I SA/Wa 576/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędzia WSA Magdalena Durzyńska Sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.) Protokolant specjalista Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2022 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 17 stycznia 2022 r. nr KOA/1881/Ac/19 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2022r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], dalej "SKO", utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z [...]kwietnia 2019 r. nr [...], znak: [...]. o ustaleniu opłaty adiacenckiej należnej od R. S. Stan sprawy przestawiał się w sposób następujący. Decyzją z dnia [...] lutego 2016 r., nr [...], znak: [...] (sprostowaną postanowieniem Burmistrza [...] z dnia [...].05.2016r., Nr [...], znak: [...]) Burmistrz [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki ewidencyjne nr [...] i [...] oraz nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna nr [...], położonych przy ul. [...] w miejscowości [...], gm. [...], na działki o nr: [...]o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...]ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...]ha. Pismem z 11 października 2018 r. strony zostały zawiadomione o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzonego podziału. Decyzją z [...] kwietnia 2019r., nr [...], znak: [...], Burmistrz [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości która zobowiązani są uiścić: M. |M. za udział wynoszący 0,1192 części w kwocie [...] zł, R. S. za udział wynoszący 0,8808 części w kwocie [...] zł. Odwołanie wniósł Pan R. S.. Rozpoznając odwołanie SKO wskazało, że podstawa prawna nałożenia obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej stanowi art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021r., poz. 1899), dalej "ugn". Nakłada się nią gdy w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. la ugn). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b ugn). Odnosząc się do kwestii nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonanej na podstawie art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509), dalej "ustawa nowelizująca", organ wskazał, że przepis art. 4 ust. 3 tej ustawy stanowi: "Do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe". Zgodnie z art. 10 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (...) ustawa wchodzi w życie z dniem 1 września 2017 r., z wyjątkiem art. 1 pkt 2-11 i 13-23, art. 2 pkt 2, art. 4 ust. 1-3 oraz art. 9, które wchodzą w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia (tj. z dniem 23 sierpnia 2017r.). W ocenie Kolegium, wbrew stanowisku zawartemu w odwołaniu, wskazany przepis nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Z operatu szacunkowego (s. 5, pkt 3.1. Podstawa formalna) wynika, że podstawę jego sporządzenia stanowiło zlecenie z dnia [...].10.2018r. (znak pisma: [...]) do umowy Nr [...] z dnia [...].04.2018r. zawartej pomiędzy Gminą [...] a S. K.. Pismem z dnia [...] października 2018 r. strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Z powyższego wynika, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte już po wejściu w życie ustawy z dnia [...] lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że w sprawie zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu nadanym wskazana nowelizacją. Podział nieruchomości został dokonany decyzją Burmistrza [...] z dnia [...] lutego 2016 r., nr [...], znak: [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] marca 2016 r. i nie została wyeliminowana z obrotu prawnego. Uprawnionym do ustalenia opłaty adiacenckiej, zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w przedmiotowej sprawie - Burmistrz [...]. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały. Wysokość opłaty nie może być większa niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Dlatego też stawkę opłaty adiacenckiej należało ustalić zgodnie z obowiązującą w dacie wydania decyzji będącej przedmiotem niniejszego postępowania uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. U. Woj. Maz. z 2008r., nr 93, poz. 3336). Uchwała ta określa stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości w wyniku jej podziału. Uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna, a zatem spełniony został wymóg wynikający z art. 98a ust. la ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło przed upływem 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W ocenie Kolegium decyzja Burmistrza [...] z dnia [...] kwietnia 2019r., nr [...], znak: [...] nie została wydana z naruszeniem przepisu art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości jest operat, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - S. K., który został oceniony przez SKO pod względem formalnym mając na uwadze art. 154 ust. 1 ugn który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kwestie szczegółowe związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), dalej "rozporządzenie". Organ dokonał oceny operatu i uznał, że nie zawiera on wad powodujących konieczność uchylenia decyzji organu I instancji, jest logiczny i zupełny. Wskazał, że ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. poz. 2109 z późn. zm.), ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. W ocenie Kolegium operat nie zawiera wad dyskwalifikujących go jako dowód w sprawie, a organ I instancji wywiązał się z wynikającego z art. 80 k.p.a. obowiązku oceny operatu szacunkowego. Organ odniósł się także do zarzutów odwołania i uznał je za niezasadne (podobieństwo, istnienie rowu melioracyjnego i przewodów elektrycznych). Odniósł się także do błędnej daty na określenie stanu nieruchomości – 11 kwietnia 2016 r. zamiast 16 marca 2016 r. wskazując, że był to błąd w odczytaniu pieczęci urzędowej i nie ma wpływu na prawidłowość sporządzonego operatu. Rzeczoznawca przeanalizował uchwałę Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...].10.2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...]. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Stwierdził, że nieruchomość podobna nie oznacza nieruchomości identycznej. Z treści art. 153 ust. 1 ugn wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W konsekwencji weryfikacja prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów kpa, lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 ugn a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Na s. 28 operatu (pkt 11.1. wykaz transakcji kupna-sprzedaży wykorzystanych w wycenie) rzeczoznawca wskazał, że celem oszacowania wartości nieruchomości według stanu po dokonaniu podziału, przyjęto te które na datę sprzedaży charakteryzowały się parametrami fizycznymi i powierzchniami zbliżonymi do działek wydzielonych, oscylującymi w przedziale 500 m2 - 1400 m2 jako wartości typowe i normatywne dla działek budowlanych na rynku lokalnym z terenu m. [...] z obrębów zlokalizowanych w [...] sąsiadujących [...] i na terenie południowej części miasta Wołomin o zbliżonym stopniu rozwoju i uwarunkowaniach lokalizacyjnych. Rzeczoznawca zwrócił uwagę na, iż: "z uwagi na stan rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, tj. ograniczoną ilość transakcji nieruchomości podobnych różniących się tylko badaną cechą, celem określenia wag cech rynkowych, zastosowano również zgodnie z "Notą Interpretacyjną NR 1" PFSRM metodę preferencji nabywców z uwzględniając tendencje panujące na podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynkach lokalnych" (s. 29 Operatu, pkt 11.2). W ocenie Kolegium nie można przyjąć, że przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi. Przy przyjętej przez rzeczoznawcę metodzie dla zbioru nieruchomości przejętych do porównania wyznacza się średnią cenę transakcyjną, która jest następnie korygowana za pomocą współczynników korygujących. Współczynniki te uwzględniają odchylenia miar poszczególnych cech nieruchomości wycenianej od średniej wartości określonej dla zbioru nieruchomości porównywalnych. Takiego skorygowania cech dokonał rzeczoznawca w niniejszej sprawie. Odnosząc się do przekazanego przy piśmie Burmistrza [...] z [...] czerwca 2019r. wniosku M. M. z [...] kwietnia 2019 r. o sprostowanie uzasadnienia decyzji na s. 3 w zakresie imienia Pani M (w uzasadnieniu decyzji błędnie podano imię M.), wskazał, że zgodnie z art. 113 § 1 kpa organ administracji publicznej może z urzędu lub na żądanie strony prostować w drodze postanowienia błędy pisarskie i rachunkowe oraz inne oczywiste omyłki w wydanych przez ten organ decyzjach. Z powyższego przepisu wynika, iż organem właściwym do wydania postanowienia o sprostowaniu decyzji jest organ, który wydał daną decyzję - w przedmiotowej sprawie Burmistrz [...]. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiódł R. S. Zaskarżonej decyzji zarzucił: -naruszenie prawa procesowego tj. art. 7, 7a w zw. z art. 77 § 1 kpa poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz formalno-prawnego sprawy; -naruszenie przepisów prawa materialnego tj. wadliwe zastosowanie art. 86 a ust. 1, ustł 1a i 1b ustawy ugn i niezastosowanie art. 4 ust. 3 ustawy z 20 lipca 2017 r. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zwrot kosztów postępowania. Zdaniem Skarżącego organ wadliwie przyjął dla ustalenia opłaty adiacenckiej tekst ustawy ugn sprzed jej zmianą ustawą z 20 lipca 2017 r. Organ wadliwie też ustalił, że 3 letni termin jaki przysługuje organowi na ustalenie opłaty adiacenckiej liczy się od daty zawartej umowy pomiędzy Gminą [...] a rzeczoznawcą majątkowym i wysłania do stron zawiadomienia z [...] października 2018 r. o wszczęciu postępowania. Jest to sprzeczne z brzmieniem art. 98 a ust. 1 ugn. W tej sprawie termin do wydania prawomocnej decyzji upłynął 16 marca 2019 r. a decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została doręczona stronie 27 kwietnia 2019 r, W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz.U.2021, 735), dalej "ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Przy czym, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa sądy rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanymi zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu. Sąd ma obowiązek skontrolować zaskarżone rozstrzygnięcie z punktu widzenia jego legalności, czyli zgodności z wszystkimi przepisami prawa (materialnego, procesowego i ustrojowego), które w sprawie mają zastosowanie i powinien wziąć to pod uwagę nie tylko w kontekście podniesionych w skardze zarzutów. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] sierpnia 2021 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...] z [...] kwietnia 2019 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Podstawę prawną stanowił art. 98a ust. 1 ugn w znowelizowanym brzmieniu oraz uchwała nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] marca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (...). Przyjęta przez organ podstawa materialnoprawna rozstrzygnięcia jest prawidłowa. Ustawa nowelizująca zmieniała bowiem brzmienie art. 98 a ust. 1 ugn, który w wersji przed zmianą stanowił, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być ustalona w terminie do 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. To na tym tle zostało ukształtowane powołane przez Skarżącego orzecznictwo sądowoadministracyjne. Nowelizacja ustawy do art. 98 a ust 1 ugn zmieniała brzmienie tego przepisu w ten sposób, że przyjęto, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało sią prawomocne. Przepisy przejściowa na które powołuje się skarżący nie mają zastosowania w tej sprawie ponieważ wszczęcie postępowania dt. ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło postanowieniem z [...] października 2018 r. a więc nie przed wejściem w życie przepisów ustawy nowelizującej (ar. 4 ust. 3 ustawy z 20 lipca 2017 r.). Przed datą wejścia w życie tych przepisów nie toczyło się żadne postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Tym samym czyni to niezasadnymi zarzuty dotyczące braku podstaw do wszczęcia i prowadzenia postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 98a ust. 1b ugn (po nowelizacji) wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Rzeczoznawca przyjął, że tą datą jest 11 kwietnia 2016 r. podczas gdy z niekwestionowanych ustaleń organu wynika, że decyzja podziałowa uostateczniła się [...] marca 2016 r. Prawidłowo natomiast rzeczoznawca ustalił datę na którą określono stan nieruchomości przed podziałem – [...] luty 2016 r. (data wydania decyzji podziałowej). Wskazany wyżej błąd nie ma jednak istotnego znaczenia ponieważ jak wynika z opinii dla ustalenia wartości nieruchomości przyjęto ceny z transakcji sprzedaży na obszarze miejscowości wiejskich gminy [...] przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w okresie pomiędzy majem 2013 r. a kwietniem 2016 r. a więc w okresie końcowym zbliżonym do daty uprawomocnienia się decyzji podziałowej (najpóźniejsza [...] kwietnia 2016 r) – tabela nr 1 pkt 1 str. 19 operatu. Opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy jest zasadniczym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa) i podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 kpa), z ograniczeniem wynikającym z treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ ma zatem obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim nie wymaga owa kontrola posiadania wiadomości specjalnych. Zdaniem Sądu, w tym aspekcie organ II instancji wywiązał się z nałożonego obowiązku i ocenił w sposób prawidłowy przedłożony operat. Zwrócić należy przy tym uwagę, że oceny operatu może dokonać, zgodnie z art. 157 § 1 ugn, organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jako podmiot wysoce wyspecjalizowany. Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Taka kontrola operatu została dokonana przez organ i Sąd tę ocenę podziela. Ostatecznie, zdaniem Sądu, nie doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego ani materialnego gdyż organ prawidłowo, na podstawie niewadliwego operatu rzeczoznawcy majątkowego, ustalił wartość nieruchomości przed i po podziale. Z tych względów Sąd na podstawie art. 151 ppsa Sąd skargę oddalił.