IV SA/Wa 37/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie asesor WSA Marta Laskowska (spr.), asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Joanna Kurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2008 r. sprawy ze skargi L. K. i H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) listopada 2007 r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Decyzją z dnia (...) listopada 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez L. i H. K. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy N. z dnia (...) września 2007 r. ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 7.527,90 złotych, zwaną rentą planistyczną, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. (...), położonej w miejscowości D. w gminie N., związanej z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem tej nieruchomości. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne: Wójt Gminy N., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) decyzją z dnia 14 września 2007 r. ustalił od L. i H. K. jednorazową opłatę powyżej opisaną. Od decyzji tej L. i H. K. wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., zarzucając, że wysokość wzrostu wartości nieruchomości została ustalona w nieprawidłowy sposób, co zdaniem skarżących zawyża cenę transakcji przyjętą do ustalenia wartości rynkowej ich działki. Ponadto podnieśli, że zawarli z Wójtem Gminy D. porozumienie na mocy którego odstąpiono od roszczeń za grunt przejęty pod drogi, który przeszedł na własność gminy. Rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wskazało, że istota obowiązku uregulowanego w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) sprowadza się do konieczności uiszczenia przez dotychczasowego właściciela przedmiotowej opłaty w przypadku łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 -ciu lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Warunki te zostały w niniejszej sprawie spełnione. Wymierzenie zaś opłaty nie jest uznaniowe lecz obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez obowiązujące przepisy. Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym plan zagospodarowania przestrzennego winien określać stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 w/w ustawy. Na terenie gminy N.obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą nr (...) Rady Gminy N. z dnia (...) września 2004 r., który wszedł w życie (...) grudnia 2004 r. W przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. S.. Z treści operatu szacunkowego wynika, że działka na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego była niezabudowana i teren działki wchodził w skład obszarów rolnych. Z chwilą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka posiada przeznaczenie i funkcję podstawową - zabudowa mieszkaniowa o charakterze rekreacji indywidualnej i funkcją uzupełniającą -zabudowa mieszkaniowa jednorodna i zabudowa mieszkaniowa zagrodowa. W ocenie Kolegium przy określeniu wartości spornej nieruchomości prawidłowo przyjęto przeciętne ceny transakcyjne. Rzeczoznawca majątkowy wskazał w operacie, że rynek gruntów inwestycyjnych wsi D. jest dość wąski, a ceny uzależnione od lokalizacji względem szlaków komunikacyjnych i sieci uzbrojenia terenu oraz cech gruntu w bezpośrednim sąsiedztwie. Rzeczoznawca w operacie zastosował metodę porównania parami uwzględniając lokalizację i wielkość działki. Został on sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie L. i H. K. zarzucając błędne ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W uzasadnieniu skargi wskazali, że przyjęto do porównania w operacie szacunkowym transakcje dotyczące nieruchomości, których kryteria nie odpowiadają cechom nieruchomości skarżących. Przyjęte do porównania transakcje dotyczą nieruchomości położonych w mieście P., znajdujące się wprawdzie na zachodnim brzegu W., niemniej - wobec wybudowania i rychłego oddania do użytkowania nowej przeprawy mostowej na W. - dobrze skomunikowanych. Gdy tymczasem nieruchomość skarżących jest znacznie oddalona od głównych szlaków komunikacyjnych. Ponadto skarżący podkreślili na zawarte porozumienie z wójtem gminy N., uznając, że roszczenia stron uległy skompensowaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o oddalenie skargi oraz podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie należy stwierdzić, że stosownie do treści art. 13 § 1 i § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) wojewódzkie sądy administracyjne są powołane do rozpoznawania wszystkich spraw sądowoadministracyjnych z wyjątkiem tych spraw, dla których zastrzeżona jest właściwość Naczelnego Sądu Administracyjnego, a właściwym miejscowo do rozpoznania w/w spraw jest ten wojewódzki sąd administracyjny, na którego obszarze właściwości ma siedzibę organ administracji publicznej, którego działalność została zaskarżona. Ponadto podkreślić należy, że ocena działalności organów administracji publicznej dokonywana przez wojewódzki sąd administracyjny sprowadza się do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia będącego przedmiotem tej oceny pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz pod względem zgodności z przepisami postępowania administracyjnego. W tym miejscu należy także podkreślić, że stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami oraz wnioskami skargi, a także powołaną podstawą prawną. Oczywiście Sąd nie może orzec na niekorzyść skarżącego chyba, że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonej decyzji (art. 134 § 2 ww. ustawy). Skarga złożona w przedmiotowej sprawie nie może zostać uwzględniona ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek a) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, b) zbycia nieruchomości przed upływem 5 - ciu lat od daty wejścia życie uchwalonego planu bądź dokonaniu nim zmiany. Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tu o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. W rozpatrywanej sprawie z ustalonego stany faktycznego jednoznacznie wynika, że nieruchomość skarżących znajduje się na terenie, który objęty był miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (...) Rady Gminy N. z dnia (...) września 2004 r., który wszedł w życie (...) grudnia 2004 r. Wysokość renty planistycznej - zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - ustala się na dzień jej sprzedaży i stanowi ją różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zw. też rentą planistyczną) był sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Sądu operat ów został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). Istotnie przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Organ oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Także w sposób wyczerpujący odniósł się do zgłoszonych przez strony zarzutów pod adresem operatu szacunkowego i decyzji organu pierwszej instancji, konwalidując popełnione przez niego naruszenia. W efekcie mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie sposób zgodzić się z zawartymi w skardze twierdzeniami skarżących dotyczącymi zawyżenia wartości ich nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Cena za sprzedaż działki nr ew. (...) została ustalona przez skarżących w akcie notarialnym z dnia (...) czerwca 2006 r. Rep A Nr (...) na kwotę 35.136.00 zł. Ponadto strony oświadczyły, że cena w podanej powyżej kwocie została zapłacona. Wartość nieruchomości w operacie szacunkowym została ustalona na kwotę 31.622.00 zł. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości skarżących na niższą kwotę niż skarżący uzyskali ze sprzedaży tej nieruchomości. Kwestionowanie przez skarżących wartości nieruchomości w operacie szacunkowym jako zawyżonej jest kwestionowaniem wartości, którą sami ustalili i którą kupujący skarżącym zapłacili. Niezasadny jest również zarzut dotyczący zawarcia z Wójtem Gminy D. porozumienie na mocy którego odstąpiono od roszczeń za grunt przejęty pod drogi, który przeszedł na własność gminy. Złożony na rozprawie odpis porozumienia dotyczy nie naliczenia opłaty adiacenckiej, a zaskarżoną decyzją skarżący zostali zobowiązani do uiszczenia opłaty planistycznej. W ocenie Sądu powyższe dowodzi, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., dążąc do ustalenia prawdy materialnej - w oparciu o zasadę swobodnej oceny dowodów unormowaną w art. 80 k.p.a. - według swojej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania poczyniło prawidłowe ustalenia faktyczne, w konsekwencji których wydało zgodne z prawem rozstrzygnięcie i uzasadniło stosownie do wymogów art. 107 § 3 k.p.a. W tym stanie rzeczy - wobec nie stwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, jak również innego naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy -na mocy art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.