II SA/Kr 1319/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Piotr Fronc SWSA Małgorzata Łoboz SWSA Paweł Darmoń (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 16 lutego 2022 r. sprawy ze skargi H. R. i J. W. na postanowienie Nr [...] Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 5 listopada 2021 r , znak: [...] w przedmiocie nakazu przedłożenia ekspertyzy technicznej skargę oddala Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. postanowieniem z dnia 28.05.2021r. nr [...] znak: [...] zobowiązał H. R. - W. oraz J. W. do sporządzenia i przedłożenia w siedzibie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego - wiaty na zwierzęta, zlokalizowanej na działce ew. nr [...] położonej w miejscowości J., określającej w sposób jednoznaczny: < stan techniczny elementów konstrukcyjnych obiektu budowlanego < propozycje rozwiązań ujawnionych wad i nieprawidłowości (a w przypadku braku możliwości ich wyeliminowania, propozycje zastosowania alternatywnych rozwiązań), celem doprowadzenia tego obiektu budowlanego - wiaty na zwierzęta do stanu zgodnego z przepisami prawa i zasadami wiedzy technicznej, w szczególności do stanu umożliwiającego bezpieczne jego użytkowanie, niezagrażające życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska. Termin realizacji ww. obowiązku ustalono do dnia 31 sierpnia 2021 roku. Po rozpatrzeniu zażalenia wniesionego na to postanowienie przez H. R. - W. i J. W. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. postanowieniem Nr [...] z dnia 23.09.2021 r., znak [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 104 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021r. poz. 735 z późn. zmian.) [w skrócie: "k.p.a."], art. 81c ust. 2 oraz art. 80 ust. 2 pkt 2 i art. 83 ust 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (Dz.U. z 2020r. poz. 1333 z późn. zmian.) - utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji. W jego uzasadnieniu MWINB wskazał, że na podstawie akt sprawy dokonał zweryfikowania kręgu stron postępowania ustalonego przez organ I instancji uznał go za prawidłowy i stwierdził, że pozostaje tożsamy w postępowaniu przed organem II instancji. Stroną postępowania w niniejszej sprawie jest właściciel obiektu t.j. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa Oddział Terenowy w K. oraz jego zarządca (dzierżawca) tj. J. W. i H. R.-W.. Zaskarżone postanowienie zostało wydane na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane cyt.: "Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia". Wymienione wyżej uprawnienie umożliwia zebranie przez organy nadzoru budowlanego materiału dowodowego niezbędnego do dokonania porównania stanu faktycznego z wzorcem wynikającym z dyspozycji norm prawa budowlanego i wydanie decyzji mającej na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z przepisami Prawa budowlanego. Osobami podlegającymi obowiązkowi z powyższego przepisu (zgodnie z ust. 1 art. 81c Prawa budowlanego) są uczestnicy procesu budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W myśl art. 17 Pr. bud. uczestnikami procesu budowlanego są inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy lub kierownik robót. Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13.12.2012r. sygn. akt II OSK 1486/11 cyt.: Nakładając w drodze postanowienia obowiązek sporządzenia i dostarczenia w odpowiednim terminie ocen i ekspertyz organ winien szczegółowo wykazać w jego motywach, że w danej sprawie zaistniała właśnie taka sytuacja, która wskazuje na powstanie "uzasadnionych wątpliwości", co do stanu technicznego obiektu budowlanego. Jednocześnie jego stanowisko powinno mieć dostateczne potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Zarówno określenie zakresu żądanej przez organ oceny technicznej lub ekspertyzy jak również uzasadnienie podjętych działań w trybie art. 81c ust. 2 p.b., musi oparte być na szczegółowej analizie stanu faktycznego sprawy i wymaga wyczerpującego uzasadnienia". Postępowanie dotyczy stanu technicznego obiektu budowlanego - wiaty na zwierzęta, zlokalizowanej na działce ew. nr [...] położonej w miejscowości J.. W dniu 22.03.2021 r. przeprowadzone zostały czynności kontrolne w trakcie których ustalono: "Na przedmiotowej działce istnieje obiekt budowlany - wiata na fundamencie punktowym żelbetowym o konstrukcji drewnianej z dachem o pokryciu niepalnym - eternit. Wiata znajduje się w złym stanie technicznym. Ubytki materiałowe z pokryciu dachowym oraz w elementach osłonowych wiaty. Pęknięcia w elementach podporowych oraz belkach drewnianych. Stan techniczny wiaty budzi wątpliwości co do możliwości bezpiecznego użytkowania. Wg oświadczenia Pana J. W. -dzierżawcy nie nosi się on z zamiarem rozbiórki przedmiotowego obiektu. Nosi się z zamiarem jego remontu. Stan obiektu potwierdza dokumentacja fotograficzna sporządzona na dzień kontroli (...)" (vide: karty 38-43 akt znak: [...]). Nadmieniono, że w protokole z w/w czynności kontrolnych podano numer działki "[...]". Z zebranego materiału dowodowego w tym zawiadomienia PINB z dnia 10.03.2021r. znak: [...] (vide: karta 34 akt znak: [...]) wynika, że w/w czynności kontrolne dotyczyły działki nr [...] w miejscowości J.. Okoliczność powyższa nie była kwestionowana w dalszej części postępowania. Zgodnie z informacjami przekazanymi w dniu 09.04.2021r. drogą mailową z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa obiekt którego dotyczy niniejsze postępowanie jest przedmiotem dzierżawy" (vide: karty 44-46 akt znak: [...]). W dniu 07.05.2021r. w siedzibie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w L. (w skrócie: "PINB w L.") przeprowadzona została rozprawa administracyjna w sprawie: "rozbiórki budynku wiaty na zwierzęta zlokalizowanej na dz. ew. nr [...] w miejscowości J./j w trakcie której J. W., pouczony o odpowiedzialności z art. 233 k.k. za fałszywe zeznania oświadczył: "nie noszę się z zamiarem rozbiórki obiektu budowlanego - wiaty. Budynek jest użytkowany i nadal będę chciał go użytkować. Budynek wymaga remontu i w najbliższym czasie chciałbym go wykonać. Budynek ten został uszkodzony w minimalnym stopniu przez spadające drzewo i szkody przez niego wyrządzone należy usunąć. W trakcie użytkowania przedmiotowego budynku dokonywałem licznych napraw m. in. wykonano nowe fundamenty punktowe do istniejących podpór oraz wykonano mieczowanie całej konstrukcji. Jednocześnie oświadczam że budynek nie jest moją własnością posiadam umową dzierżawę do 2024 roku i wszelkie decyzji i nakazy w mojej ocenie należy kierować na właściciela tj. KOWR" (vide: karta 56 akt znak: [...]). Jak wskazuje organ odwoławczy - z zebranego materiału dowodowego wynika że z uwagi na opisywane nieprawidłowości: ubytki materiałowe w pokryciu dachowym oraz w elementach osłonowych wiaty, poszczególne elementy obiektu są poddawane zwiększonemu negatywnemu oddziaływaniu czynników atmosferycznych. Z uwagi na powyższe oraz stwierdzone pęknięcia w elementach podporowych oraz belkach drewnianych, stan techniczny wiaty budzi wątpliwości, co do możliwości bezpiecznego użytkowania. Podkreślono, że , że pracownicy PINB w L. mają możliwość jedynie makroskopowej oceny stanu technicznego obiektu. Posiadanie wiedzy fachowej z danej dziedziny pozwala na rozwiązywanie konkretnych problemów z nią powiązanych jak i na zauważenie braku możliwości rozwiązania danego problemu technicznego. W niniejszej sprawie taka sytuacja zachodzi. Istnieje bowiem konieczność oceny stwierdzonych nieprawidłowości, oceny wpływu oddziaływania atmosferycznego na części obiektu oraz skuteczności napraw, na które wskazywał J. W. podczas rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 07.05.2021r. MWINB w K. przychylił się do linii orzeczniczej prezentowanej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24.10.2018r. sygn. akt II OSK 2655/16 cyt.: "Zauważyć w tym miejscu trzeba wewnętrzną sprzeczność w argumentacji skarżącej kasacyjnie wyrażającą się z jednej strony w powołaniu się na wiedzę fachową organów nadzoru budowlanego jako okoliczność wykluczającą możliwość nałożenia przez nie obowiązku przedłożenia odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz co do stanu technicznego obiektu budowlanego, a jednocześnie na generalnym zakwestionowaniu możliwości zaistnienia sytuacji, w której osoby będące piastunami funkcji organu, w oparciu właśnie o posiadaną wiedzę fachową z danej dziedziny dochodzą do przekonania, że stan techniczny danego obiektu budowlanego budzi tak znaczne wątpliwości, że nie mogą być one usunięte przez same organy i co za tym idzie wymaga nałożenia obowiązku przedłożenia odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Jest zaś okolicznością oczywistą i niewymagająca dowodu, iż posiadanie wiedzy fachowej z danej dziedziny pozwala zarówno na rozwiązywanie konkretnych problemów z nią powiązanych, jak i na zauważenie braku posiadania wystarczających kompetencji do rozstrzygnięcia danego zagadnienia. Samoświadomość ograniczeń własnej wiedzy jest bowiem elementem posiadanych w danej dziedzinie kompetencji". Odnosząc się do pozostałych zarzutów zawartych w odwołaniu wskazano, że nie dają one podstawy do uchylenia zaskarżonego postanowienia. Adresatem nakazu wynikającego z art. 81c ust. 2 Pr. budowlanego może być uczestnik procesu budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Pojęciem zarządcy obiektu budowlanego można objąć każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę czy najemcę władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na której spoczywa obowiązek zarządzania tą nieruchomością. MWINB w K. przychylił się w tym zakresie do linii orzeczniczej prezentowanej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29.05.2019r. sygn. akt II OSK 1791/17 cyt.: "Zarządcą obiektu budowlanego" może być podmiot sprawujący trwały zarząd nad nieruchomością w rozumieniu art. 43-50 ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoba fizyczna lub prawna sprawująca zarząd na zasadach określonych w ustawie o własności lokali lub na podstawie innych przepisów, jak również zawodowy zarządca nieruchomości działający na zasadach określonych w art. 184-190 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym niewątpliwie zarządcą obiektu budowlanego będzie zarówno podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jak i podmiot posiadający szczególne prawo do zarządzania nieruchomością definiowane jako prawo trwałego zarządu lub podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy (np. jako użytkownik lub najemca)". W zgromadzonych aktach zalega kopia dokumentu pod nazwą: "Aneks nr [...] do umowy dzierżawy nieruchomości nr [...] [...]) zawartej w dniu 15.06.2000" pomiędzy Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa (wydzierżawiającym) a H. R. W. i J. W. (dzierżawcą). Zgodnie z § 6 w/w aneksu "dzierżawca zobowiązuje się do używania przedmiotu dzierżawy z zachowaniem obowiązujących przepisów prawa, w szczególności: (...) prawa budowlanego i zobowiązuje się do używania przedmiotu dzierżawy stosownie do tych ograniczeń i obowiązków". Natomiast stosownie do § 7 w/w aneksu cyt.: "dzierżawca zobowiązuje się do utrzymania na własny koszt przedmiotu dzierżawy przez okres jej trwania w taki sposób, aby jego poszczególne składniki nie ulegały pogorszeniu z wyjątkiem pogorszenia wynikającego z normalnego zużycia rzeczy. W szczególności Dzierżawca zobowiązuje się do dokonywania konserwacji i remontów budynków i budowli oraz urządzeń wchodzących w skład przedmiotu dzierżawy, w tym urządzeń melioracji szczegółowych na swój koszt z częstotliwością wynikającą z zasad ich prawidłowego użytkowania oraz prowadzenia książek obiektów budowlanych". W § 8 w/w aneksu wskazano cyt.: "dzierżawca może ponosić nakłady inwestycyjne, polegające na: budowie (odbudowie, rozbudowie, nadbudowie obiektu budowlanego) i przebudowie obiektu budowlanego, wykonywaniu urządzeń melioracji szczegółowych i nasadzeń wieloletnich, powiększające ich wartość, po uzyskaniu pisemnej zgody Wydzierżawiającego i uzgodnieniu z nim sposobu rozliczenia za dokonane ulepszenia, co określać będzie odrębna umowa". Mając na względzie że obowiązek dbałości o obiekt budowlany będący przedmiotem postępowania wynika z opisywanego powyżej aneksu do umowy dzierżawy, organ odwoławczy doszedł do wniosku, że PINB prawidłowo uznał, że osobą zobowiązaną do realizacji obowiązku nałożonego zaskarżonym rozstrzygnięciem jest zarządca obiektu będący jego dzierżawcą. Nałoży obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej w ocenie MWINB w K. mieści się w zakresie bieżącego utrzymania obiektów. Opisane wyżej postanowienie zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie H. R. - W. i J. W.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono przede wszystkim naruszenie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego polegające na: 1) nałożeniu obowiązku sporządzenia szczegółowej i kosztownej ekspertyzy w sytuacji, w której stan obiektu w żaden sposób tego nie uzasadnia, a w szczególności wiadomo jest jakie prace należy wykonać aby doprowadzić go do pełnej sprawności oraz zgodności z przepisami prawa (co dot. zwłaszcza wymiany pokrycia z eternitu), brak jest zatem uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu, zwłaszcza w świetle wiedzy jaką powinni dysponować profesjonalni pracownicy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w L., 2) nałożeniu tego obowiązku nie na właściciela, ale na dzierżawców, którzy nie są zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego i nie powinni być obciążani takim obowiązkiem w ramach spoczywającej na nich powinności do prowadzenia bieżącej konserwacji i remontów obiektów stanowiących część przedmiotu dzierżawy, zwłaszcza że adresatem ewentualnej decyzji o rozbiórce (a w tej sprawie jak wynika z postanowienia organu I instancji PINB prowadzi postępowanie właśnie w przedmiocie rozbiórki - co na marginesie zdaniem skarżących jest zupełnie bezpodstawne) będzie właściciel, a nie dzierżawcy. Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości, umorzenie w całości postępowania przed organami nadzoru budowIanego i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania. Skarżący wnieśli też o połączenie sprawy zainicjowanej niniejszą skargą do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia z dwoma sprawami dotyczącymi innych obiektów budowlanych tj. ze skarg na postanowienia Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 23.9.2021r. nr [...] i [...], ponieważ wszystkie wydano jednego dnia, w wyniku tych samych czynności kontrolnych i na podstawie podobnych przesłanek i założeń, a ich treść jest przynajmniej częściowo zbliżona. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że nie uzasadniono wyczerpująco dlaczego wiata na zwierzęta nie może zostać zbadana przez specjalistów z PINB i należy zlecić wysoko płatną ekspertyzę podmiotowi zewnętrznemu. Trudno zrozumieć na jakiej zasadzie przyjęto, że pracownicy PINB w L. mają możliwość jedynie "makroskopowej" oceny stanu technicznego obiektu, skoro zdaniem skarżących nic nie stoi na przeszkodzie by dokonali bardziej szczegółowych jego oględzin, badań i analiz. Trudno wykwalifikowanych pracowników specjalistycznego organu tłumaczyć "samoświadomością ograniczeń własnej wiedzy". Z pewnością można w strukturach organów nadzoru budowlanego znaleźć osoby, które mają kompetencje do tego, by ocenić stan drewnianej wiaty. Jak wskazują skarżący - próżno w uzasadnieniach obu postanowień szukać szczegółowej analizy obiektu, jego uszkodzeń i mankamentów oraz jakiegokolwiek uzasadnienia dlaczego stan ten budzi wątpliwości. Organ nie pisze, co udało mu się konkretnie ustalić jak chodzi o stan obiektu, a gdzie dokładnie napotkał na określone przeszkody w ustaleniu tego stanu. Jakie podjął działania by te przeszkody przezwyciężyć itp. - a więc jakie niedające się usunąć wątpliwości pozostały po wykorzystaniu przez organy własnych mocy technicznych i intelektualnych. Dalej zaznaczono, że stanowiący podstawę prawną nałożenia obowiązku sporządzenia ekspertyzy art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego należy czytać łącznie z jego ust. 1, który wyznacza możliwy krąg adresatów postanowienia organu. Mowa w nim o: 1) uczestnikach procesu budowlanego, 2) właścicielu, 3) zarządcy obiektu budowlanego. Skarżący są dzierżawcami gospodarstwa rolnego, którego właścicielem jest Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dawna Agencja Nieruchomości Rolnych). W sposób oczywisty nie byli uczestnikami procesu budowlanego, skoro wiatę zastali wybudowaną obejmując w posiadanie przedmiot dzierżawy. Zdaniem skarżących brak jest także podstaw, do tego, by uznać ich za zarządców obiektu budowlanego, o którym mowa w zaskarżonym postanowieniu. Tymczasem organy obu instancji uznały to za bezsporny fakt. Skarżący nie zawarli z właścicielem umowy, na podstawie której przejęliby nad wiatą zarząd. "Wypis uproszczony wygenerowany elektronicznie z systemu WebEWID" ani treść księgi wieczystej, na które powołują się organy również nie dają podstawy do stwierdzenia, że została ona oddana w zarząd skarżącym. Organy odwołują się do treści umowy dzierżawy łączącej skarżących z KOWR. Na mocy ostatniego aneksu umowa dzierżawy została przedłużona do 2024r. Jak wskazują skarżący : Po pierwsze, niezrozumiałym byłoby w tej sytuacji oczekiwanie, że mając ok. 3 lata do końca dzierżawy skarżący będą ponosić za właściciela koszty wykonania ekspertyzy, która w istocie jest zbędna dla prowadzonej przez nich działalności, bowiem wiedzą, co przy obiekcie trzeba wykonać. Po drugie, jedynie marginalna część prac potrzebnych do wykonania przy wiacie mogłaby ewentualnie zostać uznana za mieszcząca się w pojęciu konserwacji czy remontu. W szczególności wymiana całego pokrycia wykonanego z eternitu nie jest ani remontem ani konserwacją i co do zasady obciąża właściciela - jako że nie jest możliwe wymienienie kilku uszkodzonych płyt. Gdyby w ramach uzgodnień doszło do ustalenia, że to skarżący jako dzierżawcy podejmą się takiej wymiany, to w oczywisty sposób powinno się to wiązać z uzyskaniem przez nich stosownej rekompensaty - albo w postaci bezpośredniego zwrotu wartości nakładów albo obniżenia czynszu dzierżawnego. W każdym razie zastąpienie całego pokrycia dachu nowym pokryciem dachu jest czymś więcej niż to, co nakłada na nich umowa dzierżawy, która w tym zakresie nie wychodzi poza model ustawowy. Po trzecie, dzierżawca nie może - zwłaszcza z automatu - zostać uznany za zarządcę w rozumieniu Prawa budowlanego i treść umowy dzierżawy nie może tu dla organu (PINB/WINB) stanowić pretekstu do tego by zwolnić inny organ (KOWR) z obowiązku i przełożyć go na osoby fizyczne. W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie i w całości podtrzymała stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje : Artykuł 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy). Dokonana w powyższym zakresie kontrola zaskarżonego postanowienia prowadzi do wniosku, że jest ono prawidłowe, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. Zgodnie z art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości, co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Jak prawidłowo wyjaśniają organy nadzoru budowlanego postanowienie to ma charakter dowodowy, co oznacza, że postępowanie, w którym jest ono podejmowane stanowi część innego już toczącego się postępowania przewidzianego w prawie budowlanym, bądź jest elementem wyjaśnienia przez organ okoliczności, które mogłyby uzasadniać wszczęcie takiego postępowania (wyrok NSA z dnia 15 maja 2012 r., sygn. II OSK 353/11, LEX nr 1219138). Jedyną przesłanką warunkującą nałożenie na stronę postępowania (w tym wypadku dzierżawcę) obowiązku dostarczenia ekspertyzy stanu technicznego budynku jest stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego uzasadnionych wątpliwości, co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. II OSK 1486/11 (LEX nr 1367295) nakładając w drodze postanowienia obowiązek sporządzenia i dostarczenia w odpowiednim terminie ocen i ekspertyz organ winien szczegółowo wykazać w jego motywach, że w danej sprawie zaistniała właśnie taka sytuacja, która wskazuje na powstanie "uzasadnionych wątpliwości", co do stanu technicznego obiektu budowlanego. Jednocześnie jego stanowisko powinno mieć dostateczne potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Zarówno określenie zakresu żądanej przez organ oceny technicznej lub ekspertyzy jak również uzasadnienie podjętych działań w trybie art. 81c ust. 2 p.b., musi oparte być na szczegółowej analizie stanu faktycznego sprawy i wymaga uzasadnienia. Przesłanką zastosowania art. 81c ust. 2 Pr. budowlanego mogą być nie jakiekolwiek, a jedynie uzasadnione (a więc kwalifikowanie) wątpliwości, co do stanu technicznego budynku. W ocenie Sądu takie wątpliwości, co do stanu technicznego wiaty na zwierzęta zlokalizowanej na działce ew. [...] w J. zostały w niniejszej sprawie wykazane. Co szczególnie istotne – wiata wykazuje "pęknięcia w elementach podporowych oraz belkach drewnianych", co ma decydujące znaczenie dla samej konstrukcji obiektu. Poza tym występują "liczne ubytki materiałowe w pokryciu dachowym oraz w elementach osłonowych wiaty" (k – 43 akt adm.). W tej sytuacji wykonanie ekspertyzy technicznej obiektu, określającej w sposób jednoznaczny: - stan techniczny elementów konstrukcyjnych obiektu budowlanego, - propozycje rozwiązań ujawnionych wad i nieprawidłowości (a w przypadku braku możliwości ich wyeliminowania, propozycje zastosowania alternatywnych rozwiązań), celem doprowadzenia do stanu zgodnego z przepisami prawa i zasadami wiedzy technicznej, w szczególności do stanu umożliwiającego bezpieczne jego użytkowanie, niezagrażające życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska znajduje pełne uzasadnienie. Dzierżawcy nieruchomości w osobach H. R. – W. i J. W. prezentują jednoznaczne i konsekwentne stanowisko, że obiekt nadaje się do remontu oraz że nie jest ich zamiarem rozebranie obiektu (k – 43, k - 56 akt adm. Tom 3). Obiekt jest użytkowany i dzierżawcy chcą go użytkować. Przyznają, że budynek wymaga remontu i w najbliższym czasie chcą go wykonać. Nie precyzują jednak konkretnie kiedy i w jaki sposób. Z protokołu nr [...] r na miejscu czynności z dnia 22 marca 2021 r wynika że "Pana J. W. nosi się z zamiarem zlecenia wykonania ekspertyzy technicznej" (k – 43 akt adm.). Protokół podpisany został przez biorącego udział w czynnościach J. W.. Aktualny stan techniczny obiektu został opisany w protokołach kontroli z 22 marca 2021 r, 9 listopada 2020 r na które powołują się organy I i II instancji, a także udokumentowany za pomocą materiału fotograficznego znajdującego się w aktach sprawy (k –30-31, k- 38-42). Wbrew twierdzeniom dzierżawców – skarżących z protokołów tych i materiału fotograficznego wynika jednoznacznie, że zakres uszkodzeń i ubytków w substancji obiektu jest duży. Z uwagi na ubytki materiałowe w pokryciu dachowym oraz elementach osłonowych wiaty jej poszczególne elementy są poddawane zwiększonemu negatywnemu oddziaływaniu czynników atmosferycznych. Stwierdzono istotne pęknięcia w elementach podporowych oraz belkach drewnianych, co budzi uzasadnione wątpliwości co do dalszego bezpiecznego użytkowania. Organu nadzoru budowlanego jako fachowe organy z zakresu budownictwa zajęły jasne stanowisko, co do stwierdzonych nieprawidłowości, zwracając uwagę na zagrożenie bezpieczeństwa użytkowania obiektu, skoro naruszone są jego elementy podporowe i belki podtrzymujące. W sytuacji jednak gdy dzierżawcy prezentują kategoryczne stanowisko, że obiekt nadaje się do bieżącego wykorzystywania - niezbędne jest wykazanie tego stosownym dowodem. Nie jest rolą organu budowlanego zastępowanie w tym względzie skarżących. Z tego względu istnieje konieczność oceny stwierdzonych nieprawidłowości, dalszego wpływu oddziaływania atmosferycznego na części obiektu i skuteczności dotychczasowych napraw wskazywanych przez skarżących. Opinię taką sporządzi osoba posiadająca uprawnienia budowlane. Obowiązek dostarczenia takiej ekspertyzy obciąża zobowiązanego, a w przypadku jej niedostarczenia organ nadzoru budowlanego może zlecić jej wykonanie na koszt osoby zobowiązanej do jej dostarczenia. W świetle tych zebranych dowodów nie można postawić zarzutu, że [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. naruszył art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organy nadzoru budowlanego zebrały wystarczający materiał dowodowy, który dał podstawę do przyjęcia, że zakres uszkodzeń obiektu budowlanego – wiaty na zwierzęta jest na tyle znaczny, że budzi uzasadnione wątpliwości, co do jego stanu technicznego oraz bezpiecznego użytkowania. Należy podzielić stanowisko, że analiza zawarta w ekspertyzie stanu technicznego dotycząca stanu technicznego elementów konstrukcyjnych obiektu budowlanego, następnie propozycje rozwiązań ujawnionych wad i nieprawidłowości (a w przypadku braku możliwości ich wyeliminowania, propozycje zastosowania alternatywnych rozwiązań), doprowadzi do wykrycia wszystkich istniejących nieprawidłowości stanu technicznego, co w przyszłości pozwoli organowi I instancji na prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy i doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z przepisami prawa budowlanego, skoro dzierżawcy chcą dalej użytkować ten obiekt. Doprowadzenie obiektu do stanu bezpiecznego użytkowania leży w interesie samych dzierżawców i właściciela terenu . Z tych względów prawidłowe było zastosowanie art. 81c ust 2 ustawy Prawo budowlane w niniejszej sprawie. MWINB w K. trafnie potwierdził stanowisko organu I instancji, że obiekt budowlany znajduje się w niewłaściwym stanie technicznym i w związku z tym organ I instancji zobligowany jest do podjęcia działania zmierzającego do likwidacji wykrytych nieprawidłowości, zarówno już ujawnionych przez PINB w L., jak i dodatkowych, ewentualnie wskazanych w zażądanej ekspertyzie technicznej. Sąd rozpoznający niniejsza sprawę zauważa, że inne okoliczności faktyczne legły u podstaw wydania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyroku z dnia 20 stycznia 2022 r , sygn. akt II SA/Kr 1317/21, a zawartej w uzasadnieniu tego wyroku oceny prawnej dotyczącej braku oceny "efektywności wykonania obowiązku" oraz braku możliwości uznania skarżących za "zarządców obiektu budowlanego" skład orzekający rozpoznający niniejszą sprawę nie podziela. Obowiązek wynikający z zaskarżonego postanowienia, w okolicznościach rozpatrywanej sprawy mógł zostać nałożony na dzierżawcę nieruchomości. W art. 81 c ust 2 ustawy prawo budowlane mowa o szerokim pojęciu "zarządu nieruchomością". Za zarządców można bowiem uznać osoby, które na podstawie umów cywilnych zawartych z właścicielem rzeczy sprawują czynności nawet zwykłego administrowania nieruchomością. W tym szerokim pojęciu "zarządu" mieszczą się również uprawnienia i obowiązki skarżących (wobec rzeczy i jej właściciela), jako dzierżawców nieruchomości, wynikające z zawartej umowy dzierżawy z dnia 15 czerwca 2000 r, aneksów do niej i przepisów kodeksu cywilnego. Dzierżawcy nieruchomości reprezentują bowiem prawa właściciela, sprawując efektywne władztwo nad rzeczą, na podstawie zawartej umowy dzierżawy. Zgodnie z zawartą umową i aneksami – przedmiot dzierżawy w postaci nieruchomości rolnej , budynków , budowli oraz innych urządzeń trwale z nim związanych pozostają w używaniu dzierżawców, wraz z prawem pobierania pożytków naturalnych przez okres trwania umowy. Dzierżawca zobowiązany jest do używania przedmiotu dzierżawy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Stosownie do § 7 ust 1 i 2 aneksu nr [...] z dnia 21.10.2020 r do umowy dzierżawy nieruchomości zawartej w dniu 15.06.2000 r dzierżawca zobowiązuje się do utrzymania na własny koszt przedmiotu dzierżawy przez okres jej trwania, w taki sposób, aby jego poszczególne składniki nie uległy pogorszeniu z wyjątkiem pogorszenia wynikającego z normalnego zużycia rzeczy. W szczególności dzierżawca zobowiązuje się do dokonywania konserwacji i remontów budynków i budowli oraz urządzeń wchodzących w skład przedmiotu dzierżawy, w tym urządzeń melioracji na swój koszt z częstotliwością wynikającą z zasad ich prawidłowego użytkowania oraz prowadzenia książek obiektów budowlanych (aneksy do umowy dzierżawy w aktach administracyjnych). Do obowiązków dzierżawcy należy prowadzenie w imieniu właściciela bieżącej eksploatacji obiektu budowlanego i zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego obiektu. Dzierżawca powinien, stosownie do występujących potrzeb, zapewnić również naprawę obiektu w sposób, który nie spowoduje zagrożenia dla zdrowia i życia, mienia i sąsiednich nieruchomości. Zapewnienie utrzymania odpowiedniego stanu technicznego i estetycznego obiektu w celu niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, to działania które powinien podjąć właściciel lub zarządca obiektu zgodnie z art. 61 pkt 1 i 2 prawa budowlanego. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy zobowiązanie do sporządzenia i przedłożenia ekspertyzy technicznej obiektu nałożone postanowieniem organów nadzoru budowlanego mogło być kierowane do dzierżawcy, bowiem jest to faktyczny zarządca rzeczy. Powoływane w skardze kwestie rozliczeń dzierżawców z właścicielem pozostają poza zakresem niniejszego postępowania, bowiem dotyczą roszczeń cywilnych. Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że organy nadzoru budowlanego orzekające w niniejszej sprawie nie przekroczyły kompetencji wynikających z przepisów prawa budowlanego, nie naruszyły przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania i dlatego skargę wniesioną w niniejszej sprawie należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.