II SA/Sz 169/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska,, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska (spr.), Protokolant Krzysztof Chudy, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2010r. sprawy ze skargi A. i Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę W dniu [...] r. A. i Z. G. zam. ul. L. w S. złożyli wniosek do Prezydenta Miasta S. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w S. przy ul. L. w obrębie [...], oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [...] m2, stanowiącej przedmiot własności gminy Miasto S. Postanowieniem z dnia [...] r. Prezydent Miasta S. zawiesił postępowanie wszczęte powyższym wnioskiem. W postanowieniu tym organ, z uwagi na fakt, że nie wszyscy użytkownicy wieczyści przedmiotowej nieruchomości złożyli wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wezwał wnioskodawców do przeprowadzenia postępowania przed sądem powszechnym w celu uzyskania zgody na przekroczenie zwykłego zarządu w sprawie dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - do [...] r. Następnie, postanowieniem z dnia [...] r. Prezydent Miasta S. podjął zawieszone postępowanie, albowiem nie zostały przedłożone organowi żadne dokumenty potwierdzające rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego - uzyskania zgody na przekroczenie zwykłego zarządu w sprawie dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przy ul. L. w S. Prezydent Miasta S. decyzją z dnia [...] r. numer [...] działając na podstawie art. 104 w związku z art. 265 K.p.a. w związku z art. 1, art. 2, art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U z 2005 r., Nr 175, poz. 1459, ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku J. i M. K. za. S., ul. L. (wniosek z [...] r.) oraz wniosku A. i Z. G. (z [...] r.) w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w S. przy ul. K., oznaczonej numerem działki [...], o powierzchni [...] m2, w obrębie [...] P., stanowiącej przedmiot własności gminy Miasto S. - odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ I instancji wskazał, że powyższe wnioski zostały złożone w oparciu o przepisy ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (t.j.: Dz. U z 2001 r. Nr 120, poz. 1299, ze zm.). Przepis art. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U z 2005 r., Nr 175, poz. 1459, ze zm. ) stanowi, że do spraw wszczętych na podstawie ustawy z 1997 r. i niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005r. Z kolei art. 1 ust. 1, 2 i 3 w związku z art. 2 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi, że przepisy ustawy stosuje się do osób fizycznych, będących w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę. Z żądaniem przekształcenia mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Przepisy stosuje się również do osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy. Organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 2 powyższej ustawy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania występują wszyscy użytkownicy wieczyści. Zdaniem organu, przepisy ustawy wyraźnie wskazują, że do przekształcenia może dojść jedynie wtedy, gdy wszyscy współużytkownicy wieczyści złożą zgodny wniosek. Spełnienie tego warunku daje podstawę do pozytywnego załatwienia sprawy. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, zaś w przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Organ podkreślił dalej, że o powyższym strony zostały poinformowane w postanowieniu Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. Jednakże do dnia wydania decyzji nie wpłynęły wnioski pozostałych użytkowników wieczystych, nie została również skierowana do sądu powszechnego sprawa z art. 199 Kodeksu cywilnego. Organ I instancji podał, że w związku z tym, iż nie zostały spełnione warunki określone w art. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, brak jest podstaw do pozytywnego rozpatrzenia przedmiotowej sprawy. A. i Z. G. odwołali się od powyższej decyzji. W odwołaniu wskazali, że od [...] r. są właścicielami lokalu nr [...] i wieczystymi użytkownikami działki nr [...]. Od [...] r. ubiegają się bezskutecznie o przekształcenie przysługującego im prawa w prawo własności. W związku z tym, że posiadają łącznie z J. i M. K. [...] % udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu wnieśli o przekształcenie przedmiotowego prawa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. numer [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w związku z art. 1 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania A. i Z. G. od decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. Organ odwoławczy wyjaśnił na wstępie, że ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz.1459) uchyliła obowiązujące dotychczas ustawy tj. z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r., Nr 120, poz. 1299 ze zm.) i z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. z 2002 r., Nr 113, poz. 1209 ze zm). Ustawa ta weszła w życie 13 października 2005 r. A. i Z. G. wystąpili z wnioskiem o przekształcenie przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - jak podał dalej organ - w czasie gdy obowiązywały ustawy uchylone ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Sprawa ta nie została do dnia dzisiejszego rozstrzygnięta decyzją ostateczną, a zatem z uwagi na treść art. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., w oparciu o przepisy tej ustawy organ rozstrzygnął sprawę. Organ II instancji podkreśli, że A. i Z. G. nie utracili możliwości skorzystania z prawa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w związku ze zmianą przepisów. Następnie, organ wskazał na treść art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, zgodnie z którym osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy, tj. 13 października 2005 r., użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Z takim żądaniem mogą również wystąpić osoby fizyczne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Natomiast w myśl art. 2 powoływanej ustawy w takim przypadku z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio przepis art. 199 kodeksu cywilnego. W ocenie organu II instancji, w rozpatrywanej sprawie istotną kwestią jest fakt, że ze stosownym wnioskiem wystąpili jedynie dwaj właściciele lokali mieszkalnych których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Pozostali właściciele lokali - poinformowani o takiej możliwości przez organ I instancji- wniosków nie złożyli. A. i Z. G. nabyli lokal mieszkalny położony w S. przy ul. K. na własność [...] r. wraz z prawem wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr [...] w udziale do [...] części, położonej w S. przy ul K. Posiadają zatem prawo użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości od dnia [...] r. Stosownie do przytoczonych powyżej przepisów ustawodawca przyznał roszczenie o przekształcenie co do zasady osobom fizycznym, będącymi w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. A. i Z. G. jako osoby fizyczne będące właścicielami lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego mogą i wystąpili z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Poza nimi z takim żądaniem wystąpili jednie J. i M. K. Pozostali właściciele lokali położonych w S. przy ul. K. takich wniosków nie złożyli. Organ wskazał dalej, że w zaistniałej sytuacji, zgodnie z art. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności organ I instancji nie miał podstaw do wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. K. w prawo własności, gdyż nie zezwalają na to przepisy prawa. W przypadku braku takiej zgody stosuje się odpowiednio przepis art. 199 kodeksu cywilnego, który stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną - a do takiej niewątpliwie należy prawo użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości - oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Organ odwoławczy stwierdził w konsekwencji powyższego, że brak jest podstaw prawnych do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości. A. i Z. G. zaskarżyli decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. W skardze zwrócili się do Sądu o udzielenie pomocy w przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej przy ul. L. w S. oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] m 2, obręb [...] podnosząc, że oczekują na "uwłaszczenie" od [...] roku. Wskazali również, że posiadają łącznie z J. i M. K. [...] % udziału w nieruchomości, co ich zdaniem stanowi podstawę do przekształcenia, na ich wniosek, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Skarżący podali również, że posiadają prawo własności do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. L. w S. od [...] r. wraz z prawem użytkowania wieczystego do [...] r. O przekształcenie nie wnoszą pozostali mieszkańcy, ponieważ nastąpiły zmiany w osobach właścicieli lokali mieszkalnych. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał argumentację wyrażoną w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Uczestnik postępowania M. K. na rozprawie oświadczył, że w Jego ocenie w obecnym stanie prawnym nie może dojść do przekształcenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje : Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny dokonuje kontroli działalności administracji publicznej na podstawie kryterium legalności, oceniając zgodność zaskarżonej decyzji z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji. W ramach tak dokonanej kontroli, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa. Przedmiotem postępowania jest sprawa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w S. przy ul. L. w obrębie [...], oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [...] m2, stanowiącej przedmiot własności gminy Miasto S., zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Wniosek w powyższym zakresie złożyli w dniu [...] r. A. i Z. G., a także wcześniej w [...] r. J. i M. K. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie obowiązujących, w dniu wydania decyzji, przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459) - rozstrzygnęło o odmowie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. Wyjaśnić należy, że zgodnie z normą przejściową zawartą w art. 8 powołanej ustawy do spraw wszczętych na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 oraz z 2002 r. Nr 113, poz. 984) oraz ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209, z 2002 r. Nr 113, poz. 984 oraz z 2003 r. Nr 3, poz. 24 i Nr 64, poz. 592) i niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy nowej ustawy. Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. W myśl art. 1 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1 tego artykułu, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Z kolei przepis art. 2 tej ustawy stanowi, że w przypadku osób, o których mowa w art. 1 ust. 2, z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego. Z przepisu tego wynika, że w stosunku do osób, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 powoływanej ustawy, ustawodawca w istotny sposób ograniczył realizację żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, wprowadzając w art. 2 warunek, że z żądaniem przekształcenia muszą wystąpić wszyscy użytkownicy wieczyści. Oznacza to, że w przypadku, gdy dana nieruchomość gruntowa jest we współużytkowaniu (w formie udziału w prawie użytkowania wieczystego) kilku osób będących właścicielami wyodrębnionych lokali wchodzących w skład tej nieruchomości, wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości muszą złożyć wszyscy jej współużytkownicy wieczyści. Jak wynika z materiałów sprawy A. i Z. G. przysługuje udział wspólny w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej zbudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej przy ul. L. w S., oznaczonej nr [...], który jest związany z prawem własności lokalu numer [...] i wynosi [...]. Tak sam udział w użytkowaniu wieczystym tej nieruchomości posiadają uczestnicy niniejszego postępowania J. i M. K. (lokal mieszkalny nr [...] ). Pozostałe [...] % udziałów w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości związane jest z prawem własności lokali mieszkalnych nr [...] w przedmiotowym budynku. Bezsporne jest w sprawie, że wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przy ul. L. w S. złożyli tylko dwaj użytkownicy wieczyści (dwie rodziny) posiadający łącznie [...] % udziałów w tym prawie. Odrębną kwestią, która nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, jest fakt zmian w osobach właścicieli poszczególnych lokali wskutek sprzedaży lokalu, czy też nabycia w drodze spadku. Rozwiązaniem kwestii braku zgody, czy też stosownych wniosków pozostałych użytkowników wieczystych nieruchomości jest możliwość wystąpienia do sądu powszechnego, w trybie art. 199 kodeksu cywilnego, o rozstrzygnięcie w sprawie zgody na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przy czym z wnioskiem do sądu powszechnego muszą wystąpić współużytkownicy wieczyści dysponujący co najmniej połową udziałów w tym prawie. Z akt sprawy wynika, że skarżący wspólnie z J. i M. K. z takiej możliwości nie skorzystali, pomimo, że organ I instancji postanowieniem z dnia [...] r. zawiesił postępowanie w przedmiotowej sprawie i wezwał wnioskodawców do przeprowadzenia postępowania przed sądem powszechnym w celu uzyskania zgody na przekroczenie zwykłego zarządu w sprawie dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, zakreślając termin do dnia [...] r. W świetle powyższego Sąd uznał, że organ II instancji, jak i organ I instancji prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawny sprawy, a następnie rozstrzygnęły o odmowie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Podkreślić przy tym należy, że przekształceniu w prawo własności może podlegać tylko użytkowanie wieczyste jako całość, nie zaś udział w tym prawie. W odniesieniu do zarzutów skargi, wobec przedstawionych powyżej przepisów prawa, wskazać należy, że niezasadne jest twierdzenie skarżących, że fakt posiadania [...] % udziałów w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości przesądza o możliwości przekształcenia tego prawa w prawo własności. Natomiast, fakt posiadania [...] % udziałów w użytkowaniu wieczystym nieruchomości, jak już z powyżej wskazał Sąd, uprawnia tych użytkowników wieczystych do wystąpienia do sądu powszechnego o rozstrzygnięcie w sprawie zgody na wystąpienie w imieniu pozostałych współużytkowników wieczystych o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego danej nieruchomości w prawo własności (art. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości). Mając na względzie powyższe, Sąd uznał, że skarga A. i Z. G. jest bezzasadna i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) podlega oddaleniu, o czym orzeczono w sentencji.