II OSK 2453/22

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Miron Sędziowie Sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędzia del. WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Małgorzata Mańkowska po rozpoznaniu w dniu 20 maja 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2022 r. sygn. akt VII SA/Wa 222/22 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 listopada 2021 r. nr 1471/21 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 10 czerwca 2022 r., w sprawie o sygn. akt VII SA/Wa 222/22, oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 19 listopada 2021 r., nr 1471/21, utrzymującą w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy z 20 sierpnia 2021 r., nr IOT/194/2021, którą na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), zwanej dalej Prawem budowlanym, nakazano skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego części budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego przy ul. [...] w W., powodującego zalewanie lokalu mieszkalnego nr [...] w zakresie: 1. likwidacji przecieków do lokalu mieszkalnego nr [...] z dachu, które występują w miejscach i na poziomie oparcia drewnianych belek - profili konstrukcji dachowej na żelbetowym podciągu, poprzez: a. rozebranie dwuczęściowej obróbki blacharskiej - parapet pod okapem i pionową listwę mocowaną na farmery - śruby z podkładkami, b. wykonanie nowej obróbki blacharskiej jednoczęściowej z dokładnym wywinięciem pod płaszczyznę zadaszenia i wcześniejszym uszczelnieniu elementów ulegających zakryciu obróbką, c. po zdjęciu obróbki blacharskiej podjąć inne czynności uszczelniająco-naprawcze i impregnacyjne, wynikające z odkrywki, d. zaimpregnowanie miejsc konstrukcji dachowej narażonych na zawilgocenia po wcześniejszym osuszeniu tych miejsc, 2. naprawy zabudowy ogrodu zimowego przynależnego do lokalu nr [...], poprzez: a. wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, b. wymianę uszkodzonych elementów konstrukcji drewnianej. Sąd pierwszej instancji oddalając skargę Wspólnoty Mieszkaniowej stwierdził, że zebrany w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje na nieodpowiedni stan techniczny części budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego przy ul. [...] w W. w zakresie ogrodu zimowego przynależnego do lokalu nr [...] powodującego jego zalewanie oraz prawidłowo określa zakres robót niezbędnych do wykonania. Ponadto, jako adresata decyzji słusznie wskazano Wspólnotę Mieszkaniową [...], gdyż przedmiotowy ogród zimowy stanowi element przekrycia dachowego, a więc stanowi część wspólną budynku pomimo, że sam ogród jest przeznaczony do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu nr [...]. Oznacza to, że taką częścią wspólną budynku zarządza Wspólnota Mieszkaniowa i ją, zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, obciąża obowiązek doprowadzenia do stanu technicznego zgodnego z prawem. W ocenie Sądu pierwszej instancji status prawny tej części budynku potwierdzają zapisy uchwały nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z [...] listopada 2010 r., która w § 1 ust. 1 stwierdziła, że właścicielom lokali mieszkalnych położonych na parterze i ostatnich piętrach przysługuje prawo wyłącznego korzystania (użytkowania) ogródków przydomowych, tarasów i ogrodów zimowych, które są funkcjonalnie związane z lokalem mieszkalnym właściciela i które są przyporządkowane do tego lokalu. Natomiast w myśl § 1 ust. 2 uchwały ogródki przydomowe, tarasy i ogrody zimowe stanowią część wspólną nieruchomości. Sąd Wojewódzki wskazał nadto, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 października 2019 r., VII SA/Wa 690/19, kontrolując postanowienie wydane na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej podzielając stanowisko organów odnośnie prawidłowości skierowania obowiązku przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego konstrukcji ogrodu zimowego w lokalu nr [...] do Wspólnoty jako zarządcy części wspólnych. W skardze kasacyjnej Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W., zaskarżając w całości wyrok Sądu pierwszej instancji, przytoczyła podstawy kasacyjne dotyczące naruszenia przepisów postępowania oraz prawa materialnego. W ramach podstawy kasacyjnej dotyczącej przepisów postępowania skarżąca kasacyjnie zarzuciła naruszenie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 329), zwanej dalej p.p.s.a. w zw. art. 170 p.p.s.a. w zw. z art. 171 p.p.s.a. poprzez błędne przyjęcie, iż prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 października 2019 r., VII SA/Wa 690/19, oddalający skargę Wspólnoty, miał charakter prejudycjalny dla niniejszego postępowania i wiązał Sąd pierwszej instancji w zakresie dotyczącym statusu prawnego ogrodu zimowego przy lokalu [...] jako części nieruchomości wspólnej. W ramach podstawy kasacyjnej dotyczącej prawa materialnego skarżąca kasacyjnie zarzuciła: - błędną wykładnię art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.), zwanej dalej u.w.l., polegającą na nietrafnej konkluzji, iż ogród zimowy objęty prawem wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu nr [...] stanowi część nieruchomości wspólnej, której obowiązek utrzymania w należytym stanie technicznym spoczywa na skarżącej; - niezasadne zastosowanie § 1 ust. 2 uchwały nr 7/2010 z 5 listopada 2010 r. w zw. z art. 3 ust. 2 u.w.l. poprzez nietrafne przyjęcie, iż § 1 ust. 2 uchwały mógł wywoływać skutki prawne w postaci modyfikacji statusu prawnego ogrodów zimowych, które w wyniku przyjęcia ww. uchwały miałyby stać się częścią nieruchomości wspólnej. W oparciu o powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji, a także o zasądzenie na rzecz skarżącej kasacyjnie kosztów postępowania kasacyjnego, w tym zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych. Ponadto wniesiono o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie podstawy nieważności wskazane w art. 183 § 2 p.p.s.a. nie zachodzą, zaś granice skargi kasacyjnej zostały wyznaczone przez jej wniosek (uchylenie zaskarżonego wyroku w całości) i podstawy (wskazane naruszenia przepisów prawa). Rozpoznając sprawę w tak określonych granicach Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że sformułowane zarzuty nie zdołały podważyć prawidłowości zaskarżonego wyroku i w związku z tym skarga kasacyjna podlegała oddaleniu. Wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej zmierzają do zakwestionowania stanowiska Sądu pierwszej instancji podzielającego pogląd organów nadzoru budowlanego, iż to Wspólnota Mieszkaniowa jako zarządca części wspólnych budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W. powinna być adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego części tego budynku stanowiącego ogród zimowy przynależny do lokalu nr [...]. W skardze kasacyjnej nie zakwestionowano ustaleń stanu faktycznego, co powoduje że ustalenia poczynione w tym zakresie przez organy nadzoru budowlanego i zaakceptowane przez Sąd meriti mogły stać się punktem wyjścia do oceny przeprowadzonej wykładni i zastosowania przepisów prawa materialnego w niniejszej sprawie. Kwestionowaną w tej sprawie decyzję wydano na podstawie przepisów art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, które stanowią, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska i jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Powyższe przepisy mają charakter związany, co oznacza, że w sytuacji wystąpienia określonych tam przesłanek, organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz także zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Ustalony w sprawie stan faktyczny wskazywał na zaistnienie powyższych przesłanek, czego skarżąca nie podważyła w skardze kasacyjnej. Asumptu do podjęcia interwencji nadzorczej dostarczyły organom wyniki kontroli, w trakcie której stwierdzono przecieki z dachu ogrodu zimowego przynależnego do lokalu nr [...] w miejscach i na poziomie oparcia drewnianych belek – profili konstrukcji dachowej na żelbetowym podciągu, przy spadku dachu od strony zewnętrznej w kierunku podciągu. Wskazano, że okna i drzwi, dolne elementy ościeżnic ramiaków skrzydeł okien i drzwi balkonowych uległy wypaczeniu i częściowej degradacji pod wpływem wilgoci szczególnie przy niedomkniętych otworach na zaczepach dolnych lub górnych zamka listwowego skrzydeł okiennych i drzwi balkonowych. Z ustaleń poczynionych w toku oględzin, z opinii technicznej oraz z przedłożonego fragmentu projektu budowlanego zamiennego wynika, że ogrody zimowe, w tym ogród będący przedmiotem zainteresowania organów nadzoru w przedmiotowej sprawie, wykonane zostały na ostatnich kondygnacjach każdej klatki schodowej budynku w celu uatrakcyjnienia oferowanych na sprzedaż mieszkań. Projekt budowlany zamienny, zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Warszawy z [...] lipca 2004 r., obejmował wprowadzenie na dachach budynków ogrodów zimowych (w postaci niewielkich przeszklonych oranżerii) z zapewnieniem dostępu do nich bezpośrednio z mieszkań ostatniej kondygnacji i zagospodarowania pozostałych połaci dachu jako tarasów. W opinii technicznej stwierdzono, że ogród zimowy przy lokalu nr [...] składa się z trzech oszklonych podwójnymi szybami zespolonymi ścian i dachu z profili drewnianych dobudowanych do konstrukcji murowano-żelbetowej kondygnacji na dachu. Od strony zewnętrznej budynku konstrukcja drewniana jest posadowiona na ściance kolankowej, natomiast ściany boczne posadowione są częściowo na ściance kolankowej i częściowo z oszkleniem na całej wysokości. W ścianie frontowej występują [...] okna otwierane, a w ściance bocznych drzwi balkonowe. Powyższa charakterystyka potwierdza, że ogrody zimowe na dachu budynku wielomieszkaniowego zostały zaprojektowane i wykonane w taki sposób, że są w istocie elementem współtworzącym jednolitą konstrukcję dachową budynku, a wynikającego z przedłożonych opinii zespolenia poszczególnych elementów dachu i ogrodu zimowego nie podważono. W ekspertyzie wyeksponowano, że ogród zimowy składa się z trzech ścian i dachu z profili drewnianych dobudowanych do konstrukcji murowano–żelbetowej kondygnacji dachu. Nie zaprzeczono zatem takiej konstrukcyjnej więzi dachu i ogrodu, która wpływa na stan techniczny całego obiektu i determinuje zakres obowiązków naprawczych. W tych uwarunkowaniach faktycznych organy nadzoru budowlanego dokonały prawidłowej kwalifikacji ogrodu zimowego jako części wspólnych budynku mieszkalnego, współtworzących jego połacie dachowe. Wykazano bowiem, że ogród zimowy jako część budynku przynależna do lokalu nr [...] powstał wskutek obudowy materiałem szklanym dotychczas wolnej części przestrzeni dachu i został z nim zespolony konstrukcyjnie w sposób, który doprowadził do stworzenia jednolitego acz różnorodnego materiałowo pokrycia dachowego. Szklany materiał wydzielający ogród zimowy z przestrzeni doprowadził do pozyskania nowego pomieszczenia kubaturowego, którego przeznaczanie do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu nr [...] nie zmienia jego charakteru jako elementu części wspólnych budynku, czyli dachu. Organy nie popełniły zatem ani błędów w wykładni przepisów art. 3 ust. 2 u.w.l. ani nie dopuściły się ich niewłaściwego zastosowania, które nietrafnie przypisuje się im w podstawach kasacyjnych. Przepis ten stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przy tym w przepisie tym nie chodzi o "użytek" w wąskim tego słowa znaczeniu, sprowadzający się do korzystania z danej części budynku powiązanej z jej dostępnością, ale o "użytek" w szerszym zakresie, który musi być odnoszony do funkcji, jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji każda część budynku, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. Takie podejście interpretacyjne wymaga każdorazowej zindywidualizowanej kwalifikacji poszczególnych części budynku z uwzględnieniem ich cech konstrukcyjnych i architektonicznych oraz wzajemnych powiązań, którą organy prawidłowo przeprowadziły. Poczynionej kwalifikacji nie zdezawuowały określone przez Wspólnotę Mieszkaniową w uchwale nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. zasady użytkowania m.in. ogrodów zimowych, według których właścicielom lokali mieszkalnych położonych na ostatnich piętrach przyznano prawo do wyłącznego korzystania (użytkowania) ogrodów zimowych, które są funkcjonalnie związane z lokalem mieszkalnym właściciela i które są przyporządkowane do tego lokalu (§ 1 ust. 1). Ogrody zimowe uznano za część wspólną nieruchomości (§ 1 ust. 2). Korzystanie z ogrodu zimowego przez właściciela jednego lokalu, który ma do niego wyłączny dostęp w okolicznościach, w których jego konstrukcja pełni jednocześnie rolę dachu budynku, nie wpływa na traktowanie tej części budynku, tj. dachu (stropodachu) lub jego fragmentu nad lokalem mieszkalnym jako części wspólnej. Stąd też występujące wady, uszkodzenia, czy zniszczenia takiego ogrodu zimowego powinny być traktowane jako wady, uszkodzenia lub zniszczenia części wspólnej budynku. W sytuacji, w której taki ogród zimowy pełni jednocześnie funkcję dachu budynku, to tę drugą funkcję należy uznać za podstawową, zaś pierwszą za funkcję wtórną. Oznacza to, że samo korzystanie z ogrodu zimowego, będącego równocześnie elementem składowym dachu, przez właściciela jednego lokalu nie zmienia podstawowej funkcji tej części budynku, nawet gdy - tak jak w niniejszej sprawie – fragment dachu tworzący ogród zimowy znajduje się jedynie nad pomieszczeniem użytkowanym przez jednego właściciela z wyłączeniem innych osób. Przyjęcie przeciwnego stanowiska mogłoby prowadzić do błędnego uznania odpowiedzialności za stan techniczny dachu właścicieli ostatnich kondygnacji budynku, zamiast zarządcy części wspólnych, których kondycja rzutuje na cały budynek. Trafność stanowiska organów i Sądu a quo odnośnie kwalifikacji ogrodu zimowego nad lokalem nr [...] jako części wspólnej budynku potwierdzają pośrednio postanowienia umowy notarialnej ustanawiającej odrębną własność lokalu nr [...], w którym oprócz lokalu wyszczególniono przynależną do niego komórkę lokatorską (jako część składową w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l.) oraz związany z nim udział we współwłasności części wspólnych budynku i w użytkowaniu wieczystym gruntu. W akcie tym bowiem nie ustanowiono odrębnej własności ogrodu zimowego jako elementu składowego lokalu nr [...], ale wzmiankowano jedynie o oddaniu tego ogrodu właścicielowi lokalu do wyłącznego korzystania (quoad usum). Podział rzeczy quoad usum nie ogranicza natomiast sfery uprawnień właścicielskich w zakresie zarządu rzeczą wspólną, gdyż oznacza jedynie określenie sposobu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przysługującego każdemu ze współwłaścicieli. Powyższe intencje Wspólnoty odzwierciedlają ustanowione w uchwale Wspólnoty z [...] listopada 2010 r. zasady użytkowania ogródków przydomowych, tarasów i ogrodów zimowych, które nie stanowią bezprawnej ingerencji w przepisy u.w.l. i nie modyfikują charakteru ogrodu zimowego jako części wspólnej. W świetle tych ustaleń i ocen, powołanie się przez organ odwoławczy i Sąd Wojewódzki na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 października 2019 r., w sprawie o sygn. akt VII SA/Wa 690/19, oddalający skargę Wspólnoty Mieszkaniowej na postanowienie zobowiązujące ją do przedłożenia oceny technicznej stanu ogrodu zimowego w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, w którym nie podzielono kwalifikacji ogrodu zimowego jako części składowej lokalu, stanowi wyłącznie element wspierający własnej argumentacji organu i Sądu. Sąd pierwszej instancji nie poprzestał bowiem na wyeksponowanej w ten sposób zależności prawnej, a raczej przywołał ją wyłącznie dla wzmocnienia czy też potwierdzenia przeprowadzonego uprzednio wywodu argumentującego skierowanie obowiązków usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym ogrodu zimowego do skarżącej Wspólnoty jako zarządcy części wspólnych. Nie potwierdziły się zatem zarzuty procesowe naruszenia art. 151 w zw. z art. 170 i art. 171 p.p.s.a. pozostające bez wpływu na wynik sprawy. Adekwatnie do kwalifikacji ogrodu zimowego jako części wspólnej budynku stanowiącej element jednolitego dachu obowiązkami naprawczymi obciążono Wspólnotę jako dysponenta części wspólnych budynku. Przypisanie odpowiedzialności za usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym ogrodu zimowego jako elementu połaci dachowej Wspólnocie Mieszkaniowej pozostawało w zgodzie z zasadami wynikającymi z rozdziału 4 u.w.l. oraz z art. 61 Prawa budowlanego, mocą którego obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. Przedstawione wyżej rozważania wskazują więc, iż żaden z zarzutów skargi kasacyjnej nie zasługiwał na uwzględnienie. Nie znajdując zatem podstaw do uwzględnienia skargi kasacyjnej, orzeczono o jej oddaleniu stosownie do art. 184 p.p.s.a.