II SA/Po 568/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2008 r. sprawy ze skargi P.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu oddala skargę. /-/ E. Podrazik /-/ W. Batorowicz /-/ B. Kamieńska A Sp. z o.o. sp. komandytowa wystąpiła do Prezydenta Miasta P. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem, na działce nr [...] w P. przy ul. P. i K.. Planowany obiekt miał być budynkiem o trzech kondygnacjach nadziemnych, składającym się z czterech do dziewięciu lokali mieszkalnych. Decyzją nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 Nr [...], poz. 717 ze zm.) ustalił warunki zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji. Uzasadniając decyzję wyjaśniono, że organ przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na określonym obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczył wniosek. Działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W obszarze analizowanym występuje zabudowa budynkami jednorodzinnymi oraz o charakterze willi miejskiej, o dwóch lub trzech kondygnacjach nadziemnych, o maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji do [...] metrów. Po przeciwnej stronie ulicy P. usytuowane są budynki pięciokondygnacyjne. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej - ul. K., a istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla realizacji planowanego zamierzenia. Odwołanie od decyzji organu I instancji wniósł uczestnik P.S., właściciel nieruchomości sąsiedniej. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił niezasadne ustalenie wielkości powierzchni zabudowy działki maksymalnie do [...], podnosząc, iż dla działek sąsiednich powierzchnia zabudowy została ustalona na [...]. Zakwestionował również ustalenia zakresie kontynuacji funkcji zabudowy wskazując, że zabudowa istniejąca przy ulicy K. oraz przy ul. P. po stronie terenu inwestycji jest zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Po tej stronie ulicy nie ma zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. budynki wielorodzinne czterokondygnacyjne znajdują się po przeciwnej stronie ulicy P., znajdują się w znacznym oddaleniu od jezdni i nie kolidują z zabudową jednorodzinną. Budynki w najbliższym otoczeniu terenu inwestycji są nie wyższe niż [...] metrów, wybudowanie budynku wielorodzinnego o wysokości [...] metrów narusza istniejący typ zabudowy i zasadę dobrego sąsiedztwa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P.. Organ odwoławczy wskazał, iż z akt rozpatrywanej sprawy wynika, iż dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Planowana inwestycja spełnia kryteria określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym również wymóg płynący z "zasady dobrego sąsiedztwa". Przeprowadzona w toku postępowania analiza urbanistyczna wykazała, że zamierzenie budowlane polegające na usytuowaniu na działce nr [...] usytuowanej na rogu ulic P. i K. budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną halą garażową nie stworzy negatywnych skutków przestrzennych i jest zgodne z art. 61 ust. 1.pkt 1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym. Przez pojęcie "działki sąsiedniej" należy rozumieć nie tylko działkę bezpośrednio graniczącą, ale także znajdującą się w obszarze tworzącym całość urbanistyczną. Celem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest wprowadzanie w działanie organów automatyzmu polegającego na wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy tylko z takimi ustaleniami, które dają możliwość powstawania budynków wyłącznie tego samego rodzaju co istniejące, ale patrzenie na ład przestrzenny przez pryzmat szerokiego sąsiedztwa, okolicy. Treści powyższego przepisu nie należy także interpretować jako nakazu kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy terenu sąsiedniego. Wystarczy, że nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy. Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu winno być traktowane szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora, czy właściciela, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu. Również rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588 z 2003 r.) zawiera powtarzającą się w nim klauzulę przewidującą wprost odstępstwa od kontynuacji sposobu zabudowy i zagospodarowania działek sąsiednich (§ 4 - § 7). W analizie urbanistycznej podano, iż w sąsiedztwie inwestycji znajdują się działki z zabudową mieszkaniowo-usługową, jedno i wielorodzinną, wysokość budynków o charakterze willi miejskich to [...]lub [...] kondygnacje nadziemne, maksymalna wysokość górnej krawędzi elewacji wynosi około [...] metrów. Natomiast po przeciwnej stronie ulicy P. znajduje się budynek wielorodzinny o wysokości [...] metrów, a jego oddalenie od ulicy nie ma znaczenia. Z kolei występujący na tym terenie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy kształtuje się między [...]% a [...]% dla planowanej inwestycji ustalono ten wskaźnik na [...]%, nie odbiega on więc od norm istniejących w sąsiedztwie. Ponadto objęta zamierzeniem inwestycyjnym działka jest działką narożnikową i jako taka może stanowić dominantę wysokościową. Skargę na powyższą decyzje złożył P.S. domagając się jej uchylenia. Skarżący podniósł zarzut naruszenia art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędna analizę funkcji i cech zabudowy terenu i naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa. W punkcie III analizy urbanistycznej wskazano, że po północnej stronie ulicy P. dominuje zabudowa o charakterze willi miejskich. Projektowany budynek wielorodzinny, o trzech kondygnacjach, wysokości do [...] metrów i dziewięciu lokalach mieszkalnych nie jest willą miejską. W najbliższym otoczeniu nie ma budynków o wysokości [...] metrów, co dokumentują pomiary dokonane przez geodetę M.J. i dołączone do skargi. Wysokość projektowanego budynku (...m) w rażący sposób będzie odbiegać od wysokości budynków sąsiednich. Budynki mieszkalne wielorodzinne czteropiętrowe istnieją po południowej stronie ulicy P., tworzą zwarte osiedle, oddalone są od ulicy. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi [...]%, a w stosunku do planowanej inwestycji przyjęto wskaźnik maksymalny [...]%, jest to zgodne z wnioskiem inwestora, lecz sprzeczne z punktem V analizy, gdzie wskazywano na ustalenie wskaźnika zabudowy maksymalnie do [...]%. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna, a zaskarżona decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta P. odpowiadają prawu. Decyzje organów obu instancji znajdują umocowanie w przepisach prawa, w tym w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr [...], poz. 717 z 2003 r.), który określa wymogi warunkujące dopuszczalność ustalenia dla planowanej inwestycji warunków zabudowy. Podstawowym wymogiem dla nowej zabudowy jest jej zgodność z "zasadą dobrego sąsiedztwa", co oznacza kontynuację istniejącej na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W przedmiotowej sprawie organy architektoniczno-budowlane prawidłowo uznały, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Planowana zabudowa obejmować ma budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, o trzech kondygnacjach nadziemnych, z lokalami mieszkalnymi w ilości od [...] do [...] oraz garażem. Działka, na której miałaby być realizowana zamierzona przez inwestora zabudowa jest działką narożnikową, mającą z dwóch stron dostęp do dróg publicznych: ulicy K. i ulicy P.. Organ I instancji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (karty [...], [...] i [...] akt administracyjnych). Obszar analizowany wyznaczony został w promieniu [...] metrów wokół terenu inwestycji (co uwzględnia wymogi § 3 ustęp 2 wspomnianego rozporządzenia), obejmując działki sąsiednie dostępne z ulicy K. oraz z ulicy P.. Z analizy urbanistycznej wynika, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa jedno i wielorodzinna oraz zabudowa usługowa, po północnej stronie ulicy P. dominuje zabudowa o charakterze willi miejskich, dwu i trzykondygnacyjnych, o maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji około [...] metrów, po przeciwnej stronie ulicy P. występują budynki wielorodzinne, pięciokondygnacyjne, o wysokości około [...] metrów. W tych okolicznościach podzielić należy stanowisko organów obu instancji, iż planowana na działce nr [...] zabudowa stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji. Jak słusznie zauważyło Kolegium "kontynuacja funkcji" nie oznacza nakazu czy konieczności mechanicznego kopiowania istniejącej zabudowy, wystarczającym jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy. Podkreślić przy tym należy, iż zasada dobrego sąsiedztwa ma w założeniu stanowić gwarancję zachowania ładu przestrzennego określonego obszaru dostępnego z tej samej drogi publicznej, nie można go więc zawężać tylko do jednej strony drogi (ulicy), pomijając formy zagospodarowania terenu po drugiej stronie tej samej drogi (por. wyrok NSA z [...], sygn. [...]). Za nietrafne uznać należy zarzuty skargi dotyczące określenia przez organy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wskaźnika powierzchni zabudowy. Przepisy §§ 5 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają wyznaczenie wymienionych parametrów inaczej niż ich uśrednione wielkości. W niniejszej sprawie wielkość wymienionych parametrów określono zgodnie z treścią analizy urbanistycznej oraz stanowiących jej załącznik "Wyników analizy" (karty [...] i [...] akt administracyjnych). W obszarze analizowanym znajdują się także budynki znacznie wyższe niż projektowany (o wysokości około [...]metrów), a wskaźnik zabudowy waha się od [...]% do [...]%, brak więc uzasadnionych podstaw do przyjęcia, iż określone w decyzji organu I instancji wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej naruszają istniejący ład przestrzenny, czy tworzą dla przestrzeni urbanistycznej negatywne skutki. Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta P. odpowiadają prawu, a w niniejszej sprawie nie stwierdzono naruszenia przepisów prawa materialnego czy przepisów postępowania, które miały lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę. /-/ E. Podrazik /-/ W. Batorowicz /-/ B. Kamieńska