I SA/Wa 813/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędziowie Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 listopada 2010 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Wojewoda [...], decyzją z [...] lutego 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z [...] grudnia 2009 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działka nr [...] z obrębu ew. [...], zajętą pod publiczną drogę gminną ul. [...]. Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że decyzją z [...] grudnia 2009 r. Starosta L. ustalił odszkodowanie za opisaną wyżej nieruchomość na kwotę [...] zł na rzecz E.Z., I.K. oraz zobowiązał Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania Po rozpatrzeniu odwołania Miasta L. od decyzji Starosty L. organ odwoławczy stwierdził, że w dniu 07 grudnia 2001 r. E.Z. i I.K. złożyli wniosek o ustalenie odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną. Decyzją z [...].06.2006 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod część ulicy [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] w obrębie ewid. [...] Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 14.08.2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W.L.. Do określania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, wyceny gruntów dokonano w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niską. W dniu 19.10.2009 r. w Starostwie Powiatowym w L. odbyła się rozprawa administracyjna. Jak wynika z protokołu rozprawy strony nie zgłaszały żadnych uwag ani wątpliwości odnośnie wyceny przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 14.08.2009 r. został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. W skardze na decyzję Wojewody [...] Gmina Miejska L. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżący zarzucił skarżonej decyzji: 1) naruszenie § 4 ust. 2 i ust. 4 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości, sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, 2) naruszenie art. 7, 8, 11, i 77 kpa poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. Na rozprawie w dniu 09 listopada 2010 r. skarżący rozszerzył zarzuty zawarte w pisemnej skardze o zarzut naruszenia § 36 ust. 1 w zw. z § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. oraz ust. 4 w zw. z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest bezzasadna. Z materiału dokumentacyjnego sprawy wynika, że ostateczną decyzją z [...].06. 2006 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Miasto L. w trybie art. 73 ust. 1 ustawy z 13.10.1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie ew. [...]. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu nabycie takiej nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które stosownie do treści ust. 4 tego przepisu, jest ustalone i wypłacone według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 01.01.2001 r. do 31.12.2005 r. W dniu 31 grudnia 1998 r. przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność małżonków E.Z. i I.K. i oni w dniu 07.12.2001 r. złożyli wniosek o ustalenie odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. I taka opinia w niniejszej sprawie została sporządzona w dniu 14 sierpnia 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W.L.. Wskazana w tym operacie wartość rynkowa szacowanej nieruchomości została przyjęta przez organy jako podstawa do określenia wysokości należnego odszkodowania. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zależności od celu wyceny, określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Zgodnie z § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcji uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen dopuszczalne jest dopiero określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w sposób uregulowany w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w cytowanym § 36 rozporządzenia. Wynika bowiem z treści operatu (str.4), że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie wystąpiły transakcje nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne w związku z tym, nie było możliwe zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej Z bazy danych wybrał dwanaście nieruchomości. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Należy tylko stwierdzić, że zastosowane przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Z zestawienia obu transakcji, które ilustruje tabela 1 na str. 6 operatu szacunkowego wynika, że biegły przyjął tylko jedną transakcję z 2007 r. i jedną z 2009 r. Pozostałe transakcje, w ilości dziesięciu, dotyczą 2008 r. Niezasadnie więc skarżący w skardze zarzuca, że biegły nie uwzględnił w operacie tego, że w 2008 r. nastąpił spadek cen nieruchomości, skoro większość przyjętych do porównania nieruchomości objętych jest transakcjami z 2008 r. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany Sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Natomiast stawiane przez skarżącego w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się właśnie do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mogły być oceniane przez organy w trybie art. 80 kpa jak również przez Sąd administracyjny. Należy także podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżący mieli możliwość, po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem szacunkowym wniesienia do niego uwag i zastrzeżeń Skarżący mógł przedłożyć również własny operat, który podważałby przydatność operatu, sporządzonego na zlecenie organu, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Również i w tym celu została wyznaczona rozprawa administracyjna by strony mogły wyjaśnić ewentualne wątpliwości co do przedłożonego przez organ operatu. Z żadnej z tych możliwości skarżący nie skorzystał. Szczególnie w toku rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 19.10.2009 r., w której uczestniczył i rzeczoznawca sporządzający kwestionowaną w skardze opinię i przedstawiciel skarżącego, żadne zastrzeżenia do operatu nie zostały zgłoszone. Zgłaszanie licznych uwag i zastrzeżeń do operatu szacunkowego dopiero w skardze należy więc uznać za spóźnione, gdyż Sąd nie jest powołany do wyjaśniania skarżącemu wątpliwości jakie powstały u skarżącego na tle operatu przyjętego przez organy jako podstawę rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Również, co już zostało wyżej wskazane, ani organy administracji publicznej orzekające o wysokości odszkodowania ani Sąd administracyjny nie są uprawnione, do badania prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego dokonują organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Z tej możliwości skarżący również nie skorzystał. Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione a ponieważ zaskarżone decyzje nie naruszają prawa Sąd na zasadzie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.