II SA/Gl 195/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędzia NSA Łucja Franiczek, Protokolant Referent stażysta Grzegorz Śliwa, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi "A" Spółka Jawna w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta R. z dnia [...] r. nr [...]; 2) orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej kwotę 1103 (tysiąc sto trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. Aktem notarialnym z dnia [...]r. "A" W. Z., P. J. Spółka Jawna w R. zbyła prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 o powierzchni [...] ha, stanowiącej własność Skarbu Państwa, wpisane do księgi wieczystej prowadzonej przez SR w R. nr [...] Działka nr 2 oznaczona była w ewidencji symbolem [...] jako tereny przemysłowe. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dacie zawarcia umowy, działka położona była w jednostce oznaczonej symbolem [...] i stanowiła tereny przemysłowe. Pismem z dnia [...]r. Prezydent Miasta R. zawiadomił Spółkę o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy. Wyceniono prawo użytkowania wieczystego działki według stanu przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalono, że przed [...]r. dla terenu brak było planu zagospodarowania, działka była faktycznie użytkowana jako asfaltowy plac, składowisko. Po wejściu w życie planu miejscowego działka stanowi teren zabudowy usługowej [...] z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod obiekty produkcyjne, magazynowo-składowe oraz usługowe, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży poniżej [...], usługi logistyczne. W operacie stwierdzono, że nowy plan pozwala na wielowariantowe zagospodarowanie działki. Podstawowa różnica to zmiana charakteru działki z budowlanego bez planu na produkcyjny, magazynowo-składowy oraz usługowy. Wyceny dokonano podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami, analizując 3 anonimowe próbki. Wartość działki przed wejściem w życie planu miejscowego ustalono na kwotę [...]zł ([...]zł za m2) a po wejściu planu w życie na [...]zł ([...]zł za m2). Organ I instancji zawiadomił stronę o możliwości zapoznania się z aktami, a następnie Prezydent Miasta R. decyzją z dnia [...]r. nr [...]ustalił dla skarżącej Spółki jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej działki, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłatę ustalono w kwocie [...]zł. W podstawie prawnej podano przepis art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu opisano stan faktyczny i wskazano, że Rada Miasta R. uchwałą z dnia [...]r. nr [...] zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Dz. Urz. Woj. Śl. z [...]r., nr [...], poz. [...]). Poprzedni plan miejscowy utracił ważność z dniem [...]r. Wyjaśniono, że wzrost wartości obliczono jako różnicę między wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w obowiązującym planie a wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania przed uchwaleniem planu. Faktyczny sposób zagospodarowania to teren niezabudowany, zagospodarowany jako plac składowy, ogrodzony, położony w bezpośrednim sąsiedztwie terenów produkcyjnych, magazynowych, składowych, ogródków działkowych. Zastosowanie stawki 20% znajduje oparcie w § 72 planu miejscowego. W odwołaniu od decyzji pełnomocnik strony skarżącej wniosła o uchylenie decyzji, zarzucając naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a także art. 153 § 1, 154 § 1, 155 § 1 w związku z art. 37 § 11 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podniosła, że wniosek o wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu nie jest zasadny. W planie obowiązującym do końca roku [...] działka położona była na terenach oznaczonych symbolem [...] – tereny przemysłu oraz warsztatów rzemieślniczych. W okresie obowiązywania poprzedniego planu strona uzyskała decyzję o warunkach zabudowy terenu dla budowy zakładu piekarniczego. Po uchwaleniu nowego planu nieruchomość nadal jest przeznaczona na cele związane z działalnością gospodarczą. Uchwalenie planu nie zmieniło charakteru nieruchomości i nie wpłynęło na jej wartość. Nadto podniesiono zarzuty wobec operatu, wskazując że nie uwzględniono w nim danych o cenach uzyskanych za nieruchomości podobne, nie uwzględniono danych zawartych w księdze wieczystej oraz wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Naruszono także art. 10 § 1 k.p.a., albowiem rzeczoznawca dokonał oględzin nieruchomości bez wiedzy strony. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Przedstawiło stan prawny regulujący nakładanie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego i wskazało, że w przedmiotowej sprawie brak jest ciągłości w obowiązywaniu planów miejscowych, wobec czego dla ustalenia wartości działki przed uchwaleniem planu należało, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wziąć pod uwagę faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Faktyczne wykorzystanie to plac składowy, nie budzi zatem wątpliwości, że nastąpiła zmiana przeznaczenia działki. Sporządzony operat Kolegium oceniło jako prawidłowy wskazując, że w sprawie nie znajduje zastosowania art. 155 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na ustalenie wartości nie ma także wpływu wydana w oparciu o poprzedni plan decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz przepisy podatkowe. Chybiony jest także zarzut nie uwzględnienia danych zawartych w księdze wieczystej, albowiem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu jako jedyną okoliczność mającą wpływ na wartość działki wskazuje faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Nie doszło także do naruszenia procedury administracyjnej, albowiem oględziny dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego nie są czynnością dowodową organu. W skardze do sądu administracyjnego pełnomocnik Spółki wniosła o uchylenie decyzji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Podtrzymała zarzuty i argumenty sformułowane w odwołaniu od decyzji organu I instancji akcentując, że w sprawie nie doszło do wzrostu wartości działki, albowiem w poprzednim planie miała ona takie samo przeznaczenie. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreśliło, że podnoszony w skardze argument dotyczący takiego samego przeznaczenie działki w poprzednim planie miejscowym nie może być brany pod uwagę, albowiem nie przewiduje tego art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie w sprawie zostało zawieszone postanowieniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt II SA/Gl 820/09 do czasu zakończenia postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym w sprawie o sygn. P 58/08. Postępowanie zostało podjęte postanowieniem z dnia 1 marca 2010 r. a sprawa wpisana pod nowym numerem porządkowym II SA/Gl 195/10. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje: Podstawą prawną wydanych w sprawie decyzji były przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Przepisy te regulują nakładanie i obliczanie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Sposób obliczania wartości nieruchomości reguluje art. 37 ust. 1 ustawy. Przepis ten przewiduje, że wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodność takiego sposobu ustalania wartości z Konstytucją została poddana w wątpliwość w pytaniu prawnym postawionym Trybunałowi Konstytucyjnemu w postanowieniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 marca 2008 r., sygn. II SA/Kr 778/07, które dotyczyło takich przypadków, gdy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie o sygn. P 58/08 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji RP. Wyrok ten został ogłoszony w Dzienniku Ustaw z 2010 r., nr 24, poz. 124 i wszedł w życie 15 lutego 2010 r. Na podstawie art. 190 ust. 1 Konstytucji wyrok ten ma walor powszechnie obowiązujący. W rozpoznawanej sprawie wydane decyzje zostały oparte na ustaleniach operatu szacunkowego, który wartość nieruchomości wyliczył w odniesieniu do faktycznego jej wykorzystania przed uchwaleniem planu. Jednocześnie z akt wynika, że działka była poprzednio objęta zapisami planu miejscowego i znajdowała się w jednostce określonej jako tereny przemysłu i warsztatów rzemieślniczych. Uprzednio obowiązujący plan wygasł z upływem [...]r. W badanej sprawie zaistniała zatem okoliczność, która była przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego. Okoliczność, że działka w poprzednim planie była przewidziane pod określony rodzaj zagospodarowania nie była uwzględniona przy ustalaniu jej wartości. Z odpowiedzi na skargę wynika, ze organ odwoławczy miał świadomość, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy nie przewiduje uwzględniania zapisów poprzedniego planu, wobec czego zarówno operat, jak i decyzję organu I instancji, uznano za prawidłowe. W ten sposób dla ustalenia wartości działek przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu zastosowano przepis, którego niezgodność z Konstytucją w tym zakresie stwierdził Trybunał Konstytucyjny. Orzeczenie przez Trybunał Konstytucyjny o niezgodności aktu z Konstytucją stanowi przesłankę wznowienia postępowania, o jakiej mowa w art. 145a § 1 k.p.a. W sytuacji wniesienia skargi do sądu administracyjnego, strona nie może jednak uruchomić trybu wznowienia postępowania administracyjnego w terminie określonym w art. 145a § 2 k.p.a. Z tego powodu do uwzględnienia stwierdzonej przesłanki wznowienia zobowiązany jest sąd administracyjny, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Powołany przepis obliguje sąd do uwzględnienia skargi i uchylenia decyzji w sytuacji stwierdzenia, że w sprawie zaistniała przesłanka wznowienia postępowania administracyjnego. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy niezbędne będzie jednoznaczne ustalenie przeznaczenia działki w planie miejscowym obowiązującym do [...]r. O ile przeznaczenie to nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, brak będzie podstaw do ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co powinno skutkować umorzeniem postępowania w sprawie. Mając na względzie podane okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.b w związku z art. 135 i 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania postanowiono na podstawie art. 200, 205 § 2 i 209 powołanej ustawy.