II SA/Kr 738/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Sędziowie: Asesor WSA Anna Kopeć (spr.) Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: starszy referent Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta Krakowa na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 kwietnia 2025 r. znak SKO.UW/4163/36/2025 w przedmiocie umorzenia postępowania administracyjnego w sprawie aktualizacji opłaty rocznej oddala skargę Prezydent Miasta Krakowa - wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej - pismem z dnia 11 lipca 2024 r. znak GS-17.6843.1.0015.2020.JL-0090 wypowiedział N. Sp.zo.o. M. sp. jawna z siedzibą w K. wysokość dotychczas obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa składającego się z działki ewid. nr [...] i [...] obręb [...], jedn. ew. Ś. , objętej księgą wieczystą [...], o łącznej powierzchni 2 321 m2 oraz zaproponował wysokość nowej opłaty rocznej od 1 stycznia 2025 r. N. Sp. z o.o. M. sp. jawna z siedzibą w K. w ustawowym terminie złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. W dniu 10 lutego 2025 r. spółka złożyła wniosek o umorzenie postępowania w trybie art. 105 § 1 k.p.a. Do wniosku dołączyła zaświadczenie Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 15 stycznia 2025 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności oraz potwierdził powstanie prawa własności wnioskodawcy do nieruchomości gruntowej położonej w K., stanowiącej m. in. działki nr [...], [...] z dniem 5 grudnia 2024 r. w udziale wynoszącym 1/1. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 30 kwietnia 2025 r., znak SKO.UW/4163/36/2025 umorzyło postępowanie w sprawie wniosku N. Sp.zo.o. M. sp. jawna z siedzibą w K. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa składającego się z działki ewid. nr [...] i [...] obręb [...] jedn.ew. Ś. jest nieuzasadniona w proponowanej wysokości. Jako podstawę prawną decyzji Kolegium wskazało art. 79 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145) w związku z art. 7 ustawy z dnia 20 lipca 2028 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2025 poz. 6) w zw. z art. 105 k.p.a. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że jak wynika z zaświadczenia Prezydenta Miasta Krakowa noszącego datę 15 stycznia 2025 r., z dniem 5.12.2024 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej tj. działek nr [...], [...], [...], [...] przekształciło się w prawo własności. Co za tym idzie, w niniejszej sprawie ma zastosowanie art. 7 ust 1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2025 poz. 6). Przepis ten przewiduje, że: 1. Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. 2. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Rozpatrzenie wniosku stało się bezprzedmiotowe, bowiem nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, a zatem w dniu 1 stycznia 2025 r. N. sp. z o.o. M. sp. j. z siedzibą w K. nie było już użytkownikiem wieczystym, a zatem nie jest już zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Skarb Państwa - Prezydent Miasta Krakowa, zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 21 ust 1 ustawy z dnia 20.07.2018 r, o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej "ustawa przekształceniowa") poprzez jego niezastosowanie i umorzenie postępowania - podczas gdy przekształcenie z dniem 5 grudnia 2024 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości pozostaje bez wpływu na postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej wszczęte na skutek wypowiedzenia w dniu 11.07.2024 r. wysokości opłaty rocznej, i tym samym organ winien kontynuować postępowanie aktualizacyjne; - art. 79 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n.") poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i umorzenie postępowania podczas, gdy w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki aktualizacji opłaty rocznej i tym samym organ winien wydać orzeczenie merytoryczne a nie umarzać postępowania. Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. Strona skarżąca przywołała art. 21 ust. 1 ustawy przekształceniowej, zgodnie z którym postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i nie zakończone przed dniem przekształcenia, toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych. Jednocześnie należy zwrócić uwagę na art. 4 ustawy z dnia 12.02.2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, który stanowi, że: Jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Z przytoczonego przepisu wynika iż ustawodawca już wtedy zakładał, że postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie powinny zostać umorzone w przypadku skutecznego doręczenia wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości. W niniejszej sprawie jest tylko jeden użytkownik wieczysty, któremu wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zostało skutecznie doręczone w dniu 17.07.2024 r., a więc przed dniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, iż sam fakt przekształcenia nieruchomości nie przesądza o zakończeniu postępowania aktualizacyjnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.) - dalej jako "p.p.s.a." kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie między innymi w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Dokonana według tak określonych kryteriów kontrola zaskarżonej decyzji wykazała, że odpowiada ona prawu. Na wstępie należy wskazać, że kwestia aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (art. 77 i następne u.g.n.) leży na granicy prawa cywilnego i prawa administracyjnego. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że w przypadku bezprzedmiotowości postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej należy wydać decyzję o umorzeniu postępowania. Właściwość sądu administracyjnego w tej sprawie nie budzi wątpliwości (por. np. wyrok NSA z dnia 5 czerwca 2025 r., sygn. I OSK 1954/23 - dostępny w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych). Stan faktyczny w niniejszej sprawie sprowadza się do następujących okoliczności: < w piśmie z 11 lipca 2024 r. Skarb Państwa – Prezydent Miasta Krakowa dokonał wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek nr [...] i [...] dokonane – ze skutkiem od 1 stycznia 2025 r. < użytkownik wieczysty złożył wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości < z dniem 5 grudnia 2024 r. nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości we własność (zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta Krakowa z 15 stycznia 2025 r.). Okoliczności te nie budzą wątpliwości i wynikają z dokumentów zamieszczonych w aktach sprawy. Zaskarżona decyzja nie jest dotknięta wadami i uchybieniami, które powodowałyby konieczność jego uchylenia, jakkolwiek zarówno SKO, jak i strona skarżąca przywołują przepisy, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie. Organ mianowicie twierdzi, że "w niniejszej sprawie ma zastosowanie art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 6)". Z kolei strona skarżąca powołuje się na art. 21 ust. 1 tej ustawy. Tymczasem w niniejszej sprawie zastosowanie znajduje art. 13 ustawy przekształceniowej: "1. Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725, 834, 1222 i 1847), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Przepisy art. 2 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio. 2. Właściwy organ wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku albo na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku. 2a. W przypadku, o którym mowa w art. 2 ust. 2, właściwy organ wydaje zaświadczenie w terminie 4 miesięcy od dnia przedstawienia przez cudzoziemca ostatecznego zezwolenia, o którym mowa w tym przepisie. 2b. Przepisy art. 4 ust. 3-7, art. 5 i art. 6 stosuje się odpowiednio. 3. Z tytułu przekształcenia, o którym mowa w ust. 1, nowy właściciel gruntu ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, opłatę w wysokości równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku, w którym oddano budynek do użytkowania. Przepisy art. 7 ust. 3, 5 i 6-10 oraz art. 8-11 stosuje się odpowiednio. Obowiązek wnoszenia opłaty powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, jest wymagalna w pełnej wysokości." Z treści art. 13 ust. 3 wynika, że za cały rok, w którym nastąpiło oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania - i w konsekwencji przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność - ponosi się opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Z kolei z dniem 1 stycznia roku następnego powstaje obowiązek uiszczenia opłaty przekształceniowej, przy czym przepis odsyła do wysokości tej opłaty obowiązującej w roku przekształcenia. Wyraźnie również odsyła wyłącznie do ust. 3, 5 i 6-10 art. 7, wykluczając w ten sposób zastosowanie ust. 1 i 2 art. 7. Stosując powszechnie znane zasady wykładni trzeba przyjąć, że art. 13 ust. 3 ustawy przekształceniowej to przepis szczególny w stosunku do art. 7 ust. 1 i 2. Z kolei art. 21 miał charakter intertemporalny i dotyczył wyłącznie przekształcenia, które nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 r. na podstawie art. 1 ust. 1 tej ustawy. Wobec stwierdzenia, że sytuacja, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie mieści się w zakresie art. 13 ust. 3 ustawy przekształceniowej, brak było podstaw do zastosowania innych powołanych przez strony, przepisów. Zgodnie z wypowiedzeniem dokonanym w piśmie z 11 lipca 2024 r. nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2025 r. Nawet gdyby użytkownik wieczysty nie sprzeciwił się tej aktualizacji (składając wniosek z 8 sierpnia 2024 r.), to i tak nie mogłaby ona nastąpić wobec faktu, że prawo użytkowania wieczystego przestało istniej w dniu 5 grudnia 2024 r. Fakt złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n.) nie może mieć żadnego wpływu na wynika tej sprawy – w świetle jednoznacznego brzmienia art. 13 ust. 3 ustawy przekształceniowej. Ponadto sytuacja prawna osoby, która skorzystała z prawa do sprzeciwienia się działaniom organu nie może być gorsza niż sytuacja osoby, która takiego sprzeciwu nie złożyła. Zatem mimo błędnego powołania się na treść art. 7 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej, zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a uchybienie to nie ma żadnego wpływu na wynik sprawy. Zarzuty skargi są całkowicie bezzasadne. Postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej podlegało umorzeniu z uwagi na jego bezprzedmiotowość i prawidłowo zakończono je wydaniem decyzji o takiej właśnie treści. Z tych powodów Sąd oddalił skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 p.p.s.a.