IV SA/Po 1026/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Maciej Dybowski WSA Izabela Kucznerowicz Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi T. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] października 2009 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy O. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego T. T. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych i kwotę 257 (dwieście pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego 3. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana /-/I/Kucznerowicz /-/E.Kręcichwost-Durchowska /-/M.Dybowski Decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] Wójt Gminy O. po rozpoznaniu wniosku W. K. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z częścią garażową oraz wiaty garażowej dla potrzeb funkcjonowania usług związanych z realizacją dróg (w tym garażowania maszyn i pojazdów sprzętu budowlanego oraz samochodów ciężarowych i osobowych) na terenie położonym w Ch. oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr [...], [...], [...] (obręb Ch.) określając następujące warunki: - nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr1, - intensywność zabudowy - do 0,1, - projektowany budynek biurowy z częścią garażową - jednokondygnacyjny, - projektowana wiata garażowa - jednokondygnacyjna, - powierzchnia zabudowy projektowanego budynku biurowego z częścią garażową - ok. 120,0 m2, - powierzchnia zabudowy wiaty garażowej - do 250,0 m , - szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku biurowego z częścią garażową (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. [...] - obręb Ch.) - do 20,0 m, - szerokość wiaty garażowej - do 20,0 m, - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku biurowego z częścią garażową (od poziomu terenu do poziomu gzymsu)- ok. 3,5 m, - wysokość górnej wiaty garażowej (od poziomu terenu do poziomu okapu)- ok. 4,0 m, - geometria dachu dach projektowanego budynku biurowego z częścią garażową dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 15° do 40° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym do frontu działki (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. [...] - obręb Ch.) i jej wysokości do 6,0 m, dach projektowanej wiaty garażowej, o kącie nachylenia połaci dachowych od 10° do 35° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym do frontu działki (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. [...] - obręb Ch.) i jej wysokości do 6,0 m, Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Z. L. oraz T. T.. W uzasadnieniu odwołania Z. L. podniosła, iż planowana inwestycja ma znajdować się w bezpośrednim sąsiedztwie z jej działką na którą otrzymała decyzję o warunkach zabudowy przewidującą zabudowę jednorodzinną. Odwołująca zauważyła, iż zgodnie z przepisami dopuszczalne poziomy hałasu dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ustalone SA na poziomie 50 dB w porze dania tj. od godz. 6 do godz. 22 oraz 40 dB w porze nocnej. Zdaniem odwołującej obecnie prowadzona działalność na działce nr [...]powoduje przekroczenie dopuszczalnych poziomów hałasu. Odwołująca zwróciła uwagę, iż teren dla którego ustalono warunki zabudowy bezpośrednio przylega do nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. W ocenie odwołującej ustalenie dostępu do drogi publicznej poprzez zlokalizowanie zjazdu z drogi wewnętrznej koliduje z ochroną interesów osób trzecich. Skarżąca podniosła, iż dojazd do planowanej inwestycji maszyn, sprzętu budowlanego oraz samochodów ciężarowych spowoduje nadmierną eksploatację drogi. Natomiast T. T. w wniesionym odwołaniu zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 61 ust 1 pkt 1 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, iż planowana inwestycja spełnia zasadą "dobrego sąsiedztwa" oraz że nie narusza przepisów odrębnych; - § 2 ust. I pkt 1 i ust. II pkt 2 rozporządzenia nr [...] wojewody k. z dnia [...] grudnia 1996 roku poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie, a co za tym idzie brak weryfikacji czy wnioskowana inwestycja dostosowana jest do zakazów i nakazów wynikających z przedmiotowego rozporządzenia; - § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy z zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm. dalej jako rozporządzenie) poprzez jego nie zastosowania w niniejszej sprawie, co spowodowało analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na terenie mniejszym niż wymagany wymienionym rozporządzeniem. Wskazując na powyższe odwołujący wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji i wydanie decyzji w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu odwołujący podniósł, iż aby wydać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana musi być w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy i gospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Dalej skarżący zauważył, iż uznać należy, że "warunek zabudowy działki sąsiedniej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy będzie spełniony wówczas, gdy działka zabudowana graniczy z działką będącą terenem przyszłej inwestycji bądź też jest położona w odległości pozwalającej na utrzymanie albo wręcz podniesienie walorów architektonicznych przestrzeni" - T. Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Zakamycze, 2004. Warunek dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga, aby działka, na której ma być realizowana nowa inwestycja odpowiadała swoją zabudową walorom i architekturze działek sąsiednich, a w tym przypadku zabudowie jednorodzinnej, tak by nowa zabudowa pozostawała w harmonii z zabudowaniami tych działek. Odwołujący powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych zwrócił uwagę, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość "oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i Im my architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Skarżący podniósł, iż na obszarze sąsiadującym z nieruchomością, na której ma być realizowana planowana inwestycja zdecydowanie dominuje budownictwo o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Co więcej niektóre działki sąsiadujące z przedmiotową nieruchomością, a jeszcze niezabudowane uzyskały decyzje o ustaleniu warunków zabudowy dla zabudowy jednorodzinnej. Zdaniem odwołującego planowana inwestycja z uwagi na swoje gabaryty i formę architektoniczną, a także funkcje, które ma pełnić (usługi związane z realizacją dróg) nie będzie stanowiła kontynuacji dotychczasowej zabudowy, a w konsekwencji nie będzie w stanie spełnić warunku dobrego sąsiedztwa. Skarżący podniósł ponadto, iż przy wydawaniu decyzji należało wziąć pod uwagę regulację ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody, która przewiduje tworzenie obszarów chronionego krajobrazu i w oparciu o którą rozporządzeniem Wojewody K. z dnia [...] grudnia 1996r. ustalono obszar chronionego krajobrazu "Dolina rzeki P."- na terenie byłego już województwa k.. Przedmiotowa nieruchomość, na której na być realizowana planowana inwestycja położona jest w tymże obszarze, a co za tym idzie podlega regulacji powołanego rozporządzenia. W § 2 tego rozporządzenia przewidziane są nakazy i zakazy konieczne do zapewnienia ochrony obszaru "Doliny rzeki P.". Wśród nich przewidziany jest m.in. zakaz wznoszenia obiektów i instalowania urządzeń szkodliwie wpływających na środowisko i krajobraz, jak również nakaz stosowania w budownictwie (nim architektonicznych harmonizujących z walorami krajobrazowymi okolic obszaru chronionego krajobrazu. Odwołujący wskazał także, iż zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Załącznikiem do decyzji z dnia 6 sierpnia 2009r. były co prawda wyniki analizy, jednakże nie zostały należycie wyznaczone granice analizowanego obszaru, które zgodnie z przepisem wyznacza się na kopii mapy. Poprawnie wyznaczone granice analizowanego obszaru powinny być wyznaczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Decyzją z dnia [...] października 2009 r. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję wskazując, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 61 ust. l pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy wskazał, iż z akt sprawy wynika, że organ dokonał ustaleń co do tego czy co najmniej jedna działka sąsiednia , dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych , linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu jak również czy wskazany teren posiada dostęp do drogi publicznej. Organ podniósł, iż wbrew twierdzeniom zawartym w odwołaniu T. T. organ I instancji sporządził analizę w sposób zgodny z wymogami § 3 rozporządzenia. W analizowanym obszarze występuje zabudowa typu zagrodowego, budownictwo jednorodzinne oraz zabudowa produkcyjno -usługowa w tym również usługi transportowe. Nie można zatem podzielić stanowiska odwołujących się o braku kontynuacji funkcji. Organ odwoławczy wskazał, iż wskazany pod inwestycje teren spełnia również warunek dostępności do drogi publicznej. Mianowicie przez dostęp do drogi publicznej zgodnie z przepisami art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozumie się nie tylko bezpośredni dostęp do tej drogi ale również dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W ocenie organu bezzasadne są również zarzuty dotyczące naruszenia zasad obowiązujących na terenie krajobrazu chronionego "Dolina rzeki P.". Pismem z dnia [...]czerwca 2009r. Nr [...] Wójt Gminy O. wystąpił o uzgodnienie omawianej inwestycji do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w P. . W terminie 30-tu dni od przekazania sprawy nie zostały wniesione żadne zastrzeżenia , co potwierdza ,że przedsięwzięcie nie będzie oddziaływać na obszar chronionego krajobrazu . Niezależnie od powyższego w decyzji organu I instancji wprowadzono obowiązek realizacji inwestycji w sposób spełniający wymogi obowiązujące na obszarze chronionego krajobrazu "Dolina rzeki P.. Ponadto z uwagi na sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej zobowiązano inwestora do zachowania norm hałasu obowiązujących przy zabudowie mieszkaniowej. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. wniósł T. T. zarzucając jej naruszenie - art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegającego na jego błędnej interpretacji, a w konsekwencji przyjęcie, iż planowana inwestycja spełnia zasadą "dobrego sąsiedztwa"; - § 3 rozporządzenia polegające na analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w obszarze mniejszym niż wymagany; Ponadto skarżący zarzucił organowi błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia oraz przekroczenie granic swobodnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego polegające na błędnym ustaleniu, iż co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skarżący wskazał, iż w niniejszej sprawie nie został spełniony warunek "dobrego sąsiedztwa". Skarżący zauważył, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w skarżonej decyzji wskazało, że w analizowanym obszarze występuje zabudowa produkcyjno - usługowa, w tym również usługi transportowe. Skarżący podniósł, iż na jednej z działek - choć nieznajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja -prowadzona jest działalność gospodarcza polegająca na świadczeniu usług transportowych. Skarżący wskazał, iż nie sposób jednak zgodzić się z twierdzeniem, iż w związku z tą działalnością funkcjonuje zabudowa produkcyjno - usługowa, albowiem nie istnieją na wskazanej działce zabudowania czy to w postaci wiat czy garaży o gabarytach odpowiadających zabudowaniom planowanej inwestycji. Skarżący w ślad za odwołaniem powtórzył, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Nowa zabudowa powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. (Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500). Zdaniem skarżącego w niniejszej sprawie na obszarze sąsiadującym z nieruchomością, na której ma być realizowana planowana inwestycja - polegająca na budowie budynku biurowego z częścią garażową oraz wiaty garażowej dla potrzeb funkcjonowania usług związanych z realizacją dróg - zdecydowanie występuje budownictwo o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej czy zabudowie zagrodowej. W ocenie strony przedmiotowa działka nie spełnia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa - działki przyległe nie są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Organy wydające decyzje w tej sprawie błędnie ustaliły, iż spełniony jest warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie ma mowy w przedmiotowej sprawie o możliwości kontynuacji funkcji, parametrów, cech czy wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, albowiem planowana inwestycja nie będzie odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Dalej skarżący podniósł, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze błędnie ustaliło, iż organ I instancji należycie sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu . Skarżący zwrócił uwagę, iż w myśl § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Załącznik nr 2 do decyzji Wójta Gminy O. z dnia [...] sierpnia 2009r. stanowiły wyniki analizy funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu - w tym część tekstowa i graficzna. Z załączonej do wyników analizy mapy można odczytać linię rozgraniczającą teren inwestycji, która została oznaczona na doręczonym skarżącemu odpisie decyzji i załączników kolorem żółtym. Opisano również, iż istnieje zabudowa sąsiednia dostępna z tej samej drobi publicznej, przy czym, granice obszaru analizowanego nie zostały wyznaczone na kopii mapy doręczonej skarżącemu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując, iż obszar analizowany wyznaczono stosownie do wymogów rozporządzenia oraz że w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarcze, garażowe, inwentarskie, usługowe i usługowo-produkcyjne. Na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2010 r. uczestnik postępowania wniósł o oddalenie skargi oraz wskazał, że działalność gospodarczą prowadzi na tym terenie od 6 lat i gdy zakładał tą działalność to wokół nie było jeszcze żadnych działek gdzie byłaby zabudowa jednorodzinna były tylko działki rolne. Zdaniem uczestnika przeprowadzona analiza jest prawidłowa. Na terenie analizowanym nie jest zaznaczone, a są na innych działkach prowadzone inne usługi np. gastronomiczne, skład opału i produkcja płotów betonowych. Uczestnik postępowania podkreślił, że na wskazanych działkach tylko parkuje maszyny a działalność prowadzi w terenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). W myśl art. 6 ust. 2 tej ustawy, co do zasady każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Poza sporem w sprawie jest, że na terenie objętym wnioskiem R. S. o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do przepisu art.59 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz.717z późn.zm.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy. Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Uzupełnieniem tej regulacji są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 rozporządzenia , w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2007r., II SA/Po 334/07, Lex nr 376849). Ponadto warto zaznaczyć, że tylko wyznaczenie obszaru analizowanego na aktualnej mapie gwarantuje, że ocena przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp zostanie dokonana na podstawie rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję. Z § 5 rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rozpatrywanej sprawie autor analizy ustalił wskaźnik nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na 0,1. Z analizy nie wynika jednakże, w jaki sposób wskaźnik ten został policzony. W ocenie Sądu analiza w tym zakresie jest niejasna. Nie wynika z niej w oparciu o jakie dane organ stwierdził, że wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 0,1 do 0,3. Analiza winna zawierać szczegółowe przedstawienie wskaźników powierzchni zabudowy dla poszczególnych działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego wraz z podaniem powierzchni działek i wielkości znajdujących się na nich budynków. Brak takich danych nie pozwala na weryfikację przyjętego przez organ wskaźnika. Z analizy, wyników analizy w żadnym stopniu nie wynika jakie działki organ wziął pod uwagę przy dokonywaniu powyższych ustaleń. W szczególności zwrócić należy uwagę, iż z załączonej do decyzji mapy wynika, iż na działce [...] zlokalizowany jest budynek mieszkalny. Biorąc pod uwagę wynikającą z mapy wielkość tej działki w stosunku do wielkość budynku znajdującego się na nim uzasadnione wątpliwości Sądu budzi przyjęty przez organ maksymalny wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym na 0,3. Zgodnie § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie w analizie parametr ten ustalono do 20 m dla budynku biurowego z częścią garażową ido 20 m dla wiaty garażowej. Z analizy wynika, iż w obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 5m do ok. 30 m. Z analizy natomiast nie wynika jaka jest średnia szerokość elewacji frontowych. Biorąc pod uwagę wyłącznie dwie skrajne wartości uznać należy, iż średnia szerokości elewacji w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie 17,5 m. Zwiększając go o 20 % uzyskuje się wynik 21 m. Jednakże powyższe wyliczenie nie oznacza, iż przyjęta przez organ szerokość elewacji frontowej jest prawidłowa. Biorąc pod uwagę okoliczność, iż w obszarze analizowanym faktycznie tylko jedna działka posiada szerokość elewacji frontowej w wysokości 30 m natomiast pozostałe kształtują się w przedziale od 5 do 12 m to średnia szerokość elewacji frontowej może ulec znacznej zmianie co następnie doprowadzi do wniosku, iż dopuszczalna szerokość elewacji frontowej będzie niższa niż przyjęta przez organ. W tym miejscu podkreślić trzeba, iż średnią szerokość elewacji frontowych wyliczyć należy uwzględniając wszystkie działki w obszarze analizowanym. Wprawdzie zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszczalne jest wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, to jednakże winno to wynikać z analizy, co w niniejszej sprawie nie mam miejsca. Wskazać również należy, iż poważne wątpliwości Sądu budzi przyjęcie przez organ, iż budowa części biurowej oraz wiaty garażowej stanowią dwie odrębne inwestycje nie powiązane ze sobą. Z załączonej do decyzji jak i wniosku kopii mapy z naniesionym projektem budynku biurowo-garażowego oraz wiaty garażowej, wynika, iż oba obiekty zlokalizowane będą obok siebie oraz na tej samej działce [...]. Co prawda Wiata garażowa według przedłożonego projektu ma znajdować się dodatkowo na działkach [...] i [...] to jednakże nie może oznaczać to automatycznie, iż jest to niezależna od części biurowej inwestycja. Rozumowanie organu, polegające na traktowaniu tych dwóch inwestycji oddzielnie doprowadzi do sytuacji, iż na działce [...] będzie znajdować się obiekt o całkowitej szerokości do 40m, podczas gdy w obszarze analizowanym maksymalna szerokość elewacji frontowej zgodnie ze sporządzoną analizą wynosi 30 m. Według § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W niniejszej sprawie w sporządzonej analizie wskazano, iż w analizowanym obszarze występujące budynki to budynki jedno- i dwukondygnacyjne, o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od ok. 3 m do ok. 6,5 m. Dla projektowanej zabudowy ustala się wysokość górniej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku biurowego z częścią garażową ok. 3,5, natomiast wysokość wiaty garażowej ustala się na ok. 4m . Z analizy w żadnym stopniu nie wynika jaka jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków znajdujących się na działkach sąsiednich. Dla skontrolowania prawidłowości ustalenia tego parametru nie jest wystarczające wskazanie, iż w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości od 3 m do 6,5 m. Z § 7 rozporządzenia jednoznacznie wynika, iż górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a nie jako średnia tych wysokości w całym obszarze analizowanym. Słusznie zauważył skarżący, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość "oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powyższe uwagi dotyczące braku danych umożliwiających skontrolowanie prawidłowości wydanej w niniejszej sprawie decyzji odnieść również należy do ustalonej geometrii dachu. W analizie wskazano, iż w analizowanym obszarze przeważają dachy dwuspadowe o nachyleniu głównych połaci dachowych pod kątem 10-45° i ok. kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym do frontu działki i jej wysokości od ok. 5 m do ok. 8 m, występują także dachy płaskie i jednospadowe. Natomiast dla projektowanej zabudowy geometrię dachu projektowanego budynku biurowego z częścią garażową ustalono na dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 15° do 40° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym do frontu działki (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. [...] - obręb Ch.) i jej wysokości do 6,0 m. Natomiast dla dachu projektowanej wiaty garażowej, ustalono dach o kącie nachylenia połaci dachowych od 10° do 35° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym do frontu działki (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. [...] - obręb Ch.) i jej wysokości do 6,0 m. Stosownie do § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Również w przypadku tego parametru z akt nie wynika na jakiej podstawie organ go ustalił. Ponadto zauważyć należy, iż na fakt błędnie sporządzonej analizy wskazuje oświadczenie inwestora złożonego na rozprawie, który wskazał, że w analizie nie są zaznaczone prowadzone na innych działkach usługi np. gastronomiczne, skład opału i produkcja płotów betonowych. W tym stanie rzeczy skoro analiza ma wskazywać wyżej wymienione parametry, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na wyliczeniach matematycznych, to nie można zgodzić się z organem odwoławczym, że określony w decyzji wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zostały ustalone zgodnie z przepisami cytowanego rozporządzenia. Natomiast odnosząc się do zarzutu strony naruszenia przez organ § 3 rozporządzenia poprzez analizę przeprowadzoną na obszarze mniejszym niż wymagany w tym przepisie wskazać należy, iż jest on niezasadny. Mapka na której zaznaczono obszar analizowany sporządzona została w skali 1:1000, a więc stosownie do wymogów wynikających z § 3 rozporządzenia, natomiast obszar analizowany zaznaczony na dużej mapie znajdującej się w aktach na 8 stronach wskazuje, iż organ zachował wymogi wynikające z rozporządzenia. Odnosząc się natomiast do kwestii norm hałasu wskazać należy, iż postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego, a ochrona osób trzecich jest przede wszystkim realizowana na etapie pozwolenia na budowę. Wobec powyższego zasadnie wskazał organ w treści zaskarżonej decyzji, iż sprawy związane z hałasem, przewietrzaniem nieruchomości i zacienianiem mogą być rozpatrywane dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem wyżej wskazanych regulacji prawnych, i z tej przyczyny - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi , orzekł jak w sentencji wyroku. Na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono o kosztach postępowania, a na podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonane. Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji winien, w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, przeprowadzić prawidłowo postępowanie dowodowe, poprzez ponowne sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji zgodnie z wymogami określonymi w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w przepisach rozporządzeń wykonawczych. Organ winien mieć również na uwadze wskazania zawarte w niniejszym uzasadnieniu oraz dokonaną w nim ocenę prawną, a podjęta przez niego decyzja musi odpowiadać wymogom określonym w art. 107 Kpa. /-/ I. Kucznerowicz /-/ E. Kręcichwost-Durchowska /-/ M. Dybowski jh