I SA/Po 812/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędziowie Sędzia WSA Karol Pawlicki (spr.) Asesor sądowy WSA Michał Ilski Protokolant: st. sekr. sąd. Ewa Szydłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2023 r. sprawy ze skargi S. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 sierpnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Burmistrz Miasta i Gminy [...] decyzją z dnia 16 lutego 2022 r. ustalił wobec S. B. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] gmina [...] stanowiącej przed podziałem, zatwierdzonym ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 15 lutego 2019 r. nr [...], działkę nr [...], a po podziale działki o nr [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4048 ha oraz działkę o nr [...], a po podziale działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4505 ha, a także działkę o nr [...], a po podziale działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4562 ha, zapisane w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Ś. . Uzasadniając decyzję organ, powołując się na przepisy art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm. – dalej: "u.g.n.") oraz uchwałę Rady Miejskiej [...] Nr XXVI/261/2008 z dnia 30 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. W. z 2008 r., Nr 154, poz. 2684), w wyniku jej podziału uznał, że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej. W toku postępowania organ powołał rzeczoznawcę majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego. Organ uznał operat za rzetelny pod względem formalnym i sporządzony zgodnie z wymogami prawa oraz, że może on stanowić dowód w sprawie na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na jej podział. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę opracowania ustalono wysokość opłaty. W odwołaniu strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie w całości postępowania w pierwszej instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 12 sierpnia 2022 r. nr [...], na podstawie m.in. art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 – dalej: "K.p.a."), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania. Odnosząc się do zarzutów odwołania wyjaśnił, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wobec bezsporności okoliczności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, uchwały Rady Miejskiej [...] określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe skoncentrowało się na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej własność odwołującego. Kwestią rozstrzygającą dla postępowania było zatem ustalenie, czy w wyniku podziału nieruchomości doszło do wzrostu jej wartości. Przepis art. 146 ust. 1a u.g.n. stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Organ odwoławczy zaznaczył, że w sprawie zaistniały przesłanki przewidziane w art. 98a ust. 1 u.g.n. Organ I instancji prawidłowo ustalił, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z dnia 30 kwietnia 2021 r. Odwołujący takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawił. Kolegium nie dopatrzyło się braku rzetelności i należytej staranności w działaniach rzeczoznawcy. W ocenie Kolegium sporządzony w sprawie operat szacunkowy, oceniając jego zgodność z obowiązującymi przepisami, posiada wartość dowodową w sprawie i na jego podstawie organ I instancji mógł ustalić opłatę adiacencką, bowiem jest on prawidłowy, rzetelny i logiczny. Brak jest bowiem podstaw do uznania, że opinia rzeczoznawcy sporządzona została niepoprawnie. Operat w sposób dostateczny wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości na wskazane działki nastąpił wzrost wartości o wskazane wartości. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że oba te warunki zostały spełnione. Nadto niewątpliwie nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W skardze z 22 września 2022 r. skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji w całości, uchylenie w całości decyzji z dnia 16 lutego 2022 r. wydanej przez Burmistrza Miasta i Gminy [...] o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego zebrania dowodów w sprawie i przyjęcie, że: - operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę określający wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym: - jest należycie sporządzony i wyczerpujący, o jest prawidłowy, rzetelny, logiczny, - nie zawiera niejasności, które powinny zostać uzupełnione, - jednoznacznie określa wzrost wartości nieruchomości, o posiada wartość dowodową, - brak jest podstaw do uznania braku rzetelności i należytej staranności w działaniach biegłego rzeczoznawcy, - przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości do porównania wartości nieruchomości przed i po podziale były reprezentatywne, nie budzą wątpliwości, a przedstawione w operacie szacunkowym dane mieszczą się w granicach notowań rynkowych uzyskanych dla podobnych nieruchomości, - określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód, że ewidencyjny podział nieruchomości wskazuje na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu, a co za tym idzie, że podział powoduje wzrost wartości podzielonej nieruchomości, a co za tym idzie, dokonanie oceny sporządzonego operatu szacunkowego w sposób przeczący regułom logiki, 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 1 i 1b u.g.n. poprzez dokonanie błędnych ustaleń co do: - wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, - rzekomego wzrostu wartości nieruchomości po podziale, a co za tym idzie poprzez błędnie uznanie, iż należna jest opłata adiacencka w wysokości [...] zł na skutek ewidencyjnego podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...] stanowiącej przed podziałem zatwierdzonym ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 15 lutego 2019 r. numer [...], działkę nr [...], a po podziale działki o numerach [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4048 ha oraz działkę o numerze [...], a po podziale działki o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4505 ha, a także działkę o numerze [...] a po podziale działki o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4562 ha, zapisane w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Ś. . W uzasadnieniu skargi skarżąca rozwinęła argumentację zarzutów. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W świetle art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 259 – dalej: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, że Sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz postępowania poprzedzającego jej wydanie, Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa, które skutkowałoby koniecznością jej uchylenia. Analiza akt sprawy i wydanych decyzji nie dostarczyła podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi dotyczących prawidłowości przeprowadzonego postępowania administracyjnego. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W rozpatrywanej sprawie, w związku ze złożonym przez stronę postępowania wnioskiem o podział przedmiotowej nieruchomości, Burmistrz Miasta i Gminy [...] wydał decyzję z dnia 15 lutego 2019 r. zatwierdzającą jej podział. W dniu 20 lutego 2019 r., w którym powyższa decyzja stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej [...] nr XXVI/261/2008 z dnia 30 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Rada Miejska [...] w niniejszej uchwale ustaliła stawkę procentową w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy, zgodnie ze sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po podziale [...] zł. Nastąpił więc łączny przyrost wartości o [...] zł. Wobec powyższego organy ustaliły opłatę adiacencką w kwocie [...]zł. Prawidłowo organy stwierdziły, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca uwzględnił lokalizację, kształt nieruchomości, uzbrojenie, powierzchnię nieruchomości i ograniczenia. Dla przedmiotowego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części obrębu [...], w rejonie ul. [...] i [...], gmina [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta i Gminy [...] Nr VII/78/2015 z dnia 29 kwietnia 2015 r. W wyniku zatwierdzenia podziału nieruchomości stanowiącej działki nr o [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 1,3115 ha powstało 21 działek, w tym 15 działek o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] znajdujących się na obszarze opisanym symbolem [...] i przeznaczonych pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 3 działka o nr [...], [...], [...] znajdująca się na obszarze opisanym symbolem [...] i przeznaczone są pod teren drogi wewnętrznej, 4 działki o nr [...], [...], [...], [...] znajdują się na obszarze opisanym symbolem [...] i przeznaczone są pod teren ciągów pieszych, natomiast działka o nr [...] znajduje się na obszarze opisanym symbolem [...] i przeznaczona jest pod teren drogi publicznej. Sąd zauważa, że operat szacunkowy zawierający wycenę stanowi podstawowy dowód w niniejszej sprawie. Operat szacunkowy określający wartość nieruchomości wykonany został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. 2021 r., poz. 555). Przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. stanowi, że jeśli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jaki i po podziale, powierzchnie nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielanych pod te drogi lub pod ich poszerzenia. W przedmiotowym przypadku powierzchnia działki [...] (przed podziałem) ulega pomniejszeniu o powierzchnię działki przeznaczonej pod teren drogi publicznej (działka [...]). W związku z powyższym w operacie szacunkowym nie przedstawiono wartości działki po podziale nr [...]. W operacie szacunkowym przedstawiono analizę segmentu nieruchomości przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przeprowadzona przez biegłego analiza struktury i dynamiki cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych wykazała umiarkowaną zmienność uzyskiwanych cen transakcyjnych nieruchomości. Rzeczoznawca z analizy własnej oraz na podstawie badania preferencji inwestorów przeprowadzonych przy pomocy wiedzy i doświadczenia biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, do najważniejszych atrybutów cenotwórczych zaliczył: lokalizację, kształt nieruchomości, uzbrojenie, powierzchnię nieruchomości, ograniczenia. Wagi procentowe atrybutów zostały przyjęte indywidualnie w zależności od cech własnych nieruchomości. Przeprowadzono również analizę segmentu rynku nieruchomości przeznaczonej pod tereny komunikacyjne, która wykazała ograniczoną ilość przedmiotowych transakcji. Biegły na podstawie własnych analiz oraz informacji zebranych z jednostek nabywających grunty pod infrastrukturę określił atrybuty cenotwórcze oraz ich wagi procentowe: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, intensywność wykorzystania drogi. Przy szacowaniu wartości nieruchomości przed podziałem dla działek nr [...], [...] i [...] w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową oraz dla działek po podziale o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, biegły rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegły mógł zastosować takie podejście, gdyż znane są cechy i ceny transakcyjne kilkunastu podobnych nieruchomości (lokalizacja, kształt nieruchomości, uzbrojenie, powierzchnia, ograniczenia). Zastosowanie powyższej metody wymagało obliczenia średniej ceny nieruchomości na podstawie cen nieruchomości podobnych znajdujących się na rynku lokalnym oraz określenia wartości wskaźników korygujących. Wskaźniki korygujące uwzględniają cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz zmiany cen wskutek upływu czasu. Zasadnie organy stwierdziły, że powyższe warunki są spełnione do zastosowania przyjętej metodologii wyceny podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Natomiast przy szacowaniu wartości nieruchomości przed podziałem dla działek o nr [...], [...] i [...] w części przeznaczanej pod tereny komunikacyjne (drogi wewnętrzne i ciągi piesze) oraz dla działki po podziale o nr [...], [...], [...], [...] i [...] przeznaczanej pod tereny komunikacyjne (drogi wewnętrzne i ciągi piesze), biegły rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły zastosował takie podejście z uwagi na cechy nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości będących przedmiotem obrotu, a także ograniczoną ilość danych transakcyjnych dla nieruchomości przeznaczonych pod tereny komunikacyjne. Zastosowanie powyższej metody wymagało wyboru minimum trzech nieruchomości podobnych, utworzeniu par porównawczych, wyliczeniu poprawek kwotowych, stanowiących wynik uwzględniający różnicę cech i przypisanych im wag między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi, określeniu wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcji skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, określeniu ostatecznej wartości wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Powyższe warunki są zatem spełnione do zastosowania przyjętej metodologii wyceny podejściem porównawczym, metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym określono wartość nieruchomości działek o nr [...], [...], [...] (przed podziałem) dla części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Przyjęto transakcje nieruchomościami z obszaru gminy [...] zawarte w latach 2017 - 2018. Za parametr cenowy przyjęto 1m2 nieruchomości gruntowej. Określenie wartości rynkowej nieruchomości działek o nr [...], [...], [...] w części przeznaczonej pod tereny komunikacyjne nastąpiło na podstawie transakcji nieruchomościami z obszaru gminy [...] zawartych w latach 2017 – 2019 r. Przyjęto za parametr cenowy 1m2 nieruchomości gruntowej. W operacie szacunkowym określone nieruchomości działek o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (po podziale) przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na podstawie transakcji nieruchomościami z obszaru gminy [...] zawartych w latach 2017 - 2018. Indywidualnie przyjęte wskaźniki korygujące uwzględniają cechy różniące nieruchomości. Tak jak dla działki przed podziałem przyjęto za parametr cenowy 1m2 nieruchomości gruntowej. Określono również wartość rynkową nieruchomości działki [...], [...], [...], [...] i [...] przeznaczonej pod tereny komunikacyjne. Przyjęto transakcji nieruchomościami z obszaru gminy [...] zawarte w latach 2017 - 2019 r., a za parametr cenowy przyjęto 1 m2 nieruchomości gruntowej. Do porównania zostały zatem przyjęte nieruchomości reprezentatywne. Przedstawione w operacie szacunkowym dane mieszczą się w granicach notowań rynkowych uzyskanych dla podobnych nieruchomości. Wartości nieruchomości można uznać za adekwatne w stosunku do sytuacji na rynku lokalnym. Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z przepisu ustępu 2 powołanego wyżej artykułu wynika, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie Sądu zasadnie organy uznały, że operat szacunkowy nie wykazuje nieprawidłowości, błędów obliczeniowych i innych nieścisłości. Operat szacunkowy jednoznacznie określa wzrost wartości, a dokonane przez biegłego obliczenia zawarte w operacie szacunkowym są przełożeniem tendencji panujących na rynku nieruchomości. Operat jest spójny, przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do wzrostu wartości podzielonej nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz standardami zawodowymi. Należy zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto należy podkreślić, że biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, dostępny pod adresem bazy CBOSA). Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Zauważyć należy, że w badanej sprawie wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznać należy za wyczerpujący i nie zawierający błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości i stanowi dowód w sprawie. Zarzuty sformułowane w skardze dotyczące braku podstaw do ustalenia w tym przypadku opłaty adiacenckiej oraz zakwestionowania dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości należy w świetle realiów sprawy uznać za nieuzasadnione. Wbrew temu co twierdzi skarżąca w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki do naliczenia powyższej opłaty. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: wydania decyzji uwzględniającej wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem podziału nieruchomości, obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W niniejszym przypadku wystąpiły wszystkie wymienione wyżej przesłanki, a zatem ustalenie opłaty było zasadne i zgodne z przepisami prawa. Zauważyć należy, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. W przedmiotowej sprawie skarżący nie skorzystał z żadnej z powyższych metod, tj. nie powołał własnego operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii, ani nie skorzystał z procedury przewidzianej w art. 157 u.g.n. Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie kwestionowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego. W szczególności w kontrolowanej sprawie administracyjnej organ pierwszej instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która spełnia wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.