II SA/Gd 1093/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Wojciech Wycichowski po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi S. M. i A. M. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 13 sierpnia 2024 r., nr NSP-VIII.7581.1.331.2023.IK w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Skarga A. M. i S. M. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 13 sierpnia 2024 r., nr NSP-VIII.7581.1.331.2023.IK, wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Decyzją z dnia 8 lipca 2019 r. Starosta Pucki zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa ulicy [...]". Decyzją tą objęta została m.in. działka nr [...], która powstała z podziału działki nr [...], o powierzchni 110 274 m2, jedn. ewid. K., obręb geod. [...], gmina K. Na dzień wydania tej decyzji współwłaścicielami działki nr [...], o powierzchni 2299 m2, byli skarżący na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Pismem z dnia 21 października 2019 r. Starosta zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr [...]. W dniu 13 grudnia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy – E. L. sporządziła operat szacunkowy, w którym określiła wartość działki nr [...] na kwotę 344 600 zł a za pomocą aneksu z dnia 20 lutego 2020 r. zmieniła tę wartość na kwotę 356 800 zł. Decyzją z dnia 2 grudnia 2020 r. Starosta Pucki orzekł o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w wysokości 356 800 zł. Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Wójta Gminy Kosakowo, decyzją z dnia 2 sierpnia 2021 r. Wojewoda Pomorski uchylił decyzję Starosty Puckiego z dnia 2 grudnia 2020 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W dniu 15 listopada 2021 r. rzeczoznawca majątkowy Ł. L. sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności działki nr [...] na kwotę 195 569 zł. Sporządzony w dniu 10 stycznia 2022 r. aneks do tego operatu nie zmienił oszacowanej wartości nieruchomości. Decyzją z dnia 4 maja 2022 r. Starosta Pucki orzekł o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w łącznej wysokości 195 569 zł. Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez skarżących, Wojewoda Pomorski decyzją z dnia 10 listopada 2022 r. uchylił decyzję Starosty Puckiego z dnia 4 maja 2022 r. i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W dniu 15 sierpnia 2023 r. rzeczoznawca majątkowy M. N. sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności gruntu działki nr [...] wraz ze składnikami roślinnymi na łączną kwotę 303 122 zł. Starosta Pucki decyzją z dnia 13 października 2023 r., nr GN.683.28.2019, wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5 a także art. 18 ust. 1 i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2023 r., poz. 162 ze zm.) oraz art. 129 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), orzekł o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania w łącznej wysokości 303 122 zł za utratę prawa własności do nieruchomości oznaczonej nr [...], jedn. ewid. K., obręb geod. [...], zobowiązując do zapłaty tego odszkodowania Wójta Gminy Kosakowo. Uzasadniając wydaną decyzję, organ wskazał, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami a przy tym jest jasny i logiczny, nie zawiera nieścisłości, błędów i pomyłek a tym samym może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Organ wskazał przy tym, że dla części terenu, na którym znajduje się przedmiot wyceny obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Dębogórze w gminie Kosakowo przyjęty uchwałą Rady Gminy Kosakowo z dnia 19 grudnia 2007 r., nr XV/112/2007, zgodnie z którym obszar przedmiotowej działki o powierzchni 1729 m2 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 3 KDL - drogi lokalne. Z kolei, wschodnia część przedmiotu wyceny o powierzchni 570 m2, zgodnie z uchwałą Rady Gminy Kosakowo z dnia 28 marca 2019 r., nr XI/77/2019, w sprawie uchwalenia tekstu jednolitego zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo, znajduje się na terenie o dominującej funkcji mieszkaniowej zabudowy jednorodzinnej. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej według przeznaczenia mieszkaniowego rzeczoznawca ustalił stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wartość rynkową gruntu według przeznaczenia drogowego ustalono zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami. Oszacowania wartości składników roślinnych dokonano na podstawie poradników dotyczących szacowania roślin. Dane pozyskane z poradników zaktualizowano o odpowiedni współczynnik podany przez GUS odpowiadający wysokości inflacji. Zdaniem organu, oszacowana wartość prawa własności nieruchomości gruntu jest wartością rynkową i taka też byłaby możliwa cena do uzyskania przy sprzedaży jej jako gruntu niezabudowanego, przedmiotu prawa własności. Oszacowana wartość nieruchomości została określona zgodnie z obowiązującymi unormowaniami prawnymi dotyczącymi wypłaty odszkodowań za mienie wywłaszczone/przejęte z mocy prawa i może stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania. Wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy zbywaniu nieruchomości przewidzianych pod funkcję komunikacyjną i w pełni odzwierciedla wysokość odszkodowania za tę nieruchomość. Jednocześnie, organ wskazał, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do powiększenia wysokości odszkodowania o 5% wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Decyzji Starosty Puckiego z dnia 8 lipca 2019 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej polegającej na: "Budowie ulicy [...]" został nadany rygor natychmiastowej wykonalności a skarżący zawiadomienie o wydaniu tej decyzji odebrali w dniu 17 lipca 2019 r. W przewidzianym terminie nie nastąpiło jednakże wydanie nieruchomości. Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 13 sierpnia 2024 r., Wojewoda Pomorski utrzymał w mocy decyzję Starosty Puckiego z dnia 13 października 2023 r. Uzasadniając wydaną decyzję, organ stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 15 sierpnia 2023 r. szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej działki. Zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania, organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 15 sierpnia 2023 r. wyjaśnił, dlaczego przyjął metodę porównywania parami, dla ustalenia wartości części działki [..], wskazując, że na analizowanym rynku nie wystąpiła ilość transakcji nadających się do wykorzystania w procesie wyceny umożliwiająca zastosowanie podejścia porównawczej metody statystycznej albo korygowania ceny średniej. W piśmie z dnia 31 grudnia 2023 r. biegły wyjaśnił ponadto, że w analizie rynku zgromadził informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych dotyczących 20 transakcji nieruchomościami podobnymi przeznaczonymi pod inwestycje drogowe - będące przedmiotem prawa własności. Następnie, po dogłębnej analizie zapisów aktów notarialnych wybrał 11, które poddał dalszej analizie w tym zakresie map archiwalnych obrazujących stan nieruchomości w dacie ich nabycia. Wskazał też, że w wyniku analizy aktów notarialnych musiał część transakcji odrzucić. To co dokładnie było w tych aktach notarialnych zapisane to już tajemnica zawodowa rzeczoznawcy majątkowego. Odnosząc się zaś do zarzutu, dotyczącego przyjęcia w procesie wyceny części przedmiotowej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nieruchomości o znacznie mniejszych powierzchniach od przedmiotu wyceny, organ wskazał, że w odniesieniu do nieruchomości o przeznaczeniu drogowym cecha wielkości nie ma istotnego znaczenia dla cen transakcyjnych. Odnosząc się z kolei do zastrzeżeń dotyczących przyjętych przez biegłego nieruchomości podobnych oraz ustalenia jednej cech rynkowej nieruchomości porównawczych przy wycenie części przedmiotowej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, a także jej ocen, organ wskazał, że w żadnym wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Reasumując, Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem należy go uznać za wiarygodny i mogący stanowić podstawę określenia odszkodowania za działkę nr [...]. Jednocześnie, Wojewoda stwierdził, że skarżącym nie przysługuje uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za wydanie działki nr [...] o 5% wartości nieruchomości, na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Organ wskazał przy tym, że decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 8 lipca 2019 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działki nr [...] biegł od dnia zawiadomienia byłych właścicieli o jej wydaniu, tj. od dnia 17 lipca 2019 r. Z kolei, rozpoczęcie prac budowlanych na przedmiocie wyceny nie nastąpiło w powyżej wskazanym terminie, jak wynika z pisma Wójta Gminy Kosakowo z dnia 5 lutego 2021 r. Co prawda, skarżący w dniu 2 listopada 2023 r. złożyli odwołanie, w którym domagają się powiększenia przyznanego odszkodowania o 5%, w związku z wydaniem nieruchomości, jednak takie powiększenie odszkodowania skarżącym się nie należy. We wniesionej do Sądu skardze skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w części , tj. w zakresie niepodwyższenia wysokości odszkodowania o 5% i w tym zakresie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, zarzucając naruszenie: 1. przepisu art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez jego błędne niezastosowanie albo błędną wykładnię, co skutkowało uznaniem, że w przedmiotowej sprawie w przewidzianym terminie nie nastąpiło wydanie nieruchomości, a co za tym idzie, że nie zaistniała przesłanka do powiększenia wartości należnego odszkodowania; 2. przepisów art. 6, art. 7 i art. 8 k.p.a., poprzez ich niezastosowanie i przeprowadzenie postępowania administracyjnego w sposób niebudzący zaufania obywatela do organu administracji, w szczególności w zakresie w jakim odwołanie skarżących skwitowane zostało w uzasadnieniu decyzji Wojewody Pomorskiego jednym zdaniem, a zatem trudno mówić o rozpoznaniu zarzutów odwołania i wyjaśnieniu skarżącym ich rozpatrzenia przez organ; 3. przepisu art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. i art. 81a k.p.a., poprzez błędne i niepełne przeprowadzenie postępowania dowodowego w sprawie oraz poprzez nierozważenie wszystkich okoliczności sprawy, a szczególnie tych, które przemawiały na korzyść skarżących; 4. przepisu art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na dokonaniu oceny materiału dowodowego nie biorąc pod uwagę całokształtu okoliczności sprawy, w szczególności faktu, że w przedmiotowej sprawie byli właściciele nieruchomości nie podjęli żadnych działań mających na celu utrudnienie objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawione w zaskarżonej decyzji. W piśmie z dnia 28 listopada 2024 r. Gmina Kosakowo wniosła o oddalenie skargi. Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 2 pkt 1 w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że decyzja Wojewody Pomorskiego z dnia 13 sierpnia 2024 r. – jest zgodna z prawem. Wojewoda Pomorski decyzją z dnia 13 sierpnia 2024 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty Puckiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia 13 października 2023 r. orzekającą o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania w łącznej wysokości 303 122 zł za utratę prawa własności do nieruchomości oznaczonej nr [...], jedn. ewid. K., obręb geod. [...]. Kwestionowana decyzja wydana została w następstwie decyzji Starosty Puckiego z dnia 8 lipca 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa ulicy [...]", w wyniku której działka nr [...], jedn. ewid. K., obręb geod. [...], została w całości zajęta pod inwestycję drogową, co zaktualizowało potrzebę ustalenia odszkodowania na rzecz byłego właściciela rekompensującego ubytek majątkowy. Materialnoprawną podstawą zakwestionowanych rozstrzygnięć stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2023 r., poz. 162 ze zm.) - zwanej dalej specustawą drogową oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.) - zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie zaś do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555) - zwanym dalej rozporządzeniem. Zgodnie bowiem z treścią § 85 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, które weszło w życie w dniu 9 września 2023 r. do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu , dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny sprawy i zastosować prawidłowo właściwe przepisy prawa materialnego. Operat stanowi – jako dowód – pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu. Tylko zatem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do treści art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, musi być dokonywana z dużą ostrożnością. Należy jednak podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony. W sytuacjach jakichkolwiek wątpliwości czy niejasności, błędów bądź podejrzeń o treści nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy czy wymogom prawnym, które dostrzega organ czy strony postępowania, na organie spoczywa obowiązek ich wyjaśnienia, również przy pomocy wyjaśnień autora operatu. W niniejszej sprawie, podstawę ustalonego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowi operat szacunkowy z dnia 15 sierpnia 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. N., określający łączną wartość nieruchomości na kwotę 303 122 zł, na którą składają się: wartość prawa własności gruntu działki nr [...] w wysokości 296 500 zł i wartość odtworzeniowa składników roślinnych na poziomie 6622 zł. Dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu organy uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejętą na rzecz podmiotu publicznego działkę i orzekający Sąd ocenę tę podziela. Jak wynika ze sporządzonego operatu, stosownie do wymogu art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustalono według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stan nieruchomości przyjęto bowiem na dzień 8 lipca 2019 r., tj. datę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez Starostę Puckiego. Operat sporządzono przy tym 15 sierpnia 2023 r. i wobec treści art. 156 ust. 3 u.g.n., od tej daty organ odwoławczy prawidłowo uwzględnił okres 12 miesięcy, w którym operat może być wykorzystany. Dla określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę w trybie specustawy drogowej konieczne jest bowiem wskazanie, iż przepis art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, będąc normą lex specialis wobec art. 130 ust. 1 u.g.n., jednoznacznie wskazuje, że wysokość odszkodowania za grunty, które oznaczone zostały w decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania owej decyzji przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przez stan nieruchomości należy rozumieć, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 17 u.g.n., stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się zaś w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Jak natomiast wynika z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. W świetle § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy tym podkreślić należy, że użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Wskazane wyżej reguły zostały w sposób prawidłowy wdrożone przez rzeczoznawcę w sporządzonej wycenie. W operacie szacunkowym z dnia 15 sierpnia 2023 r. biegły ustalił, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, część działki nr [...] o powierzchni 1729 m2 objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Dębogórze w gminie Kosakowo, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Kosakowo z dnia 19 grudnia 2007 r., nr XV/112/2007, i znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem 3 KDL - drogą lokalna. Natomiast, wschodnia część działki nr [...] o powierzchni około 570 m2 objęta była studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kosakowo, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Kosakowo z dnia 28 marca 2019 r., nr XI/77/2019, i znajdowała się terenie o dominującej funkcji mieszkaniowej zabudowy jednorodzinnej. Dla nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wskazując, że nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele mieszkalne jednorodzinne są przedmiotem obrotu na rynku a wystarczająca liczba transakcji stanowi bazę umożliwiającą dobór nieruchomości podobnych i określenia ich na tej podstawie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Dla nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wskazując, że nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele drogowe są przedmiotem obrotu na rynku a wystarczająca liczba transakcji stanowi bazę umożliwiającą dobór nieruchomości podobnych i określenia na tej podstawie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Z kolei, w wycenie dla aktualnego sposobu użytkowania zastosowano metodę porównywania parami ponieważ na analizowanym rynku nieruchomości nie zaistniała wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami podobnymi umożliwiająca wycenę inną metodą. Oszacowania wartości składników roślinnych dokonano zaś na podstawie poradników dotyczących szacowania roślin. Dane z poradników zaktualizowano o odpowiedni współczynnik podany przez GUS odpowiadający wysokości inflacji. Zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n. przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Stosownie zaś do treści art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Na potrzeby wyceny przedmiotu w zakresie części mieszkaniowej dla jej aktualnego sposobu użytkowania, przyjęto do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową z obszaru gminy K. w obrębach D. i K., które miały miejsce od 1 stycznia 2022 r. do dnia wyceny. Zidentyfikowano 15 tego typu transakcji, spełniających warunek podobieństwa do wycenianej nieruchomości. Na potrzeby wyceny gruntu o przeznaczeniu drogowym określono rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe stanowiących przedmiot prawa własności, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym z obszaru rynku lokalnego i regionalnego (W., J., P. gmina wiejska, K., K.), w okresie od 1 grudnia 2019 r. do dnia wyceny. Dla celów wyceny zgromadzono informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych dotyczących 20 transakcji nieruchomościami podobnymi przeznaczonymi pod inwestycje drogowe – będące przedmiotem prawa własności. Następnie, wybrano 11, które poddano dalszej analizie i z tego trzy nieruchomości drogowe uznano za podobne. Biegły uznał przy tym, że wycena gruntu według przeznaczenia zgodnego z planem miejscowym jest korzystniejsza względem cen transakcyjnych nieruchomości według ich alternatywnego, wyłącznie drogowego przeznaczenia. W związku z tym nie zachodzi konieczność podwyższania wyszacowanej nieruchomości w celu realizacji tzw. zasady korzyści. Biegły podczas analizy rynku nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę inwestycyjną (mieszkaniowe, usługowe) na terenie województwa pomorskiego ustalił, że w analizowanym okresie na analizowanym rynku nieruchomości w okresie od 2021 r. do czerwca 2022 r. występował trend zmiany cen w czasie na poziomie około + 12% rocznie (w 2020 r. nie stwierdzono istnienia trendu zmiany cen w czasie). Od lipca 2022 r. nastąpiło zahamowanie wzrostu cen na rynku nieruchomości inwestycyjnych w tym szczególnie mieszkaniowych, co spowodowane jest drastycznym podwyższeniem stóp procentowych z tym samym znacznymi utrudnieniami w zakresie kredytów mieszkaniowych, w związku z powyższym biegły skorygował ceny transakcyjne o powyższy trend na datę wyceny. Natomiast, rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził istnienia trendu czasowego na rynku nieruchomościami drogowymi. Biegły ustaliły cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości oraz wagi poszczególnych cech rynkowych na podstawie znajomości rynku lokalnego / regionalnego określonego na podstawie wieloletnich analiz transakcji oraz zachowań uczestników rynku nieruchomości. Dokonując stosownych obliczeń autor wyceny wskazał wartość jednostkową za 1 m2 dla części działki nr [...], według aktualnego sposobu użytkowania (tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) tj. kwotę 298,65 zł/m2 oraz wartość jednostkową za 1 m2, według aktualnego sposobu użytkowania części działki nr [...] oraz alternatywnego sposobu użytkowania ww. działki (tereny pod drogę), tj. kwotę 73,03 zł/m2. W związku z powyższym, część działki nr [...] o pow. 570 m2, przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej została wyceniona na kwotę 170 231 zł. Z kolei, część działki o pow. 1729 m2 została wyceniona na kwotę 126 269 zł na podstawie analizy transakcji nieruchomości drogowych. Wartość uprawy kapusty rzeczoznawca wycenił na kwotę 6622 zł. W efekcie, wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni 2299 m2 rzeczoznawca wycenił na kwotę 303 122 zł. Biegły wskazał przy tym, że oszacowana wartość prawa własności nieruchomości gruntu jest wartością rynkową i taka też byłaby możliwa cena do uzyskania przy sprzedaży jej jako gruntu niezabudowanego, przedmiotu prawa własności. Oszacowana wartość nieruchomości została określona zgodnie z obowiązującymi unormowaniami prawnymi dotyczącymi wypłaty odszkodowań za mienie wywłaszczone/przejęte z mocy prawa i może stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania. Ustalonej wartości odszkodowania skarżący nie kwestionowali przy tym we wniesionej do Sądu skardze, której zarzuty dotyczą wyłącznie naruszenia art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W tym miejscu wyjaśnić należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że celem ustawodawcy wprowadzającego przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej była zachęta do wcześniejszego wydania nieruchomości (niż to wynika z decyzji), a nie przyznawanie premii za nieprzeszkadzanie w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. W przepisie tym mowa bowiem o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości, a nie o gotowości do jej wydania. To zaś jednoznacznie przesądza o aktywnej postawie byłego właściciela tej nieruchomości. Pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej należy rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą (por. wyrok NSA z 14 lipca 2015 r., I OSK 2517/13, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko prezentowane przez sądy administracyjne, że skoro w treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej mowa jest o "wydaniu" nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Oczywiste jest jednak, że aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5% bonusu, to konieczne jest, aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. W przeciwnym wypadku nie można mówić o faktycznym wydaniu, ani o tym, że do niego doszło w przypisanym terminie. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Dopiero wówczas można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości inwestorowi (zob. wyroki NSA z 10 grudnia 2019 r., I OSK 1158/18, LEX nr 3054304, z 5 grudnia 2019 r., I OSK 1091/18, z 13 lipca 2018 r., I OSK 990/18, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej rozumieć należy podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności a więc przede wszystkim rozporządzania rzeczą. Przy czym w powołanym przepisie mowa jest o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości a nie o gotowości do jej wydania. To zaś jednoznacznie przesądza o aktywnej postawie byłego właściciela tej nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 14 marca 2024 r., sygn. akt I OSK 2877/20, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z akt administracyjnych niniejszej sprawy wynika, że zawiadomienie skarżących o wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej z dnia 9 lipca 2019 r. z nadanym jej rygorem natychmiastowej wykonalności nastąpiło w dniu 17 lipca 2019 r. W związku z tym 30 – dniowy termin na wydanie nieruchomości objętej powyższą decyzją upływał w dniu 16 sierpnia 2019 r. Jednocześnie, w aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dowodu potwierdzającego aby w tym terminie nastąpiło wydanie przez skarżących nieruchomości, nawet w sposób dorozumiany. Skarżący nie wykazali bowiem, aby podjęli jakiekolwiek działania umożliwiające nowemu właścicielowi rzeczywistą realizację inwestycji drogowej. Sama subiektywnie deklarowana przez skarżących gotowość do wydania nieruchomości objętej zezwoleniem nie jest wystarczająca do tego, aby uznać, że doszło do jej wydania uzasadniającego powiększenie wysokości odszkodowania. Okoliczność ta musi bowiem zostać ujawniona we wskazanym terminie a tego zaś w niniejszej sprawie zabrakło. W tej sytuacji stanowisko organów uznać należało za prawidłowe, a wysokość odszkodowania za ustaloną zgodnie z wymogami przepisów specustawy drogowej, u.g.n. oraz rozporządzenia. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną, uznając zarzuty w niej sformułowane za niezasadne. Sprawa została rozpoznana została na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. na wniosek organu i brak sprzeciwu pozostałych stron.