I SA/Op 169/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Sędkowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Gocki Asesor sądowy Anna Komorowska-Kaczkowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 23 września 2022 r. sprawy ze skargi J. P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 4 kwietnia 2022 r., nr 1601-IEE.711.130.2022 w przedmiocie nieprzeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę. Przedmiotem skargi wniesionej przez J. P. (dalej jako: skarżący, strona) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 4.04.2022 r., którym organ ten działając na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, ze zm.) [dalej: K.p.a.] i art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, ze zm.) [dalej: u.p.e.a.], - utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu z 17 lutego 2022 r. w sprawie nieprzeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, położonej w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zaskarżone rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu prowadzi wobec skarżącego postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Drugiego , Urzędu Skarbowego w Opolu, a obejmujących zaległości w podatku od towarów i usług za III kw. 2011 r., I, III, IV kw. 2012 r., I, II, IV kw. 2013 r., I, II, IV kw. 2014 r., I, II, III, IV kw. 2015 r., I, II, III, IV kw. 2016 r., I, II, III, IV kw. 2017 r., II, III, IV kw. 2018 r., I, II kw. 2019 r., a także podatek dochodowy za lata 2012-2018 wraz z odsetkami. Organ egzekucyjny 10 zawiadomieniami opisanymi szczegółowo w zaskarżonym postanowieniu dokonał zajęcia należącej do skarżącego nieruchomości, położonej w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Jednocześnie wezwał stronę do zapłaty, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomień, zaległości wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, działając na podstawie art. 110n u.p.e.a. pismem z 29 stycznia 2020 r. nr [...] zwrócił się do Prezydenta Miasta Opola o udzielenie informacji, czy zajęta nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne. W odpowiedzi Prezydent Miasta Opola poinformował (pismo z 24 lutego 2020 r. nr [...]), że działka nr a k.m. [...] obręb K., znajdująca się w O. przy ul. [...], położona jest na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 8MN. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu obwieszeniem z 30 września 2020 r., działając na podstawie art. 110o § 2 u.p.e.a., podał do wiadomości publicznej informację o rozpoczęciu 26 października 2020 r. opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Poprzez to obwieszczenie organ egzekucyjny wezwał uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Obwieszenie zostało umieszczone na tablicy ogłoszeń Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu oraz w siedzibie Urzędu Miasta Opola. Ponadto o terminie rozpoczęcia opisu i oszacowania organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników postępowania (pismo z 30 września 2020 r. nr [...]). Zawiadomienie doręczono stronie 9 października 2020 r. (w trybie art. 43 K.p.a.) oraz wierzycielom hipotecznym: Dyrektorowi B. S.A. (6 października 2020 r.), Dyrektorowi Oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w O. (1 grudnia 2020 r.), Naczelnikowi Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu (2 października 2020 r.). Organ egzekucyjny na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a. zlecił (pismo z 2 października 2020 r. nr [...]) rzeczoznawcy majątkowemu G. K. dokonanie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz wyznaczył termin oględzin na 26.10.2020 r. godz. 10.00. Pismo doręczył rzeczoznawcy 6 października 2020 r. Natomiast 26 października 2020 r. organ egzekucyjny dokonał oględzin nieruchomości i sporządzony z tej czynności protokół doręczył w tym samym dniu zarówno skarżącemu, jak i rzeczoznawcy majątkowemu G. K. Rzeczoznawca majątkowy 10 listopada 2020 r. sporządził operat szacunkowy. Wartość rynkową nieruchomości oszacował na kwotę 619.400,00 zł (w tym wartość gruntu - 163.300,00 zł). Ostatecznie czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości zostały ukończone 15 grudnia 2020 r. poprzez sporządzenie protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości (nr [...]). Protokół wraz z operatem szacunkowym został doręczony stronie 17 grudnia 2020 r. Pismem z 29 grudnia 2020 r. skarżący wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Organ egzekucyjny, pismem z 11 stycznia 2021 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w zakresie zgłoszonych przez stronę zarzutów do opisu i oszacowania. Postanowieniem z 24 lutego 2021 r., działając na podstawie art. 110u § 1 ustawy egzekucyjnej, organ egzekucyjny uznał wniesione zarzuty za nieuzasadnione. Postanowienie doręczono skarżącemu 25 lutego 2021 r. Wskutek zażalenia skarżącego ww. postanowienie zostało uchylone postanowieniem z 12 sierpnia 2021 r. a sprawę przekazano do ponownego rozpoznania. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, po ponownym rozpoznaniu sprawy, postanowieniem z 10 września 2021 r. uznał wniesione przez stronę zarzuty za nieuzasadnione. Wskutek zażalenia skarżącego organ postanowieniem z dnia z 27 grudnia 2021 r. utrzymał w mocy ww. postanowienie z 10.09.2021 r. Strona zaskarżyła ww. postanowienie do WSA w Opolu, wskutek czego skarga jest aktualnie rozpatrywana pod sygn. akt I SA/Op 83/22. Pismem z 5 stycznia 2022 r. organ egzekucyjny wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego – G. K. o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z 10 listopada 2020 r. W odpowiedzi G. K. przedłożyła aktualizację operatu szacunkowego z 10 listopada 2020 r., potwierdzając aktualność wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej księgą wieczystą nr [...]. Zdaniem rzeczoznawcy - według poziomu cen na dzień 31 stycznia 2022 r. wartość nieruchomości wynosi 619.400,00 zł (w tym wartość gruntu - 163.300,00 zł). W przedłożonej analizie biegła podkreśliła, że w poszerzonym okresie monitorowania rynku (grudzień 2020 - 2021 r.), ceny podobnych nieruchomości zabudowanych kształtowały się na zbliżonym poziomie, jak w operacie z 10 listopada 2020 r. Podobnie jak średnia cena jednostkowa działek niezabudowanych. W ocenie G. K. brak jest istotnych zmian mogących mieć wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości, określoną w operacie z 10 listopada 2020 r. Organ egzekucyjny przekazał stronie jak i uczestnikom postępowania aktualizację operatu szacunkowego z 10 listopada 2020 r., Postanowieniem z 17 lutego 2022 r. organ egzekucyjny, działając z urzędu na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a. poinformował o odstąpieniu od przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, położonej w O. przy ul. [...]. Powołując przepisy art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm. - dalej "u.g.n.") organ egzekucyjny uznał, że na podstawie aktualizacji operatu szacunkowego, sporządzonej przez rzeczoznawcę – G. K., nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Organ egzekucyjny podkreślił, że skarżący jest w dalszym ciągu właścicielem nieruchomości, co potwierdza treść księgi wieczystej nr [...]. Wskazał, że na dzień aktualizacji wyceny nieruchomości, rzeczoznawca nie stwierdził zmian w przeznaczeniu nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla M. w O. Dla wyceny nieruchomości została utrzymana istniejąca funkcja. Organ egzekucyjny zaznaczył, że w stanie technicznym nieruchomości G. K. również nie stwierdziła zmian, a wygląd zewnętrzny działki zabudowanej na dzień 31 stycznia 2022 r. potwierdziła dokumentacją fotograficzną dołączoną do aktualizacji operatu, która nie uległa zmianie w stosunku do tej z 26 października 2020 r. Rzeczoznawca majątkowy nie stwierdziła również zmian w sposobie wyceny na dzień aktualizacji. Organ egzekucyjny wskazał, że na dzień aktualizacji opis rynku nieruchomości zabudowanych o charakterze mieszkalnym pozostał bez zmian. W poszerzonym okresie monitorowania cen o okres grudzień 2020 - 2021 r., na terenie miasta O. zarejestrowano transakcje spełniające kryterium podobieństwa. Organ podkreślił, że rzeczoznawca pominął transakcje kupna - sprzedaży nieruchomościami zabudowanymi budynkami nadającymi się do kapitalnego remontu, jak również budynki nowo wybudowane, jako nieporównywalne do wycenianej. Według organu egzekucyjnego, na podstawie przeprowadzonej obserwacji, G. K. stwierdziła, że ceny utrzymują się na ustabilizowanym poziomie z niewielką tendencją wzrostową uzależnioną od położenia, charakteru nieruchomości oraz relacji między popytem i podażą na rynku lokalnym. Ponadto, linia trendu w poszerzonym okresie 2019 - 2021 r. wskazuje na ustabilizowany poziom cen nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Podobnie bez zmian pozostał opis nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Organ egzekucyjny wyjaśnił, że rzeczoznawca uwzględniła w aktualizacji operatu szacunkowego nowe transakcje z 2021 r. z terenu miasta O., spełniające kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Organ podkreślił, że do analizy wzięto głównie budynki położone w obrębie K., G. i G.1, w obrębach o zbliżonej infrastrukturze. Jako kryterium podobieństwa przyjęła rok wzniesienia budynku, jego stan techniczno - użytkowy, wielkość działki oraz stan zagospodarowania. Organ egzekucyjny podkreślił, że na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomościami G. K. określiła poziom cen na datę aktualizacji opinii: - cena średnia z próby 3.460,29 zł/m2, - odchylenie standardowe 621,47 zł/m2, - współczynnik zmienności 18%, - cena minimalna 2.456,89 zł/m2, - cena maksymalna 4704,26 zł/m2. Organ egzekucyjny przyjął argumenty rzeczoznawcy, że parametry rynku w badanym okresie utrzymują się za zbliżonym poziomie do roku 2020, a różnice wynikają głównie z uwarunkowań rynkowych. Poinformował, że przyjęty przez G. K. zbiór nieruchomości został określony prawidłowo, czego dowodzi niski współczynnik zmienności na poziomie 18%. W ocenie organu egzekucyjnego świadczy to, że poziom cen transakcyjnych nieruchomości nie uległ istotnym zmianom w stosunku do aktualizowanego operatu z 10 listopada 2020 r. Podobnej analizy rzeczoznawca dokonała w zakresie sytuacji o transakcjach rynkowych nieruchomości niezabudowanych, tj.: - cena średnia z próby 254,04 zł/m2, - odchylenie standardowe 61,84 zł/m2, - współczynnik zmienności 24%, - cena maksymalna 386,75 zł/m2, - cena minimalna 175,05 zł/m2. Organ egzekucyjny podkreślił, że G. K. w związku z upływem czasu potwierdziła aktualność na dzień 31 stycznia 2022 r. wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z 10 listopada 2020 r. Zdaniem organu egzekucyjnego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę ewidencyjną nr a, k. m. [...] o pow. 0,0548 ha zabudowana budynkiem mieszkalnym, położona w O. przy ul. [...] według stanu na dzień oględzin oraz poziomu cen na dzień aktualizacji wyceny wynosi 619,400,00 zł (w tym wartość gruntu - 163.300,00 zł). Organ egzekucyjny wyjaśnił, że zdaniem G. K. wartość nieruchomości zabudowanej oraz wartość działki gruntu określona w operacie z 10 listopada 2020 r. jest prawidłowa i odzwierciedla wartość na dzień aktualizacji wyceny, tj. 31 stycznia 2022 r. We wnioskach końcowych rzeczoznawca wskazała, że wskaźniki wartości powierzchni są zbliżone do średnich cen osiąganych na lokalnym rynku, nieruchomości podobnych. W ocenie organu egzekucyjnego w poszerzonym okresie monitorowania rynku, ceny podobnych nieruchomości zabudowanych kształtowały się na zbliżonym poziomie i mieściły się w przedziale cenowym, jak w aktualizowanym operacie. Dotyczy to również średniej ceny jednostkowej działek niezabudowanych. Organ egzekucyjny uznał, że aktualizacja operatu szacunkowego jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosowanie do art. 77 §1 K.p.a. Podkreślił, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zdaniem organu egzekucyjnego winien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Organ egzekucyjny zaznaczył, że aktualizacja operatu szacunkowego z 10 listopada 2022 r. została przez niego zbadana pod kątem zgodności z art. 156 ust. 4 u.g.n. i stwierdził, że została sporządzona w sposób prawidłowy. Podkreślił, że w aktualizacji operatu szacunkowego znajduje się klauzula potwierdzająca jego aktualność, co czyni zadość wymaganiom stawianym przez art. 156 ust. 4 u.g.n. Tym bardziej, że biegła zastrzegła, że aktualizacją można się posługiwać wyłącznie razem z operatem szacunkowym z 10 listopada 2020 r. W ocenie organu egzekucyjnego, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a wyznaczonym terminem licytacji nie zaszły istotne zmiany. Organ egzekucyjny zaznaczył, że wartość nieruchomości skarżącego oszacowana na kwotę 619.400,00 zł została potwierdzana w aktualizacji operatu szacunkowego, sporządzonej 31 stycznia 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. W związku z tym organ egzekucyjny odstępuje od przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. Po rozpatrzeniu zażalenia strony, Dyrektor Izby wydał opisane na wstępie postanowienie z dnia 4.04.2022 r. W uzasadnieniu podzielił w pełni stanowisko organu I instancji co do braku podstaw do przeprowadzenia w sprawie dodatkowego opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. We wniesionej skardze strona podniosła zarzuty naruszenia przepisów prawa: 1. procesowego: a. art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. - poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie w sposób wyczerpujący i w związku z tym błędne odstąpienie od przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, a to przez błędne odstąpienie przez organ od oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę G. K. w kontekście zarzutów podniesionych przez skarżącego do dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości oraz prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę transakcji, jako elementu wyceny nieruchomości, a jedynie ograniczenie się przez organ do przytoczenia w toku przedmiotowej sprawy stanowiska zajętego przez rzeczoznawcę majątkowego; b. art. 8 § 1 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.- poprzez prowadzenie przez organ postępowania w sposób niebudzący zaufania skarżącego do władzy publicznej, gdyż organ w toku postępowania błędnie nie uznał, że wartość przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem opisu i oszacowania została ustalona na kwotę rażąco niską, o czym świadczy sporządzony na zlecenie skarżącego operat szacunkowy przez innego rzeczoznawcę majątkowego, w sytuacji której organ powinien postanowić o przeprowadzeniu dodatkowego opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości; c. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 144 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. — poprzez błędne utrzymanie zaskarżonego postanowienia w mocy w sytuacji zaistnienia przesłanek do jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji; 2. materialnego: a. art. 110u § 2 u.p.e.a. - poprzez nieprzeprowadzenie przez organ dodatkowego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, a to w sytuacji, gdy w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a terminem licytacji, który ma zostać wyznaczony zaszły istotne zmiany, a istniejący operat szacunkowy utracił swą moc prawną; b. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. - poprzez błędne uznanie przez organ, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego mogło nastąpić po upływie 12-miesięcznego okresu od jego sporządzenia; w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał aktualizacji operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, więc dokonał aktualizacji operatu szacunkowego, który stracił swoją moc prawną w przedmiotowej sprawie i po upływie ww. terminu nie mógł być wykorzystany w celu, dla którego został sporządzony, a tym samym nie mógł też zostać zaktualizowany, celem wykorzystania go w przedmiotowym postępowaniu; c. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji niedostrzeżenie, iż zarówno w operacie szacunkowym, jak i aktualizacji operatu szacunkowego G. K. przyjęty zbiór nieruchomości został określony nieprawidłowo, bowiem nie znalazły się w nim nieruchomości podobne, w sytuacji gdy wybrane przez rzeczoznawcę podejście porównawcze do wyceny nieruchomości obliguje do wzięcia pod uwagę cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen; d. § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji niedostrzeżenie, iż rzeczoznawca majątkowy zestawił ceny transakcyjne nieruchomości, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji (bardzo zły stan budynków, wybudowanych w budownictwie przedwojennym, wymagające kapitalnego remontu); e. art. 151 ust. 1 u.g.n. - poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji błędne uznanie przez organ, że wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez G. K. jest odpowiednio ustaloną wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości, w oparciu o którą zostanie ustalona cena wywoławcza w ramach licytacji publicznej - w sytuacji, gdy wartością rynkową powinna być szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej, a oszacowana wartość nieruchomości jest wartością rażąco zaniżoną w stosunku do jej ceny rynkowej w rozumieniu tego przepisu; f. art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. - poprzez jego niezastosowanie i w efekcie uznanie, że organ pierwszej instancji prawidłowo nie zlecił dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego przez G. K. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a to w sytuacji załączenia do akt sprawy rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, a w wycenie nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę G. K. oraz w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę T. L. istnieje kolosalna rozbieżność wartości wycenianej, tożsamej nieruchomości (1.036.600,00 zł w stosunku do 619.400,00 zł, a więc różnica wynosi aż 417.200,00 zł), co w ma niewątpliwy wpływ na sytuację skarżącego; g. art. 4 pkt 16 u.g.n. - poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji niedostrzeżenie, iż w operacie szacunkowym oraz aktualizacji operatu szacunkowego G. K. celem wyceny nieruchomości zostały przyjęte do porównania nieruchomości, które nie są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na ich bardzo zły stan. W związku z powyższym, strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego je postanowienia organu I instancji, przyznanie na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych - stosownie do art. 200 p.p.s.a. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstawy do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329), dalej: "p.p.s.a.", tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W niniejszej sprawie zaistniały zatem warunki do jej rozpoznania w trybie uproszczonym. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 4.04.2022 r. w przedmiocie nieprzeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, położonej w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że w sprawie nie doszło do naruszenia prawa, a zarzuty podniesione przez skarżącego nie zasługują na uwzględnienie. Podstawę prawną wydania rozstrzygnięć w sprawie przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości stanowi art. 110u u.p.e.a. Zgodnie z § 1 tego przepisu zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Z kolei stosownie do § 2 jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W piśmiennictwie (zob. W. Grześkiewicz [w:] Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. II, red. D. R. Kijowski, Warszawa 2015, art. 110(u).) podkreśla się, że przepisy § 2 ww. artykułu przewidują dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości, jeśli w okresie pomiędzy zakończonym opisem i oszacowaniem a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, które spowodowały zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu. Będzie to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości (np. powódź, huragan), zmian spowodowanych stanem prawnym, zmianą cen rynkowych 957 oraz zmianą w stosunku do miejscowości turystycznych. Obok czynników fizycznych na poziom wartości wpływają czynniki ekonomiczne, środowiskowe, prawne, polityczne czy socjalne. Ich wpływ może okazać się znacznie wyższy niż wpływ cech fizycznych Na wartość nieruchomości mogą mieć bowiem wpływ czynniki, takie jak zwiększenie lub zmniejszenie podaży, podział działki, wykonanie obiektów infrastruktury technicznej czy też zmiana zagospodarowania terenów sąsiednich, spowodowana uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania (zob. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2009 r., II OSK 1108/08, LEX nr 552816; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 14 marca 2012 r., II SA/Wr 815/11, LEX nr 1139033). W przepisie § 2 ww. artykułu nie chodzi o sam upływ czasu, lecz o istotne zmiany w stanie nieruchomości, które wpływają na zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu, a tym samym i oszacowania. Wskazuje na to użycie w treści przepisu słów "istotne zmiany w stanie nieruchomości" oraz wzmianka o konieczności dokonania dodatkowego opisu i dodatkowego oszacowania, a nie zmiany samego tylko oszacowania. Sam upływ czasu, a nawet wzrost cen rynkowych nieruchomości między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nie uzasadniają potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania. Ustawodawca z góry zakłada, że obie czynności są z istoty swej oddalone w czasie, a zatem może dojść do zmiany wartości nieruchomości pomiędzy jej opisem i oszacowaniem (por. wyrok SA w Łodzi z dnia 28 maja 2013 r., I ACa 28/13, LEX nr 1327561). W doktrynie przyjmuje się ponadto, że przedłożenie przez stronę prywatnego operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego uprawnionego do szacowania nieruchomości poza postępowaniem egzekucyjnym, może stanowić podstawę do dokonania dodatkowego opisu i oszacowania tylko wówczas, gdy z tego operatu będzie wynikać istotna zmiana w stanie nieruchomości, a nie jedynie odmienna wartość nieruchomości. Zmiany w stanie nieruchomości muszą być istotne, tzn. takie, które powodują, że określona wartość szacunkowa nieruchomości różnić się będzie w sposób zasadniczy od wartości rzeczywistej. Przez istotne zmiany należy rozumieć zmiany fizyczne stanu nieruchomości, zmiany w strukturze budowli spowodowane czynnikami natury, np. huraganu, opadów deszczowych, śniegu czy zmiany przeznaczenia budowli, lokalu mieszkalnego, np. na noclegownię. Przepis § 2 ww. artykułu, zawierający możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, ma zastosowanie tylko wtedy, gdy pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym nastąpią istotne zmiany w stanie nieruchomości, powodujące zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu (np. zniszczenie części budynku wskutek pożaru lub przeciwnie - wzniesienie nowego obiektu budowlanego). Sam upływ czasu nie pociąga za sobą potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on zmiany w stanie nieruchomości (zob. postanowienie SN z dnia 4 lutego 1977 r., III CRN 239/76, OSNC 1977, nr 11, poz. 217). (...) kierowany do organu egzekucyjnego wniosek o dokonanie dodatkowego oszacowania w razie braku fizycznych zmian w stanie nieruchomości powinien zostać odpowiednio uzasadniony, przytaczać konkretne dane wskazujące na wzrost cen nieruchomości danego rodzaju, przy czym wzrost ten powinien stanowić istotną różnicę. Ponadto zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. Jak wynika z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych (art. 156 ust. 5 u.g.n.). W ocenie Sądu rozpoznającego przedmiotową skargę w sprawie nie wystąpiły okoliczności wskazujące na istotną zmianę wartości nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a. Zaznaczyć przy tym należy, że w niniejszym postępowaniu kontroli Sądu podlega postanowienie w przedmiocie nieprzeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, położonej w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Tym samym nie może odnieść tu oczekiwanego skutku cała argumentacja powołana w skardze kwestionująca prawidłowość samego opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Zarzuty skarżącego do opisu i oszacowania ww. nieruchomości były zresztą przedmiotem kontroli tut. Sądu w sprawie I SA/Op 83/22, w której wydano wyrok oddalający skargę. Natomiast analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że w sprawie nie wystąpiła podstawa do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a tym samym stanowisko organu jest prawidłowe i nie narusza prawa. Przypomnieć należy, że w toku postępowania rzeczoznawca majątkowy zajęła stanowisko co do braku wystąpienia istotnej zmiany w stanie nieruchomości. Z informacji w tym zakresie wynika, że zdaniem rzeczoznawcy - według poziomu cen na dzień 31 stycznia 2022 r. wartość nieruchomości wynosi 619.400,00 zł (w tym wartość gruntu - 163.300,00 zł). W przedłożonej analizie biegła podkreśliła, że w poszerzonym okresie monitorowania rynku (grudzień 2020 - 2021 r.), ceny podobnych nieruchomości zabudowanych kształtowały się na zbliżonym poziomie, jak w operacie z 10 listopada 2020 r. Podobnie jak średnia cena jednostkowa działek niezabudowanych. W ocenie G. K. brak jest istotnych zmian mogących mieć wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości, określoną w operacie z 10 listopada 2020 r. Na dzień aktualizacji wyceny nieruchomości, rzeczoznawca nie stwierdził zmian w przeznaczeniu nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla M. w O. Dla wyceny nieruchomości została utrzymana istniejąca funkcja. W stanie technicznym nieruchomości G. K. również nie stwierdziła zmian, a wygląd zewnętrzny działki zabudowanej na dzień 31 stycznia 2022 r. potwierdziła dokumentacją fotograficzną dołączoną do aktualizacji operatu, która nie uległa zmianie w stosunku do tej z 26 października 2020 r. Rzeczoznawca majątkowy nie stwierdziła również zmian w sposobie wyceny na dzień aktualizacji. Na dzień aktualizacji opis rynku nieruchomości zabudowanych o charakterze mieszkalnym pozostał bez zmian. W poszerzonym okresie monitorowania cen o okres grudzień 2020 - 2021 r., na terenie miasta O. zarejestrowano transakcje spełniające kryterium podobieństwa. Rzeczoznawca pominął transakcje kupna - sprzedaży nieruchomościami zabudowanymi budynkami nadającymi się do kapitalnego remontu, jak również budynki nowo wybudowane, jako nieporównywalne do wycenianej. G. K. stwierdziła, że ceny utrzymują się na ustabilizowanym poziomie z niewielką tendencją wzrostową uzależnioną od położenia, charakteru nieruchomości oraz relacji między popytem i podażą na rynku lokalnym. Ponadto, linia trendu w poszerzonym okresie 2019 - 2021 r. wskazuje na ustabilizowany poziom cen nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Podobnie bez zmian pozostał opis nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Rzeczoznawca uwzględniła w aktualizacji operatu szacunkowego nowe transakcje z 2021 r. z terenu miasta O., spełniające kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Do analizy wzięto głównie budynki położone w obrębie K., G. i G.1, w obrębach o zbliżonej infrastrukturze. Jako kryterium podobieństwa przyjęła rok wzniesienia budynku, jego stan techniczno - użytkowy, wielkość działki oraz stan zagospodarowania. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomościami G. K. określiła poziom cen na datę aktualizacji opinii: - cena średnia z próby 3.460,29 zł/m2, - odchylenie standardowe 621,47 zł/m2, - współczynnik zmienności 18%, - cena minimalna 2.456,89 zł/m2, - cena maksymalna 4.704,26 zł/m2. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy parametry rynku w badanym okresie utrzymują się za zbliżonym poziomie do roku 2020, a różnice wynikają głównie z uwarunkowań rynkowych. Podobnej analizy rzeczoznawca dokonała w zakresie sytuacji o transakcjach rynkowych nieruchomości niezabudowanych, tj.: - cena średnia z próby 254,04 zł/m2, - odchylenie standardowe 61,84 zł/m2, - współczynnik zmienności 24%, - cena maksymalna 386,75 zł/m2, - cena minimalna 175,05 zł/m2. Zatem z przekazanej 3 lutego 2022 r. przez rzeczoznawcę aktualizacji operatu szacunkowego wynika, że w stanie nieruchomości nie zaszły żadne zmiany, a jej wartość rynkowa pozostała niezmienna (według poziomu cen na 31 stycznia 2022 r.). W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego również skarżący nie wykazał żadnych istotnych zmian, mogących mieć wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Nie budzi zatem zastrzeżeń stanowisko organu, że w sprawie brak było podstaw do sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w szczególności na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a. Co do podniesionych w skardze argumentów w zakresie możliwości dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego aktualizacji operatu szacunkowego, który zdaniem strony utracił swą moc prawną z uwagi na upływ 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, co dyskwalifikuje go jako dowód w sprawie – w ocenie Sądu organ trafnie przyjął, że przepis art. 156 u.g.n. daje możliwość modyfikacji 12-miesięcznego terminu ważności operatu szacunkowego, ustanowionego przepisami ustawy egzekucyjnej (zob. pogląd Sądu Najwyższego przedstawiony w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. akt II CSK 117/17). Powołane orzeczenie w zakresie stosowania przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. zachowuje swoją aktualność również w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W przypadku gdy operat szacunkowy ma być dopiero podstawą opisu i oszacowania nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych przepisami art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jeżeli w tym czasie organ egzekucyjny nie sporządził jeszcze protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zobligowany jest wówczas uzyskać potwierdzenie aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3 ww. przepisu, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Natomiast po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (na podstawie aktualnego operatu) przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W takim przypadku zastosowanie mogą mieć jedynie przepisy art. 110u § 2 u.p.e.a. (dodatkowy opis i oszacowanie) i art. 111k § 2 u.p.e.a. (nowy opis i oszacowanie) jako przepisy odrębne do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 5 u.g.n.). Regulacje taką można uzasadnić specyfiką postępowania egzekucyjnego. W stanie faktycznym sprawy operat szacunkowy z 10 listopada 2020 r. stanowił podstawę do sporządzenia 15 grudnia 2020 r. protokołu z opisu i oszacowania. Zatem organ egzekucyjny dochował terminu, o którym mowa w art. 156 § 3 u.g.n., gdyż operat szacunkowy został wykorzystany do celu do którego został sporządzony w terminie określonym w tym przepisie (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 30 listopada 2021 r. sygn. akt 1133/21). W związku z czym organ egzekucyjny nie był zobligowany do zlecenia potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z 10 listopada 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – G. K., a działanie to stanowiło jedynie wyraz jego dobrej woli. Tym samym zarzut w tym zakresie jest nieuzasadniony. W kwestii podniesionego w skardze zarzutu braku zawarcia przez G. K. stosowanego zastrzeżenia w klauzuli aktualizacyjnej wskazać trzeba, że zgodnie z treścią art. 156 ust. 4 u.g.n. (...) potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu, a dodatkowo analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 tej ustawy. Klauzula jest to osobny od operatu dokument, który stanowi potwierdzenie jego aktualności. Z przepisu tego nie wynika wprost techniczny sposób sporządzenia stosownej klauzuli w operacie szacunkowym. Nie ma jednak wątpliwości, że klauzula ta powinna stanowić integralną treść operatu szacunkowego, dokumentując w ten sposób, że wartość nieruchomości określona w tym operacie dla określonego w nim celu wyceny nie uległa zmianie i jest nadal aktualna. W treści sporządzonej w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego – G. K. aktualizacji operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że wartość nieruchomości zabudowanej oraz wartość działki gruntu, określona w operacie z 10 listopada 2020 r. jest prawidłowa, a jej wartość na dzień aktualizacji wyceny pozostała niezmienna (tj. na dzień 31 stycznia 2022 r.). G. K. podpisała aktualizację, zamieściła datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, a także zastrzegła, że aktualizacją można posługiwać się wyłącznie razem z operatem szacunkowym z 10 listopada 2020 r. Tym samym spełnione zostały wymogi przewidziane w art. 156 ust. 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny. W podsumowaniu stwierdzić należy, że postanowienie o odmowie przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości położonej w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...] jest zgodne z przepisami prawa. Na marginesie mając na uwadze wniosek zawarty w skardze wyjaśnić należy, że sąd administracyjny nie ma podstaw zawieszenia postępowania egzekucyjnego prowadzonego z wniosku wierzyciela Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu, znak: [...];[...]. Wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego skierowany do WSA nie ma podstawy prawnej w przepisach normujących postępowanie przed tymi sądami. Sąd administracyjny nie jest ani organem egzekucyjnym, ani organem nadzoru nad prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym i przez to nie jest właściwy do wydania orzeczeń merytorycznych, które mogą zapadać tylko w toku postępowania administracyjnego, a w tym wypadku postępowania egzekucyjnego w administracji (zob. postanowienie NSA z dnia 12.07.2021 r., sygn. akt III FZ 446/21). Mając powyższe na uwadze orzeczono, jak w sentencji wyroku w oparciu o art. 151 p.p.s.a. ----------------------- 2