II SA/Łd 318/20

Dnia 7 lipca 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska (spr.) Asesor WSA Tomasz Porczyński Protokolant st. sekretarz sądowy Dominika Człapińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi D. W. i I. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] roku, nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. solidarnie na rzecz skarżących D. W. i I. W. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. a.bł. II SA/Łd 318/20 U Z A S A D N I E N I E Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, urządzeń budowlanych, nowego zjazdu oraz przebudowie istniejącego zjazdu z ul. A na działkę nr 204/9 przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A, na terenie obejmującym: działkę o numerze ewidencyjnym 204/9, działkę drogową nr 204/4 oraz fragmenty działek drogowych nr 202/4, 203/1 i 204/3 w obrębie [...]. Od powyższej decyzji odwołanie złożyły strony D. A. W. i I. M. W., podnosząc, że planowana inwestycja bezspornie będzie prowadziła do konfliktów, z uwagi na zacieniania, przewietrzania i zalewania wodą opadową sąsiednich nieruchomości. Strony wskazują, że "w sytuacji zbiegu kilku okoliczności dotyczących usytuowania południowej części działki nr 204/9 (także części ich nieruchomości) na terenach zalewowych rzeki J. i przy wysokim poziomie wody gruntowej planowanie realizacji "dołów chłonnych na wody opadowe" (możliwość zabudowy do wskaźnika 0,46 z powiększeniem powierzchni garaży do 5.000 m2) stanowi ewidentne zagrożenie zalewaniem terenu w przypadku wystąpienia opadów nie tylko deszczu nawalnego o współczynniku powyżej "4", ale także podczas opadów o niższej intensywności. Przedmiotowa kwestia nie została uwzględniona w należytym zakresie, ponieważ organ uznał za wystarczające do spełnienia stosownego warunku brak zajęcia merytorycznego stanowiska przez Zarząd Zlewni w S. w terminie dwutygodniowym - strona 6 (ad 5) uzasadnienia decyzji. Strony podkreśliły, że przedmiotowa kwestia powinna być rozstrzygnięta na podstawie jednoznacznego, merytorycznego stanowiska Zarządu Zlewni w S., gdyż od 2015 roku obowiązują przepisy zabraniające zabudowy na polderach. Nadto, zdaniem odwołujących trudno zgodzić się z konkluzją zawartą na stronie 5 decyzji (uzasadnienie - ad 1), że: "Warunek tzw. dobrego sąsiedztwa należy uznać za spełniony." W "Uzasadnieniu..." do aktualnie obowiązującego "Studium ..." (pkt 3 na stronie 3) zawarte zostało następujące stwierdzenie dotyczące m.in. przedmiotowego terenu: "3) tereny rozwoju funkcji usługowych "U" (poza Strefą Wielkomiejską) istotne ze względu na pełnienie funkcji obsługi mieszkańców miasta i regionu." Planowana do realizacji inwestycja dotyczy budynku mieszkalnego wielorodzinnego i ma niewiele wspólnego z określonym w Studium przeznaczeniem terenu, a obszar analizowany został tak dobrany, że pozwalana uzasadnienie lokalizacji o bardzo zróżnicowanych i odległych od siebie funkcjonalnie obiektów, co nie stanowi dobrej przesłanki do tworzenia harmonijnego ładu architektonicznego. Koronnym argumentem - lecz nieprawdziwym - użytym przez organ w zaskarżonej decyzji jest spełnienie łączne warunków 1 do 5 wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzją z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania, utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 09.11.2018 r. spółka A S.A. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, urządzeń budowlanych, nowego zjazdu oraz przebudowie istniejącego zjazdu z ul. A na działkę nr 204/9 przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A, na terenie obejmującym: działkę o numerze ewidencyjnym 204/9, działkę drogową nr 204/4 oraz fragmenty działek drogowych nr 202/4, 203/1 i 204/3 w obrębie [...]. Wniosek skorygowano w dniach 03.01.2018 r. i 03.06.2019 r. Inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, a zatem nie była wymagana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach. Teren planowanej inwestycji położony jest na obszarze, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium wyjaśniło, że instrumentem prawnym, za pomocą którego gmina stanowi o przeznaczeniu obszarów jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w gminie brak jest takiego planu, o sposobie zagospodarowania określonego terenu rozstrzyga się w drodze decyzji administracyjnej orzekającej o warunkach zabudowy - zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja ta jest zatem wydawana i konieczna wyłącznie w przypadkach, gdy brak jest planu miejscowego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga m.in. zmiana sposobu zagospodarowania polegająca na budowie nowych obiektów budowlanych. Decyzja taka dotyczy konkretnego terenu i ma charakter aktu indywidualnego, zaś ustalenia dla zagospodarowania obszaru czynione są z uwzględnieniem przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 cytowanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w przepisie warunków. Po pierwsze, co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej winna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Nadto działka winna mieć dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu winno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a teren winien być zwolniony lub posiadać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. Zgodnie z art. 61 ust. 6 cytowanej powyżej ustawy, właściwy minister reguluje w drodze rozporządzenia sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie obowiązuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.). Według § 3 powołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wyznacza się wokół działki przeznaczonej do zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza się na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 -5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, sporządzonych w skali 1:500 lub 1:1000. Wyniki tej analizy, zawierające część graficzną i tekstową, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji ustala się wymagania dotyczące nowej zabudowy. Projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy winien być sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów. Zgodnie z treścią § 9 ust. 2 cytowanego rozporządzenia organ sporządza analizę zawierającą zarówno część tekstową jak i graficzną stanowiącą załącznik do decyzji warunkach zabudowy. Kolegium wskazało, że z materiału dowodowego niniejszej sprawy wynika, że teren objęty wnioskiem nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie budzi zatem wątpliwości dopuszczalność przeprowadzenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z powyższym przepisem - wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w ustawie w tym m.in. warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Podstawową i niezmiernie istotną czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli analizy urbanistycznej. Rzeczona analiza ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu. W sprawie przeprowadzono analizę architektoniczną - tekstową, wykonaną przez uprawnioną osobę w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja, w wielkości wymaganej na podstawie § 3 ust. 2 wymienionego rozporządzenia tj. trzykrotność szerokości frontu działki. Jak ustalono, nieruchomość w Ł., przy ul. A - na terenie działki o numerze ewidencyjnym 204/9, zlokalizowana jest wśród zabudowy o urozmaiconej funkcji: handlowej, usługowej, produkcyjnej i mieszkaniowej jedno- i wielorodzinnej. W bezpośrednim otoczeniu wnioskowanego terenu od południa, tj. przy ulicy A 98, wznosi się wielokondygnacyjna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Od pomocy teren inwestycji przylega do działki nr 204/8, na której występuje dwukondygnacyjny zespół zabudowy usługowo-biurowej. Od wschodu działka 205/1 stanowi w części użytek rolny, a część frontową zabudowano budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi jedno- i dwukondygnacyjnymi oraz budynkami gospodarczymi. Od wschodu, po przeciwnej stronie ulicy A występuje sześciokondygnacyjna zabudowa mieszkalna, jednokondygnacyjna zabudowa usługowa oraz trzykondygnacyjna zabudowa usługowo-biurowa. Od południa wnioskowany teren poprzez sąsiednią działkę zabudowaną budynkiem wielorodzinnym przylega do skarpy brzegu rzeki J.. Teren ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - drogi powiatowej Nr [...] ul. A poprzez zjazdy: istniejący i projektowany. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, przedłożono opinie, umowy i warunki techniczne gestorów sieci w zakresie dostaw mediów: sieci wodociągowej, kanalizacji ogólnospławnej i deszczowej - pismo ZWIK nr [...] z dnia [...].10.2018 r., sieci energetycznej - pismo PGE [...] z dnia [...].10.2018 r. sieci gazowej - oświadczenie Polskiej Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. o warunkach przyłączenia do sieci gazowej obiektu budowlanego - znak [...] z dnia [...].10.2018 r. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów wnioskowana nieruchomość oznaczona jest jako Br czyli użytek rolny - grunty rolne zabudowane, oznaczone jako PJVb. Zgodnie z art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne" nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony. W obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. (uchwała Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...]r.), południowa cześć działki nr 204/9 znajduje się na obszarze określonym jako tereny wyłączone spod zabudowy, aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo oraz jako korytarz ekologiczny a ponadto obszar zagrożony zalaniem wodami powodziowymi rzek. Zgodnie z Opracowaniem Ekofizjograficznym, wykonanym na potrzeby ww. Studium -mapa nr 6 "Zagrożenia powodziowe i podtopienia" - południowa cześć działki nr 204/9 znajduje się na obszarze zagrożonym zalaniem wodami powodziowymi rzek (wody 100-letnie wyznaczone dla rzek, dla których nie opracowano map zagrożenia powodziowego) oraz na obszarze o wysokim poziomie wód gruntowych. Jednak ze względu na brak podstawy prawnej, dotyczącej zakazu zabudowy na przedmiotowym terenie, nie stwierdzono sprzeczności decyzji z przepisami odrębnymi. Zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji został przekazany do uzgodnienia z: Zarządem Dróg i Transportu w Ł. - zarządcą drogi ul. A, Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego, Zarządem Zlewni w S.. Zarząd Dróg i Transportu w Ł., Prezes Urzędu Lotnictwa Cywilnego i Zarząd Zlewni w S. nie zajęli stanowiska w sprawie uzgodnienia projektu decyzji w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem zgodnie z art. 53 ust. 5 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzgodnienie uważa się za dokonane. W trakcie postępowania, stosownie do wymogów procedury administracyjnej (zgodnie z art. 61 § 4 oraz art. 10 § 1 k.p.a.), organ zawiadomił strony o toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, zapewniając stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwił im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów w sprawie. Mając na uwadze powyższe organ I instancji zaskarżoną decyzją ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, co znalazło akceptację Kolegium. Przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w powyższym przepisie. Mianowicie: zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Nadto jak wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe, wobec regulacji art. 61 ust. l, wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek skutkuje ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Oceniając materiał dowodowy zebrany w sprawie Kolegium stwierdziło, że analiza urbanistyczna, stanowiąca podstawę do ustalenia, czy wnioskowana inwestycja odpowiada wymogom określonym w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., została sporządzona prawidłowo, zaś jej wyniki pozwoliły na przyjęcie określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z ustaleń dokonanych w toku postępowania wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna co oznacza, iż w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Powołana zasada ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa - zdaniem Kolegium - pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy. Nie można zgodzić się z odwołującymi, że nie jest spełniona przesłanka dobrego sąsiedztwa. Ład przestrzenny nie zakłada zagospodarowania wg działki graniczącej, i nie wyłącza możliwości zagospodarowania wg działki położonej w pewnej odległości od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Celem art. 61 ustawy nie jest wprowadzenie automatyzmu w działaniu organów, który oznaczałby, że jeżeli istniejąca zabudowa na działce graniczącej realizuje funkcje mieszkaniowe, to nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym tego samego rodzaju, co już istniejący (Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod redakcją Z. Niewiadomskiego C.H. Beck, Warszawa 2004, s. 495-496 czy wyrok z dnia 18 czerwca 2008r. Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie sygn. akt. II OSK 58/07. Oprócz tego kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być bowiem traktowana jedynie jako możliwość powstania budynków tego samego rodzaju co istniejące. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową i rzeczywistą funkcją terenu czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie można uznać, że podstawą do decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym, bowiem celem ustawodawcy było wprawdzie zachowanie ładu przestrzennego, ale nie blokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego. W odniesieniu do zarzutu braku uwzględnienia przy wydawaniu ww. decyzji zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wskazać trzeba, że treść studium nie wiąże organów ustalających warunki zabudowy. Jakkolwiek z punktu widzenia zasady ładu przestrzennego brak związania organu wydającego decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustaleniami studium budzi zastrzeżenia, to aktualny stan prawny nie pozostawia wątpliwości co do tego, że ustalenia studium, będącego jedynie aktem kierownictwa wewnętrznego, mają dla organów wykonawczych gminy charakter wiążący jedynie przy sporządzaniu projektów planów miejscowych, a dla organów stanowiących gminy - przy ich uchwalaniu, nie wiążą natomiast przy wydawaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że wydanie tej decyzji, a następnie decyzji o pozwoleniu na budowę, które nie pozostają w zgodzie z ustaleniami studium, jest prawnie dopuszczanie. Innymi słowy, do czasu, kiedy ustalenia studium nie znajdą się w planie miejscowym, nie wiążą powszechnie i nie mogą tworzyć materialnoprawnej podstawy do wydawania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podobnie sytuacja wygląda z pozostałymi kwestiami zarzucanymi przez odwołujących. Okoliczność, iż południowa cześć działki nr 204/9 znajduje się na obszarze zagrożonym zalaniem wodami powodziowymi rzek (wody 100-letnie wyznaczone dla rzek, dla których nie opracowano map zagrożenia powodziowego) oraz na obszarze o wysokim poziomie wód gruntowych, nie ma znaczenia w sytuacji gdy nie ma aktualnie podstawy prawnej, dotyczącej zakazu zabudowy na przedmiotowym terenie. Przyszłe hipotetyczne zdarzenia, jakie mogą mieć miejsce też nie mogą mieć wpływu na ustalenie warunków zabudowy w określonym kształcie. Odnosząc się do kwestii milczącej zgody Zarządu Zlewni w S. należy wyjaśnić, że organ I instancji słusznie uznał, że - na mocy art. 53 ust. 5c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - nastąpiło w tym przypadku tzw. milczące uzgodnienie. Według wskazanego przepisu niewyrażenie stanowiska w terminie 21 dni od dnia otrzymania projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla celu publicznego przez organ właściwy uznaje się za uzgodnienie decyzji. Z mocy art. 60 ust. 1a ustawy ust. 5c stosuje się także do decyzji o warunkach zabudowy. Fakt, że strony nie zgadzają się z taka formą również nie ma wpływu na podjęte przez organ rozstrzygniecie. Organ uzgadniający jest jednostką wyspecjalizowaną, który w swoich działaniach nie traci z pola widzenia przedmiotu i celu uzgodnienia, którego działania z jednej strony wyznaczają przepisy kompetencyjne, z drugiej zaś przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie będącej przedmiotem wniosku inwestora, a także posiadana wiedza urzędowa. Będąca przedmiotem uzgodnienia ocena stanu faktycznego zawartego w przedstawionej dokumentacji uzgadnianej sprawy administracyjnej, nie wynika jedynie z przepisów prawa mających zastosowanie w sprawie, lecz również ze stanu wiedzy zawartej w prowadzonych ewidencjach i dokumentacji, którą dysponuje organ. Za nieuzasadnione uznać także zdaniem Kolegium należy, zarzuty odwołania dotyczące negatywnego oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości, która, co należy tutaj podkreślić nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Mając na uwadze te zarzuty, wskazać przede wszystkim należy, iż kwestie szczególnej lokalizacji przyszłej inwestycji konkretyzują się dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Skoro zatem w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, nie wyznacza się konkretnego miejsca na działce, gdzie ma być wzniesiony planowany obiekt budowlany, trudno na tym etapie przesądzać kwestie oddziaływania. Jak wskazuje jednolite w tym zakresie orzecznictwo, ocena czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów prawa budowlanego należy, zgodnie z art.5 ustawy Prawo budowlane, do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę; przy czym organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę - patrz np. wyrok NSA z dnia 29 grudnia 1998r. sygn. akt n S.A./Gd 1330/97 LEX nr 44223, czy wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2005r., sygn. akt IV SA/Wa 141/05, opubl. w Lex 165970. Należy mieć przy tym na uwadze, że analiza obszaru oddziaływania inwestycji obejmuje przede wszystkim badanie oddziaływania konkretnych obiektów budowlanych na otaczające tereny, nie zaś ocenę przyszłego funkcjonowania obiektu. W związku z tym, nawet ustalenia dotyczące uciążliwości związanych z działalnością powstających obiektów np. zwiększonego ruchu samochodów nie należy utożsamiać z oceną obszaru oddziaływania. Ponadto, w pojęciu "oddziaływania obiektu", o którym mowa w przepisie art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, nie chodzi o wszelkie utrudnienia jakie może przynieść planowana inwestycja, a jedynie o takie, które mogą powodować naruszenie interesów prawnych, a nie interesów faktycznych. W ocenie Kolegium, wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Kolegium nie dopatrzyło się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Organ I instancji dokonał prawidłowej oceny obszaru analizowanego w wyniku, której ustalił cechy zabudowy w obszarze analizowanym, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Prawidłowo ustalił, że z urbanistyczno-architektonicznego punktu widzenia, inwestycja ta jest możliwa do realizacji na terenie wskazanym przez stronę we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Powyższe oraz prawidłowo przeprowadzone w przedmiotowej sprawie postępowanie wskazujące, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie z warunków wskazanych przez ustawodawcę dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, nie dają podstaw do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. W skardze na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. D. W. i I. W. podniosły zarzut naruszenia: art. 61 ust. 1 pkt 1, 3 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie warunków za spełnione; art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy przez ich pominięcie przy wydawaniu decyzji; art. 9 ust. 4 przez jego pominięcie przy wydawaniu decyzji; § 3 i § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez niewłaściwe zastosowanie, wnosząc o uchylenie lub zmianę zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżące podniosły, że SKO nadmiernie eksponuje kwestię generowania konfliktu między stroną, a przyszłymi mieszkańcami planowanego do realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a jednocześnie marginalizuje lub odrzuca podnoszone przez skarżących argumenty merytoryczne i prawne - w tym dotyczące pozornego spełnienia warunków 1 do 5 zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz fundamentalnej sprzeczności planowanej funkcji obiektu z przeznaczeniem terenu pod rozwój usług określonym w obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. (uchwała Rady Miejskiej w Ł. nr [...]z dnia [...]r. Zróżnicowane cechy zabudowy zrealizowanej na terenie wyznaczonego obszaru analizowanego zostały potraktowane w zaskarżonej decyzji, jako uwolnienie od tworzenia harmonijnego ładu architektonicznego na rzecz kontynuacji bezładu i przypadkowości zabudowy z pominięciem ustaleń zawartych w "Studium...", na które przeznaczane są znaczne środki finansowe pochodzące od podatników. Skarżące stanowczo podtrzymują zarzut dotyczący braku analiz w zakresie zagrożenia terenu naszej nieruchomości zalaniem wodami opadowymi w następstwie dalszego zwiększania intensywności zabudowy na nieruchomościach przyległych. Jednocześnie brak merytorycznego stanowiska Zarządu Zlewni w S. jest przyzwoleniem na kontynuowanie zabudowy na terenach zalewowych - precedens stanowi wcześniejsza realizacją budynku położonego przy ul. A 86. Postawione przez skarżące zarzuty wymagają dowodu w postaci profesjonalnej analizy urbanistycznej. W toczącym się sporze skarżące są stroną wielokrotnie słabszą ekonomicznie od inwestora i nie jesteśmy w stanie ponieść kosztu opracowania alternatywnej opinii urbanistycznej wskazującej negatywne skutki realizacji planowanej inwestycji w postulowanym miejscu. Skarżące wskazały, że pierwotnie nieruchomości o współczesnych numerach administracyjnych B 94, 96 i 98, stanowiły jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 28.000 m2 i były własnością rodziny W.. Jedyny wjazd na teren posesji był usytuowany pod współczesnym numerem 94, istniały trzy rowy melioracyjne służące do odprowadzania wód opadowych z całego terenu. Usytuowanie urządzeń melioracyjnych (rowów) było racjonalne i przebiegało przy granicach nieruchomości wschodniej i zachodniej oraz na terenie współczesnego numeru 98 na odcinkach od ul. B do rzeki J.. W latach 50. ubiegłego wieku nieruchomość została przejęta przez państwo na mocy przepisów ustanowionych w latach czterdziestych ubiegłego wieku przez ówczesne władze PRL i podzielona na trzy odrębne nieruchomości, z których środkowa (bez urządzeń melioracyjnych) została przydzielona Dokumentem Nadania Ziemi S. W.. W okresie obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego inwestycje realizowane na terenie wymienionych nieruchomości były pod kontrolą, a władze respektowały prawa natury i ustalenia wynikające z nauk szczegółowych. Aktualnie wydawane są warunki zabudowy dla rozczłonkowanych fragmentów gruntu (dodatkowy podział poprzeczny na trzy części nieruchomości przy B 98) wg kryteriów wynikających z pragmatyki urzędniczej, które prowadzą do uczynienia z naszej posesji ścieku dla wód opadowych z okolicy i urbanistycznego bałaganu. Jednocześnie opracowane i zatwierdzone przez Radę Miasta w 2318 roku "Studium ..." zawierające ustalenia pianistyczne są wiążące dla autorów opracowywanych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 10 powołanej wyżej ustawy), ale nie są wiążące zdaniem SKO dla urzędników gminy. Istotnym elementem sprawy o charakterze zagadnienia wstępnego (decydującym o spełnieniu warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy) jest zbadanie zgodności z prawem zmiany sposobu użytkowania obiektu usługowego (hotelu) położonego przy ul. A 86 na budynek mieszkalny wielorodzinny należący do Wspólnoty Mieszkaniowej i zarządzany przez jej Zarząd przy ul. C 9/1 w Ł.. Informacja zawarta w decyzji SKO, z której wynika dokonanie zmiany sposobu użytkowania hotelu na budynek mieszkalny wielorodzinny po dacie 25 sierpnia 2011 roku jest dla nas zaskoczeniem, ponieważ uważamy, że w takim postępowaniu przysługiwał nam status strony. Obawiamy się, że dokonane czynności w tym przedmiocie i nadanie nowej funkcji budynkowi są dotknięte wadą nieważności i dlatego składamy wniosek o zbadanie tej sprawy, jako zagadnienia wstępnego. Drugim zagadnieniem wstępnym jest ustalenie zgodności z prawem przejęcia nieruchomości o powierzchni 28.000 m2 na rzecz Skarbu Państwa na podstawie dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej. Przywrócenie prawa własności nieruchomości w pierwotnym jej kształcie otwiera drogę do roszczeń odszkodowawczych - w tym odzyskania w naturze wyodrębnionych terenów, które nie zostały zabudowane. Zablokowanie realizacji planowanej inwestycji jest, więc naszym żywotnym interesem. Poszukiwania dokumentów przejęcia nieruchomości w Archiwum Państwowym w Ł. nie dały jeszcze końcowego efektu, ponieważ nie wszystkie akta są powszechnie dostępne, a wgląd do nich musi być uzasadniony interesem prawnym. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko jak w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. W dniu 6 lipca 2021 r. pełnomocnik skarżących wniósł załącznik do protokołu rozprawy zawierający argumentację przedstawioną na rozprawie w dniu 29 czerwca 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga zawiera częściowo uzasadnione zarzuty. Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 - dalej jako: p.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a., sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ją w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Badając zaskarżoną decyzję Sąd doszedł do przekonania, iż w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa, które czyniły koniecznym wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że stosownie do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jak wynika z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Konstrukcja art. 4 u.p.z.p. wskazuje, że ustalanie sposobu zagospodarowania terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy następuje wyjątkowo, gdyż zasadą winno być ustalanie zagospodarowania terenu w drodze uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących wymogów: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Analiza art. 61 u.p.z.p. daje podstawy do przyjęcia, że z istoty decyzji o warunkach zabudowy wynika, że określa ona dopuszczalny i zgodny z istniejącym na terenie analizowanym, sposób nowego zagospodarowania przedmiotowej działki. Celem każdej decyzji o warunkach zabudowy jest bowiem przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem przestrzennym obowiązującym na obszarze, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Podkreślenia również wymaga, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazane rozporządzenie, co wynika z przepisu § 1, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Parametry i wskaźniki obowiązujące dla planowanego zamierzenia budowlanego ustala się - jak to wynika z przepisów § 4-8 rozporządzenia - na podstawie dokonanej analizy. Następuje to w oparciu o średnie wskaźniki dla obszaru analizowanego (dotyczy to wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej) czy też jako kontynuację, przedłużenie (linia zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu). Mając na uwadze cel przyjętych w przepisach rozporządzenia rozwiązań, jak również uwzględniając wymogi określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., podkreślić należy, że organ w trosce o ochronę i kształtowanie ładu przestrzennego obowiązany jest czuwać nad kontynuacją zabudowy danego obszaru tworzącego urbanistyczną całość. Stąd też określenie w decyzji o warunkach zabudowy wymagań stawianych nowej zabudowie powinno nastąpić po uwzględnieniu istniejącego już sposobu zagospodarowania działek sąsiednich. W pierwszej kolejności wskazania wymaga, że zasadnie Kolegium przyjęło, że analiza urbanistyczna, stanowiąca podstawę do ustalenia, czy wnioskowana inwestycja odpowiada wymogom określonym w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., została sporządzona prawidłowo, zaś jej wyniki pozwoliły na przyjęcie określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z ustaleń dokonanych w toku postępowania wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna co oznacza, iż w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Istnienie takiej zabudowy w bliskim sąsiedztwie pozwoliło na ustalenie parametrów dla nowej planowanej zabudowy odnoszących się do powierzchni zabudowy, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu, jak i gabarytów obiektów budowlanych. Wyjaśnienia w tym miejscu wymaga, że zarówno organy administracji publicznej, jak i sąd administracyjny podejmują rozstrzygnięcia w oparciu o aktualny stan prawny i faktyczny. Oznacza to, że kwestia prawidłowości zmiany sposobu użytkowania jednego z obiektów przyjętych jako budynek o funkcji mieszkaniowej nie ma charakteru zagadnienia wstępnego. Podobnie należy przyjąć w odniesieniu do wskazywanej przez stronę skarżącą kwestii wszczęcia postępowania, które miałoby na celu zwrot części wywłaszczonej nieruchomości. Okoliczność ta nie ma wpływu na kontrolowane postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, choćby z tego tylko powodu, że z decyzji o warunkach zabudowy nie wynikają żadne prawa do nieruchomości, której ta decyzja dotyczy. Godzi się również zauważyć, że na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest o tyle ograniczona, że nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami Prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu zainicjowanym wnioskiem inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę. Odnośnie do uzbrojenia terenu, to jako że nieruchomość znajduje się na obszarze miasta za wystarczające należy uznać przedłożone pisma gestorów sieci w zakresie dostaw mediów: sieci wodociągowej, kanalizacji ogólnospławnej i deszczowej - pismo ZWIK nr [...] z dnia [...].10.2018 r., sieci energetycznej - pismo PGE [...] z dnia [...].10.2018 r. sieci gazowej – pismo Polskiej Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. o warunkach przyłączenia do sieci gazowej obiektu budowlanego - znak [...] z dnia [...].10.2018 r. Podzielić należy również stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego odnoszące się do wpływu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na treść rozstrzygnięć zapadających w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Co do zasady bowiem na gruncie obowiązujących przepisów u.p.z.p. treść studium istotnie nie wiąże organów ustalających warunki zabudowy. Niemniej jednak w ocenie Sądu brak związania zapisami Studium co do przeznaczenia terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie oznacza, że żaden zapis Studium nie musi być rozważony przez organ prowadzący postępowanie. Otóż, w obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. (uchwała Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...]r.), południowa cześć działki nr 204/9 znajduje się na obszarze określonym jako tereny wyłączone spod zabudowy, aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo oraz jako korytarz ekologiczny a ponadto obszar zagrożony zalaniem wodami powodziowymi rzek. Zgodnie Opracowaniem Ekofizjograficznym, wykonanym na potrzeby ww. Studium - mapa nr 6 "Zagrożenia powodziowe i podtopienia" - południowa cześć działki nr 204/9 znajduje się na obszarze zagrożonym zalaniem wodami powodziowymi rzek (wody 100-letnie wyznaczone dla rzek, dla których nie opracowano map zagrożenia powodziowego) oraz na obszarze o wysokim poziomie wód gruntowych. Dysponując taką informację organy uznały, że ze względu na brak podstawy prawnej, dotyczącej zakazu zabudowy na przedmiotowym terenie, nie stwierdzono sprzeczności decyzji z przepisami odrębnymi. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że o ile sam zapis Studium dotyczący zakazu zabudowy nie stanowi normatywnej podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy, to jednak organ nie może zupełnie abstrahować od faktu potwierdzonego stosownymi opracowaniami, że część działki stanowi obszar zagrożony zalaniem wodami powodziowymi (tzw. wody 100-letnie). W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji został przekazany do uzgodnienia z Zarządem Dróg i Transportu w Ł. (zarządcą drogi ul. A), Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego, Zarządem Zlewni w S.. Podmioty te nie zajęły stanowiska w sprawie uzgodnienia projektu decyzji w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem zgodnie z art. 53 ust. 5 ww. u.p.z.p. uzgodnienie uznano za dokonane. Z kolei organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazał, że "odnosząc się do kwestii milczącej zgody Zarządu Zlewni w S. należy wyjaśnić, że organ I instancji słusznie uznał, że - na mocy art. 53 ust. 5c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - nastąpiło w tym przypadku tzw. milczące uzgodnienie. Według wskazanego przepisu niewyrażenie stanowiska w terminie 21 dni od dnia otrzymania projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla celu publicznego przez organ właściwy uznaje się za uzgodnienie decyzji. Z mocy art. 60 ust. 1a ustawy ust. 5c stosuje się także do decyzji o warunkach zabudowy". Tymczasem organu obu instancji pominęły okoliczność, że skoro część działki znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu art. 16 pkt 34 lit. a) ustawy Prawo wodne, rozważenia wymagało zastosowanie art. 166 ustawy Prawo wodne. Zgodnie bowiem z art. 166 ust. 1 ustawy w celu zapewnienia ochrony ludności i mienia przed powodzią: 1) obszary szczególnego zagrożenia powodzią uwzględnia się w planie zagospodarowania przestrzennego województwa, strategii rozwoju województwa, strategii rozwoju gminy, strategii rozwoju ponadlokalnego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gminnym programie rewitalizacji, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy; 2) poziom zagrożenia powodziowego wynikający z wyznaczenia obszarów szczególnego zagrożenia powodzią uwzględnia się w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzjach o warunkach zabudowy, dotyczących nieruchomości w całości lub w części położonych na tych obszarach. Co istotne, ustawodawca w treści pkt 7 ust. 2 wskazał, że projekty decyzji o warunkach zabudowy wymagają uzgodnienia z Wodami Polskimi w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią. Zgodnie zaś z art. 53 ust. 5d u.p.z.p., który z mocy art. 64 ust. 1 u.p.z.p., stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy, uzgodnienia decyzji z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach, o których mowa w art. 169 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo wodne, dokonuje się w drodze decyzji, o której mowa w art. 166 ust. 5 tej ustawy. Jak wynika z art. 166 ustawy Prawo wodne w/w uzgodnienia Wody Polskie dokonują w drodze decyzji, w której określa się wymagania lub warunki dla planowanej zabudowy lub planowanego zagospodarowania terenów położonych na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, a w zależności od potrzeb określa się również szczegółowe wymagania oraz warunki, o których mowa w ust. 8, w zakresie określonym w przepisach wydanych na podstawie ust. 14. Reasumując, w ocenie Sądu doszło do naruszenia art. 53 ust. 5d u.p.z.p. w zw. z art. 166 ust. 2 pkt 7 oraz ust. 5 ustawy Prawo wodne. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, zostały wydane w konsekwencji naruszenia cytowanych wyżej przepisów i uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy, gdyż dotyczyło kwestii istotnej dla rozstrzygnięcia. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę organy zobowiązane będą kierować się oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, wyrażonymi przez sąd w uzasadnieniu wyroku. B.A.