II SA/Gl 297/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2025 r. sprawy ze skargi J. sp. z o. o. w G. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 6 grudnia 2024 r. nr IFVIII.7581.1.32.2023 w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty W. z dnia 10 sierpnia 2023 r. nr [...], 2. zasądza od Wojewody Śląskiego na rzecz strony skarżącej 7417 (siedem tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Starosta [...] decyzją z dnia 10 sierpnia 2023 r., nr [...] , wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a i in. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (obecnie j.t. Dz. U. z 2024 r., poz. 311 ze zm. – dalej specustawa drogowa), art. 130 ust. 2 i in. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie j.t. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 z późn. zm. – dalej u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie j.t. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm. – dalej k.p.a.), 1) Ustalił odszkodowanie w wysokości 72 550 zł na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku [...] w Z., z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej na nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej G., obręb [...], karta mapy 1, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,1160 ha, przejętej pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa ronda na skrzyżowaniu ulic [...] oraz [...] wraz z przebudową ulicy [...] i z niezbędną infrastrukturą techniczną przy budowie zespołu hal magazynowo-produkcyjnych z zapleczem biurowo-socjalnym w G."; 2) Ustalił odszkodowanie w wysokości 3 627,50 zł na rzecz J. Sp. z o.o., stanowiącą 5 % z wartości nieruchomości działki nr [...], tj. kwoty 72 550 zł w związku z jej wcześniejszym wydaniem; 3) Ustalił odszkodowanie w wysokości 29 758 zł na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku [...] w Z. z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej na nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej G., obręb[...] , karta mapy 1, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,0473 ha, przejętej pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa ronda na skrzyżowaniu ulic [...] oraz [...] wraz z przebudową ulicy[...] i z niezbędną infrastrukturą techniczną przy budowie zespołu hal magazynowo-produkcyjnych z zapleczem biurowo-socjalnym w G."; 4) Ustalił odszkodowanie w wysokości 1 487,90 zł na rzecz J. Sp. z o.o., stanowiącą 5 % z wartości nieruchomości działki nr[...], tj. kwoty 29 758 zł w związku z jej wcześniejszym wydaniem; 5) Zobowiązał Zarząd Powiatu [...], jako organ wykonawczy Powiatu [...] do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt. 1 i 2, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wskazano, że odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień jego wypłaty. W uzasadnieniu wskazano m. in., że przedłożony operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne dane, dzięki którym dokonano wyceny oraz uzasadnienie wyboru podejścia, zestawienia stosownych cen transakcyjnych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości. Analiza rynku nieruchomości została opisana i przedstawiona w oparciu o uregulowania prawne obowiązujące rzeczoznawców majątkowych, natomiast wycena nieruchomości została wykonana w podejściu porównawczym. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła przez pełnomocnika J. Spółka z o.o. z siedzibą w G. (dalej: strona, skarżąca), zaskarżając ją w całości. Zarzucono wadliwe ustalenia faktyczne oraz prawne, m. in.: naruszenie art. 155 ust. 2 u.g.n., poprzez oparcie decyzji na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę pomimo tego, że został on sporządzony w sposób sprzeczny z wymogami określonymi w tym przepisie, a w szczególności został sporządzony w oparciu o źródła – dane i narzędzia portalu GEOPORTAL, pomimo, że z regulaminu tego portalu wynika wprost, iż dane te mają charakter poglądowy i nie mogą stanowić dowodu oraz podstawy rozstrzygnięć w postępowaniu administracyjnym; art. 77 § 1, 78 § 1 i 80 k.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego oraz dowolną ocenę dowodów, a nadto naruszenie art. 7a i 84 § 1 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i dokonywanie rozstrzygnięć niewyjaśnionych kwestii na niekorzyść strony, w szczególności poprzez oparcie decyzji na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę i zaniechanie wyłączenia jej pomimo uzasadnionego wniosku strony i in. Wojewoda Śląski decyzją z dnia 6 grudnia 2024 r., znak IFVIII.7581.1.32.2023, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano m. in., że organ administracji nie ma kompetencji, aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego moc dowodową, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne, co miało miejsce. Podnoszone w odwołaniu argumenty nie mogą stanowić podstawy do uchylenia lub zmiany zaskarżonej decyzji. Należność została wyliczona w sposób prawidłowy. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w szczególności wymienione w art. 155 ust. 1 pkt 1-8 u.g.n. Zatem katalog informacji dotyczący danych o nieruchomościach nie jest zamknięty. Geoportal, oprócz danych katastralnych, zawiera szereg szczegółowych map na bieżąco aktualizowanych, wchodzących w skład państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, np. z bazy ewidencji gruntów i budynków. Zatem dane o nieruchomościach z Geoportalu mogą posłużyć rzeczoznawcy do określenia bardziej szczegółowych parametrów nieruchomości. W toku postępowania odszkodowawczego rzeczoznawca w piśmie z dnia 19 maja 2023 r. wyjaśniła, że z uwagi na dwojakie przeznaczenie planistyczne nieruchomości dane ze strony internetowej Geoportal2, zawierające narzędzia do pomiaru powierzchni oraz stosowne warstwy map ewidencyjnych, zasadniczych i planistycznych, pozwoliły na uszczegółowienie powierzchni konkretnego przeznaczenia określonego planem miejscowym. Odnośnie do zaniechania przez rzeczoznawcę wskazania w operacie szacunkowym istotnych dokumentów wykorzystanych w operacie, tj. aktów notarialnych nieruchomości podobnych, wskazano, że zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Brak jest przepisów prawa zobowiązujących rzeczoznawcę majątkowego, by operat szacunkowy zawierał tego rodzaju informacje. Skargę na powyższą decyzję SKO złożyła przez pełnomocnika strona, zaskarżając ją w całości, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zarzucono m. in. naruszenie: I. art. 77 § 1, 78 § 1 i 80, 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., przez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego oraz dowolną ocenę dowodów, a nadto naruszenie art. 7a i 84 § 1 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i dokonywanie rozstrzygnięć niewyjaśnionych kwestii na niekorzyść strony oraz art 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., poprzez pominięcie bez uzasadnienia wniosków dowodowych strony złożonych już w trakcie postępowania przed Starostą, do których nie odniósł się ani organ I instancji ani Wojewoda Śląski, tj. regulaminu portalu GEOPORTAL, który wyraźnie zakazuje wykorzystywania danych zwartych w tym portalu, a także brak analizy pism bieglej w zakresie, w jakim strona wskazywała, iż: • operat zawiera informacje sprzeczne z twierdzeniami rzeczoznawcy wskazanymi w piśmie z dnia 19 maja 2023 r. co do opisu i założeń dotyczących wycenianej nieruchomości; w szczególności w zakresie działki [...] - co do której w operacie rzeczoznawca twierdzi, że nie nadaje się na zabudowę kubaturową, a w piśmie z dnia 19 maja 2023 r. przyznaje, że znaczny obszar tej działki pozwala na zabudowę kubaturową, co wpływa na przeznaczenie i wartość nieruchomości; • z operatu szacunkowego w żaden sposób nie wynika, w jaki sposób rzeczoznawca dokonała obliczeń powierzchni przeznaczonej na cele mieszkaniowe oraz drogowe w planie zagospodarowania przestrzennego - co wskazuje, że obliczenia te nie były poprzedzone żadnymi pomiarami, a nadto protokół z badania przeznaczenia nieruchomości został sporządzony z naruszeniem art. 155 ust. 2 u.g.n.; okoliczność ta powoduje, że dane przyjęte za podstawę obliczania wartości nieruchomości jawią się jako dowolne i niepoparte stosownymi pomiarami, a według deklaracji biegłej sporządzone w oparciu o narzędzia, które do tego celu nie mogą być wykorzystywane; • operat został sporządzony w oparciu o dane i wyliczenia, co do których Główny Geodeta Kraju wyraźnie wskazuje, że nie mogą być one podstawą decyzji administracyjnych; • pismo biegłej z dnia 31 lipca 2024 r. nie zawiera źródła danych i metodologii, na podstawie której dokonała obliczeń, a w zakresie których to okoliczności Wojewoda powiela nieprawdziwe twierdzenia organu I instancji, że rozpatrzono cały materiał dowodowy, stronie zagwarantowano czynny udział w postępowaniu oraz że w piśmie z dnia 20 czerwca 2023 r. powielono uprzednie zarzuty - co jest oczywistą nieprawdą, bowiem powołano tam okoliczności nowe, niewskazywane uprzednio; II. naruszenie art. 10 k.p.a. w zw. z art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 79 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., poprzez niezapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym i przeprowadzenie dowodów z udziałem biegłej bez informowania strony i umożliwienia wypowiedzenia się co do materiału dowodowego w sprawie, poprzez kierowanie pisma do biegłej z dnia 15 lipca 2024 r. dotyczącego uzupełnienia operatu i przeprowadzenia dowodu z pisma biegłej z dnia 31 lipca 2024 r., podczas gdy w przypadku umożliwienia stronie udziału w postępowaniu strona mogłaby wykazać odmienne niż biegła okoliczności poprzez: • zobowiązanie bieglej do wskazania, dlaczego w operacie podała odmienne dane w stosunku do pisma z dnia 19 maja 2023 r. co do opisu i założeń dotyczących wycenianej nieruchomości; w szczególności w zakresie działki [...] - co do której w operacie rzeczoznawca twierdzi, że nie nadaje się na zabudowę kubaturową, a w piśmie z dnia 19 maja 2023 r. przyznaje, że znaczny obszar tej działki pozwala na zabudowę kubaturową; • w jaki sposób, z jaką dokładnością i na jakiej skali mapy dokonywała obliczeń powierzchni poszczególnych działek, skoro w piśmie z dnia 31 lipca 2024 r. powołuje się na przybliżone powierzchnie (ok. 244 m2); • z jakiego źródła pochodzą dane wskazane w wyżej wskazanym piśmie - czy z dokumentów urzędowych, czy wyliczeń biegłej, a jeśli wyliczeń biegłej, to jak zostały dokonane, z jaką dokładnością, na podstawie jakiej skali; • wykazania, że organ II instancji a priori dokonuje akceptacji przybliżonej wartości powierzchni gruntu powołując się w piśmie w ślad za operatem powierzchniami: ok. 165 m2, ok. 16 m2, ok 410 m2, podczas gdy wyliczenia dotyczące powierzchni nieruchomości powinny być dokładne i poparte dowodami; • ustalenia, z jakich narzędzi korzystała biegła, czy miała świadomość zakazu wykorzystywania danych z portalu GEOPORTAL przy czynnościach administracyjnych, czy narzędzia, z których korzystała mają jakąkolwiek certyfikację związaną z dokładnością pomiarów; • zwrócenie się do administratora portalu GEOPORTAL o nadesłanie informacji, czy narzędzia w portalu pozwalają na dokonywanie obliczeń powierzchni działek i zasięgów ich przeznaczenia określonych w planach zagospodarowania przestrzennego, jaka jest dokładność pomiarów, czy narzędzia zostały przetestowane w zakresie prawidłowości pomiaru przy zmianie skali mapy oraz zgodności granicy działki wskazanej w portalu z rzeczywistym przebiegiem granicy działki i czy mogą być wykorzystywane do pomiarów stanowiących podstawę sporządzenia operatów w postępowaniach administracyjnych stanowiących podstawę wydania decyzji administracyjnej; III. art. 6 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., polegające na uchybieniu zasadzie praworządności, tj. wydanie decyzji z naruszeniem przepisów prawa materialnego ustawy o gospodarce nieruchomościami w oparciu o operat sporządzony przez rzeczoznawcę, pomimo: • świadomości organu, że został on sporządzony w oparciu o źródła, które nie mogą być podstawą ustaleń w postępowaniu administracyjnym wbrew wyraźnemu zakazowi wydanemu przez Głównego Geodetę Kraju, co jednoznacznie wynika z treści regulaminu portalu GEOPORTAL; • że z operatu szacunkowego w żaden sposób nie wynika, w jaki sposób rzeczoznawca dokonała obliczeń powierzchni przeznaczonej na cele mieszkaniowe oraz drogowe w planie zagospodarowania przestrzennego, co wskazuje, że obliczenia te nie były poprzedzone żadnymi pomiarami, a nadto protokół z badania przeznaczenia nieruchomości został sporządzony z naruszeniem art. 155 ust. 2 u.g.n., a która to okoliczność została pominięta zarówno przez organ I instancji, jak i przez Wojewodę Śląskiego, mimo podnoszonych w odwołaniu zarzutów; • że z operatu i pisma biegłej z dnia 19 maja 2023 r. wynikają sprzeczne stanowiska co do opisu i założeń dotyczących wycenianej nieruchomości (...); • w sytuacji, w której biegła nie wskazała skali, w jakiej analizowała mapy, metodologii pomiarów, sposobu wyznaczania linii rozgraniczających poszczególne przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, przyczyn dla których przyjmowała przybliżone wartości powierzchni o poszczególnym przeznaczeniu, które organ, jako ustalenia nieostre przyjmuje, co przyznaje zarówno w treści decyzji jak i m. in. piśmie z dnia 15 lipca 2024 r. - na które to działania, wobec braku poinformowania strony o przeprowadzeniu tego dowodu, ta nie mogła zareagować; IV. art. 7 k.p.a., art. 75 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. i 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., polegające na prowadzeniu postępowania wbrew zasadzie prawdy obiektywnej oraz na niepodjęciu działań zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu sprawy i do jej załatwienia z uwzględnieniem słusznego interesu strony, sprowadzające się w szczególności do ustalenia, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę spełnia wymogi określone ustawą o gospodarce nieruchomościami, nie budzi zastrzeżeń i oparciu na tej postawie decyzji, pomimo że: • ani organ I instancji, ani Wojewoda nie ustosunkowali się do zarzutów strony opisanych w piśmie z dnia 20 czerwca 2023 r., w szczególności w zakresie, w jakim strona podnosiła okoliczności szczegółowo opisane w pkt. II petitum skargi; • organ I instancji dopuścił dowód z operatu z dnia 9 września 2021 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. dla działki [...] - z której wyodrębniono nieruchomości, w przedmiocie których prowadzono postępowanie i w piśmie z dnia 25 kwietnia 2023 r. jednoznacznie wskazał na koniczność ustosunkowania się przez M. C. "do wszystkich uwag i zastrzeżeń zawartych w tym piśmie" (pismo strony z dnia 6 kwietnia 2023 r.), a organ II instancji zignorował podnoszony w tym zakresie zarzut, że Starosta przeszedł do porządku dziennego nad stanowiskiem biegłej, że nie będzie odnosić się do tego zarzutu strony i nie zapoznała się z ww. operatem; • organ II Instancji uniemożliwił zadawanie pytań biegłej z uwagi na przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłej (pismo z dnia 15 lipca 2024 r.) bez zawiadomienia strony, co uniemożliwiło złożenie wniosków opisanych w pkt II skargi; V. art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a , art. 136 § 1 i 2 k.p.a., oraz art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., sprowadzające się do prowadzenia postępowania w sposób umniejszający zaufanie do władzy publicznej (...); VI. art. 155 ust. 2 u.g.n., poprzez oparcie decyzji na operacie szacunkowym, pomimo, że został on sporządzony w sposób sprzeczny z wymogami określonymi w tym przepisie (...). W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości przyjęte w zaskarżonej decyzji stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2024 roku, poz. 935 – dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonego aktu wykazało, że jest on dotknięty uchybieniami uzasadniającymi jego wzruszenie, choć nie wszystkie argumenty skargi były zasadne. Zaskarżone rozstrzygnięcie narusza bowiem przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. skutkuje jego uchyleniem. Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Prowadzą też postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 §1 k.p.a.) i powinny działać w sprawie wnikliwie (art. 12 §1 k.p.a.). Przepisy te znajdują doprecyzowanie m. in. w art. 77 §1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy; istotny jest także art. 80 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego czy dana okoliczność została udowodniona. Przedmiotem kontroli jest decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej. Wobec faktu, że przejęcie to nastąpiło w wyniku wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, materialnoprawne kwestie ustalania wysokości odszkodowania są normowane w szczególności przez art. 18 specustawy drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z dniem, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z ostatniego z powołanych przepisów (art. 18 ust. 1 specustawy drogowej) wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, co jest konsekwencją art. 7 u.g.n., według którego "Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V." Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dane wykorzystywane przy szacowaniu wartości nieruchomości określone są w art. 155 u.g.n. Jak wynika z powyższych regulacji dobór nieruchomości porównawczych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Przy tym strona musi mieć zagwarantowane prawo, by zgłaszać zarzuty odnoszące się do operatu, a rzeczoznawca powinien do nich ustosunkować się w sposób rzetelny. W toku postępowania rzeczoznawca w piśmie z dnia 19 maja 2023 r. wyjaśniła, że z uwagi na różnorodne przeznaczenie planistyczne nieruchomości wykorzystała dane ze strony internetowej Geoportal2, zawierające narzędzia do pomiaru powierzchni. W Regulaminie tego Serwisu wskazano wyraźnie, że "Korzystanie z zasobów witryny internetowej www.polska.geoportal.pl oznacza akceptację bez ograniczeń i zastrzeżeń niniejszego Regulaminu." Jednocześnie w świetle § 2 ust. 3 Regulaminu "Informacje prezentowane w Serwisie mają charakter wyłącznie poglądowy i w żadnym razie nie mogą być traktowane jako dokument o charakterze oficjalnym." Przy tym "Administrator Serwisu nie ponosi odpowiedzialności za prawidłowość i dokładność danych w nim udostępnianych" (§ 3 ust. 1). "Administrator nie ponosi odpowiedzialności za szkody wynikłe z tytułu niepoprawnych informacji zamieszczonych w Serwisie" (§ 4 ust. 2). Także, dla porównania, w Regulaminie serwisu rządowego geoportal.gov.pl w § 2 ust. 3 stwierdzono, że "Informacje prezentowane w Serwisie, inne niż materiały państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, mają charakter wyłącznie poglądowy i w żadnym razie nie mogą być traktowane jako dokument o charakterze oficjalnym. Nie mogą też być podstawą jakichkolwiek czynności administracyjnych czy urzędowych." Jakkolwiek art. 155 ust. 1 u.g.n. zawiera otwarty katalog danych wykorzystywanych przy szacowaniu wartości nieruchomości, a art. 75 ust. 1 k.p.a. stanowi, że "Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem", to jednak nie mogą być wykorzystywane wszelkie dane i dokumenty bez ograniczeń. Należy bowiem oceniać ich wartość dowodową, zwłaszcza jeśli strona podważa ich prawdziwość bądź prawidłowość. Nie wystarczy zatem proste powołanie się na dostępność takich danych. Wątpliwości powinny być wyjaśnione, zwłaszcza gdy dotyczą praw bądź obowiązków o charakterze finansowym, jak w niniejszej sprawie, gdzie przedmiotem sporu są duże kwoty. Ustaleń w tym zakresie zabrakło. Nadto, w świetle art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. "Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154." Jednocześnie "Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154." Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z dnia 16 grudnia 2022 r. miało miejsce po raz pierwszy w dniu 6 lutego 2023 r. (trudno dociec, dlaczego tak szybko) i dołączono tam analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W aktach sprawy (po złożonym odwołaniu) znalazła się także strona tytułowa operatu z 16 grudnia 2022 r. z odręczną adnotacją, z której wynikałoby, że ważność operatu jest przedłużona do 16 grudnia 2024 r. Analizy potwierdzającej te ustalenia, a dotyczące aktualności wniosków rzeczoznawcy, już jednak zabrakło. Wojewoda uchybienie to niezasadnie pominął. Faktem jest, że przedłożony przez stronę prywatny operat szacunkowy z 2021 r. został sporządzony do innych celów niż niniejsze postępowanie, lecz nie zmienia to faktu, że informacje oraz ustalenia w nim zawarte mogą odzwierciedlać stanowisko oraz argumenty samej strony, która dokument ten przedłożyła. Jeśli tak jest i strona argumenty tam zawarte traktuje jak własne, to i rzeczoznawca w niniejszej sprawie do treści odpowiednich zarzutów powinna odnieść się merytorycznie. Wbrew zobowiązaniu Starosty z dnia 25 kwietnia 2023 r. nie uczyniła tego. Jeśli nie miała dostępu do tego operatu, o czym pisze w piśmie z 19 maja 2023 r., to należało jej niezbędną dokumentację udostępnić (zwłaszcza że sam organ I instancji wymagał od niej wypowiedzenia się co do ww. kwestii). Nadto, skoro organ II instancji po wniesieniu odwołania prowadził czynności dowodowe (związane z operatem i wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę) powinien był zapewnić stronie możliwość ustosunkowania się do całości materiału dowodowego, co także zaniedbano, wbrew wymogom art. 10 § 1 k.p.a. Odnośnie do zaniechania przez rzeczoznawcę wskazania w operacie szacunkowym istotnych dokumentów wykorzystanych w operacie, tj. aktów notarialnych nieruchomości podobnych, to zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. W tym kontekście w wyroku NSA z 11 lipca 2016 r., sygn. I OSK 2471/14, stwierdzono: "(...) operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.)." W toku postepowania zarzucano również wadliwy dobór nieruchomości podobnych. Pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą jednak występować różnice (odnoszące się także do ich powierzchni czy lokalizacji), na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Stąd ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Nie jest rzeczą Sądu, by weryfikować okoliczności wymagające wiedzy specjalistycznej, którą dysponują rzeczoznawcy. Organ odwoławczy podjął próbę wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, jednak i on nie dostrzegł wadliwości aktu, który utrzymał w mocy, przez co należy uznać i jego rozstrzygnięcie za nieodpowiadające prawu. Wszystkie te uchybienia ww. przepisom postępowania, w tym art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz poprzedzającego go rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a., przy odstąpieniu od dalej idącej kontroli prawidłowości zastosowania w niniejszej sprawie prawa materialnego, do której zmierzają niektóre zarzuty skargi. Stan faktyczny nie został bowiem prawidłowo ustalony, a kontrola zastosowania prawa materialnego następuje dopiero po ustaleniu rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, w odniesieniu do którego mają znaleźć zastosowanie normy prawa materialnego w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu. Zatem kontrola przestrzegania przez organy administracyjne norm prawa materialnego może być przeprowadzona dopiero w ostatniej kolejności (zob. wyrok NSA z 10 lutego 1981 r., sygn. SA 910/80, ONSA 1981, nr 1, poz. 7; T. Woś [red.], Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2012, s. 757 – 757). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy powinny mieć na uwadze powyższe ustalenia bacząc, by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu. Treści rozstrzygnięcia Sąd nie przesądza, bowiem nie pozwalają na to niepełne ustalenia faktyczne. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania, obejmujących wpis od skargi (2000 zł) i koszty zastępstwa procesowego (5417 zł, wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa), Sąd rozstrzygał w oparciu o przepisy art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a. Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.