełnia dyspozycję § 7 rozporządzenia. W kwestii geometrii dachu Kolegium wyjaśniło, że dopuszczenie do wybudowania budynku o dachu płaskim jest równoznaczne z przyjęciem, że wysokość dachu (kalenicy) będzie równa wysokości elewacji frontowej. Występujące w obszarze analizowanym budynki mieszkaniowe wielorodzinne posiadają dach płaski, dlatego organ I instancji zdecydował się na takie określenie tego parametru, co jest zgodne z § 8 rozporządzenia. Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania wskazano, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenie nie zawierają przepisów umożliwiających nałożenie na inwestora obowiązku przewidzenia większej ilości miejsc parkingowych jak też ograniczenia powierzchni użytkowych budynków, zatem nie można z tego powodu czynić zarzutu naruszenia prawa przez organ I instancji. Decyzja o warunkach zabudowy nie daje inwestorowi prawa do rozpoczęcia budowy i nie rozstrzyga, w którym dokładnie miejscu ma zostać wybudowany budynek. Takie kwestie ustalane są na etapie udzielania pozwolenia na budowę i dopiero wówczas rozstrzygana będzie kwestia służebności przejazdu i przechodu na działce nr [...]. To, że w niniejszej sprawie wyznaczone zostały nieprzekraczalne linie zabudowy nie oznacza, że zabudowa będzie naruszała prawa osób trzecich wynikające z posiadanych służebności. Poza tym inwestycja została z pozytywnie uzgodniona z PKP [...] Linie Kolejowe S.A. pismem z dnia [...] r. Co prawda pismo to zostało wydane na etapie poprzedzającym wydanie decyzji nr [...], jednakże wobec faktu, że parametry ustalone w decyzji nr [...] nieznacznie tylko różnią się od wskazanych w decyzji nr [...] uznać należy, że wspomniane uzgodnienie zachowuje swoją aktualność. A. L., M. P., J. K.-P., M. O., M. S., P. C., A. K., R. L., D. P., M. J., K. Ś.-K., K. S. zaskarżyli decyzję Kolegium z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy K.. W skardze decyzji tej zarzucili: - obrazę przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, poprzez niestosowanie nazewnictwa określonego w § 2 ust 1 pkt a i posługiwanie się nazewnictwem "budynki mieszkalne wielorodzinne, częściowo z lokalami usługowymi na parterze", "powierzchnia sprzedaży", - obrazę rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a to § 3 ust. 2 oraz § 8 poprzez ich niezastosowanie, - obrazę aktu prawa miejscowego w postaci uchwały nr XXV/329/2013 Rady Gminy Kołbaskowo z dnia 11 marca 2013 r., w zakresie ustalenia w § 6 ust. 3 strefy uciążliwości akustycznej od linii kolejowej o szerokości 50 m, liczone od osi szyn kolejowych – poprzez jej niezastosowanie, - nieokreślenie przez inwestora jaka części działki nr [...] ma być zagospodarowana, - brak uzgodnień w zakresie obsługi przez media co do działki nr [...], - nieokreślenie ani we wniosku, ani w decyzji ilości miejsc postojowych z uwzględnieniem zarówno funkcji mieszkaniowej jak i usługowej oraz po analizie miejsc postojowych w analizowanym terenie, - brak określenia wskaźnika powierzchni zabudowy, co jest w istocie niemożliwe wobec niewskazania jaka część działki nr [...] ma być zagospodarowana, - brak możliwości określenia powierzchni biologicznie czynnej, wobec uwag j.w., - brak informacji we wniosku, także w decyzji, czy wskazana "powierzchnia sprzedaży" dotyczy jednego z pięciu budynków planowanych przez inwestora, czy też dotyczy wszystkich budynków, -nieokreślenie, który z wjazdów ma być główny (przy nim jest elewacja frontowa), nadto przekroczenie wniosku, w którym występowano o określenie 3 zjazdów a nie 2, - nieuwzględnienie okoliczności, iż na analizowanym terenie brak jest instalacji kanalizacji deszczowej, zaś odprowadzanie wody opadowej z tak znacznych ilości jak planowane, winno znaleźć rozwiązanie systemowe, - nieuwzględnienie ograniczenia korzystania z działki nr [...] służebnością gruntową ustanowioną na rzecz m.in. skarżących. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Również pełnomocnik inwestora w piśmie z dnia [...] r. zwrócił się o nieuwzględnienie skargi. Na rozprawie w dniu [...] r. pełnomocnik skarżących podniósł, że uzgodnienia gestorów mediów wygasły we wrześniu tego roku, a zatem z tego powodu nie mogła być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Dalej podkreślił, że planowana zabudowa jest zbyt intensywna jak na tak małą działkę. Uczestnicy postępowania U. L. i A. W. przyłączyli się do stanowiska skarżących. Z kolei pełnomocnik uczestnika postępowania [...] Spółka z o.o. wniósł o oddalenie skargi w całości wskazując, że zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami ustawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według powyższego kryterium wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż akt ten odpowiada prawu. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji, mocą której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami użytkowymi na parterze i z garażami podziemnymi, z niezbędną infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, na terenie inwestycji o powierzchni [...] stanowiącym działki nr: [...], [...] i część działki [...], z obrębu geodezyjnego P. , gmina K. oraz budowie zjazdów publicznych: z drogi powiatowej nr [...], działki drogowej nr [...] i z drogi gminnej nr [...], działki drogowej nr [...] i [...] na teren działki nr [...]. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jak i służącym do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - dalej "rozporządzenie"), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2). W myśl § 2 pkt 5 rozporządzenia pod pojęciem "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak wynika z akt sprawy, teren inwestycji ma dostęp do dwóch dróg publicznych, a zgodnie z wnioskiem inwestora wjazd i wejście na teren inwestycji prowadzi od strony drogi powiatowej działki nr [...] i od strony drogi gminnej działek nr [...] i [...], przy czym inwestor nie określił żadnego z ww. wjazdów i wejść jako głównego. W tej sytuacji zdaniem Sądu, zważywszy na fakt usytuowania terenu inwestycyjnego u zbiegu tychże dwóch ulic, za trafną uznać należy ocenę organu, iż działki inwestycyjne posiadają dwa fronty o długości odpowiednio 105 i 110 metrów, wobec czego wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości 330 m wokół terenu inwestycyjnego odpowiada dyspozycji § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia. Wbrew bowiem odmiennym twierdzeniom skargi, nie doszło do obejścia prawa w wyniku przyjęcia do ustalenia obszaru analizowanego tylko jednej ze wskazanych szerokości, a nie ich sumy, skoro niewątpliwie wyznaczony obszar jest obszarem prawidłowym dla obu tych frontów z uwagi na zbliżoną ich szerokość. Sąd podziela także stanowisko organów, że inwestycja stanowi kontynuację funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu objętego analizą, co pozwalało na wyznaczenie wymagań dla nowej zabudowy w sposób odpowiadający zasadzie dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (tj. w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu) regulują, jak już wyżej wskazano, przepisy ww. rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. przewidując co do zasady wyznaczenie tych parametrów na podstawie średniej, czy poprzez nawiązanie do stanu na działkach sąsiednich z możliwością zastosowania odstępstwa, o ile wynika to z analizy. Oznacza to zatem, że ustawodawca przewidział margines swobody w kształtowaniu zabudowy z tym, że jednak odstępstwa, jako wyjątki od zasady powinny być umotywowane. W ocenie Sądu, analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie organy zgodnie z przepisami tego rozporządzenia ustaliły parametry dla wnioskowanej inwestycji, w należyty sposób uzasadniając wszelkie zastosowane od podstawowych reguł odstępstwa. W tej mierze podkreślenia wymaga, że w realiach niniejszej sprawy nie stanowi o uchybieniu prawa określenie: dwóch obowiązujących linii zabudowy w odległości 6 metr od granicy z działkami drogowymi nr [...] i [...] i w odległości 10 metrów od granicy z działka drogowa nr [...] , szerokości elewacji frontowej w przedziale 37,6-41,4 metra i dla elewacji szczytowej (bocznej) 10,3-15,5 metra, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych do 11,9 metra (z odpuszczeniem pod pewnymi warunkami zwiększenia do 3,5 metra) jak i geometrii dachu jako płaskiego. W myśl § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W kontekście powołanego przepisu zgodzić należy się z organem odwoławczym, iż zasady ustalenia parametrów geometrii dachu nie są tak rygorystyczne jak w przypadku pozostałych parametrów, skoro zastosowano odmienną formułę w postaci ustalenia wskaźnika "odpowiednio" do geometrii dachów z obszaru analizowanego. Wydaje się zatem, iż właściwy byłby pogląd, że chodzi tu w ogóle o analizę urbanistyczną tego elementu występującego na obszarze analizowanym i zaproponowanie we wnioskach wynikających z tej analizy takie rozwiązanie, które dałoby się pogodzić z zapewnieniem ładu przestrzennego, jak też maksymalnie uwzględniałoby przedstawiony we wniosku inwestora jego zamiar inwestycyjny (por. Alicja Plucińska-Filipowicz, Komentarz do § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostępny w Lex). Na gruncie przedmiotowej sprawy inwestor wnioskował o ustalenie dla inwestycji dachu płaskiego (pismo z dnia [...] r.), zaś sporządzona analiza potwierdza, iż geometria dachów istniejących w obszarze analizowanym budynków mieszkalnych wielorodzinnych jest różna – od stromych do płaskich (między innymi na sąsiadujących z teren inwestycji działkach nr [...], [...]). W tych okolicznościach przyjąć należy, że planowana inwestycja nawiązuje do form dachów istniejących w obszarze analizowanym i to w bliskim sąsiedztwie, tworząc z nimi harmonijną całość. Stąd określenie rodzaju dachu zgodnie z wnioskiem strony odpowiada w pełni § 8 rozporządzenia. Brak jest także podstaw do kwestionowania wyznaczonych decyzją organu I instancji i zaaprobowanych przez organ odwoławczy wskaźników: powierzchni zabudowy na poziomie nie więcej niż 35 % jak i powierzchni biologicznie czynnej nie więcej niż 25 %. W szczególności chybiony jest tu pogląd skargi, iż niemożliwe było określenie tych wskaźników wobec nie wskazania, jaka część działki nr [...] ma zostać zagospodarowana. W odniesieniu do powyższego wskazać trzeba na dwa aspekty. Po pierwsze: w aktach sprawy znajduje się wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji oraz charakterystyka inwestycji załączona do tego wniosku z której to wynika, że inwestor jako teren inwestycji potraktował działki nr [...], [...] i [...], jednocześnie stwierdzając, że miejsca postojowe dla działki [...] częściowo zlokalizowane na działce [...] będą przedmiotem oddzielnego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zlokalizowanie tych miejsc parkingowych obrazuje załącznik graficzny przedłożony wraz z pismem inwestora z dnia [...] r. Również autor analizy wyjaśnił, że z działki nr [...] wyłączono część o powierzchni [...] przeznaczoną na miejsca postojowe na sąsiedniej działce. Tym samym nie sposób uznać, aby nie było wiadomym jaka część działki nr [...] nie podlega zagospodarowaniu. Po drugie - z § 5 rozporządzenia wynika wprost, że punktem odniesienia do wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy stanowi powierzchnia działki lub terenu. Tymczasem w analizie jak i w decyzji organów obu instancji określono powierzchnię terenu inwestycji jako wynoszącą 9650 m2, co w konsekwencji oznacza, że właśnie dla takiego terenu wyznaczono ww. parametry. Sąd nie przychyla się do argumentacji skargi kwestionującej spełnienie warunku zapewnienia obsługi projektowanej inwestycji przez media. Z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wynika, że wydanie pozytywnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest możliwe tylko wtedy, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Stosownie do art. 61 ust. 5 u.p.z.p., warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Akta sprawy potwierdzają ustalenia analizy, że wnioskodawca przedstawił zapewnienie dostawy energii elektrycznej (pismo E. O. S.. z o.o. O. D. S. z dnia [...] r.) i gazu (pismo P. S. G. Sp. z o.o. z dnia [...] r.), warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej w K. z dnia [...] r. oraz z dnia [...] r. jak i porozumienie z dnia [...] r. zawarte z Gminą K. dotyczące rozbudowy sieci kanalizacji sanitarnej do działek nr [...] i [...]. Z kolei w piśmie z dnia [...] r. Wójt Gminy K. określił sposób odprowadzenia wód opadowych. W ocenie Sądu, dokumenty te dowodzą jednoznacznie, że inwestycja posiadała wystarczające uzbrojenie dla całego terenu inwestycji i to pomimo faktu niewymienienia w uzgodnieniach PGK numeru jednej z wielu działek objętych tym zamierzeniem (tj. działki nr [...]). W ustosunkowaniu się do twierdzeń skargi, iż na analizowanym terenie brak jest instalacji kanalizacji sanitarnej, wyjaśnić trzeba, że dla wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest niezbędne istnienie faktycznego uzbrojenia terenu, ale wystarczające jest już nawet zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Inwestor w niniejszej sprawie nie tylko uzyskał warunki techniczne przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej ale także zawarł porozumienie z Gminą K. na budowę ww. sieci, co stanowi o spełnieniu przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. Natomiast podniesiona na rozprawie okoliczność, że uzgodnienia mediów wygasły we wrześniu tego roku pozostaje bez znaczenia, w sytuacji gdy kwestie te nie mogło być przedmiotem oceny organu odwoławczego w dacie wydania przez ten organ decyzji, zaś Sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonej decyzji wyłącznie według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu jej wydania. W zakresie zarzutu naruszenia prawa miejscowego i usytuowania inwestycji zbyt blisko terenów kolejowych wskazać należy za organem odwoławczym, że PKP [...] Linie Kolejowe S.A. pismem z dnia [...] r. zaopiniowały pozytywnie projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, informując, że z powodu zbliżenia zabudowy do terenu kolejowego inwestor zobowiązany będzie do zastosowania środków technicznych gwarantujących spełnienie przepisów wynikających z poszczególnych ustawy i rozporządzeń. Z kolei ustalenie strefy uciążliwości akustycznej o szerokości 50 m, licząc od osi szyn kolejowych, dokonane uchwałą Rady Gminy Kołbaskowo z dnia 11 marca 2013 r. nr XXV/329/2013 r. podjętą w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w obrębie geodezyjnym Przecław w gminie Kołbaskowo, nie może mieć zastosowania do terenów nie objętych tym planem. W konsekwencji zatem na skutek wydania decyzji nie mogło dojść do naruszenia § 6 ust. 3 ww. uchwały. W opinii Sądu, niezasadny jest także zarzut obrazy przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, poprzez niestosowanie nazewnictwa określonego w § 2 ust. 1 pkt a i posługiwanie się nazewnictwem "budynki mieszkalne wielorodzinne, częściowo z lokalami usługowymi na parterze", "powierzchnia sprzedaży". W § 2 ust. 1 ww. rozporządzenia przewidziano, że ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się, stosując w szczególności następujące nazewnictwo: a) zabudowa mieszkaniowa, w tym: – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, b) zabudowa usługowa, c) zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, d) zabudowa produkcyjna, e) cmentarze, f) drogi publiczne, g) drogi wewnętrzne, h) obiekty infrastruktury technicznej; Podkreślenia wymaga, że użycie w cytowanym przepisie, zwrotu "w szczególności" przesądza o możliwości dalszej precyzacji "rodzaju zabudowy" z użyciem innych jeszcze, niż wyliczone określeń jak i dopuszcza połączenie tych określeń z pewną ich z modyfikacją. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, co oznacza że określenie planowanej inwestycji w decyzji ustalającej warunki zabudowy, odpowiada wymogom stawianym przez ustawodawcę. Z kolei pojęcie "powierzchni sprzedaży" nie zostało zdefiniowane w tym rozporządzeniu, ale w art. 2 pkt 19 u.p.z.p. w myśl którego to przez "powierzchnię sprzedaży" należy rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Skoro zatem w pkt 2 lit. h) decyzji posłużono się określeniem "powierzchnia sprzedaży" to należało je odczytywać przez pryzmat art. 2 pkt 19 u.p.z.p., a tym samym nie wymagało doprecyzowania ze strony organu w kierunku, czy chodzi o całą powierzchnię lokalu użytkowego czy też tylko tą część lokalu, która użytkowania jest jako sala sprzedaży. Nie ma również obowiązku przesądzania w decyzji kwestii, czy wskazana "powierzchnia sprzedaży" dotyczy jednego z pięciu budynków planowanych przez inwestora czy też wszystkich budynków, gdyż szczegółowe rozwiązania planowanych obiektów, w tym w zakresie rozmieszczenia lokali użytkowych (usługowych), stanowią zagadnienie właściwe postępowaniu prowadzonemu w przedmiocie pozwolenia na budowę, a nie warunków zabudowy. W rezultacie określenie dla inwestycji omawianego wskaźnika na poziomie do 500 m2 dokonano w sposób jasny i nie budzący żadnych wątpliwości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.), ale także nie rozstrzyga w którym konkretnie miejscu zostaną wybudowane budynki. W niniejszej sprawie w należyty sposób zabezpieczono interesy osób trzecich wobec wskazania w decyzji, że inwestycja nie może powodować pogorszenia warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości, w tym w szczególności poprzez pozbawienie dostępu do drogi. Powyższego stanowiska nie podważa argumentacja skargi o nieuwzględnieniu ograniczenia korzystania z działki nr [...] służebnością gruntową ustanowioną na rzecz skarżących, albowiem rację należy przyznać organowi II instancji, że kwestie te także podlegają ocenie dopiero na kolejnym etapie, tj. pozwolenia na budowę. Za bezzasadny uznać należy wywód skargi zmierzający do wykazania, że niedopuszczalne jest usytuowanie inwestycji na terenie, który nie ma już wolnych miejsc parkingowych. Nie ma wątpliwości, że zagadnienie to było w niniejszej sprawie przedmiotem analizy organów, które stwierdziły konieczność zapewnienia na terenie działki inwestycyjnej co najmniej 2 miejsc parkingowych dla każdego lokalu mieszkalnego i co najmniej dwóch miejsc postojowych na każde 100 m2 powierzchni usługowej lub powierzchni sprzedaży w lokalu użytkowym. Problem zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych ciążyć będzie zatem na inwestorze w toku dalszego procesu inwestycyjnego, dlatego też podniesiona okoliczność braku miejsc parkingowych wokół terenu inwestycji nie mogła odnieść zamierzonego skargą skutku. Co istotne nie ma przepisu prawa, który nakazywałby w decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazanie dokładnej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania przestrzennego, gdyż taki obowiązek ciąży na organach dopiero przy rozstrzyganiu o pozwoleniu na budowę. Tym samym posłużenie się, tak jak to uczynił organ I instancji, wskaźnikiem tych miejsc uznać należy za poprawne i wystarczające. Podsumowując stwierdzić należy, że żaden z zarzutów skargi nie zasługiwał na uwzględnienie, gdyż przeprowadzone prawidłowo postępowanie administracyjne pozwalało na przyjęcie, że wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione, co z kolei obligowało organ do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, które to warunki określono zgodnie z prawem. Również Sąd działając z urzędu nie dostrzegł uchybień skutkujących koniecznością wyeliminowania z obrotu prawego zaskarżonego aktu. Z powyższych względów, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.