II SA/Lu 204/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Asesor sądowy Jerzy Parchomiuk Protokolant Referent Radosław Dudek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 września 2020 r. sprawy ze skargi M. S. i W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania M. i W. S., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta H. z dnia [...]. znak: [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla istniejącego budynku gospodarczego na działce nr ewid. [...] przy ul. [...] w H.. Rozstrzygnięcie organu zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny. Wskazaną powyżej decyzją Burmistrz Miasta H. ustalił, na wniosek W. B., warunki zabudowy dla istniejącego budynku gospodarczego na działce nr ewid. [...] położonego przy ul. [...] w H.. W złożonym piśmie wnioskodawca wskazał, że ustalenie warunków zabudowy dla istniejącego budynku gospodarczego konieczne jest w celu legalizacji samowoli budowlanej. Organ w decyzji ustalił następujące warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych tj.: 1. ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, 2. ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu - przeznaczenie: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 3. ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego: ustalenia szczegółowe: a. nieprzekraczalna linia zabudowy - 6 m od linii rozgraniczającej drogi wewnętrznej ul. [...], b. wysokość zabudowy - jedna kondygnacja nadziemna, c. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do wysokości 2,5 m od poziomu otaczającego terenu, d. dach o pochyleniu połaci do 30°, e. kalenica prostopadła do frontu działki (ul. Żeromskiego) do wysokości - 3,5 m od poziomu otaczającego terenu, f. szerokość elewacji frontowej do 6 m z tolerancją do 20%, g. odległość budynku od granic działki i elementów zagospodarowania działki sąsiedniej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, h. stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki w granicach lokalizacji - do 64%. 4. ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu: a. ochrony środowiska: przedmiotowa inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2016 r., poz. 71), b. ochrony gruntów rolnych i leśnych - teren nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, 5. ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej - działka położona jest poza obszarem ochrony konserwatorskiej. 6. ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej: a. zaopatrzenie w energię elektryczną - z instalacji zalicznikowej, b. obsługa komunikacyjna - zjazd na działkę istniejący z ul. [...], c. unieszkodliwianie odpadów komunalnych - składowanie w pojemnikach na działce zgodnie z warunkami odbioru określonymi przez Gminę Miejską H.. 7. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich: w zakresie poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich wiąże art. 5 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. 8. Linie rozgraniczające teren inwestycji oraz oznaczenia graficzne przedstawione są na mapie stanowiącej załącznik do niniejszej decyzji - mapa w skali 1:500, nr ewidencyjny działki [...] przy ul. [...] w H.. W uzasadnieniu decyzji organ wyznaczył wokół działki budowalnej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany, którego granice wynoszą około 50 m i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500. Dla wyznaczenia w decyzji warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego określono cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o cechy zabudowy i zagospodarowania (gabaryty, formę architektoniczną budynków, linie zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu) nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym a posiadającymi cechy porównywalne do nieruchomości oznaczonej nr ewid. działki [...]. Przeprowadzona analiza wykazała, że na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, istnieje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz gospodarcza. Przedmiotowe postępowanie dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla istniejącego budynku gospodarczego. W związku z powyższym inwestycja będzie kontynuacją rodzaju i funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ wskazał, że analiza w postaci tekstowej i graficznej stanowi załączniki do decyzji. W związku z powyższym Organ stwierdził, że przedmiotowa inwestycja nie narusza warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalając parametry dla budynku gospodarczego. Od powyższej decyzji odwołali się M. i W. S.. W odwołaniu skarżący podnieśli, że inwestycja jest niezgodna z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazali, że w decyzji nie określono przeznaczenia zabudowy w części dla istniejącego budynku gospodarczego oraz nie określono linii zabudowy dla lokalizacji budynków w tej części terenu inwestycji. Skarżący podnieśli, że wykonana analiza określa wprawdzie, że szerokość elewacji frontowych zabudowy gospodarczej nie powinna być większa niż 6 m, ale nie wskazano, jakie działki przyjęto do tej analizy, w szczególności nie określono czy dotyczy to również inwestycji stanowiącej samowolę budowlaną. W decyzji nie określono jakie inwestycje realizowane będą w tej części inwestycji. Jednocześnie skarżący podkreślili, że nie wskazano do funkcji których istniejących budynków nawiązywać będzie funkcja obiektów wybudowanych w części istniejącej samowoli budowlanej, nie określono na jakiej podstawie wyznaczono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych planowanych budynków, a także nie określono, w nawiązaniu do których istniejących budynków wyznaczono zasady kształtowania dachu planowanych budynków. Skarżący wskazali, że w trakcie postępowania strony wniosły uwagi, jednak organ I instancji ich nie uwzględnił. Ponadto podnieśli, że w ust. 3 pkt "g" decyzji nie określono odległości usytuowania budynku od granicy działek [...] i [...] powołując się jedynie na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Skarżący wskazali, że decyzja narusza uzasadniony interes osób trzecich określony w art. 5 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zdaniem skarżących istniejący budynek gospodarczy posadowiony jest na granicy działek bezpośrednio przylegając do budynku na działce sąsiedniej [...]. Wskazali na wezwanie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego w H. z dnia [...] r., zgodnie z którym budynek ten powinien zostać usunięty z działki [...] w 2018 r. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Następnie skarżący pismem z dnia 6 grudnia 2019 r. dokonali uzupełnienia swoich zarzutów, wskazując, że działka nr [...] nie ma dojazdu do drogi wewnętrznej. Nie posiada możliwości dojazdu do drogi gminnej od strony ul. [...] przez działkę sąsiednią. Podnieśli, że na działce nr [...] znajduje się więcej budynków gospodarczych postawionych nielegalnie. W dniu 29 listopada 2019 r. mieszkańcy ul. [...] oraz ul. [...] zwrócili się do Burmistrza o zwrócenie uwagi na nieprawidłowe zagospodarowanie i duże zagęszczenie terenu. Do pisma została załączona kserokopia pisma skierowanego do Burmistrza H. oraz dokumentacja fotograficzna. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymując zaskarżoną decyzję w mocy stwierdziło, że z akt sprawy wynika, że teren objęty wnioskiem spełnia wymagania określone w art. 61 ust. 1-5 ustawy, a postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy przeprowadzone zostało zgodnie z wymogami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów postępowania administracyjnego. Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy zgodności procesu wydania decyzji oraz treści decyzji z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) nie stwierdziło uchybień w kwestiach regulowanych tymi przepisami. Organ pierwszej instancji zebrał i sporządził w sprawie dokumenty wymagane przepisami prawa. W postępowaniu tym przeprowadzona została w szczególności, analiza, o której mowa w § 3 rozporządzenia, sporządzony został przez osobę uprawnioną projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz stosowne załączniki tekstowe i graficzne. Organ wystąpił także o właściwe uzgodnienia projektu decyzji. Z treści analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz załączonych map wynika, iż granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej wydanej przez Starostę H. w dniu [...] r. stanowiącej załącznik nr [...] do niniejszej analizy. Obszar analizowany wyznaczono zgodnie z przepisami wyżej wskazanego rozporządzenia. Teren inwestycji znajduje się mniej więcej w centrum analizowanego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice tego obszaru a granicami działki wynosi ok. 50 m. Zlokalizowana w tym terenie zabudowa, pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Z ustaleń analizy wynika, że w obszarze analizowanym istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, budynki mieszkalne jedno i dwukondygnacyjne, murowane i drewniane. Dachy dwu i wielospadowe o pochyleniu połaci od 30° do 70°. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 2,5 m do 3,0 m od poziomu terenu. Kalenice od 6 m do 9 m od poziomu terenu. Kalenice równoległe i prostopadłe do osi drogi, szerokość elewacji frontowej od ok. 10,0 m do ok. 17,0 m. W obszarze analizowanym występują budynki gospodarcze - jednokondygnacyjne, murowane i drewniane. Dachy jednospadowe o pochyleniu połaci od 5° do 30°. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 2,0 m do 4,0 m od poziomu terenu. Kalenice od 3,0 m do 3,5 m od poziomu terenu. Kalenice prostopadłe i równoległe do osi drogi. Szerokość elewacji frontowej od ok. 4,0 m do ok. 13,0m. Organ II instancji stwierdził, że wskazana analiza zawiera ustalenia dotyczące warunków kształtowania zabudowy dla budynku gospodarczego, zgodnie z którymi: - nieprzekraczalna linia zabudowy wynosi 6 m od linii rozgraniczającej drogi wewnętrznej ul. [...], - wysokość zabudowy - jedna kondygnacja nadziemna, - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do wysokości 2,5 m od poziomu otaczającego terenu, - dach o pochyleniu połaci do 30°, - kalenica prostopadła do frontu działki (ul. Żeromskiego) do wysokości - 3,5 m od poziomu otaczającego terenu, - szerokość elewacji frontowej do 6 m z tolerancją do 20%, - odległość budynku od granic działki i elementów zagospodarowania działki sąsiedniej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. - stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki w granicach lokalizacji - do 64%. Z przeprowadzonej analizy wynika, że na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej istnieje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu a parametry wnioskowanej zabudowy ustalono w nawiązaniu do zabudowy istniejącej. Organ stwierdził, że wbrew zarzutom skarżących w decyzji oraz w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oznaczono linię zabudowy oraz szczegółowo wymieniono działki i znajdującą się na nich zabudowę, które stanowiły podstawę określenia wymogów dotyczących zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy w tym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych, pochylenie dachu. W ocenie organu nie można zgodzić się z zarzutem, iż działka nr [...], jak stwierdzili skarżący nie ma dojazdu do drogi wewnętrznej, gdyż co innego wynika z dokumentacji znajdującej się w sprawie. Ponadto Kolegium wskazało, że organ I instancji odniósł się w decyzji do zarzutów skarżących oraz, że skarżący otrzymali od organu odpowiedź na złożone przez nich podczas prowadzonego postępowania pismo. Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy zaznaczył, że wszelkie kwestie związane z określeniem położenia inwestycji, uwzględniające linie rozgraniczające pomiędzy działkami czy też dotyczące zgodności robót budowlanych z przepisami prawa budowalnego w tym warunkami technicznymi jakim powinien odpowiadać budynek, a także ocena odległości budynku od granic działki staną się przedmiotem analizy dopiero na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Organ podniósł także, że ustalenie parametrów nowej zabudowy odbywa się w oparciu o istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym. W kompetencji organu nie jest rozstrzyganie o legalności bądź braku legalności istniejących budynków. Należy wziąć pod uwagę, że w niniejszej sprawie chodzi o ustalenie warunków zabudowy dla budynku gospodarczego usytuowanego na terenie o intensywnej zabudowie miejskiej, na wąskich działkach. Wydając decyzję o warunkach zabudowy, organ nie rozstrzyga o obowiązku bądź braku obowiązku rozbiórki obiektu, bowiem kwestia ta należy do prawa budowlanego i nie jest rozstrzygana na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Na powyższe rozstrzygnięcie M. i W. S. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie. W złożonym piśmie skarżący zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, zwanej dalej: k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu skarżących oraz niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący zebranego w sprawie materiału dowodowego, a także art. 9, art. 11 i art. 107 k.p.a., poprzez brak dostatecznego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej zaskarżonej decyzji. Ponadto decyzji zarzucili naruszenie prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy: art. 32 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zw. z art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego, polegające na zatwierdzeniu warunków zabudowy, z naruszeniem zasady równego traktowania stron oraz z naruszeniem uzasadnionych interesów skarżących, jako właścicieli działki nr [...] graniczącej z działką [...], na której samowolnie posadowiono budynki gospodarcze przylegające bezpośrednio do budynku nr [...] należącego do skarżących. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ nie wziął pod uwagę dowodów w postaci załączonych zdjęć obrazujących istniejący stan zagospodarowania działki nr [...], wzniesionych nielegalnie budynków gospodarczych oraz wyjaśnień skarżących odnośnie braku możliwości legalizacji samowoli budowlanej. Skarżący wskazali, że budynki gospodarcze posadowione są na granicy działek i bezpośrednio przylegają do budynku - wręcz "wchodząc" na ścianę ich budynku mieszkalnego. Podnieśli, że wskazywane w zaskarżonej decyzji linie rozgraniczające teren inwestycji oraz oznaczenia graficzne w żaden sposób nie korespondują z prawem budowlanym i wymaganiami dotyczącymi ochrony interesów osób trzecich poszanowania ich praw własności budynku mieszkalnego nr [...]. Ponadto, wskazali, że wydana przez organ I instancji decyzja jest nieprecyzyjna w zakresie zapisu w ust. 3 pkt. "g" - określającego odległość budynku od granic działki i elementów zagospodarowania działki sąsiedniej zgodnie z rozporządzeniem Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – poprzez naruszenie prawa nakazującego poszanowanie interesu osób trzecich, gdyż ewidentnie stwarza organom pole do wydania decyzji legalizującej tak posadowione budynki bezpośrednio przyległe do budynku mieszkalnego skarżących. Nadto, wskazali, że zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy ustalająca w punktach ust. 3 "b, c, e" wysokość zabudowy (jedna kondygnacja naziemna), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do 2,5 m), kalenica prostopadła do frontu działki (ul. Żeromskiego do wysokości 3,5m), koresponduje z wymiarami istniejącej samowoli budowlanej - budynku gospodarczego o wymiarach zewnętrznych 4,30x5,26 m i wysokości 2,20 m. Przedmiotowy budynek gospodarczy mając na uwadze ustawę prawo budowlane i określone tam wymiary i warunki jego posadowienia, nigdy bez zgody właścicieli nieruchomości sąsiedniej nie zostałby w istniejącym stanie faktycznym umieszczony. Podjęte działania legalizacyjne nie mogą zatem sprowadzać się, w ocenie skarżących, do zatwierdzenia istniejącego stanu rzeczy, sprzecznego z zasadami prawa budowlanego. Na skutek tak określonych warunków zabudowy następczo wydawana decyzja w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę w zasadzie powieli warunki określone w przedmiotowej decyzji, co doprowadzi do zalegalizowania samowoli budowlanej naruszającej art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący wskazali, że przedmiotem oceny organu powinien być z jednej strony charakter planowanej inwestycji oraz obszar jej oddziaływania, a z drugiej dopuszczalny zakres zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej. Mając na uwadze powyższe zarzuty, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) sąd kontroluje zaskarżone akty pod względem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, lecz granicami danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej jako: "p.p.s.a."). Sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu, biorąc pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nawet jeżeli nie zostały podniesione w skardze. Sąd bada legalność zaskarżonego postanowienia, jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie decyzji następuje w szczególności w przypadku, gdy zaskarżony akt narusza przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. utrzymująca w mocy decyzję ustalającą warunki zabudowy dla istniejącego budynku gospodarczego na działce nr ewid. [...], przy ul. [...] w H.. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945; dalej w skrócie - "u.p.z.p."), w której określono zasady ustalania warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 Nr 164, poz. 1588; dalej jako "r.w.z.") w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przeprowadzonej analizy części tekstowej wynika, że na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, istnieje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz gospodarcza. Nie noszą cech dowolności ustalenia, że parametry jakie zostały ustalone dla przedmiotowego budynku gospodarczego w przeprowadzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej pozwalają dojść do przekonania, że inwestycja ta nie narusza warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W decyzji oraz w analizie funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu oznaczono linię zabudowy oraz szczegółowo wymieniono działki i znajdującą się na nich zabudowę, które stanowiły podstawę określenia wymogów dotyczących zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy w tym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych, pochylenie dachu. Odnosząc się do zarzutów skargi, stwierdzić należy, że nie mają one oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. W ocenie skarżących nieprecyzyjny zapis w ust.3 pkt "g" zaskarżonej decyzji, określający odległość budynku od granic działki i elementów zagospodarowania działki sąsiedniej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych z jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w korespondencji z ustaleniami zawartymi w ust.3 pkt "b,c,e" (wysokość zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, kalenica prostopadła do frontu działki) pozwoli na podjęcie działań legalizacyjnych istniejącej samowoli budowlanej. Argumenty skarżących w tym zakresie nie zasługują na uwzględnienie, ponieważ w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy nie podlegają ocenie przesłanki wynikające z obowiązujących przepisów techniczno- budowlanych, jest to bowiem element ewentualnego kolejnego etapu procesu inwestycyjno-budowlanego, jakim jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Zagadnienia te będą zatem przedmiotem szczegółowych analiz organu administracji architektoniczno-budowlanej, w ewentualnym postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy stwarza tylko potencjalną możliwość zabudowy, determinując jej kształt, ale jednak w dość ogólnych zarysach. W jaki sposób inwestor skorzysta z tych potencjalnych możliwości, będzie zależało od niego. Trzeba jednak pamiętać, że wolność zabudowy inwestora będzie ograniczona przepisami o warunkach technicznych. Innymi słowy, nawet jeśli ustalenia decyzji o warunkach zabudowy pozwalałyby na więcej, inwestor będzie musiał w swoim projekcie budowalnym uwzględnić ograniczenia wynikające z przepisów techniczno-budowlanych. W związku z tym warunki zabudowy nie determinują w tym aspekcie pozwolenia na budowę w takim znaczeniu, że nawet jeśli warunki zabudowy dopuszczają lokalizacje budynku o wysokości zabudowy jednej kondygnacji nadziemnej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do wysokości 2,5 m, dachu o pochyleniu 30°, kalenicy prostopadłej do frontu działki /ul. Ż. / do wysokości 3,5 m od poziomu otaczającego terenu oraz szerokości elewacji frontowej do 6 m z tolerancją do 20% to zatwierdzenie projektu budowlanego budynku o takich parametrach będzie możliwe tylko przy zachowaniu odległości budynku od granic działki i elementów zagospodarowania działki wynikających z przepisów techniczno-budowlanych. Niezachowanie tego warunku w oczywisty sposób ograniczą zamiary inwestora. Niezasadny jest także zarzut skarżących dotyczący braku dostępu działki nr [...] do drogi publicznej. Co prawda z mapy wynika, że na działkę nr [...] nie ma zjazdu z drogi od ul. [...], ale niekwestionowanym jest dostęp działki do drogi wewnętrznej od ul. [...], co w ocenie Sądu jest w zupełności wystarczającym dla uznania, że sporny teren ma dostęp do drogi publicznej. Natomiast techniczna możliwość ewentualnej realizacji dostępu do drogi publicznej od ul. [...], powinna być szczegółowo zweryfikowana w toku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas, w ramach konkretnego projektu zagospodarowania działki (jako elementu projektu budowlanego) będą zobrazowane konkretne rozwiązania techniczne pozwalające na taki dostęp. Nie znając szczegółowych rozwiązań technicznych, jakie zostaną zastosowane w konkretnym projekcie budowlanym, nie sposób na tym etapie procesu inwestycyjnego dokonywać szczegółowych analiz. Zarzuty procesowe, w szczególności nawiązujące do zasad postępowania dowodowego (zasady prawdy obiektywnej - art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., zasady swobodnej oceny dowodów), należy uznać za niezasadne z przyczyn podniesionych wyżej w uzasadnieniu. Podkreślić należy, że analiza dopuszczalności sytuowania budynku w perspektywie przepisów techniczno-budowlanych (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dna 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.) nie jest co do zasady elementem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ale odbywa się na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego (postępowania w sprawie pozwolenia na budowę). Z tych samych względów nie można uwzględnić argumentów skarżących dotyczących tego, że realizacja inwestycji w sposób zgodny z ustalonymi w zaskarżonej decyzji warunkami zabudowy, będzie naruszała interes skarżących, jako właścicieli sąsiedniej działki, poprzez naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Podobnie jak dopuszczalne gabaryty budynku, również kwestia odległości od granicy działki i dostęp do drogi publicznej może być analizowana wyłącznie w odniesieniu do konkretnego zamierzenia, sprecyzowanego w konkretnym projekcie budowlanym. Jest to kwestia badania spełnienia warunków technicznych przez projektowany budynek. Ocena tej kwestii będzie przedmiotem analiz w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Sąd nie podziela również argumentów skargi, w ramach których skarżący zarzucają naruszenie art. 107 k.p.a., poprzez błędne utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji i wadliwe uzasadnienie decyzji Kolegium - powielenie argumentacji organu I instancji, brak odniesienia się do zarzutów odwołania. Decyzja organu I instancji została oparta na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym i prawidłowo zastosowanych przepisach prawa materialnego. Kolegium nie miało podstaw do uchylenia tej decyzji. Uzasadnienie decyzji organu odwoławczego zawiera zarówno wskazanie kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych, jak i źródeł tych ustaleń. Organ odwoławczy wyjaśnił podstawy prawne swojego rozstrzygnięcia i w odpowiednim zakresie odniósł się do zarzutów odwołania. Mając powyższe na uwadze, nie znajdując podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.