II SA/Po 1055/19

Dnia 1 lipca 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska -Tylewicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 lipca 2020 roku sprawy ze skargi E. G. sp. z o.o. sp. komandytowa z siedzibą w Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2019 roku Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]- zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Dyrektor Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ w P., decyzją z [...] stycznia 2019 r. o nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], stanowiącej własność firma A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w Z. G., położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb G., arkusz mapy [...], działka nr [...], na skutek jej podziału na działki nr [...], [...], [...] i [...]. Organ wskazał, iż do wniesienia ww. opłaty zobowiązana jest firma A Spółka z ograniczona odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Z. G.. Ponadto określił termin i sposób uiszczenia ustalonej opłaty oraz wskazał, iż wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. W uzasadnieniu wyjaśniono, iż w związku z wnioskiem firma A Spółki z ograniczona odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w Z. G. (dalej w skrócie zwana jako: "Spółka"", Dyrektor Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r., nr [...], zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność Spółki, zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb G., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] m2, na skutek jej podziału na działki nr: [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2 i [...] o powierzchni [...] m2. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2018 r. Dalej wyjaśniono, iż art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Poinformowano nadto, że w uchwale nr XLII/444/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału Rada Miasta P. uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. W celu ustalenia opłaty został sporządzony operat szacunkowy. Biegły ustalił, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tych okolicznościach jej przeznaczenie ustalił na podstawie decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...].09.2017 r, znak [...], ustalającej warunki zabudowy dla budowy zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z lokalnymi usługami w parterze i podziemnymi halami garażowymi. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz mieszkaniowo - usługową, w aspekcie wpływu wielkości nieruchomości gruntowych na wartość jednego metra kwadratowego. Dodatkowo, z uwagi na odmienne przeznaczenie działki nr [...], biegły przeanalizował rynek gruntów przeznaczonych pod budowę infrastruktury technicznej. Dalej organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W ocenie organu biegły dobrze określił i ocenił szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. Ponadto zawarł w operacie informacje o nieruchomościach przyjętych do porównania . Opisał i ocenił ich lokalizację i sąsiedztwo, powierzchnię, uzbrojenie terenu, dostęp do drogi publicznej, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły wskazał ich odległość od centrum miasta, a także oceniła renomę rejonu, w jakim są położone oraz dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświatowych, służby zdrowia, terenów rekreacyjnych i zieleni. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W ocenie organu udostępnione w operacie szacunkowym dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a zakres tych danych nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Należy zatem uznać, iż uzyskany przez niego wynik w postaci wartości rynkowej dzielonej nieruchomości, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. Zdaniem organu biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób rzetelny, logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, iż na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Na podstawie oparta ustalono, że wartość nieruchomości według stanu przed podziałem wynosi [...] zł, a według stanu po podziale wynosi [...] zł. Przeprowadzone postępowanie wykazało, że w wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. W tych okolicznościach zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, wynikające z przepisów art. 98a ust. 1 i la ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miasta P. z dnia 20 kwietnia 2004 r., opłata adiacencka stanowi 30% kwoty [...]zł, o którą wzrosła wartość nieruchomości w wyniku podziału, a zatem wynosi [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł pełnomocnik firma A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w Z. G.. Decyzji organu I instancji zarzucono: 1. naruszenie przepisów prawa procesowego w postaci art. 8 § 1 i 2 k.p.a. polegające na wydaniu decyzji rozstrzygającej sprawę odmiennie niż we wcześniejszych decyzjach wydanych przez ten sam organ w takim samym stanie faktycznym i prawnym, w skutek czego wydane są odmienne decyzje administracyjne bez bliższego uzasadnienia zmiany stanowiska organu administracji publicznej w tym zakresie 2. naruszenie przepisów prawa procesowego w postaci art. 7 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 77 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie został wykonany prawidłowo mimo, iż został on sporządzony wadliwie i nie spełnia cech dowodu dla toczącego się postępowania z następujących względów: a. Operat szacunkowy jest niekompletny: - nie zawiera wykazu transakcji stanowiących podstawę przeprowadzenia analizy zależności cen transakcyjnych od pola powierzchni działki gruntu; - nie zawiera analizy zależności cen transakcyjnych od pola powierzchni gruntu. Przedstawiona analiza cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę MW/MWU (pkt 7 str. 6) jest niewiarygodna i nie może stanowić dowodu. Rzeczoznawca przedstawia zależność "cen średnich" od powierzchni gruntów. Obliczenie cen średnich w wybranych przez Rzeczoznawcę przedziałach ma charakter uznaniowy i spekulacyjny. Zmiana przedziałów wpływa na zmianę wartości cen średnich. Nie odzwierciedla rzeczywistej zależności cen transakcyjnych wyłącznie od powierzchni. Przedstawiona analiza nie uwzględnia wpływu pozostałych cech nieruchomości na ceny poza ich powierzchnią. Z przedstawionej tzw. "ogólnej tendencji" można wnioskować, że ceny transakcyjne nieruchomości o powierzchni powyżej 30 000 m2 są bliskie zeru, co jest oczywistą nieprawdą i ma cechy absurdu. Rzeczoznawca jednocześnie stwierdza, że cyt.: "...rozbieżności cenowe pomiędzy nieruchomościami w tym samym przedziale powierzchni są bardzo znaczne i sięgają kilkuset procent pomiędzy cenami minimalnymi i maksymalnymi." b. Operat szacunkowy został sporządzony wadliwie pod względem metodologicznym. Rzeczoznawca przyjmuje do wyceny wartości poszczególnych działek, przed podziałem (działka nr [...]) i po podziale (działka nr [...], [...] i [...]), różne podstawy wyceny - różne transakcje porównawcze. Zmiana punktu odniesienia ma istotny wpływ na wynik wyceny. Przyjęta procedura wyceny w oparciu o różne bazy powoduje, że Rzeczoznawca nie realizuje celu dla którego operat winien być sporządzony - oszacowanie zmiany wartości nieruchomości wyłącznie na skutek podziału. Zmiana wartości nieruchomości oszacowana przez Rzeczoznawcę jest wynikiem nie tylko przeprowadzonego podziału, ale również zmiany punktu odniesienia przy wycenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. c. Przyjęta waga cechy rynkowej "powierzchnia" (tabela str. 11) - 15 % została określona w sposób uznaniowy. Operat nie zawiera analizy rynku stanowiącej podstawę ustalenia wagi w/w cechy. Brak jest dowodu potwierdzającego, iż występuje korelacja ceny i powierzchni nieruchomości w wysokości przyjętej w operacie. d. Rzeczoznawca przyjmuje różne przeznaczenie nieruchomości wg jej stanu przed podziałem i po podziale w zakresie działki oznaczonej nr [...]. Przed podziałem "zabudowa MW/MWU", po podziale "grunt przeznaczony pod budowę stacji trafo". Zgodnie z treścią art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą ustalenia przeznaczenia gruntu w sytuacji braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego winno być Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i powinno być przyjmowane w sposób identyczny dla stanu przed podziałem oraz po podziale. Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej w skrócie: "SKO") , decyzją z [...] sierpnia 2019 r. o nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu SKO przytoczyło treść przepisów art. 98 ust.1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, a następnie wyjaśniło, że z przepisów tych wynika, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek; 1. wydania decyzji uwzględniającej wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, 2. wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem podziału nieruchomości, 3. obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Wobec bezsporności okoliczności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, uchwały Rady Miasta P. określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe koncentrowało się na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej własność odwołującej. Dalej SKO wyjaśniło, iż rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym wyliczył, że nieruchomość zapisana w księdze wieczystej pod nr [...] [...] przed podziałem miała wartość [...] zł, zaś po podziale - [...] zł. Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Dalej opisano na czym polega zastosowanie ww. podejścia i metody szacowania wartości nieruchomości. Organ odwoławczy uznał, iż nieruchomości wykorzystane w sporządzonej w sprawie wycenie nie budzą wątpliwości. Atrybutami fizycznymi są zbliżone do nieruchomości wycenianej. Przeznaczenie porównywanych nieruchomości również nie budzi wątpliwości co do ich podobieństwa. Zaznaczono, że podobieństwo nieruchomości nie oznacza, że winny być one identyczne. Metodologia wyceny zakłada wręcz, że przyjęte do porównań nieruchomości będą różnić się między sobą - różnice te uwzględnia rzeczoznawca dokonując stosownych poprawek przy pomocy współczynników korygujących. W ocenie Kolegium organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. S.. Organ I instancji sprawdził, czy przedmiotowa opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Kolegium wyjaśnia, iż: organ nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Treść art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przyznaje organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. SKO uznało, iż wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznać należy za wyczerpujący i nie zawierający błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości i stanowi dowód w sprawie. Strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Odnosząc się do zarzutów odwołania podniesiono, iż przywołane przez odwołującą decyzje zapadały w odmiennym stanie prawnym. W dniu 23 sierpnia 2017 roku ustawodawca dokonał istotnej zmiany przepisu art. 98a ust 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami przez wprowadzenie m. in. regulacji zakładającej, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Powyższe całkowicie zmieniło praktykę wyceny nieruchomości na potrzeby postępowań w sprawie opłat adiacenckich związanych z podziałem nieruchomości. Odnosząc się do dalszych zarzutów SKO wyjaśniło, że wymogi formalne tego rodzaju opracowania zostały ujęte w przepisie § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i analizowany operat zawiera elementy wskazane w rozporządzeniu. Nie jest wymagana prawem i metodologią szczególna analiza wpływu powierzchni na wartość jednostkową nieruchomości. Co zaś do metodologii, to operat sporządzany w tego typu sprawie zawiera w istocie dwie wyceny - jedną wartość ustala się dla nieruchomości wg stanu przed podziałem geodezyjnym oraz drugą wartość ustala się dla nieruchomości wg stanu po podziale geodezyjnym. W obecnym stanie prawnym nie budzi wątpliwości, że w obu tych wycenach inny będzie punkt odniesienia jako przedmiot wyceny, jak również odmienne nieruchomości będą stanowiły materiał porównawczy. Na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości po podziale przedmiotem wyceny będzie każda z nowopowstałych działek i to cechy/parametry każdej z tych działek będą punktem odniesienia dla rzeczoznawcy zarówno przy ustalaniu wag cech jak i dobrze materiału porównawczego, który powinien być odmienny niż przy ustalaniu wartości nieruchomości przed podziałem. W skardze na powyższą decyzję pełnomocnik firma A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w Z. G. powtórzył zarzuty przytoczone w odwołaniu, a nadto podniósł, iż z księgi wieczystej wskazanej nieruchomości wynika, iż jest ona obciążona służebnościami, ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz roszczeniami osób trzecich, z kolei z treści operatu nie wynika, czy nieruchomości porównawcze, które winny być nieruchomościami podobnymi, również mają ograniczenia w postaci obciążających je praw osób trzecich, w tym służebności. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż w dniu [...] lutego 2015 r. oraz [...] czerwca 2015 r, ten sam organ wydał decyzje (w aktach sprawy), w których umorzył postępowania w sprawie ustalenia wobec skarżącego opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanych podziałem nieruchomości położonych w P. właśnie przy ul. [...] w obrębie G.. W uzasadnieniu tych decyzji wskazano, że uznano, na podstawie opinii rzeczoznawczy T. S. w w/w sprawach, że wartość nieruchomości z tytułu podziału nie wzrosła, a zatem brak jest materialnoprawnej podstawy do naliczenia opłaty adiacenckiej, Z kolei w decyzji z dnia [...] stycznia 2019 r. opartej na takim samym stanie prawnym i faktycznym bowiem dotyczy tych samych przepisów z ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również także nieruchomości przy ul. [...] w obrębie G. w P. - ten sam organ (i ten sam rzeczoznawca co w poprzednich sprawach) uznał że doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Strona dokonując podziału działki nr [...] oczekiwała takiego samego wyniku postępowania w przypadku ustalenia opłaty adiacenckiej jakie miało miejsce w przypadku podziału działki nr [...] oraz [...]. Strona skarżąca zauważyła, iż rzeczoznawca w dniu [...] kwietnia 2019 r. odpowiedział pisemnie na zarzuty strony skarżącej, jednakże nie udzielił merytorycznych wyjaśnień dotyczących postawionych zarzutów. Rzeczoznawca w wyjaśnieniach, stwierdził w sposób nieuprawniony, że przyjęcie różnych podstaw wyceny (baz danych) dla wycen tej samej nieruchomości wg dwóch stanów różniących się wyłącznie strukturą działek jest właściwe. Powyższe stwierdzenie nie znajduje potwierdzenia w stanie faktycznym. Wartość rynkowa nieruchomości zależy głównie od cech lokalizacyjnych i infrastrukturalnych. Przyjęcie różnych podstaw wyceny -transakcji nieruchomościami w sposób istotny różniącymi się ww. cechami ma istotny wpływ na wynik wyceny i powoduje, że oszacowane wartości nie zależą wyłącznie od struktury liczby działek nieruchomości. Rzeczoznawca nie zauważa również, że nieruchomość przed podziałem i po podziale ma tę samą powierzchnię oraz, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale powinna spełniać warunki określone w treści art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. że będzie nabywana przez jednego nabywcę w całości niezależnie od liczby działek z których nieruchomość się składa. Autor operatu przyznał też, że przyjął różne przeznaczenia nieruchomości przed podziałem i po podziale. Jest to wada oczywista i wystarczająca do zdyskwalifikowania operatu jako dowodu. Zaznaczono, że odwołanie zawierało także szereg uwag podważających stronę formalną operatu, a nie merytoryczną dotyczącą wiadomości specjalnych. Z uwagi na powyższe strona skarżąca nie miała obowiązku przedstawienia przeciwdowodu w formie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ponadto rzeczoznawca majątkowy winien mieć na uwadze, że przygotowuje go dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Konieczne jest zatem dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż uniemożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Odpowiadając na skarg SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko i argumentację powołaną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga okazała się zasadna, aczkolwiek nie wszystkie podnoszone w niej zarzuty zasługują na uwzględnienie. Na wstępne wyjaśnić należy, iż sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 poz. 374 ze zm.). Zgodne z tym przepisem przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2325 ze zm., dalej jako "P.p.s.a."), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd ją oddala (art. 151 P.p.s.a.). Kontroli Sądu w niniejszej sprawie podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Dyrektor Zarząd Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ w P. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020, poz. 65 ze zm, powoływanej dalej jako u.g.n)., zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Po za sporem pozostaje, iż działka nr [...] położona w P. , obręb G., arkusz mapy [...] po rozpoznaniu wniosku skarżącej, Dyrektor Zarząd Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ w P. z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] została podzielona na działki nr [...], [...], [...] i [...]. Bezsporną jest również okoliczność, że w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z dnia 20 kwietnia 2004 r nr XLII/444/IV/2004 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. U. Woj. Wlkp. z 2004 roku, Nr 83, poz. 1716). Z uchwały wynika, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Z akt sprawy wynika także, że zachowany został również 3 – letni termin do ustalenia opłaty. Decyzja podziałowa została wydana [...] sierpnia 2018 r., i stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2018 r. Spór dotycz prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, który stanowił podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, a w konsekwencji wysokości opłaty adiacenckiej. Opłat ta ustalana jest bowiem po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości – art. 146 ust. 1a u.g.n. Zauważyć należy, iż opinia stanowi jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Stąd też jej zgodność przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Należy jednocześnie zaznaczyć, iż ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt: I OSK 1894/12 i z 27 czerwca 2018 r. o sygn. akt: I OSK 1719/18 – dostępne na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). W przedmiotowej sprawie skarżąca nie skorzystała z takiej możliwości, nie przedłożyła kontroperatu ani oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Stąd też część jego zarzutów dotyczących sporządzonego w dniu [...] października 2018 r. operatu szacunkowego nie zasługiwała na uwzględnienie, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia. Jak wskazano wyżej organ rozpoznający sprawę dotycząca ustalenia opłat adiacenckiej ma jednak obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 roku, sygn. akt: I OSK 2085/11 – dostępny na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przechodząc do analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowe zauważyć należy, iż zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych ( ust.1) W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2) W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Sąd podziela stanowisko organów, iż dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości i sprzed podziału ( działka nr [...]) jak też powstałych po podziale działek o nr [...], [...] i [...] nie budzi zastrzeżeń. Zawarty w operacie opis dobranych do porównania nieruchomości nie budzi wątpliwości co do ich podobieństwa do nieruchomości i wycenianej zarówno przed jak i po podziale. Nie można zgodzić się ze skarżącym, iż operat szacunkowy został sporządzony wadliwie pod względem metodologicznym. Zgodnie z art. 98a ust. 1b wartość nieruchomości po podziale przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Stąd biegły dla porównania musiał wyszukać nieruchomości podobne do działek, które powstały po podziale mimo, iż wyceny dokonywał dla całej nieruchomości. Przepis art. 151 u.g.n. musi być odczytywany wraz z regulacją art. 98a ust. 1b u.g.n. Podstawą ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości były ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości podobnych. Jak wyjaśnił biegły rzeczoznawca w piśmie z [...] kwietnia 2020 r. analiza rynku nieruchomości zawarta w pkt 7 operatu miała na celu ukazać trend w zakresie wahań cen nieruchomości w zależności od wielkości jej powierzchni. Analiza ta nie miała jednak bezpośredniego przełożenia na wycenie przedmiotowej nieruchomości, która opierała się na cenach nieruchomości podobnych wskazanych i opisanych w pkt 9 operatu. Stąd też podnoszone zarzuty dotyczące braków operatu szacunkowego w powyższym zakresie nie są zasadne. Odnosząc się z kolei do zarzut dotyczącego przyjętej przez biegłego wagi cechy rynkowej "powierzchnia" określonej na 15%, stwierdzić należy, iż zarzut ten dotyczy wiadomości specjalnych posiadanych biegłego rzeczoznawcę, które nie podle weryfikacji przez organy administracji jak i sąd, a które mogą być ewentualnie zweryfikowane przez organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie określonych w art. 157 u.g.n. Sposób określenia wagi cechy rynkowej nie wynika wprost z przepisów powszechnie obowiązującego prawa określany jest na podstawie informacji specjalnymi na temat rynku obrotu nieruchomości jakimi dysponuje wyspecjalizowany podmiot jakim jest rzeczoznawca majątkowy. Chybiony jest również zarzut strony skarżącej, iż z operatu nie wynika, czy nieruchomości przyjęte do porównania posiadają podobne obciążenia co nieruchomość wyceniana. Zauważyć trzeba, iż z art. 98 ust. u.g.n. wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Skoro przy ustaleniu stanu nieruchomości przed podziałem i po podziale dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej nie bierze się pod uwagę części składowych nieruchomości to nie jest też konieczne ustalenie, czy nieruchomości podobne posiadają takie same (podobne) części składowe. Zgodnie natomiast z art. 50 Kodeksu cywilnego za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Stąd też brak było podstaw do badania, czy nieruchomości podobne obciążały podobne prawa osób trzecich w tym służebności. Sąd uznał natomiast za zasadne zrzuty dotyczące naruszenia art. 154 ust. 2 u.g.n. w procesie ustalenia zmiany wartości nieruchomości w części dotyczącej wydzielonej działki oznaczonej nr [...]. Przy wycenie tej części nieruchomości biegły wskazał, iż jest ona przeznaczona na budowę stacji trafo, co wynika z decyzji podziałowej, a w konsekwencji przy jej wycenie uwzględnił ceny transakcyjne za nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. Tymczasem z powołanego art. 154 ust. 2 u.g.n. wynika, iż w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem przeznaczenie tej części nieruchomości (wydzielonej działki [...]) winno wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. Z akt sprawy, a w szczególności z wyjaśnień zawartych w pkt 6.3 operatu wynika, iż działka nr [...] znajduje się na terenie objętym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. ( uchwała z 23 września 2014r. nr LXXII/1137/VI/2014) i przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub usługową. Biegły wyjaśnił nadto, iż dla przedmiotowego gruntu Prezydent Miasta P. wydał decyzję o warunkach zabudowy ( ostatnia z [...] września 2017 r. o nr [...]) dla budowy zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z lokalnymi usługowymi w parterze i podziemnymi halami garażowymi. Z powyższych informacji nie wynika, aby wydzielona działka [...] była przeznaczona pod "trafostację". Podkreślić należy, iż w aktach sprawy brak jest powołanej przez biegłego decyzji o warunkach zabudowy z [...] września 2017 r . Nie jest zatem możliwe zweryfikowanie, czy biegły prawidłowo określił przeznaczenie wydzielonej działki [...]., a co za tym idzie czy dokonał prawidłowej wyceny przedmiotowej części nieruchomości. Biegły rzeczoznawca w piśmie z [...] kwietnia 2019 r. przyznał, iż przeznaczenie wydzielonej działki [...] przyjął na podstawie decyzji podziałowej, ale w jego ocenie takie uszczegółowione przeznaczenie mieści się w ogólnym pojęciu "zabudowa MW/MWU". Biegły nie wyjaśnił jednak, na jakiej podstawie uznał, iż takie jest przeznaczenie przedmiotowej działki – czy na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy, czy na podstawie studium zagospodarowania przestrzennego. Podkreślenia wymaga, iż z ww przepisu art. 154 ust.2 u.g,.n. jednoznacznie wynika, iż ustalenia przeznaczenia nieruchomości nie dokonuje się na podstawie decyzji podziałowej, a ponadto przedstawiona w operacie tabela porównawcza dla nieruchomości przeznaczonych pod budowę stacji trafo wskazuje, że grunty o takim przeznaczeniu są całkowicie inaczej wyceniane niż grunty przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową i usługową, co przeczy twierdzeniu o tożsamym przeznaczeniu. Powyższe, przy jednoczesnym braku w aktach sprawy powoływanej decyzji o warunkach zabudowy z [...] września 2017 r. o nr [...] świadczy o naruszeniu art. 154 ust. 2 u.g.n. Zauważyć też należy, iż SKO nie odniosło się do powyższego zarzutu mimo, że był podnoszony już w odwołaniu. Oznacza to również naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 K.p.a. Kolegium nie odniosło się do wyjaśnień biegłego zawartych w piśmie z [...] kwietnia 2019 r. mimo, iż biegły przyznał, że wyceny nieruchomości w części wydzielonej działki [...] dokonał na podstawie decyzji podziałowej, a nie zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. Z tych też przyczyn Sąd uchylił na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. zaskarżoną decyzję SKO jako wydaną z naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego i procesowego. Rolą organu odwoławczego będzie ustalenie, na podstawie stosownych aktów wymienionych w art. 154 ust. 2 u.g.n. przeznaczenia nieruchomości w części działki [...] i zweryfikowanie twierdzeń biegłego dotyczących prawidłowego określenia przeznaczenia tej części nieruchomości, a w konsekwencji prawidłowości dokonanej w tym zakresie wyceny. Na zakończenie wyjaśnić należy, iż Sąd nie podzielił zarzutu dotyczącego naruszenia art. 8 § 1 i 2 K.p.a. Organ odwoławczy wyjaśnił stronie, iż po 23 sierpnia 2017r. na stąpiła zmiana brzmienia art. 98a u.g.n., w wyniku której doprecyzowano sposób wyceniania nieruchomości po podziale. W skutek powyższego wykonywanie po tej dacie wyceny mogą różnić się od wycen podobnych nieruchomości dokonywanych przed 23 sierpnia 2017r. z uwagi na przyjmowanym przed tą datą przez rzeczoznawców innym sposobem wyceny. Zaznaczyć przy tym należy, iż rolą organów i sądu orzekających w przedmiotowym postępowaniu nie jest oceniana, czy wyceny dokonywane na potrzeby zupełnie innego postępowania i na gruncie inaczej brzmiących przepisów były przeprowadzone prawidłowo. Rolą organów w niniejszym postępowaniu była ocena, czy operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2018 r. może stanowić dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie. Mimo dostrzeżonych i opisanych wyżej uchybień, stwierdzić należy, iż biegły w sporządzonym operacie prawidłowo zastosowała art. 98a ust. 1b in fine. W tym stanie sprawy orzeczono jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania na rzecz strony skarżącej Sąd orzekł na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (DZ.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.) zasądzając na rzecz strony skarżącej kwotę [...]- zł na którą składa się zwrot wpisu od skargi ( [...],- zł), wynagrodzenie pełnomocnika ([...],- zł) oraz uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,- zł) . [...] [...] [...] [...]: [...] - [...] [...] [...] [...]