II SA/Lu 806/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk (sprawozdawca) Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 kwietnia 2021 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2020 r., znak: [...] w przedmiocie umorzenia postępowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego miasta L. z dnia [...] r., znak: [...]; II. zasądza na rzecz M. W. od Inspektor Nadzoru Budowlanego kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną do sądu decyzją z [...] r., L. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako: L. WINB), po rozpoznaniu odwołania M. W. (dalej jako: skarżący) utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej jako: PINB) miasta L. z [...] r. o umorzeniu postępowania w sprawie dotyczącej miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Stan sprawy, w którym wydano decyzję przedstawia się następująco: Na wniosek skarżącego organ I instancji wszczął postepowanie w sprawie miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych na terenie działki nr ew. [...] przy ul. [...] w L.. Podczas czynności kontrolnych przeprowadzonych w dniu [...] czerwca 2020 r. ustalono, że na ww. działce znajdują się dwa miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych oznaczone nr [...] Usytuowanie miejsc parkingowych jest zgodne z planem zagospodarowania terenu, będącym załącznikiem do decyzji o pozwoleniu na budowę z [...] r., oraz z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie z [...] r. Ustalono, że miejsca parkingowe są oznaczone znakami poziomymi i pionowymi jako przeznaczone dla osób niepełnosprawnych. Na miejscu nr [...] zamontowana jest blokada (w czasie kontroli złożona, w związku z czym uznano, że przedmiotowe miejsce parkingowe jest dostępne), natomiast na miejscu nr [...] zamontowana blokada została uszkodzona (tym samym uznano, że przedmiotowe miejsce parkingowe jest ogólnodostępne). Z wyjaśnień złożonych przez przedstawicieli zarządcy i inwestora wynika, że blokady zostały zamontowane przez inwestora już po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a wszystkie miejsca parkingowe, również miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych, zostały sprzedane. Na podstawie powyższych ustaleń, decyzją z sierpnia 2020 r. PINB miasta L. umorzył postępowanie administracyjne w sprawie jako bezprzedmiotowe. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zakwestionował stwierdzenie, że sporne miejsca parkingowe są ogólnodostępne, w sytuacji, gdy zostały one sprzedane. Ponadto skarżący zarzucił brak ustaleń w przedmiocie tego, czy osoby, które zakupiły przedmiotowe miejsca parkingowe oznaczone jako dla niepełnosprawnych posiadają uprawnienia do korzystania z tych miejsc oraz czy w akcie notarialnym znajduje się wpis o nabyciu miejsca oznakowanego dla osób niepełnosprawnych. Po rozpatrzeniu odwołania skarżącego, wskazaną na wstępie decyzją z [...] r., L. WINB utrzymał w mocy decyzję PINB w B.. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy stwierdził, że przepisy Prawa budowlanego w żaden sposób nie precyzują kwestii instalowania blokad na miejscach parkingowych zlokalizowanych na terenach prywatnych, a taką stanowi działka nr [...]/, będąca własnością wspólnoty mieszkaniowej. Przepis § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065; dalej: r.w.t.) przewiduje jedynie obowiązek uwzględnienia (zaprojektowania) stanowisk postojowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne na etapie zagospodarowania działki budowlanej, jednak nie wskazuje, aby miały to być ogólnodostępne miejsca parkingowe. Z obowiązku tego wywiązał się inwestor, który na etapie zagospodarowywania terenu i sporządzania projektu budowlanego przewidział dwa miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych, co potwierdzają wspomniane wyżej decyzje w przedmiocie pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie. Obowiązujące przepisy wskazują, że budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie dróg wewnętrznych oraz zarządzanie drogami wewnętrznymi należą do zarządcy terenu, na którym jest zlokalizowana droga, a w przypadku jego braku - do właściciela tego terenu. Parking przy ul. [...] w L., jako zlokalizowany na terenie prywatnym, stanowi część dróg wewnętrznych, którymi zarządzanie należy do kompetencji zarządcy terenu. Konkludując, L. WINB wskazał, że brak jest przepisów prawa materialnego formułujących zakaz instalowania na miejscach postojowych znajdujących się na terenie prywatnym urządzeń pozwalających na użytkowanie tych miejsc jedynie przez ściśle określone, uprawnione do tego osoby. Ponadto, organy nadzoru budowlanego nie mają kompetencji do badania, kto ponosi odpowiedzialność za montaż blokad parkingowych na stanowiskach dla osób niepełnosprawnych. Z roszczeniami w powyższym zakresie można wystąpić jedynie przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego. W tej sytuacji, w ocenie organu odwoławczego PINB miasta L. prawidłowo umorzył postępowanie administracyjne w sprawie. W skardze do sądu administracyjnego na decyzję L. WINB M. W. zarzucił naruszenie: (1) art. 66 ust. 1a zw. z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, ze zm.; dalej jako: P.b.), poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji, gdy zamontowanie blokad miejsc parkingowych uniemożliwia użytkowanie przedmiotowych miejsc przez osoby niepełnosprawne zgodnie z ich przeznaczeniem, a zatem umieszczenie blokad stanowi nieuzasadnioną ingerencję w rozumieniu ww. przepisu oraz w sytuacji, gdy przedmiotowe miejsca parkingowe stanowią urządzenie budowlane związane z funkcjonowaniem budynku, a tym samym ograniczenie blokadami parkingowymi miejsc postojowych dla niepełnosprawnych jest działaniem utrudniającym ww. osobom korzystanie z budynku w celach mieszkaniowych; (2) art. 7, art. 7a i art. 77 k.p.a., poprzez brak wszechstronnej oceny okoliczności sprawy i słusznego interesu strony, a w konsekwencji uznanie, że nie istnieją podstawy prawne formułujące zakaz instalowania blokad na miejscach parkingowych zlokalizowanych na terenie prywatnym i tym samym bezzasadne umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego, w sytuacji, gdy zachodzą podstawy do podejmowania działań przez organ nadzoru budowlanego z uwagi na uniemożliwienie użytkowania przedmiotowych miejsc parkingowych przez osoby niepełnosprawne. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania. W piśmie procesowym z [...] kwietnia 2021 r. skarżący poinformował, że po dokonaniu oględzin przez pracowników nadzoru budowlanego na spornych miejscach parkingowych zostały usunięte znaki z wizerunkiem wózków inwalidzkich, a ich miejsce zamontowano tabliczki z informacją: "Zakaz parkowania. Miejsce prywatne". W odpowiedzi na skargę L. WINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1842, ze zm.), gdyż rozpoznanie sprawy było konieczne, z uwagi na istniejącą sytuację epidemiczną przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie było możliwości przeprowadzenia rozprawy z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa skutkującym koniecznością jej uchylenia. Z uwagi na to, że uchybieniami dotknięta jest także decyzja wydana w I instancji, należało uchylić również i tą decyzję, działając w oparciu o art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.; dalej jako: p.p.s.a.). Nie wszystkie zarzuty podniesione w skardze są zasadne, jednakże sąd administracyjny nie jest związany zarzutami skargi i powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.), lecz ma obowiązek dokonania kompleksowej oceny legalności zaskarżonej decyzji. Przesłanki uchylenia decyzji mogą zatem wynikać z okoliczności nie podniesionych w skardze i taka sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Kwestią kluczową w sprawie jest ocena, czy istnieją przepisy prawne, przyznające organom nadzoru budowlanego kompetencje do podjęcia interwencji dotyczących sposobu użytkowania miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych, wyznaczonych na terenie parkingu, znajdującego się na terenie prywatnym. Z niespornych ustaleń faktycznych wynika, że w projekcie budowlanym budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...] przewidziano urządzenie dwóch miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych (vide: Projekt budowlany. Tom I – Zagospodarowanie terenu, opis na k. 91, mapa dla celów projektowych, k. 94). Niesporne jest, że projekt budowlany w takim kształcie został zatwierdzony ostateczną decyzją Prezydenta Miasta L. z [...] r. Faktem niekwestionowanym jest również, że miejsca parkingowe zostały przez inwestora urządzone zgodnie z projektem budowlanym, co potwierdza decyzja o pozwoleniu na użytkowanie oraz dołączona dokumentacja, stanowiąca podstawę jej wydania (akt organu I instancji w sprawie pozwolenia na użytkowanie, mapa na k. 10 i 12; protokół kontroli obowiązkowej z [...] października 2019 r. wraz z dokumentacją fotograficzną, zdjęcie na k. 23). Z twierdzeń skarżącego i ustaleń organów wynika jednak również to, że miejsca parkingowe, które miały być przeznaczone dla osób niepełnosprawnych zostały sprzedane właścicielom lokali znajdujących się w budynku wybudowanym na działce nr [...]. Na spornych miejscach zostały zamontowane blokady, montaż blokad nastąpił już po wydaniu decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie. Z ustaleń poczynionych w wyniku kontroli wynika, że blokada na jednym z miejsc była złożona, na drugim – wyłamana. Materiał znajdujący się w aktach sprawy dowodzi, że dostęp do miejsc parkingowych, które były przeznaczone dla osób niepełnosprawnych, jest źródłem sporów prawnych, których uczestnikiem jest skarżący. Skarżący kwestionuje działania inwestora i zarządcy nieruchomości w zakresie dostępności miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych, z uwagi na fakt, że osobą niepełnosprawną jest jego żona. Fakt sprzedaży spornych miejsc parkingowych osobom będącym właścicielami lokali w budynku położonym na działce nr [...] oraz założenie blokad uniemożliwia korzystanie z wyznaczonych miejsc przez osoby niepełnosprawne. Z pisma procesowego skarżącego z [...] kwietnia 2021 r. oraz dołączonej dokumentacji fotograficznej wynika, że zlikwidowano oznaczenie w postaci tabliczki [...], jednocześnie pozostawiono oznaczenie poziome w postaci znaku poziomego [...] (miejsce dla pojazdu osoby niepełnosprawnej). Pozostawiono także znak [...], zastrzegający miejsce parkingowe dla określonych użytkowników, jednakże miejsce parkingowe oznaczone jest aktualnie tabliczką z informacją: "Zakaz parkowania. Miejsce prywatne". Wymóg wyposażenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego (jak w rozpoznawanej sprawie) w odpowiednią liczbę miejsc parkingowych wynika z § 18 r.w.t. W świetle tego przepisu, zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust. 1). Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust. 2). Ponadto wymóg wyposażenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego w miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych można wywodzić również z treści art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b. Zgodnie z tym przepisem, obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w N. [...] dnia [...] r., w tym osoby starsze. Ustawowy wymóg projektowania i budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego w sposób zapewniający niezbędne warunki do korzystania z tego budynku przez osoby niepełnosprawne trzeba zatem postrzegać jako wyraz realizacji przez prawodawcę krajowego zobowiązań, jakie [...] przyjęła na siebie ratyfikując postanowienia Konwencji. Treść art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b. wykazuje szczególne związki z konwencyjną zasadą dostępności (art. 9 Konwencji). Zgodnie z zasadą dostępności, aby umożliwić osobom niepełnosprawnym niezależne życie i pełny udział we wszystkich sferach życia, Państwa Strony podejmą odpowiednie środki w celu zapewnienia im, na zasadzie równości z innymi osobami, dostępu do środowiska fizycznego, środków transportu, informacji i komunikacji, w tym technologii i systemów informacyjno-komunikacyjnych, a także do innych urządzeń i usług, powszechnie dostępnych lub powszechnie zapewnianych, zarówno na obszarach miejskich, jak i wiejskich. Środki te, obejmujące rozpoznanie i eliminację przeszkód i barier w zakresie dostępności, stosują się między innymi do: budynków, dróg, transportu oraz innych urządzeń wewnętrznych i zewnętrznych, w tym szkół, mieszkań, instytucji zapewniających opiekę medyczną i miejsc pracy (art. 9 ust. 1 lit. a) Konwencji). W powołanym § 18 r.w.t. prawodawca nie zawarł precyzyjnych wskazań co do ilości wymaganych miejsc parkingowych, w tym dla osób niepełnosprawnych, odsyłając do wskazań, które mają być zawarte w aktach określających prawne determinanty zagospodarowania danego terenu, czyli w miejscowym planie zagospodarowania terenu albo – w jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. W rozpoznawanej sprawie teren zabudowy jest objęty planem miejscowym (uchwała nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. – część [...] w obszarze położonym pomiędzy ul. [...], ul. [...], ul. [...] i projektowaną ulicą Z.). Jednakże plan miejscowy określa jedynie wskaźnik liczby miejsc parkingowych w ujęciu ogólnym, bez wskazania minimalnej wymaganej liczby miejsc postojowych dla pojazdów osób niepełnosprawnych (§ 7, § 24 ust. 6 pkt 2). W związku z tym obowiązek zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych w projektowanym budynku na działce nr [...] opierał się wyłącznie na ogólniejszej normie, jaka stanowi art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b. L. WINB ma oczywiście rację stwierdzając, że z obowiązku tego inwestor wywiązał się, przewidując w projekcie budowlanym realizację dwóch miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Skoro jednak realizacja dwóch miejsc parkingowych stanowiła element projektu budowlanego i projekt ten został zatwierdzony ostateczną decyzją w przedmiocie pozwolenia na budowę, istnienie dwóch miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych stanowi przesłankę spełniania przez obiekt budowlany (budynek mieszkalny wielorodzinny) wymagań technicznych wynikających z § 18 r.w.t. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b. Zatwierdzony ostateczną decyzją projekt budowlany precyzuje w tym zakresie ogólne wymagania techniczne wynikające ze wskazanych przepisów prawa. Skoro tak, to wymóg istnienia dwóch miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych musi być zachowany przez cały okres użytkowania obiektu budowlanego, w przeciwnym bowiem razie obiekt przestanie spełniać wymagania techniczne wynikające z § 18 r.w.t. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b., doprecyzowane w zatwierdzonym ostateczną decyzją pozwoleniu na budowę (dodatkowo potwierdzone ostateczną decyzją w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie). Irracjonalne byłoby stwierdzenie, że wystarczy, aby wymóg był spełniony wyłącznie w dacie wydawania pozwolenia na budowę (ujęty w projekcie), czy nawet w dacie wydania pozwolenia na użytkowanie (gdy projekt został już zrealizowany). Nie można uznać, że po dokonaniu weryfikacji projektu, a następnie weryfikacji jego realizacji w tych dwóch aktach administracyjnych, wymóg przestaje mieć znaczenie prawne. Charakter i cel wskazuje jednoznacznie, że jest to wymóg o charakterze trwałym, musi być zapewniony, dopóki istnieje obiekt budowlany, do którego taki wymóg ma zastosowanie. Trzeba zatem znaleźć normę prawa budowlanego pozwalającą na dokonanie przez właściwe organy (w tym przypadku organy nadzoru budowlanego) interwencji w celu przywrócenia stanu obiektu niezbędnego do prawidłowego korzystania z niego. W ocenie Sądu taką normę tworzy art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany, jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Jak już wyżej wskazano, istnienie dwóch miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych jest wymogiem technicznym, wynikającym z § 18 r.w.t. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b., sprecyzowanym w zatwierdzonym ostateczną decyzją pozwoleniu na budowę. Likwidacja miejsca parkingowego przeznaczonego dla osoby niepełnosprawnej oznacza, że obiekt budowlany przestał spełniać jeden z wymogów techniczno-budowlanych, zatem jest w nieodpowiednim stanie technicznym w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Konstatacja taka rodzi po stronie organów nadzoru budowlanego obowiązek podjęcia odpowiednich działań, tj. nakazania, w drodze decyzji, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, z określeniem terminu wykonania tego obowiązku. Nie można zgodzić się z argumentacją organów nadzoru budowlanego, że sposób użytkowania miejsca przeznaczonego dla osoby niepełnosprawnej na parkingu stanowiącym teren prywatny jest kwestią leżącą poza zakresem ich kompetencji. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że jest to wymóg techniczny, wynikający z § 18 r.w.t. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b., sprecyzowany w zatwierdzonym ostateczną decyzją pozwoleniu na budowę. Kontrola zachowania odpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego mieści się bez wątpienia w granicach kompetencji organów nadzoru budowlanego. Podjęcie odpowiednich działań przez organy nadzoru wymaga dokonania jednoznacznych ustaleń w kwestii faktycznej dostępności miejsc parkingowych dla osób niepełnoprawnych. Trzeba przy tym zastrzec, że z istoty swojej (determinowanej funkcją) mają to być miejsca parkingowe dostępne dla każdej osoby niepełnosprawnej, która legitymuje się odpowiednim dokumentem upoważniającym do korzystania z takiego miejsca. Wprowadzanie jakichkolwiek ograniczeń uniemożliwiających korzystanie przez każdą osobę niepełnosprawną, legitymującą się odpowiednim uprawnieniem, powoduje, że przestaje to być miejsce parkingowe przeznaczone dla osób niepełnosprawnych, przestaje zatem być spełniony warunek techniczny wynikający z ww. przepisów i doprecyzowany w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Jeśli miejsca parkingowe zostały oddane do wyłącznego użytku przez określoną osobę, na podstawie stosownej umowy (swoiste "wykupienie" miejsca parkingowego), oznacza to, że wykluczona jest dostępność takiego miejsca parkingowego dla każdej osoby niepełnosprawnej legitymującej się odpowiednim uprawnieniem. Montaż blokad jest tylko techniczną formą wykonania obowiązków wynikających ze sprzedaży miejsca. Nie jest jednak dopuszczalne wprowadzanie żadnych barier ograniczających dostępność miejsca dla osób niepełnosprawnych, będzie to sprzeczne z wymogami technicznymi wynikającymi z § 18 r.w.t. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b., doprecyzowanymi w zatwierdzonym pozwoleniu na budowę. Powyższe rozważania prowadzą do konkluzji, że organy nadzoru budowlanego umarzając postępowanie administracyjne naruszyły art. 105 § 1 k.p.a., błędnie dopatrując się przesłanki bezprzedmiotowości postępowania, naruszyły art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b., nie rozważając w ogóle zastosowania tego przepisu, ponadto naruszyły art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. (zasadę prawdy obiektywnej), poprzez brak wyczerpujących ustaleń niezbędnych do prawidłowego załatwienia sprawy, w kontekście zachowania wymogu technicznego wyposażenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego w odpowiednią liczbę miejsc parkingowych dostępnych dla osób niepełnosprawnych (z uwzględnieniem trwałego charakteru takiego wymogu). Skutkuje to koniecznością uchylenia zarówno decyzji L. WINB z [...] r., jak i decyzji PINB w B. z [...] r., na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 p.p.s.a. Rozpoznając ponownie sprawę organy nadzoru budowlanego muszą dokonać ustaleń odnoszących się do aktualnego stanu faktycznego w kwestii zapewnienia dostępności miejsc parkingowych przewidzianych w projekcie dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem przedstawionej wyżej oceny prawnej. Obowiązkiem organów będzie również jednoznaczne potwierdzenie statusu spornych miejsc parkingowych. Z informacji podanych przez przedstawicieli zarządcy nieruchomości oraz inwestora w trakcie kontroli w dniu [...] czerwca 2020 r. (protokół, k. 24 akt adm.) wynika, że "wszystkie miejsca parkingowe, w tym dla niepełnosprawnych zostały sprzedane prywatnym osobom". Konieczne jest zebranie materiału dowodowego potwierdzającego ten fakt oraz szczegóły ewentualnych transakcji. Stosowana przez deweloperów praktyka w tego rodzaju przypadkach wskazuje, że najprawdopodobniej zbyto prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego stanowiącego część nieruchomości wspólnej (parkingu przed budynkiem). Jest to rodzaj umowy quad usum. Podmiotem obowiązków nakładanych przez organy nadzoru budowlanego na podstawie art. 66 ust. 1 P.b. jest właściciel lub zarządca obiektu. Teza ta jest wywodzona poprzez odwołanie do art. 61 P.b., określającego podmioty zobowiązane do dbania o stan techniczny obiektu budowlanego – są to właściciel i zarządca obiektu budowlanego. Odpowiedzialność za stan obiektu nie jest zatem powiązana z prawem własności, ale ze stanem władania i zarządzania danym obiektem (por. wyrok NSA z 16 grudnia 2020 r., II OSK [...], oraz powoływane tam orzecznictwo; w doktrynie zob. przykładowo: A. Despot-Mładanowicz, w: Prawo budowlane. Komentarz, W. 2016, red. A. Gliniecki, s. 857-858). Zebrane w aktach sprawy dokumenty nie pozwalają na jednoznaczne ustalenie, czy doszło do utworzenia wspólnoty mieszkaniowej i czy został powołany zarządca nieruchomości (prawdopodobnie tak, z akt sprawy wynika, że zarząd nieruchomości sprawuje spółka F. sp. z o.o. sp. komandytowa). Nie zostało także jednoznacznie przesądzone, czy parking jest częścią wspólną nieruchomości, aczkolwiek wskazuje na to pośrednio znajdujący się w aktach sprawy wydruk uproszczonej informacji z rejestru gruntów, k. 25-27). Są to kwestie wymagające jednoznacznego wyjaśnienia przy ponownym rozpatrywaniu sprawy przez organy. Jeżeli parking stanowi część wspólną nieruchomości, jest ona współwłasnością wszystkich właścicieli lokali (w odpowiednich częściach ułamkowych). Jeżeli została ustanowiona wspólnota mieszkaniowa, to ona będzie adresatem potencjalnych obowiązków, odnoszących się do części wspólnej nieruchomości (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; Dz. U. z 2020 r., poz. 1910, ze zm.; dalej: u.w.l.). Jeżeli został powołany zarządca nieruchomości wspólnej (art. 18 u.w.l.) – adresatem obowiązków może być potencjalnie zarządca nieruchomości. Jak wskazuje się w orzecznictwie, obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego, w zależności od swojego charakteru może spoczywać wyłącznie na właścicielu lub wyłącznie na zarządcy obiektu budowlanego albo równocześnie na obu tych podmiotach w zakresie określonym w odrębnych przepisach regulujących dany stosunek prawny. Za zarządcę zobowiązanego do właściwego utrzymywania obiektu budowlanego uznać należy osobę władającą tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego i na której - z mocy tego stosunku oraz regulujących go stosownych przepisów prawa - spoczywa taki obowiązek. Za zarządcę zobowiązanego do właściwego utrzymywania obiektu budowlanego uznać należy osobę władającą tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego i na której - z mocy tego stosunku oraz regulujących go stosownych przepisów prawa - spoczywa taki obowiązek. Zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem zarządu może być przy tym zarówno umowa cywilnoprawna (np. umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością, umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością wspólną, ale też umowa ustanawiająca na nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe w postaci użytkowania), jak i władczy akt administracyjny (np. oddanie nieruchomości w trwały zarząd), czy też orzeczenie sądu powszechnego. Jednocześnie jednak w orzecznictwie zwraca się uwagę, że porównując stany faktyczne odwzorowane w dyspozycjach przepisów zawartych w rozdziale 6 Prawa budowlanego, można wyprowadzić z nich wniosek, iż część z nich na pewno pozostaje w zakresie zwykłego zarządu rzeczą (np. dyspozycje art. 62-65 p.b. dotyczące kontroli obiektów). W takich przypadkach uzasadnione jest adresowanie czynności i aktów administracyjnych do podmiotu faktycznie władającego obiektem budowlanym, a zatem, jeśli obiektem zarządza, na podstawie wymienionych wyżej tytułów zarządca, akty te kierować należy do niego. Inaczej jednak przedstawia się sytuacja, kiedy chodzi o zobowiązanie do wykonania obowiązków wynikających z jednej z dyspozycji opisanych w art. 66 p.b. W takim przypadku dyrektywą pozwalającą na wskazanie osoby adresata decyzji wydawanej na podstawie art. 66 p.b. powinna być co do zasady treść i zakres nałożonych przez organ obowiązków, tj. dokonanie oceny, czy nałożone obowiązki mieszczą się w pojęciu zarządu zwykłego, czy też go przekraczają, chyba, że z umowy lub aktu określającego prawa i obowiązki stron umowy o zarząd wynika co innego (por. powoływany wyżej wyrok NSA z 16 grudnia 2020 r. oraz przytaczany tam wyrok NSA z 5 marca 2012 r., II OSK [...]). Ustalenie adresata potencjalnych obowiązków nałożonych w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy będzie zależało od poczynienia przez organy szczegółowych ustaleń w kwestii statusu prawnego parkingu. Trzeba przy tym pamiętać, że za stan techniczny budynku odpowiada aktualny właściciel (zarządca), zatem nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na właściciela lub zarządcę nie jest w żadnym wypadku zależne od przyczyn powodujących powstanie przesłanek do zastosowania nakazów na podstawie art. 66 ust. 1 P.b. (por. A. Despot-Mładanowicz, op. cit.). W rozpoznawanej sprawie nie ma zatem znaczenia, kto był stroną umowy, na podstawie której sporne miejsca parkingowe udostępniono do wyłącznego korzystania przez określone osoby (materiał znajdujący się w aktach sprawy wskazuje, że stosowne umowy podpisywał jeszcze deweloper). Nakaz wydany na podstawie art. 66 ust. 1 P.b. będzie skierowany do aktualnego właściciela lub zarządcy obiektu. W tym też kontekście trzeba zauważyć, że wykonanie decyzji, z której wynikać będzie konieczność zapewnienia dostępności spornych miejsc parkingowych dla wszystkich osób niepełnoprawnych legitymujących się stosownymi uprawnieniami, będzie w konsekwencji prowadzić do pozbawienia wyłącznych praw do korzystania z miejsca parkingowego przez osobę, która nabyła prawo do korzystania z tego miejsca z wyłączeniem innych osób (quad usum). Może to oczywiście prowadzić do dalszych sporów prawnych, gdyż osoba, która "wykupiła" miejsce parkingowe może dochodzić roszczeń odszkodowawczych względem dewelopera, jako podmiotu, który udostępnił sporne miejsca do wyłącznego użytku z naruszeniem wymogów technicznych, jakim powinien odpowiadać obiekt budowlany. Takie ewentualne spory pozostają jednak poza zakresem kognicji sądu administracyjnego. Sąd nie może wskazać organom nadzoru budowlanego konkretnej treści rozstrzygnięcia, jakie mają wydać po ponownym rozpatrzeniu sprawy. Takich kompetencji sądu administracyjnego nie przewidują obowiązujące przepisy (nawet art. 145a § 1 p.p.s.a.). Rozstrzygnięcie wydane po ponownym rozpatrzeniu sprawy ma być tak sformułowane, aby zapewnić spełnienie przez obiekt budowlany wymogów technicznych w zakresie miejsc parkingowych dostępnych dla osób niepełnoprawnych, zgodnie z treścią § 18 r.w.t. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 4 P.b. i konkretyzującą te obowiązki ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Z przedstawionych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 p.p.s.a. sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 p.p.s.a. Zwrot kosztów objął uiszczony wpis od skargi w kwocie 500 złotych. Skarżący nie wykazał, aby poniósł inne koszty postępowania, które mogą być objęte rozstrzygnięciem o zwrocie kosztów.