II SA/Sz 537/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 listopada 2022 r. sprawy ze skargi Spółka na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z [...] kwietnia 2022 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. (dalej: Kolegium lub organ odwoławczy), po rozpatrzeniu odwołania O. sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Skarżąca), orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy D. z dnia [...] października 2021 r., znak [...], w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej oznaczonej w rejestrze gruntów numerem [...] o powierzchni [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym D. , której wartość wzrosła wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wyjaśnił organ odwoławczy, decyzją z dnia [...] października 2021 r. organ I instancji ustalił wobec Spółki jednorazową opłatę w związku ze sprzedażą w dniu [...] lutego 2019 r. nieruchomości gruntowej oznaczonej w rejestrze gruntów numerem [...], której wartość wzrosła wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższa decyzja organu była drugą w przedmiotowej sprawie i została wydana na skutek decyzji kasatoryjnej Kolegium nr [...] z dnia [...] kwietnia 2021 r. W odwołaniu od aktualnie zapadłej decyzji strona zarzuciła naruszenie przepisów postępowania oraz art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nałożenie na stronę opłaty planistycznej w sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie wzrosła w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy ponownie rozpatrując sprawę, po przytoczeniu przepisów dotyczących zasad ustalania opłaty planistycznej wyjaśnił, że dla jej ustalenia konieczne jest łączne zaistnienie trzech zdarzeń: uchwalenie (lub zmiana) planu, zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu (lub zmianą) przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu (lub jego zmiany) oraz wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia (zmiany) planu. W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, iż uchwałą nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] marca 2017 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy D. (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2017 r., 2217) nastąpiło uchwalenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajdowała się nieruchomość Spółki oznaczona w rejestrze gruntów numerem [...]. Uchwała powyższa została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Z. w dniu 12 maja 2017 r. i weszła w życie po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia tj. [...] czerwca 2017 r. Zbycie nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy z dnia [...] lutego 2019 r., czyli po dacie wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przed upływem 5 lat od tej daty. Natomiast co do wzrostu wartości nieruchomości w następstwie zmiany planu miejscowego organ odwoławczy wyjaśnił, że wysokość renty planistycznej ustalana może być tylko po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia takiej opłaty. W celu naliczenia odpowiedniej wysokości opłaty, rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, w którym wskazuje stopień wzrostu wartości nieruchomości. Ową kwotę wzrostu wartości nieruchomości należy pomnożyć przez stawkę procentową przyjętą w uchwale o wprowadzeniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. I taka została przyjęta w niniejszej sprawie (§ 82 ust. 1 pkt 2 ww. uchwały) Jak ustaliło Kolegium ze sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego z [...] lipca 2021 r. wynika, że wartość nieruchomości przed zmianą planu wynosiła [...] zł, natomiast po zmianie planu [...],00 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem [...] zł, a 30% z tej kwoty to [...] zł. Rzeczoznawca, w celu sporządzenia wyceny, uzyskał niezbędne dane od organów administracji publicznej. Przeprowadził wizję lokalną i inwentaryzację wycenianej nieruchomości w terenie. Wykorzystał umowę sprzedaży, uchwałę, decyzję Kolegium z dnia [...] kwietnia 2021 r., dane z rynku nieruchomości o przeprowadzonych transakcjach oraz zastosował normy zawodowe. Organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym obszernie opisał stan nieruchomości, wyjaśnił powody zastosowania metody i techniki wyceny do ustalenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości. Przyjęte przez rzeczoznawcę podejście i metoda (podejście porównawcze - metoda porównywania parami) mogą mieć zastosowanie i umożliwiają prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości w ustalonym stanie faktycznym. Badając operat pod kątem wymagań określonych w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Kolegium stwierdziło, że zawiera on wszystkie niezbędne informacje wymienione w pkt 1-9. Operat nie zawiera błędów matematycznych, jak również metodologicznych czy pisarskich. Jest jasny, czytelny i zrozumiały, tym samym operat ten ma wartość dowodową i stanowi podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Nadto nie nasuwają zastrzeżeń wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 21 września 2021 r., stanowiącym odpowiedź na zarzuty sformułowane przez Spółkę w toku postępowania administracyjnego. Wyjaśniono, że zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, odwołująca Spółka mogła skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.), bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro odwołująca tego nie uczyniła, brak jest dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenia w tej sprawie renty planistycznej. Wobec powyższego zarzuty strony, co do wad operatu są bezpodstawne. W ocenie Kolegium również zastrzeżenia odwołującej, co do powołania tego samego rzeczoznawcy, który sporządzał operat na wcześniejszym etapie postępowania są bezpodstawne. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Art. 175 ust. 1 u.g.n. nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykonywania swojej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, że szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu o wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością. Jak przyjął organ odwoławczy nie doszło także do naruszenia praw strony, co do udziału jej w postępowaniu. Strona miała możliwość czynnego udziału w postępowaniu, jednakże z tej możliwości nie zawsze korzystała. Analiza akt postępowania prowadzi do wniosku, iż od wszczęcia postępowania do momentu poprzedzającego wydanie decyzji strona była o wszystkich czynnościach zawiadamiana, a nadto organ wyznaczał jej terminy na zapoznanie się z materiałem dowodowym sprawy, jak i pouczał o prawie do wnoszenia stanowiska w sprawie, czy też uwag z czego strona korzystała. Za chybiony uznano zarzut naruszenia przez organ I instancji procedury administracyjnej w kontekście przeprowadzenia oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę bez udziału strony. Wyjaśniono, że oględziny przeprowadzone przez rzeczoznawcę w ramach sporządzania operatu szacunkowego nie stanowią czynności procesowej, o której mowa w art. 75 § 1 k.p.a. O przeprowadzeniu oględzin rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku zawiadamiania stron postępowania administracyjnego, czy też nawet organu, na którego zlecenie działa. Jak ocenił organ odwoławczy, w ponownym postępowaniu, organu I instancji zastosował się w pełni do wcześniejszych wytycznych Kolegium. Odnosząc się zaś do zarzutów dotyczących przeprowadzonych dowodów ze źródeł osobowych stwierdzono natomiast, iż w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 37 ust. 12) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 1) nie mają one znaczenia dla sprawy. Okoliczność wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia (zmiany) planu może być dowiedziona wyłącznie za pomocą operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę, a nie zeznań świadków, którzy uczestniczyli w procesie sprzedaży nieruchomości Spółki. Co do kwoty za jaką nieruchomość została sprzedana uznano, iż nie ma ona dla sprawy znaczenia, bowiem sprzedając ją za taką, a nie inną cenę Spółka czyniła to na zasadzie swobody kontraktowej, gdzie cena sprzedaży nie zawsze jest wartością rynkową. Zresztą z protokołu przesłuchania prezesa zarządu Spółki z dnia [...] września 2020 r. wynika, iż głównym powodem sprzedaży nieruchomości były "podatki". Zatem już to nasuwa wniosek, iż Spółka była zdeterminowana do zbycia nieruchomości by pozbyć się obowiązku podatkowego z tytułu jej posiadania. Jednak i ten powód jest dla sprawy obojętny. Pismem z 24 maja 2022 r. pełnomocnik Spółki wystąpił ze skargą na powyższą decyzję zarzucając jej naruszenie: 1. art. 6, 7, 8 k.p.c. w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia wszystkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, w szczególności polegającego na zaniechaniu wyjaśnienia w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w jaki sposób organ I instancji rozpoznał zawnioskowane przez Stronę dowody w postaci przesłuchania świadków i strony, pominięcie zarzutów strony do sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego nieruchomości, 2. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnienia faktów powoływanych przez stronę oraz pominięcie (nie wskazanie) faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których organ nie dokonał oceny wiarygodności dowodów wnioskowanych przez stronę, czy też powodów dla których wnioskowanym przez stronę dowodom odmówił wiarygodności, a w konsekwencji sprowadzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji jedynie do opisu czynności podejmowanych przez organ. 3. art. 138 § 2 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie okoliczności wskazanych przez organ odwoławczy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...] kwietnia 2021 roku (nr [...]), a które organ powinien był wziąć pod uwagę przy ponownym rozpoznaniu sprawy. 4. naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nałożenie na stronę opłaty planistycznej w sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie wzrosła w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazując na powyższe pełnomocnik Spółki zawnioskował o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż w ocenie Skarżącej nie sposób przyjąć, iż zlecenie kolejnej opinii w ramach ponownego rozpoznania sprawy wypełnia zalecenia organu odwoławczego, tym bardziej, że ponowna opinia została sporządzona przez tego samego biegłego, w zasadzie w identycznej treści, a biegły ponownie nie ustosunkował się merytorycznie do zarzutów strony dotyczących pominięcia w operacie oceny niekorzystnego czynnika w "nowym" planie jakim jest ograniczenie podziału nieruchomości poniżej 2.500 m2, chociaż to ograniczenie wskazał. Nadto z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że organ oparł swoje rozstrzygnięcie ponownie wyłącznie na sporządzonym na potrzeby postępowania operacie szacunkowym. Wyjaśniono, iż w toku postępowania Skarżąca przed organem I Instancji wskazywała, iż mimo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie doszło do zmiany wartości nieruchomości. Skarżąca na tę okoliczność wnioskowała o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadków i strony, dowodu z umowy sprzedaży, w której określono cenę sprzedaży równą rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości, kwestionowała też treść sporządzonej opinii. Mimo, że organ przeprowadził te dowody, to w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ponownie (mimo wyraźnych zaleceń organu odwoławczego) nie wskazano, sposobu w jaki organ te dowody ocenił, co de facto uniemożliwia merytoryczne ustosunkowanie się do oceny dowodów, które przeprowadził organ. Spółka wskazywała ponadto, że wartość rynkowa nieruchomości wynosiła [...] zł i została określona w umowie sprzedaży z dnia [...] lutego 2019 roku. Skarżąca zakwestionowała tym samym wartość nieruchomości wskazaną w operacie szacunkowym tj. [...] zł. Wniosła także zarzuty do opinii biegłego wskazując, że zgodnie z operatem szacunkowym biegły wskazał na wzrost wartości nieruchomości wskazując na różnice (pomiędzy "starym", a "nowym" planem), które zasadniczo sprowadzają się do wysokości potencjalnej zabudowy (12m "stary" plan, a 16m "nowy" plan) oraz ilości kondygnacji (2 kondygnacje "stary" plan, 4 kondygnacje "nowy" plan). Jednocześnie biegły wskazał, że dominująca zabudowa w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości to zabudowa dwukondygnacyjna, przy czym jak wskazał biegły, nowy właściciel nie musi z tego czynnika korzystać. Z nowego operatu także nie wynika, aby biegły przy wycenie nieruchomości wziął pod uwagę niekorzystny czynnik w "nowym" planie jakim jest ograniczenie podziału nieruchomości poniżej 2.500 m, chociaż to ograniczenie ponownie wskazał (str. 11 operatu). Zdaniem Skarżącej nie zostały też rozpatrzone jej zarzuty dotyczące bezstronności osoby biegłego i sporządzenia dowodu z opinii biegłego przy udziale innego biegłego oraz przeprowadzenia oględzin mimo usprawiedliwionej nieobecności strony. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 3 § 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm., dalej jako: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja Kolegium utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji ustalającą opłatę (rentę) planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która to nieruchomość została zbyta przez Spółkę po wejściu w życie uchwały zmieniającej plan miejscowy. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie zaś do art. 37 ust. 1, 3-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, jednak nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W rozpatrywanej sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, że działka będąca przedmiotem postępowania stanowiła przed zbyciem własność Spółki, oraz to, że została ona sprzedana w dniu [...] lutego 2019 r. tj. w ciągu 5 lat od wejścia w życie uchwały zmieniającej plan miejscowy. Rozstrzygnięcia organów administracji zostały oparte na wartościach określonych przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb postępowania. Ów operat, sporządzony w dniu [...] lipca 2021 roku, wraz z wyjaśnianiami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie z dnia [...] września 2022 r. będącymi odpowiedzią na zarzuty pełnomocnika Skarżącej, został poddany wnikliwej i obszernej ocenie organu odwoławczego i został uznany za dowód mogący stanowić podstawę ustalenia opłaty planistycznej. Kluczowe zarzuty skargi dotyczą prawidłowości operatu szacunkowego oraz bezstronności osoby rzeczoznawcy, który ów dokument opracował na zlecenie organu administracji. Jak wynika z art. 157 § 1 u.g.n. oceny operatu może dokonać, zgodnie, organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jako podmiot wysoce wyspecjalizowany. Natomiast dokonując kontroli organ administracji ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). W ocenie Sądu organ odwoławczy trafnie uznał, iż powyższy dokument zawiera wszelkie wymagane prawem elementy i może on stanowić dowód w sprawie ustalania opłaty planistycznej. Brak jest przy tym uzasadnionych podstaw do kwestionowania merytorycznego stanowiska przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli chodzi o twierdzenia Skarżącej zmierzające do zakwestionowania operatu będącego podstawą ustaleń organów administracji co do wartości nieruchomości to nie mogły one odnieść zamierzonego skutku. W zakresie zarzutu, iż rzeczoznawca nie uwzględnił niekorzystnego czynnika w "nowym" planie jakim jest ograniczenie podziału nieruchomości poniżej 2.500 m2, to wobec bezspornego ujęcia powyższej regulacji planu miejscowego w operacie nie sposób uznać go za trafny. W szczególności rzeczoznawca opisał w części "Główne różnice pomiędzy planami" (k.11 i k. 12 operatu) jego zdaniem istotne zmiany regulacji planistycznych mających wpływ na wartość rynkową odnosząc się do znaczenia w tym procesie podziału nieruchomości. Wyjaśnił też, iż głównym czynnikiem powodującym wzrost ceny jest możliwość wznoszenia wyższej zabudowy. Przedstawione w operacie stanowisko jawi się jako przekonujące bowiem rzeczoznawca racjonalnie wyjaśnił jakie znacznie ma dokonywanie podziałów dużych nieruchomości jako okoliczności zmieniającej możliwość realizacji zabudowy pod względem wysokościowo – kubaturowym. Trafnie też Kolegium wskazało, iż skarżąca Spółka zmierzając do dowiedzenia innych wartości nieruchomości niż wyliczone przez rzeczoznawcę majątkowego miała możliwość zarówno przedstawienia operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie względnie zlecić ocenę operatu sporządzonego w toku postępowania administracyjnego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Warto też nadmienić, że jak wynika z akt administracyjnych, Spółka, mimo wywodzonego długotrwałego procesu sprzedaży działki, nie skorzystała też z możliwości przewidzianej art. 37 ust 7 u.g.n. tj. nie zażądała ustalenia w drodze decyzji wysokości opłaty przed zbyciem nieruchomości. Jeśli chodzi o zarzut braku bezstronności biegłego formułowany przez pełnomocnika Skarżącej to opiera się on w istocie na twierdzeniu, iż rzeczoznawca w operacie zawarł nieuprawnioną krytykę dotychczasowego przebiegu postępowania, a w szczególności nieuprawnioną i niedozwoloną recenzję decyzji wydanej przez Kolegium. W ocenie Sądu treść operatu w żaden sposób nie daje uzasadnionych podstaw do twierdzenia o braku obiektywizmu biegłego. Należało mieć przy tym na względzie, iż jego rolą w procesie wyceny nieruchomości było odniesienie się do znanych mu okoliczności mogących mieć znacznie dla wyceny, co też należycie uczynił. Chybionym jest także zarzut niedopuszczalności powierzenia wyceny temu samemu rzeczoznawcy i konieczności jej zlecenia przez organ innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Taki obowiązek organu nie wynika bowiem z żadnego przepisu. Przy czym w sytuacji, gdy rzeczoznawca sporządzał już operat na wcześniejszym etapie postępowania dla tego samego celu to już w momencie zlecania wyceny ma on poszerzoną wiedzę o przedmiocie wyceny, co ułatwia mu zatem sprawne sporządzenie operatu oraz dokonanie analizy rynku z uwzględnieniem zmian, które nastąpiły od czasu sporządzenia poprzedniej opinii. W tym miejscu należy też dostrzec, iż pierwszy operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] marca 2019 r. a decyzja kasacyjna Kolegium z [...] kwietnia 2020 r., była skutkiem stwierdzenia przez organ odwoławczy niepoddania przez organ I instancji powyższego dowodu w sprawie stosownej ocenie - nie zaś stwierdzonymi przez SKO wadami operatu. W myśl art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W realiach badanej sprawy, upływ czasu i konieczność zapewnienia aktualności operatu szacunkowego w całym toku postępowania administracyjnego czyniła racjonalnym zlecenie sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego. Sąd nie znalazł też podstaw do zakwestionowania zakresu przeprowadzonego przez organy administracji postępowania dowodowego. Organ odwoławczy trafnie zauważył, że w świetle regulacji dotyczących zasad ustalania opłaty planistycznej takie dowody jak przesłuchania świadków nie mogą prowadzić do ustalania wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ta bowiem, zgodnie z wolą ustawodawcy może być ustalona jedynie w prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym. Organ I instancji przeprowadził bardzo obszerne postępowanie dowodowe, w tym przesłuchania wnioskowanych przez stronę świadków. Nie sposób uznać, aby wniosły one do sprawy istotną wiedzę a w szczególności, aby dawały one podstawy do zakwestionowania opinii biegłego sporządzonej w przewidzianej prawem formie. Potwierdziły one jedynie cenę za którą faktycznie zbyta została nieruchomość, przy czym wartość ta nie była kwestionowana na żadnym etapie postępowania administracyjnego i wynika wprost z umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Kolegium trafnie zwróciło szczególną uwagę na zeznania prezesa Spółki, który oświadczał, iż poprzedzające sprzedaż działki działania gminy takie jak egzekwowanie opłaty za wywóz odpadów obierał jako atak na jego firmę oraz jej dyskryminowanie. Nadto z zeznań tych wynika, iż nie mógł uzyskać oczekiwanej ceny przez wiele lat "czuł się tym zmęczony, chciał uciec, wydostać się stąd i sprzedać ziemię". Co do twierdzenia Skarżącej, iż wartość rynkowa nieruchomości wynika z umowy sprzedaży warto zauważyć, że organy nie kwestionują ceny sprzedaży niemniej jednak wartość rynkowa została zdefiniowana w art. 151 ust. 1 u.g.n. jako szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wskazywane przez Skarżącą okoliczności, szczególnie wobec braku okazania jakiejkolwiek innej wyceny nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę, nie dają podstaw do zakwestionowania wartości ustalonych w operacie szacunkowym sporządzonym dla celu ustalenia opłaty planistycznej. Podobnie, twierdzenie Spółki, iż zmiana planu nie spowodowała wzrostu wartości nieruchomości, nie jest poparte żadnymi dowodami i stanowi wyłącznie jej własną ocenę. Przy czym oceniając powyższe twierdzenia nie można tracić z pola widzenia, iż mimo akcentowanego przez prezesa Spółki długotrwałego procesu sprzedaży działki, do zawarcia umowy przenoszącej własność doszło dopiero w sytuacji, gdy weszła w życie zmiana planu miejscowego. Nadto jak zeznawał prezes Spółki jednym z powodów przedłużającej się sprzedaży było wskazywanie przez potencjalnych kontrahentów zapisów planu miejscowego jako niekorzystnych. Zatem nie dopatrzywszy się wadliwości w postępowaniu przeprowadzonym przez organ administracji oraz nie znajdując podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi Sąd – na podstawie art. 151 P.p.s.a. - oddalił skargę.