II OSK 1250/23

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Marzenna Linska - Wawrzon Sędziowie Sędzia NSA Tomasz Zbrojewski Sędzia del. WSA Mirosław Gdesz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej [...] sp. z o.o. z siedzibą w S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 marca 2023 r. sygn. akt IV SA/Po 32/23 w sprawie ze skargi [...] sp. z o.o. z siedzibą w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] października 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną. 1. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 9 marca 2023 r. sygn. akt IV SA/Po 32/23 oddalił skargę [...] sp. z o.o. z siedzibą w S. (dalej skarżąca) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z [...] października 2022 r. nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy T. z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia skarżącej jednorazowej opłaty w kwocie 147 812,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości B., gmina T., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...] [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 11 169 m2, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem ww. nieruchomości. W ocenie Sądu Wojewódzkiego ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło w zgodzie z przepisami ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, dalej upzp) i ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W szczególności zdaniem Sądu Wojewódzkiego sporządzony na potrzeby sprawy przez biegłego operat szacunkowy jest prawidłowy i nie budzi wątpliwości, co wyczerpująco oceniło Kolegium w zaskarżonej decyzji. 2. Skarżąca wniosła od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, zaskarżając go w całości. W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie: a) przepisu prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 upzp przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że dla ustalenia zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego należy ustalić jej wartość zgodną z jej faktycznym wykorzystaniem przed uchwaleniem planu, z zaniechaniem ustalenia jej potencjalnego przeznaczenia i obiektywnie możliwego sposobu wykorzystania przed wejściem w życie planu, którego opłata dotyczy; b) przepisu postępowania, tj. art. 77 § 1 Kpa przez zaniechanie oceny operatu majątkowego pod względem formalnym, to jest czy założenie przez biegłego, że wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego należy oceniać przez faktyczny, a nie potencjalny, obiektywny sposób korzystania z nieruchomości, stanowi prawidłowe założenie dla jej wyceny. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji 3. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: 3.1. Skarga kasacyjna jest niezasadna. 3.2. Wobec tego, że skarżąca zrzekła się rozprawy, a organ w terminie czternastu dni od dnia doręczenia odpisu skargi kasacyjnej nie zażądał przeprowadzenia rozprawy, skarga kasacyjna na podstawie art. 182 § 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej Ppsa), została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym. 3.3. W postępowaniu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym prowadzonym na skutek wniesienia skargi kasacyjnej obowiązuje generalna zasada ograniczonej kognicji tego Sądu (art. 183 § 1 Ppsa). Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, wyznaczonych przez przyjęte w niej podstawy, określające zarówno rodzaj zarzucanego zaskarżonemu orzeczeniu naruszenia prawa, jak i jego zakres. Z urzędu bierze pod rozwagę tylko nieważność postępowania. Ta jednak nie miała miejsca w rozpoznawanej sprawie. Przy tym zgodnie z art. 193 zd. drugie Ppsa uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną ogranicza się wyłącznie do oceny zarzutów skargi kasacyjnej w oparciu o stan faktyczny przyjęty w orzeczeniu przez Sąd I instancji. 3.4. W pierwszej kolejności odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa materialnego konieczne jest wyjaśnienie, że uregulowana w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 upzp opłata jest formą przejęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiany (tzw. ulepszenie planistyczne). Określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego. Określając natomiast wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienionym planie miejscowym, a w przypadku jego braku faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości (art. 37 ust. 1 upzp). W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w świetle art. 37 ust. 1 upzp przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania (por. wyroki NSA z: 20 listopada 2019 r. sygn. akt II OSK 2930/18, 23 listopada 2021 r. sygn. akt II OSK 3856/18, 26 października 2023 r. sygn. akt II OSK 187/21). Skoro zatem w przedmiotowej sprawie przed uchwaleniem planu miejscowego nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania byłyby całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego, jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Sama potencjalna możliwość uzyskania warunków zabudowy nie oznacza zmiany przeznaczenia nieruchomości, ani nie dowodzi innego niż faktycznego sposobu wykorzystywania tej nieruchomości. Zauważyć trzeba, że organ rozpatrujący sprawę w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu nie jest organem lokalizacyjnym orzekającym w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W związku z powyższym zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 upzp jest nieusprawiedliwiony. 3.5. W konsekwencji niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 77 § 1 Kpa. Tak w zaskarżonym wyroku jak i w zaskarżonych decyzjach została przeprowadzona wymagana ocena operatu szacunkowego w zakresie jego zgodności z przepisami prawa. Wykazano, że operat został sporządzony przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Nie było przy tym podstaw do zakwestionowania wyceny według faktycznego, a nie potencjalnego sposobu korzystania z nieruchomości. 3.6. Reasumując, zarzuty skargi kasacyjnej są niezasadne. 3.7. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na mocy art. 184 Ppsa orzekł, jak w sentencji.