II SA/Go 729/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Pauter Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 lutego 2021 r. sprawy ze skargi W.Z. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę. 1. Decyzją z dnia [...] października 2020 r., nr [...] Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania W.Z., utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...] lipca 2020 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia przez pozbawienie prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem działki [...] o pow. 0,0890 ha, położonej w [...] ([...]), stanowiącej współwłasność w udziałach po ¼ części W.F.Z., A.L.Z., W.R.Z. i S.S.Z. na rzecz Gminy z przeznaczeniem na drogę gminną. 2. Decyzja ta zapadła w następującym stanie sprawy. Wnioskiem z dnia [...] stycznia 2019 r. Wójt Gminy wystąpił do Starosty o wszczęcie postępowania w sprawie wywłaszczenia opisanej wyżej nieruchomości podając, że jest ona niezbędna do budowy ulicy [...] oraz, że została uwzględniona pod budowę drogi gminnej zgodnie z ustaleniami zmiany nr 2 miejscowego szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego - "Osiedle [...]’’1 uchwalonego uchwałą Nr IV/29/99 z 15 stycznia 1999 r, przez Radę Gminy (Dz. Urz. Woj. z 1999 r., Nr 9, poz. 56). 2.1. Decyzją z dnia [...] lipca 2020 r., nr [...] Starosta orzekł o wywłaszczeniu tej nieruchomości na rzecz Gminy z przeznaczeniem na drogę gminną. W decyzji zostało ustalone odszkodowanie w łącznej wysokości 82.371,00 zł czyli po 20,592,75 zł na rzecz każdego z czterech współwłaścicieli nieruchomości. W podstawie prawnej decyzji organ powołał art. 112, art. 113 ust. 1, art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1 i art. 123 ust. 1 w zw. z art. 6 pkt 1 i art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1,2 i 3 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r, poz. 65; dalej u.g.n.) oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256; dalej k.p.a.). 2.2. W odwołaniu od decyzji pełnomocnik skarżącego W.Z. zarzucił decyzji: 1) naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności art. 107 § 3 k.p.a. przez nieprawidłowe uzasadnienie zaskarżonej decyzji, polegające w szczególności na braku precyzyjnych i jasno sformułowanych podstaw, którymi kierował się organ I instancji wydając zaskarżoną decyzję, a także na przywołaniu okoliczności faktycznych i prawnych, mających znaczenie dla rozpoznania sprawy w załączniku do decyzji a nie w jej uzasadnieniu, przy jednoczesnym braku jakiegokolwiek odesłania do załącznika - analizy urbanistycznej, 2) nierozpoznanie istoty sprawy w szczególności pominięcie w ustalaniach faktycznych cen i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji, a nadto pominięcie w ustalaniu wartości odszkodowania za plot, który musi odgrodzić planowaną drogę od nieruchomości uczestników postępowania, 3) brak analizy celu publicznego, dla którego realizacji ma nastąpić wywłaszczenie, w szczególności brak analizy szerokości wnioskowanej do wywłaszczenia nieruchomości. 2.3. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Wojewoda opisał przebieg postępowania, wydaną w nim decyzję organu I instancji i treść odwołania strony. W rozważaniach prawnych przedstawił treść przepisów Rozdziału 4 i 5 Działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym na dzień wydawania decyzji. Dalej wskazał, że zgodnie z ustaleniami zmiany nr 2 miejscowego szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego - "Osiedle [...]" uchwalonego uchwalą nr lV/29/99 z 15 stycznia 999 r. przez Radę Gminy cała działka nr [...] oznaczona została jako teren ulic dojazdowych. Na działce tej nie znajdują się zabudowania, nie jest obciążona prawami rzeczowymi na rzecz osób trzecich. Wniosek spełnia warunki określone w art. 116 u.g.n., w tym dotyczące celu publicznego. Do wniosku dołączono dokumenty z przebiegu rokowań, odpis księgi wieczystej, wypisy i wyrysy z planu zagospodarowania przestrzennego oraz ewidencji gruntów, decyzję podziałową oraz inne dokumenty. Na okoliczność wartości nieruchomości został sporządzony operat szacunkowy. Nadto w dniu [...] grudnia 2019 r. w Starostwie Powiatowym przeprowadzono rozprawę administracyjną w sprawie o wywłaszczenie nieruchomości. W toku tej rozprawy właścicielom została przedstawiona ofertę zamiany wywłaszczanej na inną, która została odrzucona przez pełnomocnika skarżącego. Zdaniem Wojewody przeprowadzone postępowanie dowodowe potwierdziło informacje podane we wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego czyli w tym przede wszystkim to, że nieruchomość jest przeznaczona na zamierzony cel publiczny (art. 6 u.g.n.), którym jest bez wątpienia droga gminna. Zapisy planistyczne dla tego terenu (drogi) są jasno opisane i przedstawione na mapach. Zakres przeznaczenia terenu, wynikający z dokumentów planistycznych i załączonych do wniosku map obejmuje całość działki (parametry drogi wynikają z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Gminy z dnia 15 stycznia 1999 r., nr IV/29/99). 2.4. Odnosząc się do wysokości odszkodowania, a zarazem dotyczącego tej kwestii zarzutu skarżącego, Wojewoda stwierdził, że wartości wywłaszczonej nieruchomości wynika z operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie. Zdaniem organu operat został prawidłowo sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Organ podkreślił, że rzeczoznawca w operacie wskazał, że na rynku lokalnym i regionalnym rynku zanotowano zbyt małą liczbę transakcji spełniających kryterium podobieństwa do wycenianej nieruchomości, co uniemożliwia określenie wartości działki nr [...] przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W związku z czym określenia wartości rynkowej działki nr [...] dokonano przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Przeważające przeznaczenie wśród gruntów przyległych to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa wraz z częściami składowymi w postaci: ogrodzenia ze sztachet drewnianych oraz nasadzeń roślinnych (drzewa owocowe, iglaste, liściaste, żywopłot). Ze względu na brak transakcji nieruchomościami gruntowymi o podobnym zagospodarowaniu określono wartość odtworzeniową nieruchomości - jako sumę wartości rynkowej gruntu, wartości odtworzeniowej ogrodzenia oraz wartości nasadzeń roślinnych. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu nieruchomości dokonano analizy rynku lokalnego, rozumianego jako rynek sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem w planie miejscowym, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w obszarze gminy. Zebrano informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w okresie 2 lat poprzedzających sporządzenie wyceny. Wszystkie transakcje oceniono pod względem warunków ich zawarcia. Analiza przedmiotowego rynku wykazała, że zmiany cen nieruchomości gruntowych w badanym okresie nie wykazują istotnej statystycznie tendencji. Pojedyncze transakcje zawierane na wyższym lub niższym od średniego poziomie nie świadczą o wykreowaniu się wyraźnego trendu na rynku. Średnia cena transakcyjna 1m2 badanych nieruchomości wyniosła 80,10 zł. Na podstawie analizy nieruchomości podobnych, obserwacji rynku działek budowlanych oraz argumentacji stron podczas negocjacji, określono zasadnicze cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie jednostkowych cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w analizowanym zbiorze transakcji. Wagi cech rynkowych (procentowy udział danej cechy w jednostkowej cenie transakcyjnej nieruchomości) obliczono na podstawie zestawienia transakcji nieruchomości podobnych i określonego dla każdej z cech rynkowych kwadratu współczynnika korelacji (n2), który jest miarą wyjaśniającą udział danej cechy w zmienności cen transakcyjnych. Wartość rynkowa gruntu została oszacowana w wysokości 79.077 zł. Nadto organ, powołując się na operat wskazał, że na działce nr [...] znajduje się ogrodzenie ze sztachet drewnianych na drewnianych słupkach osadzonych w gruncie i drewnianych poprzeczkach - długość ogrodzenia 18m, wysokość 1,15m, powierzchnia 20,7m2, rok budowy: 2012, stopień zużycia 60 %. Do szacowania tego elementu przyjęto dane zawarte w Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, III kwartał 2019 r., Bistyp, Ceny katalogowe zostały zweryfikowane na lokalnym rynku robót i materiałów budowlanych. Wartość odtworzeniową ogrodzenia oszacowano metodą kosztów odtworzenia przy użyciu techniki wskaźnikowej i wynosi ona 944 zł. Nadto na działce znajdują się 2 orzechy włoskie w wieku 30 lat, 1 brzoskwinia w wieku 5 lat i 2 śliwy w wieku 25 lat, których wartość została oszacowana na kwotę 256 zł. Wartość drzew iglastych i liściastych (4 jodły w wieku 40 lat, 28 świerków w wieku 30 lat, 19 świerków w wieku 25 lat, 1 kasztanowiec w wieku 30 lat), w których znajdują się materiały użytkowe określono wg wartości drewna znajdującego się w tym drzewostanie została oszacowana na kwotę 1.617 zł. Natomiast wartość drzew iglastych, w których nie występuje materiał użytkowy oraz żywopłotu oszacowano jako sumę kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. (4 świerki w wieku 10 lat, 3 świerki w wieku 5 lat, żywopłot z buku i lilaka w wieku 20 lat) w wysokości 477 zł (sumaryczna wartość nasadzeń roślinnych wynosi 2.350 zł) Wartość nieruchomości stanowi sumę wartości rynkowej gruntu, wartości odtworzeniowej ogrodzenia oraz wartości nasadzeń roślinnych i wynosi 82.371 zł. Zdaniem organu analiza operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Równie szeroko scharakteryzował cechy nieruchomości, które na analizowanym rynku mają wpływ na wartość nieruchomości. Operat stanowi spójne, logiczne opracowanie i może stanowić wiarygodny dowód owartości szacowanej nieruchomości. Organ podkreślił, że kwestie, które podnosili skarżący i jego pełnomocnik w toku postępowania administracyjnego dotyczące zarówno danych porównawczych służących ustaleniu wartości nieruchomości oraz w dniu wydania decyzji oraz ustalenia wartości odszkodowania za płot, który musi odgrodzić planowaną drogę od nieruchomości uczestników postępowania, zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego D.M.. Jak wynika z protokołu rozprawy administracyjnej rzeczoznawca wyjaśnił, że wycena nie obejmuje nakładów na odbudowę ogrodzenia, gdyż dotyczy ona aktualnej wartości nieruchomości wraz z częściami składowymi (w tym dotychczasowym ogrodzeniem) według stanu w dniu wyceny. Przyjęte do porównania ceny transakcji wynikają z rejestru cen, które prowadzi Starostwo Powiatowe a te ceny, które przyjął do porównania w operacie obrazują rynek obrotu nieruchomościami. 3. W skardze wniesionej przeciwko całości decyzji Wojewody W.Z. zarzucił jej: 1) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy w postaci a) art. 113 ust. 3 u.g.n. przez jego niezastosowanie i wywłaszczenie całości przedmiotowej nieruchomości w sytuacji, w której inwestycja polegająca na budowie drogi gminnej nie wymaga wywłaszczenia całego obszaru działki a jedynie ewentualnie jej części, b) art. 130 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 134 u.g.n. przez jego niezastosowanie i nieustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o wartość nieruchomości w dniu wydania decyzji, 2) naruszenie innych przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w postaci: a) art. 8 k.p.a. przez nieprzyczynienie się do zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania dla zagwarantowania równości wobec prawa, podważając zasadę ogólnego pogłębiania zaufania do organów państwa, b) art. 7 i art. 77 k.p.a. przez zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia okoliczności sprawy, w tym: - szczegółowej analizy celu publicznego, z powodu którego dokonano wywłaszczenia, od istnienia którego uzależnia się zasadność wniosku o wywłaszczenie nieruchomości, -szczegółowej analizy obszaru działki objętej wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości, której rozmiar nie jest adekwatny do inwestycji, pod którą nieruchomość ta ma zostać przeznaczona, albowiem ewentualnym wywłaszczeniem można było objąć jedynie część działki wystarczającą do przedmiotowej budowy drogi gminnej, c) art. 80 k.p.a. przez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego polegającą na ogólnym przyjęciu, iż operat ten stanowi spójne, logiczne opracowanie i może stanowić wiarygodny dowód o wartości szacowanej nieruchomości w sytuacji, w której operat ten nie wskazuje na wartość nieruchomości w dniu wydania decyzji, a nadto, przyjmuje do porównania nieruchomości o powierzchni niższej aniżeli działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania, a także analizuje transakcje mające miejsce w okresie od 2017 r., od którego doszło do szeregu zmian na rynku obrotu nieruchomościami, co w konsekwencji miało niewątpliwie przełożenie na ustalenie wartości nieruchomości będącej podstawą ustalenia odszkodowania, d) art. 107 § 3 k.p.a przez brak wskazania przez organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na które się oparł, a także niewyjaśnienia podstawy prawnej wydanej decyzji, e) art. 138 § l pkt. 1 k.p.a. przez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu pierwszej instancji. W oparciu o te zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, o uchylenie w całości decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. 4. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: 5. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.; dalej p.p.s.a.) wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). 6. Procedura wywłaszczenia stanowi wyłom od zasady ochrony prawa własności, wskazanej w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP. Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Szczegółowe unormowania odnośnie do tej instytucji przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Warunkiem skorzystania przez właściwy organ (tj. starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej) z rozwiązania prawodawczego w postaci wywłaszczenia nieruchomości jest to, by odnosiło się ono bądź to do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne bądź też do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 112 ust. 1 u.g.n.). Nadto, następuje ono, by zrealizować jeden z celów publicznych, określonych w art. 6 u.g.n., przy czym, cel ten nie może być zrealizowany w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 u.g.n.). W sprawie nie ulega wątpliwości, że nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Gminy dnia 15 stycznia 1999 r. (nr uchwały Nr IV/29/99). Zgodnie z tym planem cała wywłaszczona nieruchomość (a nie tylko jej część przeznaczona na jezdnię o szerokości 5-6 m z dwustronnymi chodnikami) oznaczona jest symbolem 86 KDm VI jako teren ulic dojazdowych. Czyni to zarzuty podnoszone najpierw w odwołaniu i skardze dotyczące zakresu wywłaszczenia niezasadnymi, gdyż uchwała planistyczna jest prawem miejscowym, a więc konstytucyjnym źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Z tego też powodu zarówno organy prowadzące postępowanie wywłaszczeniowe, jak i właściciele nieruchomości położonych w obszarze objętym planem nie mogą jedno lub dwustronnie modyfikować przeznaczenia danego gruntu. Z treści dokumentów dołączonych do wniosku oraz zgromadzonych w sprawie administracyjnej wynika, że planowana inwestycja drogowa obejmuje całą działkę i tak też będzie wykorzystana. Zarzuty skarżącego w tym zakresie są ogólnikowe i nie zawierają żadnego konkretu, który podważałby nie tylko zakres przeznaczenia całej działki nr [...] na cel publiczny, ale również jej wykorzystania dla realizacji przyszłej inwestycji. Nie ulega zatem wątpliwości, że w sprawie został spełniony i to w stosunku do całej działki nr [...] warunek umożliwiający jej wywłaszczenie z powodu realizacji celu publicznego. Cel ten, co jednoznacznie wynika z dokumentów sprawy nie może zostać zrealizowany bez wykorzystania tej nieruchomości. Jasne jest, że w przypadku takiego przeznaczenia, jakim jest droga publiczna realizacja celu publicznego, określonego w art. 6 u.g.n., polegać musi na korzystaniu z nieruchomości w sposób niezależny i niemożliwy z władztwem dotychczasowego właściciela, co uzasadnia konieczność zastosowania procedury wywłaszczenia. 7. Jeśli chodzi o procedowanie w sprawie, ustawa daje pierwszeństwo umowie jako koncyliacyjnemu sposobowi przejścia prawa własności. Dlatego też, w świetle art. 114 ust. 1 u.g.n., wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie praw w drodze umowy. Należy jeszcze przywołać art. 115 ust. 2 u.g.n., który - w razie, gdy rokowania nie doprowadzą do zawarcia umowy - obliguje wnioskodawcę do wyznaczenia właścicielowi nieruchomości dwumiesięcznego terminu na jej zawarcie. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu skutkuje dopuszczalnością wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Powyższe wymogi proceduralne, co nie jest sporne, zostały w niniejszej sprawie dochowane. Realizacja inwestycji w postaci budowy drogi publicznej w miejscu do tego przeznaczonym wedle ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogła zatem nastąpić inaczej jak przez odjęcie własności, której właściciel nie zgodził się oddać dobrowolnie w drodze stosownej umowy. 8. Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (art. 129 ust. 1 u.g.n.). Ustawa przewiduje, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Szczegółowe unormowania dotyczące wyceny nieruchomości znajdują się w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na podstawie zamieszczonego w tym dziale art. 159 u.g.n. akcie wykonawczym tj. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.) Jak wymaga tego ustawa ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 i art. 156 u.g.n.). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego, o czym stanowi § 55 rozporządzenia w sprawie wyceny. W świetle z kolei § 56 tego aktu, w operacie szacunkowym przedstawia się: - sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny (pkt 1); - określenie celu wyceny (pkt 2); - podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości (pkt 3); - ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości (pkt 4); - opis stanu nieruchomości (pkt 5); - wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości (pkt 6); - analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (pkt 7); - wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania (pkt 8); - przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (pkt 9). Opinia rzeczoznawcy stanowi jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości. Jest ona opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., dlatego też jej wartość dowodowa musi zostać oceniona przez rozpoznające sprawę organy. Winny więc one zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Jest to kontrola o charakterze formalnym. Niedopuszczalne jest natomiast wkraczanie w merytoryczną zasadność takiej opinii, a to z racji tego, że w przeciwieństwie do biegłego, organ czy sąd nie dysponuje wiadomościami specjalnymi (z wielu orzeczeń por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., I OSK 1894/12, CBOSA). 9. Z treści uzasadnienia organu II instancji wynika, że ustalając wysokość należnego stronom odszkodowania oparł się na operacie, przy czym dokonał jego szczegółowej oceny wskazując wszystkie istotne elementy i odnosząc się do zarzutów skarżącego. Operat ten również zdaniem sądu nie zawiera wad podważających jego formalne i treściowe składniki. Biorąc pod uwagę te wszystkie formalne i warsztatowe aspekty, zdaniem sądu, zarówno ocena przedstawiona przez organy w uzasadnieniach decyzji, jak i sam operat spełniają wszystkie wymagane przez prawo warunki i założenia. Jego autor, uprawniony rzeczoznawca dokonał dogłębnej analizy rynku lokalnego i regionalnego i wskazał, że z powodu zbyt małej liczby transakcji spełniających kryterium podobieństwa do wycenianej nieruchomości, określenia wartości rynkowej działki nr [...] dokonano, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, a więc terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Baza z której zaczerpnięto te dane, jak metodyka wyceny nie budzą zastrzeżeń. Biegły szczegółowo wycenił również wartość nasadzeń i nakładów na nieruchomości, odnosząc się szczególnie wnikliwie do zarzutów skarżącego dotyczących wartości płotu. Słusznie wartość tę wyliczył w sposób odtworzeniowy – uwzględniający rzeczywistą wartość istniejącego na dzień wywłaszczenia ogrodzenia. Konkludując, operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz wykonawczymi, określającymi dokładne wymagania i rygory, którym operat winien odpowiadać oraz ramy powierzonej rzeczoznawcy swobody. Biegły rzeczoznawca ram tych nie przekroczył, a operat nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być wyjaśnione, poprawione albo uzupełnione. Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez skarżącego w tym zakresie wskazać należy, że poza kwestionowaniem wyceny nie przestawił on ani w toku postępowania przez organami, ani w skardze jakiegokolwiek konkretu, który wskazywałby na niewłaściwą metodykę wyceny, nieadekwatność bazy porównawczej bądź jakikolwiek inny błąd operatu. Nadto jeśli skarżący miał zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mógł skorzystać z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o czym mowa w art. 157 u.g.n. Z powyższego jednak nie skorzystał ogranicza się jedynie do ogólnych zarzutów nie znajdujących potwierdzenia. Kompletność, spójność i poprawność warsztatowa operatu nie uzasadniała w jakimkolwiek zakresie potrzeby dalszego działania organów w tym kierunku, tym bardziej, że biegły ustosunkował się do zarzutów strony skarżącej i wykazał ich niezasadność. 10. W sprawie nie ma wątpliwości co do prawidłowości kwalifikacji prawnej i trybu procedowania oraz zachowania gwarancji procesowej stron. Skarżący był w postępowaniu administracyjnym reprezentowany przez pełnomocnika i czynnie w nim uczestniczył. Organy spełniły zatem wszystkie wymagania jakie nakładają nań przepisy procesowe, w szczególności art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.). Nie można zatem podzielić zarzutów skargi o naruszeniu przez organ wskazanych w niej przepisów postępowania, ani też w odniesieniu do treści operatu i wyników szacunku – naruszenia prawa materialnego. Z tych względów sąd nie dopatrując się zarzucanych w skardze naruszeń prawa procesowego i materialnego, ani też innych naruszeń prawa skutkujących wadą zwykłą lub wadą kwalifikowaną decyzji oddalił skargę (art. 151 p.p.s.a.).