I OSK 1821/21

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jolanta Rudnicka (spr.) Sędziowie sędzia NSA Monika Nowicka sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka po rozpoznaniu w dniu 29 czerwca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. G., J. T. i A. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 grudnia 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 1510/20 w sprawie ze skargi M. G., J. T. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z [...] marca 2020 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 1 grudnia 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 1510/20, oddalił skargę M. G., J. T. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z [...] marca 2020 r., nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Tarczyna z dnia [...] stycznia 2020 r., Nr [...], ustalającą opłatę adiacencką od M. G., J. T. i A. P., w wysokości 47 507,70 zł (15 835,90 zł od każdego z w/w), z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Od powyższego wyroku skargę kasacyjną złożyli skarżący, reprezentowani przez radcę prawnego, wnosząc o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych. Na podstawie art. 176 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. – dalej "p. p.s.a."), zrzeczono się rozprawy. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie: - art. 134 ust. 2, art. 150 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że wycena została oparta na podstawie prawidłowego doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jednocześnie przy zbyt małej próbie porównawczej nieruchomości braku wskazania cech nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz uznanie, że wielkość nieruchomości co do zasady nie jest cechą pierwszoplanową wpływającą na wartość, w sytuacji, gdy przy podziale i ustaleniu opłaty adiacenckiej podstawowym kryterium zmieniających wartość nieruchomości przed i po podziale jest jej powierzchnia; - § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że nieruchomości porównywane w operacie szacunkowym są nieruchomościami podobnymi z nieruchomością wycenianą; - art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 K.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n. poprzez wadliwe oddalenie skargi w sytuacji, gdy organy obu instancji nie zebrały i nie rozpatrzyły materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, tj. nie dokonały kontroli operatu, nie wyjaśniły merytorycznych zarzutów do operatu wskazując na brak wiadomości specjalnych, zaniechały przeprowadzenia kontroli przez organizację rzeczoznawców w sytuacji, gdy strona wskazała skonkretyzowane zarzuty do operatu, jego braki w zakresie wskazania cech nieruchomości podobnych, których biegła nie wyjaśniła w sposób szczegółowy tylko lakoniczny, braki wskazania w operacie sposobu wyliczenia tych współczynników, wadliwość wyliczenia tych współczynników korygujących, wątpliwości co do przyjętej bazy transakcji w sytuacji istnienia grupy nieruchomości podobnych o cenach transakcyjnych niższych, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji wadliwie ustaliły wysokość opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej rozwinięto powyższe zarzuty, podnosząc m.in., że powierzchnie nieruchomości wskazane w operacie do porównania nie muszą być identyczne, lecz nie mogą być dobrane w sposób dowolny. Wskazano, że w przedmiotowej sprawie cechą różnicującą wartość nieruchomości przed i po podziale jest głównie jej powierzchnia. W operacie przyjęto do porównania nieruchomości o pow. od 2000 m2 do 7400 m2. Według skarżących kasacyjnie nieruchomości te w żaden sposób nie odzwierciedlają cechy różnicującej nieruchomości, czyli powierzchni. Niewłaściwe - według skarżących - jest "wykorzystanie ekstrapolacji liniowej w celu uwzględnienia korekty cechy powierzchnia ze względu na to, że zarówno powierzchnia przed i po podziale znacząco wykracza poza przedział nieruchomości porównywalnych". Wywodzono, że przy nieruchomościach o tak znacznym obszarze niewłaściwe jest ustalenie ceny rynkowej w oparciu o m2 nieruchomości przy założeniu, że różnica w cenie z m2 wzrasta ze zmniejszeniem obszaru działki w taki sam sposób, jak przy nieruchomościach o pow. 1000- 2000 m 2. W ocenie skarżących kasacyjnie błędne jest założenie Sądu, że uczestnicy rynku ustalają ceny poprzez odniesienie się do obrotu gruntami o powierzchniach mniejszych. Zdaniem skarżących sporządzony w niniejszej sprawie operat jest wadliwy również ze względu na brak opisów cech istotnych każdej z nieruchomości porównywanych. Rzeczoznawca zaniechał wskazania cech każdej z 11 nieruchomości porównywanych. W operacie dokonano jedynie opisu nieruchomości o najwyższej i najniższej cenie transakcyjnej w próbce, co stanowi – zdaniem skarżących – naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. Niewłaściwie też dokonano wyliczenia współczynników korygujących wartości nieruchomości poddanej podziałowi. Z uwagi na brak przedstawienia metodologii obliczenia wskaźników korygujących dla ocen spoza tabeli przedstawiono własną metodę wyliczenia wskazując na błędy popełnione przez rzeczoznawcę. Zdaniem skarżących kasacyjnie Sąd I instancji nie dostrzegł, że operat szacunkowy biegłej M. M. nie pozwala na prawidłowe ustalenie opłaty adiacenckiej. Skarżący wskazali, że w odwołaniu od decyzji Burmistrza Tarczyna podnieśli dokładne merytoryczne zarzuty podważające wiarygodność dokonanej wyceny. Ich zdaniem biegła, w odpowiedzi na zastrzeżenia strony, w niewystarczający sposób odniosła się do tych zastrzeżeń, w szczególności nie odniosła się do skonkretyzowanych wyliczeń przedstawionych przez skarżących. Wobec tego – zdaniem skarżących – organ z urzędu powinien był zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania zarzutów skarżących. Odpowiedzi na skargę kasacyjną nie złożono. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie stwierdzono żadnej z przesłanek nieważności wymienionych w art. 183 § 2 p.p.s.a., wobec czego rozpoznanie sprawy nastąpiło w granicach zgłoszonych podstaw i zarzutów skargi kasacyjnej. Skoro w niniejszej sprawie pełnomocnik skarżących kasacyjnie – na podstawie art. 176 § 2 p.p.s.a. – zrzekł się rozprawy, a strona przeciwna w ustawowym terminie nie zawnioskowała o jej przeprowadzenie, to rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a. Przedmiotowa sprawa dotyczy ustalenia opłaty adiacenckiej, w trybie art. 98 ust.1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, powoływanej dalej, jako "u.g.n." Decyzją Burmistrza Tarczyna z [...] maja 2019 r. nr [...], na wniosek M. G., J. T. i A. P., dokonano zatwierdzenia projektu podziału działki o nr ew. [...] położonej w obrębie W. W wyniku podziału powstały działki nr: [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 30 maja 2019 r. Burmistrz Tarczyna decyzją z dnia [...] stycznia 2020 r., Nr 4/2020, ustalił opłatę adiacencką od M. G., J. T. i A. P., w wysokości 47 507,70 zł (15 835,90 zł od każdego z w/w), z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości na skutek jej podziału. Organ I instancji ustalił, że wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o 316 718 zł. Wartość nieruchomości przed podziałem (4 324 530,00 zł) i po podziale (4 641 248,00 zł) została ustalona w operacie szacunkowym z dnia 10 września 2019 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. M. Skarżący w toku całego postępowania kwestionowali sporządzony w sprawie operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty adiacenckiej, nie kwestionując co do zasady istnienia podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej z art. 98 a ust. 1 u.g.n. Skarżący podnoszą zarzuty do operatu szacunkowego głównie w zakresie dotyczącym katalogu przyjętych do porównania nieruchomości i ustalonych przez biegłą wskaźników korygujących. Organy obu instancji nie dopatrując się niezgodności operatu szacunkowego z przepisami prawa podkreślali, że operat podlega ocenie organu tylko pod względem formalnym, natomiast niedopuszczalnym jest wkraczanie przez organ w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy. Według organu, jeżeli strona uznaje, że operat szacunkowy budzi wątpliwości to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Sąd I instancji nie podzielił wywodów skargi co do wadliwości sporządzonego w sprawie operatu. Sąd ten wskazał, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje biegły rzeczoznawca. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd podał, że w świetle art. 130 ust. 2 u.g.n., operat szacunkowy jest zasadniczym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a.). Sąd zaznaczył, że ocena negatywna wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do jego spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Sąd podkreślił, że wprawdzie tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie. Stanowisko to podziela również orzekający w sprawie Naczelny Sąd Administracyjny. Ani sąd administracyjny, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy . Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania - w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Zaznaczyć należy, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego powszechnie przyjmuje się, iż operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), podlega zatem ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.). Przy czym ocena ta nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Wobec tego, sądy administracyjne i organy administracji mają ograniczoną kompetencję do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten, w wyniku poddania ocenie w zakresie jego wartości dowodowej, spełnia wymogi formalne przewidziane przepisami obwiązującego prawa. Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która - zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. - należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić tylko w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, w/w przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości, organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Jeśli zaś strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego uprawniona była właśnie na mocy art. 157 u.g.n. Zatem, w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji, możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W niniejszej sprawie skarżący kwestionowali prawidłowość sporządzonego operatu jednak nie skorzystali z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n. i nie poddali go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani też w toku postępowania administracyjnego nie przedstawili kontroperatu. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego powołane w skardze kasacyjnej przepisy nie mogą zostać uznane za usprawiedliwione, gdyż stanowisko Sądu I instancji wyrażone w zaskarżonym wyroku jest prawidłowe. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 10 września 2019 r. jest spójny, logiczny i zawiera wymagane prawem elementy, tj. określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Przedłożony operat jest logiczny i wiarygodny. Biegła w operacie wyjaśniła, że dobór nieruchomości porównawczych został zdeterminowany stanem rynku (ograniczona liczba wiarygodnych transakcji o dużych powierzchniach) oraz koniecznością zachowania podobieństwa w zakresie wszystkich cen rynkowych (str.14 operatu). Ponadto zauważyć także wypada, że biegła – w odpowiedzi na wezwanie organu do wyjaśnienia spornych kwestii operatu – w piśmie z dnia 16 grudnia 2019 r. - udzieliła logicznych i spójnych wyjaśnień. Wyjaśniła tam m.in., że analiza rynków, w tym i rynku na obszarze gminy Tarczyn, wykazała, że kupujący i sprzedający potrafią w oparciu o analizę cen nieruchomości o powierzchniach mniejszych uzgodnić cenę za powierzchnie większe i odwrotnie. Kreując ceny transakcyjne dokonują analizy i odniesienia do poziomu cen w całej gminie, nie wyłączając Tarczyna. Uwarunkowania te świadczą o tym, że powierzchnia działki i lokalizacja jest cechą różnicującą na danym rynku nieruchomości, a nie cechą dyskwalifikującą podobieństwo. Biegła podkreśliła, że dobór nieruchomości porównawczych jest uzależniony od stanu rynku o dostępnych na nim danych. Wskazała, że na rynku lokalnym odnotowano ograniczoną liczbę transakcji o powierzchniach powyżej 0,5 ha. Analiza obszarów położonych w sąsiedztwie Warszawy usytuowanych w analogicznej jak gmina Tarczyn odległości, posiadających podobny stopień zurbanizowania, podobne uwarunkowania infrastrukturalne, komunikacyjne, przestrzenne oraz analogiczny wpływ aglomeracji miejskiej (Warszawy) na ich rozwój i zagospodarowanie, wykazała brak przesłanek opracowania i przeniesienia relacji z rynków podobnych. Stan ten zdeterminował konieczność oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o grunty o powierzchniach mniejszych. Biegła zaznaczyła przy tym, że fakt ten nie oznacza, iż wycena taka jest niemożliwa albo nieprawidłowa. Zaznaczyła też, że uczestnicy rynku sprzedając nieruchomości o wyższych powierzchniach, powszechnie ustalają ceny poprzez odniesienie się do obrotu gruntami o powierzchniach mniejszych. Co jednoznacznie wskazuje na istnienie mechanizmów transformacji cen w zakresie tej cechy (str.11 akt adm.). Mając powyższe na uwadze należy uznać za przekonującą opinię biegłej, iż dla ustalenia, czy mamy do czynienia z podobieństwem nieruchomości, cecha wielkości stanowi cechę różniącą, która została skorygowana w procesie wyceny współczynnikami korygującymi, natomiast cecha ta nie powoduje, że nieruchomości o innej powierzchni niż działka wyceniania nie mogą być przyjęte do porównania. Skarżący kasacyjne, zarzucając naruszenie art. 134 ust. 2, art. 150 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. kwestionują prawidłowość doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, zaś podnosząc zarzut naruszenia § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazują na błędne przyjęcie, że nieruchomości porównywane w operacie szacunkowym są nieruchomościami podobnymi z nieruchomością wycenianą. Wskazać należy, że ustawową definicję nieruchomości podobnej zawarto w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z powyższej definicji wynika, że ustawa wskazuje dwie cechy owej porównywalności: przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości. Z definicji tej wynika także, iż katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, przykładowo tymi innymi dodatkowymi cechami może być: uzbrojenie, dostępność komunikacyjna i lokalizacyjna jak również wielkość powierzchni nieruchomości. Natomiast żaden przepis prawa – w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję nieruchomości podobnej – nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji), na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zatem, nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści powoływanego art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który wybierając podejście porównawcze zobowiązany jest zamieścić w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i takie uzasadnienie, w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie, zostało zawarte. Zgodnie z art.154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Natomiast przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W operacie biegła - w aspekcie wielkości i kształtu działki - przyjęła w zależności od powierzchni wskaźniki "bardzo dobry" – działki o pow.1900 – 2000 m2, "dobry" o pow. 2000-4000 m2, "przeciętny" o pow. 4000-6000 m2 i "słaby" o pow. 6000-7500 m2 .Przyjęła wagę tej cechy na 25 % ( str.17 operatu). Ponadto, według operatu, cechy istotne wpływające na wartość to: usytuowanie, dostęp do drogi asfaltowej, dostęp do mediów, elementy sąsiedztwa, możliwości inwestycyjne. W tabeli nr 6 (str.14 operatu) zostały opisane nieruchomości wzięte do porównania pod względem cech mających znaczenie przy wycenie (cena, powierzchnia, przeznaczenie w planie). Wszystkie z nich są położone w gminie Tarczyn, tytuł prawny – własność, przeznaczone pod zabudowę jako niezabudowane gruntowe. Z tych następnie zostały wybrane nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej i bardzo dokładnie opisane (kształt, przeznaczenie, sąsiedztwo, dostęp do drogi publicznej (str. 15 operatu). W tabeli nr 7 operatu biegła przedstawiła szczegółowo opis cech wpływających na ocenę (str.15 i 16 operatu). Zgodnie z treścią art. 98 a ust.3 u.g.n. powierzchnię wycenianej nieruchomości biegła pomniejszyła o powierzchnię gruntów wydzielonych pod poszerzenie dróg publicznych (tabela nr 8). Następnie w tabeli nr 9 i 10 przedstawiono cechy rynkowe i ich wagi i współczynniki graniczne. Zestawienia dotyczą nieruchomości przed i po podziale. Słusznie Sąd I instancji uznał, że podnoszone przez skarżących kwestie wykorzystania ekstrapolacji liniowej, czy wyliczenie współczynników korygujących, jak też wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, to kwestie specjalistyczne na których zna się biegły i to on ocenia ich wpływ na przyjętą cenę danej nieruchomości. Zatem zarzuty skargi kasacyjnej, dotyczące wyliczenia współczynników korygujących wartości nieruchomości poddanej podziałowi, nie mogły być uwzględnione. Skarżący kasacyjnie zarzucili ponadto zaskarżonemu wyrokowi naruszenie art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 K.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n., polegające na oddaleniu skargi w sytuacji, gdy organy obu instancji nie zebrały i nie rozpatrzyły materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, tj. nie dokonały kontroli operatu. Dalsza opisowa część tego zarzutu stanowi w istocie zarzuty skierowane do operatu sporządzonego w sprawie. Wskazać w tym miejscu należy, że oba przepisy - art. 77 K.p.a. i 157 u.g.n. składają się z czterech jednostek redakcyjnych, a zatem, z uwagi na to, że skarga kasacyjna jest sformalizowanym środkiem odwoławczym i w związku z tym wymagane jest w tym w tym przypadku dokładne określenie zarzutów kasacyjnych, obowiązkiem autora tej skargi było sprecyzowanie, który konkretnie przepis czyni przedmiotem zarzutu. Zaniechanie tego obowiązku skutkuje zaś brakiem możliwości zajęcia w tej mierze stanowiska przez Sąd Kasacyjny. Zgodnie natomiast z art. 7 k.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Uzasadniając zarzut naruszenia tego przepisu autor skargi kasacyjnej podniósł, że to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, obowiązek oceny wiarygodności i wartości sporządzonego operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarżący wskazali, że w odwołaniu od decyzji podnieśli dokładne merytoryczne zarzuty podważające wiarygodność dokonanej wyceny. Wobec tego – zdaniem skarżących – organ z urzędu powinien był zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania zarzutów skarżących. Do tych kwestii Naczelny Sąd Administracyjny odniósł się już przy okazji oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego, przyjmując, że w okolicznościach niniejszej sprawy organ administracji nie miał obowiązku zwracania się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, zaś z tego uprawnienia strona nie skorzystała. Zatem, w okolicznościach prawnych i faktycznych niniejszej sprawy uznać należy, że skarga kasacyjna nie posiada usprawiedliwionych podstaw, a zaskarżony wyrok odpowiada prawu. Z tych względów, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 w zw. z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a., orzekł, jak w sentencji.