II SA/Ke 345/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Żak, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian,, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.), Protokolant Sekretarz sądowy Andrzej Stolarski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 września 2007 r. sprawy ze skargi G. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; III. zasądza od Wojewody na rzecz G. K. kwotę 200 (dwieście) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] Starosta orzekł o zwrocie na rzecz E. N., I. P. oraz J. N. udziału w wysokości po 1/3 części każdemu z nich w nieruchomości położonej w K. [...], stanowiącej dotychczas własność Miasta K. na prawach powiatu. W punkcie 2 oraz 3 w/w decyzji Starosta, ustalając wysokość zwaloryzowanego odszkodowania na kwotę 147.430,50 zł, zobowiązał E. N., I. P. oraz J. N. do wpłaty, stosownie do zwracanych udziałów, po 49.143,50 zł przez każdego z nich na konto Urzędu Miasta w K.. Ponadto w punkcie 8 niniejszej decyzji odmówiono zwrotu nieruchomości położonej w K. przy [...]. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta K. wskazując na rozbieżności w wartości nieruchomości określonej na dzień jej zwrotu w oparciu o operaty szacunkowe z dnia 18.11.2005r. oraz 11.12.2006r., przyjęte jako dowody w sprawie. Po rozpoznaniu odwołania od tego rozstrzygnięcia Wojewoda decyzją z dnia [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9a, art. 136 ust. 3 art. 137, art. 139 i art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymał je w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12.03.1958r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, umową z dnia [...]., zawartą w formie aktu notarialnego, nabyta została na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położona w K., przy [...], stanowiąca, zgodnie z zapisem księgi wieczystej, współwłasność C. i N. małż. N. z przeznaczeniem pod budowę Technikum Elektrycznego. Podstawę nabycia tej nieruchomości stanowiła decyzja Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w K. z dnia [...] w sprawie ustalenia lokalizacji szczegółowej Technikum Elektrycznego i Zasadniczej Szkoły Zawodowej. Postanowieniem z dnia [...] Sąd Rejonowy w K. stwierdził, że spadek po C. N. nabyli N. N., E. Ł., I. P. oraz J. N. Natomiast stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego w K. z dnia [...] spadek po N. N. nabyli E. Ł., I. P. i J. N. Decyzją z dnia [...] Kierownik Urzędu Rejonowego w K. przekazał nieodpłatnie na rzecz Wojewódzkiej Poradni Wychowawczo Zawodowej w K. w zarząd na czas nieokreślony nieruchomość położoną w K., przy [...] wraz ze zlokalizowanym na niej budynkiem poradni. Decyzją z dnia [...] Wojewoda stwierdził nabycie nieodpłatnie z mocy prawa z dniem 1.01.1999r. przez Miasto na prawach powiatu własności mienia Skarbu Państwa znajdującego się we władaniu Poradni Psychologiczno - Pedagogicznej nr 4 w K. w skład którego m.in. wchodziła działka [...] oraz znajdujący się na niej budynek. Wnioskiem z dnia 22.08.2001r. J. N. wystąpił o zwrot nieruchomości położonej w K. przy [...]. Natomiast wnioskiem z dnia 2.10.2001r. z tym samym roszczeniem do Prezydenta Miasta K. wystąpiła E. Ł. w imieniu własnym oraz I. P. Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] orzekł o odmowie zwrotu na rzecz E. Ł., I. Ł., I. P., J. N. nieruchomości o pow. 254m2 stanowiącej własność Miasta K. na prawach powiatu, położonej w K. przy [...] której ówcześnie w ewidencji gruntów odpowiadała części działki [...]. Odwołanie od tej decyzji złożył J. N. Wojewoda decyzją z dnia [...], bez merytorycznego badania prawidłowości prowadzonego postępowania, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, powołując się w jej uzasadnieniu na uchwałę siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19.05.2003r. sygn. akt OPS 1/03, zgodnie z którą w sprawie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, która jest własnością miasta na prawach powiatu, prezydent tego miasta jako organ wykonawczy miasta i reprezentujący je na zewnątrz oraz także jako pracownik urzędu miasta, a jednocześnie sprawujący funkcję starosty, podlega wyłączeniu na podstawie art. 24 § 1 pkt 1 i 4 kpa, co w konsekwencji wyłącza możliwość upoważnienia przez niego do załatwienia tej sprawy jego zastępców i pozostałych pracowników urzędu miasta. Pismem z dnia [...]. Wojewoda wyznaczył do załatwienia sprawy Starostę. Dla potrzeb postępowania na zlecenie Starosty wykonany został podział nieruchomości położonej w K. przy [...] na działki o nr [...] o pow. 0,0240 ha, [...] o pow. 0,0023 oraz [...] o pow. 0,0081 ha, który został zatwierdzony przez Prezydenta Miasta decyzją z dnia [...]. Decyzją z dnia [...] Starosta orzekł o zwrocie na rzecz E. N., I. P. oraz J. N. udziału w wysokości po 1/3 części każdemu w nieruchomości o pow. 0,0240 ha, położonej w K. przy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów m. jako działka nr [...] stanowiącej dotychczas własność Miasta K. na prawach powiatu. W punkcie 2 oraz 3 w/w decyzji Starosta ustalając wysokość zwaloryzowanego odszkodowania na kwotę 218.110,00 zł zobowiązał E. N., I. P. oraz J. N. do jej wpłacenia stosownie do zwracanych udziałów tj. po 72.703,33 zł każde z nich. Ponadto w punkcie 4 niniejszej decyzji odmówiono zwrotu części nieruchomości położonej w K. przy [...]. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli E. Ł. w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik I. P. oraz J. N. – zarzucając nieprawidłowości przy sporządzeniu operatu szacunkowego określającego m.in. wysokość waloryzowanego odszkodowania oraz wartość nieruchomości na dzień wywłaszczenia i na dzień zwrotu. Decyzją z dnia [...] Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując w uzasadnieniu m.in., że organ I instancji nie uwzględnił jako stron postępowania najemców lokali znajdujących się w budynku stanowiącym część nieruchomości będącej przedmiotem zwrotu. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji decyzją z dnia [...] orzekł o zwrocie na rzecz E. N., I. P. oraz J. N. udziału w wysokości po 1/3 części każdemu z nich w nieruchomości położonej w K. [...], stanowiącej dotychczas własność Miasta K. na prawach powiatu. W punkcie 2 oraz 3 tej decyzji Starosta , ustalając wysokość zwaloryzowanego odszkodowania na kwotę 147.430,50 zł, zobowiązał E. N., I. P. oraz J. N. do wpłaty, stosownie do zwracanych udziałów, po 49.143,50 zł przez każde z nich na konto Urzędu Miasta w K. Ponadto w punkcie 8 niniejszej decyzji odmówiono zwrotu nieruchomości położonej w K. przy [...]. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta K., a Wojewoda decyzją z dnia [...] utrzymał rozstrzygnięcie organu I instancji w mocy. Organ, przytaczając w uzasadnieniu treść art. 136 ust. 3 oraz 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stwierdził, że cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części nieruchomości oznaczonej w dacie wywłaszczenia jako działka nr [...] i [...]o łącznej powierzchni 0,1681 ha. Poza sporem pozostaje fakt, że na części działki będącej przedmiotem postępowania znajduje się murowany budynek, który po licznych przebudowach stoi do chwili obecnej. Natomiast część wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]o pow. 0,0240 ha należy uznać za zbędną na cel określony w decyzji Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w K. z dnia [...] w sprawie ustalenia lokalizacji szczegółowej Technikum Elektrycznego i Zasadniczej Szkoły Zawodowej. Stosownie bowiem do art. 137 ust. 2 w przypadku, gdy cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości zwrotowi podlega pozostała część, jeżeli istnieje możliwość jej zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym obowiązującym w dniu złożenia wniosku o zwrot, a w przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uwzględniając ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta K., który obowiązywał do 31.12.2003r. przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie o funkcji podstawowej - usługi charakterystyczne dla centrum miasta z dopuszczeniem funkcji mieszkalnej. W chwili obecnej brak jest zarówno aktualnego planu zagospodarowania, jak też nowej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przedmiotowego terenu. Organ odwoławczy podkreślił, że zasady ustalania zwrotu odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną oraz zasady określania jego wysokości unormowane są w art. 140 oraz art. 217 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analizując sporządzony na zlecenie Starosty operat szacunkowy organ odwoławczy stwierdził, że zawiera on wszystkie niezbędne elementy do ustalenia wysokości zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego, stosownie do art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwrotowi w przypadku zwrotu części nieruchomości. Odpowiadając na zarzut Prezydenta Miasta K. dotyczący znacznej rozbieżności wartości nieruchomości ustalonej według stanu na dzień jej zwrotu w decyzjach Starosty z dnia [...] oraz z dnia [...] organ podniósł, że zmiana wartości nieruchomości wynikała nie z zachowań się rynku nieruchomości podobnych, tylko z właściwego przyjęcia stanu technicznego budynku na dzień zwrotu, który podczas poprzedniego rozpatrywania wniosku o zwrot przez Starostę poddany został poważnym zastrzeżeniom. Nie jest także słusznym stwierdzenie Prezydenta Miasta K., iż "właściwym byłoby zlecenie operatu szacunkowego przez niezależnego biegłego wytypowanego przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w K.". Stosownie bowiem do art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. W ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Brak też jest podstaw do zastosowania stwierdzeń o stronniczości przy sporządzaniu tej opinii, a organy administracji publicznej prowadzące niniejsze postępowanie nie mają ustawowych upoważnień do podważania procedur wyceny wykorzystywanych przy sporządzaniu opinii szacunkowych. Odnosząc się zaś do zarzutów E. N. oraz J. N. kwestionujących zgodność opisu budynku, znajdującego się w operacie szacunkowym z dnia 11.12.2006r., ze stanem faktycznym Wojewoda stwierdził, że zarzuty te nie były podnoszone przed organem I instancji, jak też nie były przedmiotem odwołania od decyzji Starosty z dnia [...]. W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wskazał, że wartość rynkowa części nieruchomości podlegającej zwrotowi według stanu na dzień wywłaszczenia została oszacowana na kwotę 213.705 zł, natomiast wartość rynkowa nieruchomości według stanu na dzień zwrotu wyniosła 240.757 zł. Zgodnie z art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość zwaloryzowanego odszkodowania nie może wynosić więcej niż 50 % aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie wysokość zwaloryzowanego odszkodowania jest mniejsza od 50 % aktualnej wartości rynkowej nieruchomości z dnia zwrotu. Zgodnie z art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość zwaloryzowanego odszkodowania wynosi 120.378,50 zł. Wartość ta, po powiększeniu o wzrost ceny nieruchomości w okresie pomiędzy stanem z dnia wywłaszczenia a stanem z dnia zwrotu (27.052 zł) wynosi 147.430,50 zł. Stosownie do art. 141 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami uwzględniono prośbę wnioskodawców o rozłożeniu ustalonych należności na dziesięć rocznych rat oprocentowanych przy zastosowaniu stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Zgodnie zaś z ust. 2 w/w artykułu Starosta prawidłowo orzekł, iż wierzytelności G. K. podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu na nieruchomości będącej przedmiotem zwrotu. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. wniosła G. K. zarzucając naruszenie przepisów art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 oraz art. 78 § 1 k.p.a., a w konsekwencji dokonanie błędnych ustaleń w zakresie wartości zwracanej nieruchomości oraz wysokości zwaloryzowanego odszkodowania. Skarżąca podniosła, iż Wojewoda, odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących przede wszystkim istotnej, nieuzasadnionej zmianą cen rynkowych, różnicy wartości zwracanej nieruchomości, określonej w operatach szacunkowych, sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego w odstępie niecałego roku kalendarzowego, ograniczył się jedynie do stwierdzenia, iż zostały one pod względem formalnym sporządzone w sposób zgodny z przepisami prawa. W toku postępowania odwoławczego organ II instancji nie podjął kroków zmierzających do wyjaśnienia przyczyn diametralnie rozbieżnej oceny stanu technicznego wycenianego budynku, dokonanej przez tego samego biegłego w krótkim odstępie czasu, tym bardziej, że opis budynku, jego wyposażenia, technologii wykonania i inwestycji wykonanych w nim przez G. K. w obu opiniach jest identyczny. Mimo tego Wojewodzie nie nasunęły się żadne wątpliwości co do rzetelności i prawidłowości dokonanego szacunku. Ponadto z uzasadnienia zaskarżonej decyzji w żaden sposób nie wynika dlaczego Wojewoda uznał, że druga opinia tego samego biegłego była prawidłowa, a pierwsza była błędna. Natomiast stwierdzenie, że stan techniczny budynku na dzień zwrotu został właściwie przyjęty w ponownej opinii, jest całkowicie gołosłowne i nie poparte żadnymi argumentami. Sam Wojewoda, we wcześniejszej decyzji z dnia [...], uchylającej pierwotną decyzję Starosty z dnia [...], stwierdził, że wątpliwym jest, aby zwracany budynek, wybudowany w latach pięćdziesiątych ubiegłego stulecia, był w złym stanie technicznym. Wojewoda nie zwrócił także uwagi na to, że operat szacunkowy wykonywany po uchyleniu pierwszej decyzji o zwrocie nieruchomości z dnia [...], ma niewątpliwie charakter opinii sprawdzającej i zlecenie jego wykonania przez Starostę temu samemu biegłemu, który wykonywał poprzedni szacunek, całkowicie wypacza taki charakter tej opinii. W świetle powyższego istotnym naruszeniem zasad prowadzenia postępowania dowodowego było nie uwzględnienie przez Wojewodę wniosku Gminy K., zawartego już w odwołaniu od decyzji Starosty z dnia [...]., o przeprowadzenie dowodu z opinii szacunkowej innego biegłego na okoliczność wartości zwracanej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując motywy zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z kolei art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą p.p.s.a., przewiduje, że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a, decyzja (lub postanowienie) podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi: - po pierwsze, naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, - po drugie, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, - po trzecie, inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie należy podnieść, że wydanie ostatecznej decyzji o zwrocie nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zwrotu uprzednio otrzymanego odszkodowania. Obowiązek ten unormowany został w art. 140 ust. 1 oraz art. 136 ust. 3 zdanie trzecie ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej u.g.n. Z kolei zasady ustalania zwrotu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oraz zasady określania jego wysokości unormowane są w art. 140 ust. 2 – 6 oraz art. 217 ust. 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości. W przypadku kiedy wywłaszczenie nastąpiło przed dniem 5.12.1990r., poprzedni właściciel jest zobowiązany do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości nieruchomości. Tak ustalone odszkodowanie ulega zwiększeniu lub zmniejszeniu w zależności od tego, czy wskutek działań podjętych na nieruchomości po dacie wywłaszczenia jej wartość wzrosła bądź zmalała, o kwotę równą różnicy wartości nieruchomości określonej na dzień zwrotu. Przy ustalaniu, czy nastąpiła zmiana wartości, bierze się pod uwagę wyłącznie faktyczne działania podjęte na nieruchomości, nie uwzględniając przy tym zmian w przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego oraz zmian w jej otoczeniu. Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zasady sporządzania operatu szacunkowego określa u.g.n. oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rygoryzm w określeniu zasad, według których sporządzany jest w postępowaniu o zwrot nieruchomości operat szacunkowy, nie pozbawia go cech opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a. Powyższe oznacza, że do organu orzekającego w sprawie zwrotu nieruchomości wywłaszczonej należy ostatecznie jego merytoryczna ocena. Poddanie operatu szacunkowego zasadom postępowania dowodowego, określonym w procedurze administracyjnej, rodzi z kolei prawo strony do zgłaszania zarzutów i uwag. Natomiast w sytuacji, gdy odniesienie się do nich wymaga wiedzy specjalistycznej (wiadomości specjalnych) winien to uczynić rzeczoznawca będący autorem operatu. W takiej sytuacji może zaistnieć konieczność wyznaczenia rozprawy w oparciu o art. 89 § 2 k.p.a. Ubocznie niejako należy wskazać, że art. 157 u.g.n., w kontekście powyższych wywodów, nie daje podstaw do przyjęcia stanowiska, że organ orzekający jest zwolniony z oceny operatu szacunkowego, albowiem do zakwestionowania wniosków operatu uprawniona byłaby tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców działająca w trybie określonym w u.g.n. Zgodnie z art. 81 k.p.a. do obowiązków organu orzekającego należy ocena, w oparciu o całokształt materiału dowodowego, czy dana okoliczność istotna dla rozstrzygnięcia sprawy została udowodniona czy też nie. Organ zobowiązany jest do oceny każdego dowodu w sprawie i co do zasady każdy dowód przeprowadzany w toku postępowania może zostać uznany za wiarygodny lub nie. Nie ma żadnych przesłanek by zastosowanie powyższych zasad procesowych ograniczać tylko do tych dowodów, które organ przeprowadza bezpośrednio, a wyłączać z ich działania dowody uzyskane przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Warszawie z 6.01.2006, sygn. akt IV SA / Wa 1697/05- Lex nr 196467). Reasumując, organ orzekający ma zatem nie tylko prawo ale i obowiązek zbadać, czy przedłożona opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia przez biegłego. Na gruncie rozpoznawanej sprawy nie ulega wątpliwości, że skarżąca Gmina zgłaszała konkretny zarzut do opinii szacunkowej, a mianowicie dotyczący znacznej rozbieżności wartości nieruchomości ustalonej według stanu na dzień jej zwrotu w decyzjach Starosty z dnia [...] oraz z dnia [...]. W związku z powyższym organ orzekający, realizując omówione powyżej zasady procedury administracyjnej, zarzut ten winien szczegółowo rozpatrzyć i ocenić czy: - po pierwsze - jest w stanie samodzielnie, w oparciu o zebrany w aktach sprawy materiał dowodowy dokonać oceny jego trafności, - po drugie – zachodzi w sprawie konieczność zwrócenia się do rzeczoznawcy sporządzającego przedmiotowe operaty o przedstawienie stanowiska w tym zakresie w trybie art. 136 k.p.a. Dopiero po dokonaniu tych ustaleń organ winien przystąpić do orzekania w sprawie i dać wyraz ocenie zarzutu skarżącej Gminy w uzasadnieniu decyzji zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Na gruncie rozpoznawanej sprawy za analizę i właściwe ustosunkowanie się do w/w zarzutu nie można natomiast uznać ogólnikowej oceny operatu zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a sprowadzającej się do stwierdzenia, że "zmiana wartości nieruchomości wynikała nie z zachowań się rynku nieruchomości podobnych, tylko z właściwego przyjęcia stanu technicznego budynku na dzień zwrotu, który podczas poprzedniego rozpatrywania wniosku o zwrot przez Starostę poddany został poważnym zastrzeżeniom (...). W ocenie tut. organu operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Brak też jest podstaw do zastosowania stwierdzeń o stronniczości przy sporządzaniu w/w opinii (..), organy administracji publicznej prowadzące niniejsze postępowanie nie mają ustawowych upoważnień do podważania procedur wyceny wykorzystywanych przy sporządzaniu opinii szacunkowych (...)". W ocenie Sądu wyjaśnienia wymaga przede wszystkim kwestia stanu technicznego budynku na dzień wyceny i na dzień wywłaszczenia. Z opinii rzeczoznawcy z 2005r. wynika, że stan techniczny budynku na dzień wyceny określony został przez biegłego jako dobry, zaś na dzień wywłaszczenia jako słaby. Z kolei w opinii z 2006r. stan techniczny budynku na dzień wyceny biegły określił jako słaby, zaś na dzień wywłaszczenia jako dobry. Tak diametralnie odmienna ocena w określeniu stanu technicznego budynku w obu opiniach winna skłonić organ orzekający do szczegółowego wyjaśniania tych różnic. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdza, że " (...) zmiana wartości nieruchomości wynikała nie z zachowań się rynku nieruchomości podobnych, tylko z właściwego przyjęcia stanu technicznego budynku na dzień zwrotu(...)", nie precyzując przy tym jak należy rozumieć " właściwe przyjęcie stanu technicznego budynku" oraz w oparciu o jakie dowody dokonano ustaleń stanu technicznego budynku na dzień wywłaszczenia i na dzień wyceny. Wyjaśnienie tej kwestii ma zasadnicze znaczenie dla oceny zarzutu strony skarżącej Gminy w zakresie rozbieżności wartości nieruchomości ustalonej, według stanu na dzień jej zwrotu. Tym samym - bez wszechstronnego wyjaśnienia zarzutu zgłoszonego w odwołaniu - nie była możliwa rzetelna analiza przeprowadzonej wyceny nieruchomości. W tym miejscu należy podkreślić, że jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego jest zasada prawdy obiektywnej, określona w art. 7 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organy administracji publicznej powinny dążyć do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis nakłada na organy administracji publicznej obowiązek wszechstronnego zbadania sprawy, zarówno pod względem okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jak i stosowania norm prawa materialnego. Obowiązki określone w powyższym przepisie precyzuje z kolei art. 77 § 1 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Ponadto zgodnie z art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że z treści art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. wynika, iż na organie ciąży obowiązek określenia z urzędu, jakie dowody są niezbędne do ustalenia stanu faktycznego sprawy. Kierując się normą prawa materialnego organ ocenia, jakie fakty mają istotne znaczenie dla sprawy, czy wymagają udowodnienia i jakie dowody dla udowodnienia tych faktów są potrzebne (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 1994 r., sygn. akt SA/Lu 1921/93, LEX nr 26517). Zarzut strony skarżącej, podnoszony w odwołaniu od decyzji organu I instancji, winien zostać zatem wyjaśniony w ramach realizacji przez organ orzekający wskazanej powyżej zasady ogólnej wyrażonej w art. 7 k.p.a. i uszczegółowionej w art. 77 § 1 k.p.a. Zaniechanie w powyższym zakresie stanowi naruszenie przez organ II instancji przepisów postępowania, a to art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych i przedwczesną ocenę operatu szacunkowego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z powyższym zaszła konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt I sentencji wyroku w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy p.p.s.a. Orzeczenie zawarte w pkt II wyroku oparto o art. 152 tej ustawy. O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 200 ustawy p.p.s.a.