I SA/Lu 330/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Fita Sędziowie WSA Wiesława Achrymowicz (sprawozdawca) WSA Monika Kazubińska-Kręcisz po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 4 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi E. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości uchyla zaskarżone postanowienie. Zaskarżonym postanowieniem Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (organ) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...] (organ egzekucyjny) z [...] października 2019 r. odmawiające uwzględnienia zarzutów E. K. (zobowiązana) dotyczących opisu i oszacowania nieruchomości. W uzasadnieniu tej treści rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że organ egzekucyjny prowadzi w stosunku do zobowiązanej egzekucję, w toku której zajął udział zobowiązanej w wysokości 1434/21432 we współwłasności nieruchomości lokalowej w postaci garażu wielostanowiskowego położnego w [...] przy ul. A. . Do oszacowania wartości zajętego udziału zobowiązanej we współwłasności nieruchomości lokalowej organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami w osobie A. T.-S. (rzeczoznawca). Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość zajętego udziału zobowiązanej w nieruchomości lokalowej w postaci garażu wielostanowiskowego wynosi [...] zł. Jak dalej motywował organ, zobowiązana złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętego udziału we współwłasności nieruchomości lokalowej. Zasadniczo stanowisko zobowiązanej sprowadzało się do następujących argumentów: - miejsce garażowe nie może być przedmiotem egzekucji, bo zobowiązana nie ma do niego żadnych "egzekwowalnych" praw, natomiast przysługujące jej prawo do korzystania z niego nie podlega egzekucji; - wartość przyjęta przez rzeczoznawcę jest rażąco zaniżona i w kontekście tego stwierdzenia zobowiązana zwracała uwagę, że objęty egzekucją udział we współwłasności nieruchomości lokalowej nabyła w 2012 r. za [...] zł, a w latach 2012-2019 ceny nieruchomości nie rosły; - rzeczoznawca nie uzasadnił tak znacznej różnicy wartości tego samego prawa; - egzekucja jest prowadzona w celu wyegzekwowania należności częściowo już przedawnionych; - nie wszystkie decyzje, które stały się podstawą do wystawienia tytułów wykonawczych, zostały prawidłowo doręczone zobowiązanej; - egzekucja doprowadzi wyłącznie do sprzecznego z ustawą pokrzywdzenia zobowiązanej, przymuszenia jej do zapłaty długu "poprzez zagrożenie urzędowego doprowadzenia do ruiny finansowej"; - egzekucja jest niecelowa, skoro cena licytacyjnej sprzedaży w pierwszej kolejności trafi do banku, który ma ustanowioną hipotekę. Organ nie zgodził się ze zobowiązaną. Tłumaczył, że jej udział we współwłasności nieruchomości lokalowej podlegał zajęciu na podstawie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (ostatnio Dz.U.2020.1427 ze zm. - u.p.e.a.). Rozpatrując zarzuty zobowiązanej do opisu i oszacowania wartości udziału we współwłasności nieruchomości organ nie jest uprawniony do analizy istnienia egzekwowanych należności, w tym między innymi ich przedawnienia. Natomiast na organie spoczywa obowiązek odniesienia się wyłącznie do sposobu dokonania opisu i oszacowania wartości udziału we współwłasności nieruchomości, do którego została skierowana egzekucja. W ocenie organu, wartość udziału zobowiązanej we współwłasności nieruchomości lokalowej została określona przez uprawnionego rzeczoznawcę, który w operacie szacunkowym szczegółowo opisał, w jaki sposób wyliczył ją na 27.000 zł. Następnie organ nawiązał do art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1-3, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (aktualnie Dz.U.2020.1990 - u.g.n.) i wywiódł z tych regulacji prawnych, że rzeczoznawca ma swobodę w wyborze właściwego podejścia, metody, techniki oszacowania, a także nieruchomości obrazujących istotne cechy rynkowe. Organ, podobnie jak organ egzekucyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę, bo nie dysponuje odpowiednimi wiadomościami specjalnymi. Natomiast bada operat szacunkowy jedynie pod względem formalnym, to jest: - czy został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną; - czy zawiera wszystkie elementy wymagane przez prawo; - czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków podlegających sprostowaniu bądź uzupełnieniu. Rzeczoznawca działa bowiem w sposób zbliżony do osób zaufania publicznego. Przechodząc do operatu szacunkowego opisującego wartość udziału zobowiązanej we współwłasności nieruchomości lokalowej organ przyjął, że dokument ten spełnia wymogi formalne. Został sporządzony w sposób spójny, logiczny, zupełny, nie zawiera nieścisłości. W konsekwencji, zdaniem organu, operat szacunkowy sporządzony w ten sposób jest wiarygodnym dokumentem. W dalszej kolejności organ odnotował, że rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości na terenie [...] w okresie od stycznia 2018 r. do maja 2019 r. Na tej podstawie wymienił kilkanaście wiarygodnych transakcji mających za przedmiot podobne nieruchomości. Posłużył się podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej, bazując przy tym na 11 transakcjach. W efekcie rzeczoznawca ustalił cenę maksymalną - 1.509,81 zł/m˛, minimalną - 642,58 zł/m˛ oraz średnią - 989,77 zł/m˛, z których wyprowadził zakres sumy współczynników korygujących. Jednocześnie uwzględnił cechy wpływające na wartość rynkową nieruchomości w postaci położenia, atrakcyjności rynkowej każdorazowo w wymiarze 50%. Na tej podstawie rzeczoznawca oszacował wartość całej nieruchomości lokalowej na [...] zł, a udział zobowiązanej na [...] zł. W tym stanie sprawy organ stwierdził, że zapatrywanie zobowiązanej należy postrzegać wyłącznie jako jej subiektywne przekonanie. Dodatkowo organ zaznaczył, że organ egzekucyjny sprawdził informacje o cenach nieruchomości na terenie osiedli S. i Ś. w okresie od 1 stycznia 2018 r. do 23 października 2019 r. zawarte w posiadanej bazie danych, które potwierdziły wyliczenia rzeczoznawcy. Zobowiązana złożyła skargę na powyższe postanowienie organu. Domagała się uchylenia zaskarżonego postanowienia wraz z postanowieniem organu egzekucyjnego i zasądzenia od organu na jej rzecz kosztów postępowania sądowego. Ogólnie zarzuciła naruszenie przepisów prawa i powtórzyła tok argumentacji przedstawiony organowi egzekucyjnemu w zarzutach do opisu i oszacowania wartości udziału we współwłasności nieruchomości lokalowej. Organ, odpowiadając na skargę, wniósł o jej oddalenie. W całości podtrzymał stanowisko i argumenty zawarte w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga zobowiązanej zasługuje na uwzględnienie, gdyż kontrolowane postanowienie organu nie jest zgodne z prawem. Stosownie do art. 110u u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie (§ 1). Jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości (§ 2). W realiach analizowanej sprawy w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na niespójność stanowiska organu, który raz twierdzi, że nie jest uprawniony wnikać w treść operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę, po czym formułuje ocenę, że operat ten jest wiarygodny. W ocenie sądu, okoliczność, że zgodnie z 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, nie wyklucza tego operatu z materiału dowodowego służącego przeprowadzeniu egzekucji z nieruchomości na zasadach przewidzianych przez prawo. Wobec tego - wbrew stanowisku organu - operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę na potrzeby przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości podlega ocenie przez organ egzekucyjny, a następnie organ nadzorujący egzekucję, także w zakresie jego treści (przyjętych założeń, toku rozumowania, w efekcie sformułowanych wniosków) przy odpowiednim zastosowaniu art. 7 i art. 77 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie Dz.U.2020.256 ze zm. - K.p.a.) w związku z art. 18 u.p.e.a., który stanowi, że jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Organ, przypisując rzeczoznawcy status osoby zaufania publicznego pominął, że zarówno dokumenty urzędowe, jak również opinie biegłych nie mają waloru wiążącego w prowadzonym postępowaniu i organ ma obowiązek je ocenić w każdej indywidualnej rozpatrywanej sprawie przede wszystkim według kryterium prawdy materialnej w granicach ustawowej swobody. Co więcej, gdyby przyjąć punkt widzenia organu, rozstrzyganie o zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w toku egzekucji byłoby formalnością uzależnioną nie od organów odpowiedzialnych za legalne prowadzenie egzekucji, ale od osoby trzeciej, czyli rzeczoznawcy. Natomiast ustawodawca po to wprowadził do porządku prawnego środek zaskarżenia w postaci zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, aby organ egzekucyjny, a w wyniku zażalenia organ nadzorujący egzekucję, poddały analizie czynności i stwierdzenia rzeczoznawcy z punktu widzenia ich merytorycznej zupełności, rzetelności i logiczności. Podzielenie stanowiska organu w istocie prowadziłoby do konieczności zaakceptowania z punktu widzenia prawa każdego operatu szacunkowego, nawet budzącego poważne wątpliwości co do jego merytorycznej wartości. Wówczas zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości byłyby pozbawione jakiegokolwiek znaczenia w obrocie prawnym. Nie dawałyby stronie zobowiązanej realnej ochrony prawnej, skoro stwierdzenia rzeczoznawcy miałyby tworzyć niepodważalną prawdę formalną. Zatem obowiązkiem organu była uważna i wnikliwa analiza operatu rzeczoznawcy, a przede wszystkim: - czy nie zawiera on istotnych luk; - czy rzeczoznawca przedstawił konkretne przeanalizowane wielkości, kryteria dokonanych wyborów, spójny tok rozumowania, a w konsekwencji adekwatne wnioski, odpowiadające faktom i prawu; - czy rzeczoznawca posłużył się kryteriami adekwatnymi do stanu faktycznego i prawnego. Dotychczas organ tego obowiązku nie wykonał. Błędnie przyjął, że był związany każdym operatem tylko dlatego, że został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie sądu, tej treści wadliwe zapatrywanie organu może w następstwie prowadzić do istotnego naruszenia praw zobowiązanej w toku egzekucji. Dlatego niewątpliwie trzeba zatrzymać się na treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę, z którym zobowiązana się nie godzi. Należy przypomnieć, że stosownie do art. 150 u.g.n. w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: 1) określenia wartości rynkowej; 2) określenia wartości odtworzeniowej; 3) ustalenia wartości katastralnej; 4) (uchylony); 5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach (ust. 1). Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (ust. 3). Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu (ust. 4). Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V (ust. 5). Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (ust. 1). Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (ust. 2) Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości (ust. 3). Według art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (ust. 3). Następnie art. 153 u.g.n. stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (ust. 1). Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (ust. 2). Natomiast podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (ust. 3). Z art. 154 u.g.n. wynika zaś, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). W art. 155 u.g.n. ustawodawca przyjął, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej (ust. 1). Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1 (ust. 2). Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym rejestry i dokumenty, o których mowa w ust. 1, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie (ust. 3). Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości (ust. 4). W wykonaniu delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. - dotyczącej określenia w drodze rozporządzenia rodzajów, metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego - Rada Ministrów rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm. - rozporządzenie z 2004 r.) uściśliła rozwiązania ustawowe, przyjmując, że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości (§ 3 ust. 1). Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 4 ust. 5). Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości (§ 5 ust. 1). Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne (§ 5 ust. 2). Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy (§ 5 ust. 3). Co do zasady, sąd podziela zastrzeżenia zobowiązanej dotyczące rzetelności analizowanego operatu, a w konsekwencji jego adekwatności do zobiektywizowanych realiów rynkowych. Kwestionowany przez zobowiązaną operat szacunkowy został sporządzony 19 czerwca 2019 r. i na ten dzień określono wartość przedmiotu wyceny według stanu na 30 kwietnia 2019 r. Rzeczoznawca stwierdził w tym dokumencie, że przeanalizował rynek nieruchomości w postaci lokali niemieszkalnych o funkcji garażowej na terenie [...] w obrębie 27 i w obrębach porównywalnych 70, 30 w okresie 2018-2019. W rezultacie zbadania rynku, cen transakcyjnych ustalił następujące cechy dla potrzeb obliczenia wartości szacowanej nieruchomości: lokalizacja, sąsiedztwo, atrakcyjność i dogodność położenia, dojazd, stan techniczny, wielkość lokalu, rodzaj "garażowiska". Jednocześnie rzeczoznawca odnotował, że analiza rynku pokazuje zrównoważenie popytu i podaży, a w związku z tym nie aktualizuje się cen ze względu na upływ czasu. Rzeczoznawca ocenił, że rynek jest bardzo stabilny w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi, a ceny garaży czy miejsc parkingowych są ściśle związane z rynkiem mieszkaniowym. Ceny udziału we współwłasności nieruchomości lokalowej stanowiącej garaż wielostanowiskowy kształtują się w przedziale od 10.000 zł do 35.000 zł. Z uwagi na małą ilość sprzedaży takich praw w analizowanym czasie na terenie [...] w obrębie 27 analizą rzeczoznawca objął także obręby porównywalne 70, 30, 29. Wybrał podejście porównawcze, na co pozwoliła dostateczna liczba transakcji, a po przeanalizowaniu rynku lokalnego metodę korygowania ceny średniej. Następnie rzeczoznawca przedstawił w zestawieniu tabelarycznym 24 transakcje. Zaznaczył, że pod pozycjami od 15 do 24 wymienił transakcje "dla celów poglądowych" i nie były one uwzględniane. Natomiast spośród pozostałych 14 transakcji rzeczoznawca odrzucił trzy skrajne i na podstawie pozostałych ustalił cenę maksymalną - 1.509,81 zł/m˛ (transakcja z 17 grudnia 2018 r.), minimalną - 642,58 zł/m˛ (transakcja z 20 września 2018 r.) i w następstwie średnią cenę - 989,77 zł/m˛. Cechy charakterystyczne nieruchomości szacowanej oraz nieruchomości sprzedanych za cenę maksymalną i minimalną rzeczoznawca ocenił na takim samym poziomie (każdorazowo położenie, dostępność bardzo dobre; atrakcyjność rynkowa korzystna). Współczynnik odzwierciedlający wpływ cech rynkowych rzeczoznawca wyliczył na 1,0873 i przez jego zastosowanie odpowiednio zwiększył wartość jednostkową szacowanej nieruchomości lokalowej z 989,77 zł/m˛ do 1.076,18 zł/m˛. W zarysowanym wyżej toku rozumowania rzeczoznawcy zabrakło rzetelnego (dokładnego) omówienia: - jakie konkretne okoliczności faktyczne i wielkości wynikają z ogólnie opisywanej analizy rynku nieruchomości, co konkretnie rzeczoznawca przeanalizował w ramach tej analizy; - jakie kryteria, w jaki sposób i w jakiej skali kształtują ceny rynkowe w świetle powoływanej analizy; - dlaczego w ramach podejścia porównawczego rzeczoznawca wybrał metodę korygowania ceny średniej jako najbardziej adekwatną do realiów rynkowych, skoro w opisie nieruchomości szacowanej i porównywanych nie dostrzega różnic, a korygowanie ceny średniej z istoty rzeczy bazuje na korygowaniu (niwelowaniu) różnic w poszczególnych cechach tych nieruchomości; - z jakich powodów rzeczoznawca nie bazował na cenach transakcyjnych wymienionych pod pozycjami 15-24 zestawienia tabelarycznego (transakcje przedstawione według rzeczoznawcy dla celów poglądowych), które kształtowały się na poziomie od 1.200 zł do 2.500 zł w okresie od września 2018 r. do lutego 2019 r., natomiast przyjął do wyliczeń ceny transakcyjne z okresu wcześniejszego, bo od maja 2018 r. do stycznia 2019 r., rzędu od 600 zł do 1.500 zł; - według jakich konkretnych wielkości bazowych i kryteriów rzeczoznawca wyliczył udział poszczególnych cech rynkowych, co z kolei przełożyło się na wysokość współczynnika korygującego 1,0873; - z jakich uwarunkowań, tendencji rynkowych wynika tak znaczna rozpiętość cen, bo w skali od 686 zł do 2.472 zł czy 2.580 zł za 1 m˛ powierzchni. W następstwie nie sposób zasadnie ocenić czy wnioski rzeczoznawcy (a w istocie w operacie rzeczoznawca przedstawił tylko dokonane wybory i mechanizm przeprowadzonych wyliczeń) były adekwatne do przyjętych założeń wyjściowych oraz czy przyjęte założenia wyjściowe rzeczywiście były adekwatne do realiów rynkowych dla tej części [...] i dla tej konkretnej nieruchomości. W tym stanie sprawy należy podzielić zapatrywanie zobowiązanej i stwierdzić, że omawiany operat szacunkowy zawiera istotne luki. Rzeczoznawca arbitralnie prezentuje w nim swoje wybory i wnioski bez konkretnego omówienia ich podstawy faktycznej, przyjętych kryteriów i przeprowadzonego toku rozumowania. Co więcej, nie sposób nie zauważyć, że argument organu dotyczący samodzielnej analizy dokumentów gromadzonych na potrzeby podatków dodatkowo przemawia za niezgodnością z prawem kontrolowanego postanowienia. Po pierwsze - ani organ egzekucyjny, ani nadzorujący egzekucję nie są uprawnione do zastępowania operatu rzeczoznawcy własnymi ustaleniami w zakresie wartości nieruchomości, do której skierowano egzekucję. Ich rolą jest bowiem przeanalizowanie założeń, toku rozumowania i wniosków rzeczoznawcy przedstawionych w operacie. Po drugie - bez analizy tych dokumentów przez rzeczoznawcę nie można zasadnie ocenić czy wnioski organów są trafne. Jest to kolejny element argumentacji organu, który potwierdza niespójność stanowiska przyjętego w zaskarżonym postanowieniu. Wymaga podkreślenia, że w myśl art. 21 ust. 1-2 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.1997.78.483 ze zm.) prawo własności podlega - co do zasady - konstytucyjnej ochronie. Zatem ingerencję w prawo własności w trybie przymusu egzekucyjnego należy postrzegać jako instytucję wprowadzoną przez ustawodawcę na zasadach wyjątku, w celu zrealizowania uprawnień wierzyciela. Z tego względu czynność w postaci opisu i oszacowania wartości nieruchomości jako etap poprzedzający licytacyjną sprzedaż nie może mieć u podstaw twierdzeń czy wyborów rzeczoznawcy pozbawionych konkretnego uzasadnienia. Obowiązkiem organu jest natomiast troska o uzyskanie od rzeczoznawcy operatu szacunkowego, w którym zostaną wyczerpująco i konkretnie omówione oraz wnikliwie przeanalizowane wszystkie aspekty faktyczne i prawne konieczne dla określenia wartości nieruchomości objętej egzekucją adekwatnie do realiów rynkowych. Tylko tak sporządzony operat szacunkowy zagwarantuje zobowiązanej ochronę jej praw. Natomiast należy zgodzić się z organem w tej mierze, że w ramach zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą być rozpatrywane i rozstrzygane zagadnienia dotyczące: istnienia egzekwowanej należności, prawidłowości wystawienia tytułów wykonawczych, celowości egzekucji czy zasadności stosowania środka egzekucyjnego. Zgodnie z przytoczonym wyżej art. 110u § 1 u.p.e.a. granice przedmiotowe środka zaskarżenia w postaci zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmują wyłącznie tę konkretną czynność w toku egzekucji skierowanej do nieruchomości. Innymi słowy, środek zaskarżenia w postaci zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie może zastępować innych środków zaskarżenia przyznanych zobowiązanej w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, z których miała prawo już wcześniej skorzystać ani wniosków, które może składać aktualnie czy w przyszłości. Zatem na obecnym etapie egzekucji z nieruchomości ani organ rozpatrujący zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, ani następnie sąd kontrolujący legalność stanowiska organu w tym przedmiocie nie rozstrzygają (ani pozytywnie, ani negatywnie) czy istnieje egzekwowana należność, czy egzekucja jest celowa, czy zasadnie skierowano egzekucję do tego konkretnego składnika majątkowego. Ponownie rozpatrując zarzuty zobowiązanej do opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ uwzględni stanowisko prawne sądu. Podejmie wszelkie niezbędne przewidziane przez prawo działania, aby opis i oszacowanie wartości nieruchomości odpowiadały prawdzie materialnej. Rozważy przy tym wszystkie okoliczności faktyczne i prawne istotne z punktu widzenia wartości nieruchomości. Na tej podstawie rozstrzygnie czy treść omawianego operatu rzeczoznawcy jest adekwatna do stanu faktycznego, rynku nieruchomości oraz zasad określania wartości nieruchomości. Uwzględni również na ile dokument ten pozostaje aktualny ze względu na upływ czasu. Trzeba również odnotować, że przedstawione sądowi akta egzekucyjne nie zawierają pełnej treści postanowienia organu egzekucyjnego, które zostało utrzymane w mocy przez organ. Z powodów omówionych wyżej zaskarżone postanowienie organu podlegało uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2019.2325 ze zm. - P.p.s.a.).