II SA/Sz 642/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 listopada 2024 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r., nr [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej A. W. kwotę [...] ([...[) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia 13 czerwca 2024 r. nr SKO.Ma 420/4788/23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie, po rozpatrzeniu odwołania A. W., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 6 listopada 2023 r. nr WUA.6730.25.2023.AM o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania pomieszczenia przyziemia na cele mieszkalne, w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na działce nr [...] obr. [...] w S przy ul. [...]. Jak ustaliły organy administracji przedmiotem wniosku Inwestorki było pomieszczenie jej będące własnością, które znajduje się w częściowo w zagłębionym w grunt przyziemiu budynku i stanowi lokal przynależny do mieszkania nr 3A. Inwestorka nie planuje wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego i nie przewiduje robót budowlanych ingerujących w elewacje budynku. Zgodnie z wnioskiem, znajdujące się w przyziemiu pomieszczenie mieszkalne ma stanowić część mieszkania nr 3a i nie przewiduje się bezpośredniego połączenia lokalu z mieszkaniem, do którego przynależy. Wejście do planowanego pomieszczenia mieszkalnego zakłada się w sposób dotychczasowy tj. z wewnętrznego korytarza. W decyzji organu I instancji jako powód odmowy wskazano wyniki przeprowadzonej analizy, z której wynika, że w obszarze analizy nie występują przypadki wprowadzenia funkcji mieszkalnej w przyziemiu budynku, które jest częściowo zagłębione w grunt. W obszarze analizowanym znalazły się budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...], Szkoła Podstawowa Nr [...] przy ul. [...] oraz Biblioteka Pedagogiczna przy ul. [...]. Organ zwrócił uwagę, że budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...] jest obiektem czterokondygnacyjnym bez usług w parterze i posiada parking podziemny, a parter budynku znajduje się na poziomie terenu, nie jest zagłębiony w grunt i jest kondygnacją przeznaczoną w całości na cele mieszkalne. Stwierdzono wobec powyższego, że dla wnioskowanego lokalu nie zachodzi analogia do obiektu sąsiedniego w zakresie łączenia funkcji gospodarczej i mieszkalnej w ramach jednej kondygnacji. W budynku biblioteki nie występują funkcje mieszkalne, nie jest więc zasadne rozstrzyganie sposobu zagospodarowania kondygnacji przyziemia w oparciu o ten budynek. Ponadto w ocenie organu planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia warunków określonych w przepisach odrębnych dla lokali mieszkalnych. Wyjaśniono także, że decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga o zgodności planowanego przedsięwzięcia z warunkami technicznymi, jednakże pod kątem urbanistycznym nie zachodzi uzasadnienie wprowadzenia odrębnej funkcji dla części kondygnacji wykorzystywanej na cele tzw. "piwniczne" w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Zlokalizowanie w tym miejscu pomieszczenia mieszkalnego, nie połączonego bezpośrednio z mieszkaniem, do którego przynależy byłoby działaniem sprzecznym z zasadą minimalizowania uciążliwości dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Pomieszczenie to może stanowić lokal przynależny do mieszkania bez zmiany sposobu użytkowania na cele mieszkalne i pełnić jedynie charakter pomocniczy. Rozpatrując odwołanie od powyżej decyzji, Kolegium przywołało przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mające zastosowanie w sprawie oraz poddało ocenie analizę przeprowadzaną przez organ I instancji. Organ odwoławczy wyjaśnił, iż prawidłowo ustalono, że szerokość frontu działki wynosiła 16,3 m. Trzykrotność frontu działki to z 48,9 m - co uprawniało do wyznaczenia obszaru analizy o szerokości 50 m od granic nieruchomości. Przyjęty zatem obszar analizowany pozostaje prawidłowy, a jego graficzne przedstawienie zostało dokonane na mapie zasadniczej w skali 1:1000. Na tak wyznaczonym obszarze analizy organ I instancji przyjął do porównania trzy obiekty o charakterze: zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (1 budynek), zabudowy usługowej (2 budynki — Szkoła Podstawowa oraz biblioteka pedagogiczna) oraz teren niezabudowany we władaniu Ośrodka Sportu i Rekreacji. Kolegium podkreśliło, iż z ustaleń analizy wynikało, że planowane zamierzenie inwestycyjne polegające na zmianie sposobu użytkowania, jednego pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, znajdującego się w przyziemiu budynku - na cele mieszkalne koliduje z charakterem kondygnacji przyziemia, która przeznaczona jest stricte na cele gospodarcze i nie spełnia warunków określonych w przepisach odrębnych dla lokali mieszkalnych. Dalej wskazano, że w obszarze analizy nie występuje analogiczny przypadek wprowadzenia funkcji mieszkalnej dla części przyziemia przeznaczonego na funkcje gospodarcze. Analogicznie jak organ I instancji również organ odwoławczy zwrócił uwagę na ustalenie, że parter sąsiedniego budynku znajduje się na poziomie terenu, nie jest zagłębiony w grunt i jest kondygnacją przeznaczoną w całości na cele mieszkalne. Nie zachodzi zatem analogia do obiektu. sąsiedniego w zakresie łączenia funkcji gospodarczej i mieszkalnej ramach jednej kondygnacji. W budynkach szkoły i biblioteki nie występują funkcje mieszkalne nie jest więc zasadne rozstrzyganie sposobu zagospodarowania kondygnacji przyziemia w oparciu o ich parametry. W ocenie Kolegium brak istnienia funkcji mieszkalnej w kondygnacji przyziemia któregokolwiek z budynków przyjętych do analizy w wyznaczonym prawidłowo obszarze analizowanym uzasadnia, wydanie decyzji odmownej. Powyższe stanowi cechę determinującą zastany ład urbanistyczny i wyklucza wprowadzenie do funkcji gospodarczej funkcji mieszkaniowej sensu stricto. Funkcje te są rozbieżne i często mogą być wzajemnie sprzeczne. Pomieszczenia gospodarcze pozostają bowiem często wykorzystywane do prac hobbystycznych i gospodarczych i nie można wykluczyć sporów sąsiedzkich w obrębie tej funkcji ewentualnych mieszkańców dawnych piwnic, którym będą przeszkadzały różne potencjalne immisje z sąsiednich lokali gospodarczych. Kolegium podkreśliło w konkluzji powyższych wywodów, iż brak funkcji mieszkalnej w kondygnacjach przyziemnych (piwnicznych) jest funkcją zastanego ładu urbanistycznego, który należy chronić. Nie ulega bowiem żadnej wątpliwości, że zgoda na tworzenie suteren w obiektach budowlanych pozbawionych takich "przybytków" narusza istniejący ład przestrzenny i powoduje jego degradację. Pismem z 16 lipca 2024 r. Inwestorka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła skargę na powyższą decyzję domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenia kosztów postepowania. Zarzuciła kwestionowanej decyzji organu odwoławczego: 1. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, a mianowicie przyjęcie, że niezbędnym warunkiem dla uznania, iż mamy do czynienia z kontynuacją funkcji jest to, aby inwestycja na działce sąsiedniej była tożsama z planowaną, a kontynuacja funkcji występowała na każdej kondygnacji budynku, podczas gdy przepis wymaga jedynie, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, tym samym kontynuacja funkcji powinna występować na danej działce nie zaś w obrębie każdej kondygnacji budynku, 2. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 61 ust. 5a pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, i przyjęcie do analizy jedynie kondygnacji przyziemnych częściowo zagłębionych w grancie położonych w budynkach na analizowany obszarze, podczas gdy przepis nakazuje brać pod uwagę w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu obszar w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadzić na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art 61 ust. 1 pkt 1a, 3. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 61 ust 1 pkt 1-6 u.p.z.p poprzez jego bledną wykładnię, a mianowicie przyjęcie, że niezbędnym warunkiem wydania decyzji o zmianie sposobu użytkowania pomieszczenia w przyziemiu wykorzystywanego jako piwnica na cele mieszkalne jest spełnienie warunków technicznych, podczas gdy przepis nie uprawnia organu do badania spełnienia tych warunków w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a pozostawia tę kwestię do badania organom architektoniczno-budowanym na etapie pozwolenia na budowę, 4. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygniecie, a mianowicie art 77 § I k.p.a., art 80 k.p.a. poprzez brak rozpatrzenia całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji naruszenie art. 104, art 146 § 2 i art 151 § 2 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie dowodów na fakt kontynuacji funkcji zabudowy mieszkalnej, w szczególności występowania na działce nr [...] obr. [...] zabudowy mieszkalnej, a w rezultacie naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p przez bezpodstawną odmowę ustalenia warunków zabudowy, 5. naruszenie przepisu prawu procesowego a mianowicie art. 7a. k.p.a. poprzez rozstrzygniecie wątpliwości co do treści normy prawnej - przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. na niekorzyść strony, co miało istotny wpływ na wynik sprawy i doprowadziło do bezpodstawnej odmowy ustalenia warunków zabudowy, 6. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie, a mianowicie art 77 § 1 k.p.a. art 80 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia dowodu w postaci zaświadczenia o samodzielności lokalu na okoliczność tego, że lokal może spełniać wymogi lokalu mieszkalnego. W uzasadnieniu powyższych zarzutów wiedziono w szczególności, że organy analizując teren zdają się brać pod uwagę jedynie kondygnacje przyziemie budynków i to zagłębione w gruncie. Tymczasem wyraźne brzmienie przepisu nakazuje poszukiwanie w całym obszarze określonym w art. 61 ust 5a. u.p.z.p. nie mniejszym niż 50m, nie zaś tylko w obszarze danej kondygnacji budynku. Tym samym organy wbrew wyraźnemu brzmieniu przepisu zawęziły bezpodstawnie ten obszar. Ponadto organ w sposób nieuprawniony uznał, że funkcja ta musi być realizowana w identyczny sposób tj. na jednej kondygnacji przyziemnej musi występować funkcja mieszkaniowa jak i gospodarcza. Tymczasem przepis nie wymaga identyczności nowej i planowanej zabudowy. Zdaniem Skarżącej wymogu dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej. Skoro cały budynek jest przeznczony na pobyt ludzi i temu celowi służy, tym samym całkowicie niezrozumiałe, są uwagi, iż realizacja funkcji mieszkalnej będzie w tym wypadku uciążliwa. Co innego, gdyby np. wnioskodawca próbował wprowadzić całkowicie nową funkcję w budynku gospodarczym, w którym funkcja mieszkalna nie jest realizowana. Organ nie wyjaśnił z czego wynikać ma i czemu służyć zakaz wykonywania funkcji mieszkaniowej w budynku wielomieszkaniowym. Realizacja w tym lokalu funkcji mieszkalnej jest jak najbardziej zgodna z przeznaczeniem całego budynku, nie może z nim kolidować ani zakłócać tej funkcji. Zdaniem Skarżącej mający zastosowanie w sprawie przepis prawidłowo wykładany nie wymaga, aby budynki były tożsame, czy też tożsama funkcja występowała na każdej kondygnacji, a jedynie, aby zachowana była zasada kontynuacji funkcji na każdej z działek. Jak już wskazano na przynajmniej jednej działce sąsiedniej występuje tymczasem zabudowa wielorodzinna, tym samym występują lokale mieszkalne. Nie ma zaś znaczenia na której kondygnacji. Przewidywana zmiana funkcji na mieszkaniową w żaden sposób nie wchodzi w kolizję z zabudową na działkach sąsiednich, nie będzie dla nich uciążliwa. Przewidywana zmiana wpisuje się w dotychczasową funkcję zagospodarowania i zabudowy przedmiotowej działki jak i działek sąsiednich, budynku oraz żaden sposób nie koliduje z dotychczasowym wykorzystaniem terenu i nie godzi w ład przestrzenny. Nadto wywiedziono, że dokonana przez organ wykładnia na niekorzyść strony jest niezgodna z treścią przepisu art.7a k.p.a., została bowiem dokonana na niekorzyść wnioskodawcy, nakładając na niego dodatkowe nie wynikające z treści przepisu ograniczenia. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej: p.p.s.a) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Na mocy art. 3 § 2 pkt 5 p.p.s.a kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przedmiotem skargi jest decyzja Kolegium utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Świnoujście o odmowie ustalenia na rzecz Inwestorki warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania pomieszczenia przyziemia na cele mieszkalne w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W sprawie nie jest sporne, że objęte wnioskiem pomieszczenie znajduje się w przyziemiu budynku mieszkalnego i przynależy do mieszkania nr 3a nie mając z nim bezpośredniego połączenia. Nie jest też przedmiotem sporu, iż w obszarze analizowanym znajduje się budynek funkcji mieszkalnej, przy czym nie występują przypadki wprowadzenia funkcji mieszkalnej w przyziemiu budynku, które jest częściowo zagłębione w grunt i przeznaczone jest wyłącznie na cele gospodarcze. W ocenie organów administracji brak istnienia na obszarze funkcji mieszkalnej w kondygnacji przyziemia któregokolwiek z budynków przyjętych do analizy w wyznaczonym prawidłowo obszarze analizowanym uzasadnia, wydanie decyzji odmownej. Ów brak jakiegokolwiek podobnego lokalu w kondygnacji przyziemnej analizowanych budynków jest bowiem cechą determinującą zastany ład urbanistyczny. Powyższe stanowisko jest kwestionowane przez Skarżącą która podkreśla, że aft. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie zawiera wymogu, aby inwestycja na działce sąsiedniej była tożsama z planowaną, a kontynuacja funkcji występowała na każdej kondygnacji budynku. Zawiera jedynie wymóg aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, tym samym kontynuacja funkcji powinna występować na danej działce nie zaś w obrębie każdej kondygnacji budynku. Nadto w ocenie Skarżącej organ wadliwie skupił się na analizy jedynie poszukiwaniu kondygnacji przyziemnych częściowo zagłębionych w grancie położonych w budynkach na analizowany obszarze, podczas gdy przepis nakazuje brać pod uwagę w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu obszar w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadzić na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art 61 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p. W myśl art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; (...) W art. 61 ust. 5a u.p.z.p. stanowi się natomiast, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W związku z powyższym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jak podkreśla się w doktrynie, przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego. Ocena, czy spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinna następować po uprzednim przeprowadzeniu analizy urbanistyczno-architektonicznej, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowy akt prawny obowiązywał w dacie orzekania przez organy administracji i został już po zakończeniu postepowania administracyjnego (z dniem 26 lipca 2024 r.) zastąpiony rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116) dopiero Zakres dokonywanej analizy urbanistyczno-architektonicznej zależy od charakteru zamierzonego i zgłoszonego we wniosku przedsięwzięcia inwestycyjnego. W sytuacji, kiedy planowana inwestycja polega na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - bez zmiany cech zabudowy tj. gabarytów i formy architektonicznej istniejącego budynku, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, tak jak ma to miejsce w kontrolowanej sprawie w istocie - poddawanie w analizie tych z parametrów architektoniczno-budowlanych o jakich mowa w powołanym rozporządzeniu, które w istniejącym obiekcie, czy na terenie objętym inwestycją nie ulegają zmianie - stanowiąc już istniejący ład architektoniczny, przestrzenny - nie ma znaczenia dla planowanej inwestycji. Zatem w kontrolowanej sprawie trzeba m.in. rozstrzygnąć z punktu widzenia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, czyli w kontrolowanej sprawie zmiany sposobu użytkowania, w zakresie kontynuacji funkcji. Kontynuacja w przedmiocie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu jest irrelewantna prawnie, gdyż przedmiotowy lokal jest częścią istniejącego budynku i w konsekwencji jest tym samym umieszczony w obrębie jego przestrzeni. W związku z powyższymi ustaleniami, w rozpoznawanej sprawie istotą ustaleń i analizy powinna być szczegółowa, uzasadniona, niearbitralna ocena funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu realizowanej na/w nieruchomościach znajdujących się w obszarze analizowanym oraz rozstrzygnięcie, czy w przypadku planowanej inwestycji, czyli zmiany sposobu użytkowania w/w lokalu, można mówić o kontynuacji funkcji z obszaru analizowanego. W ocenie Sądu przedstawione w skarżonej decyzji zawężenie zakresu analizy w zakresie kontynuacji funkcji do weryfikacji kondygnacji przyziemnych nie było uprawnione i naruszało art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W szczególności Sąd nie znalazł powodu, dla którego przy ocenie kontynuacji funkcji nie można uwzględniać funkcji lokali znajdujących na obszarze analizowanym znajdujących się na innych kondygnacjach zarówno w tym samym budynku co lokal objęty wnioskiem jak i w budynkach sąsiednich. Zgodzić należy też się z tezą skargi, iż mający zastosowanie w sprawie przepisy nie wymagają, aby budynki były tożsame, czy też tożsama funkcja występowała na każdej kondygnacji, a jedynie, aby zachowana była zasada kontynuacji funkcji na każdej z działek. Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa (taki sposób użytkowania obiektu budowlanego), która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa (nowy sposób użytkowania) jest dopuszczalna o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Przestaje zaś być dopuszczalna dopiero z momentem wykazania wyraźnej sprzeczności. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 czerwca 2012r., sygn. akt II OSK 586/11). Konkludując, w ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz utrzymująca ją w mocy decyzja organu I instancji zostały wydane przynajmniej przedwcześnie bez wyjaśnienia niezbędnych okoliczności sprawy. Tym samym organy naruszyły przepisy postępowania w szczególności art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, działając podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (punkt I sentencji wyroku). Rozpatrzenie wniosku wymaga bowiem sporządzenia nowej bądź znacznego uzupełnienia analizy urbanistycznej znajdującej się w aktach sprawy. W toku dalszego sprawy organ administracji winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające z uwzględnieniem przedstawionej powyżej oceny w szczególności nie ograniczając się do analizowania kondygnacji przyziemni. Organ winien mieć przy tym na względzie, iż jeżeli zmiana sposobu użytkowania lokalu objętego wnioskiem poprzez wykorzystanie go na cele mieszkalne zwiększy intensywność wykorzystania takiej funkcji, ocenie powinien podlegać także aspekt zapewnienia właściwej ilości miejsc parkingowych. Przywołane w uzasadnieniu wyroki dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie: www.orzeczenia.nsa gov.pl.