IV SA/Wa 1221/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Teresa Zyglewska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi R. K. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - IV SA/Wa 1221/10 UZASADNIENIE Decyzją z [...] maja 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] kwietnia 2009 r. ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na rzecz R. K. i A. P. w wysokości po 25 261,65 złotych w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadniając swoje stanowisko Kolegium podniosło, iż w wyniku rozpoznania odwołania ww. osób od decyzji organu I instancji, Kolegium decyzją z [...] czerwca 2009 r., utrzymało ww. decyzję w mocy, jednakże Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 24 lutego 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1266/09, uchylił decyzję Kolegium z [...] czerwca 2009 r. W uzasadnieniu Sąd zgodził się z całą argumentacją Kolegium zawartą w zaskarżonej decyzji, jednak stwierdził, że Kolegium nie rozpoznało sprawy merytorycznie w całości, tzn. nie dokonało oceny operatu szacunkowego w zakresie jego treści, która jest wymagana zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i czy nieruchomości przyjęte do porównań spełniają ustawowy wymóg nieruchomości podobnych określony w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), Zatem Kolegium uchybiło obowiązkom wynikającym z art. 11 i art. 80 kpa. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy - zaskarżoną obecnie do Sądu decyzją z [...] maja 2010 r. - utrzymał w mocy decyzję z [...] kwietnia 2009 r. Kolegium podniosło, że jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa nieruchomość położona w J. przy ul. [...] oznaczona jako dz. ew. nr [...] obr. [...] zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta J. zatwierdzonym uchwalą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z [...] marca 1989 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]) położona była na terenie lasów ochronnych (tereny bez prawa do zabudowy) -symbol RLOu/w. W obecnie obowiązującym miejscowym planie - zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. - etap INA (uchwała Rady Miasta J. nr [...] z dnia [...] maja 2003 r. - Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...], która weszła w życie dnia 30 lipca 2003 r.) - dla IV SA/Wa 1221/10 terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, oznaczonego symbolem RLz - 37 obowiązuje ustalenie, że przeznaczeniem podstawowym jednostki terenowej jest las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, realizowanej w formie zabudowy wolno stojącej lub bliźniaczej. W ww. zmianie planu określono 15% stawkę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą (art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. Nr 80, poz. 717zezm.). Przedmiotowa nieruchomość została zbyta przez strony odwołujące się aktem notarialnym z [...] lipca 2006 r. Zatem zbycie nieruchomości nastąpiło w ciągu pięciu lat od dnia, w którym ww. zmiana planu miejscowego weszła w życie. Z kolei organ I instancji zawiadomił strony pismem z dnia 4 lipca 2008 r. o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiotowej sprawie. Zatem wszczęcie postępowania nastąpiło z zachowaniem 5 - letniego terminu, określonego w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W sprawie został sporządzony na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy, w którym wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego ustalono na 207.630 zł, a po ww. zmianie na 544.452 zł. Strony przedstawiły kopię decyzji Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z [...] kwietnia 2005 r. w sprawie ustalenia dla R. K. zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, w której wartość przedmiotowej nieruchomości po wejściu w życie nowego planu została wyceniona na 369.120 zł. Decyzja ta została wydana już po wejściu w życie zmiany miejscowego planu (30 lipca 2003 r.). Jak wynika z uzasadnienia ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, Sąd podzielił stanowisko Kolegium wyrażone w poprzedniej decyzji w kwestii dowodu w sprawie - kopia decyzji ww. Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z [...] kwietnia 2005 r., w której wartość przedmiotowej nieruchomości po wejściu w życie nowego planu została wyceniona na 369.120 zł, a więc w której wartość przedmiotowej nieruchomości, po zmianie planu miejscowego wyceniono na znacznie niższą kwotę niż w operacie szacunkowym przedstawionym przez organ. W szczególności Sąd podzielił stanowisko Kolegium co do tego, że wartość nieruchomości w decyzji organu skarbowego została określona dla innych celów, w inny sposób. Dlatego wartość IV SA/Wa 1221/10 nieruchomości ustalona w tej decyzji nie może być wzięta pod uwagę w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem nowego miejscowego planu lub jego zmiany (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Sąd podzielił też pogląd Kolegium, że nie ma znaczenia, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami dotyczącymi gospodarki nieruchomościami, cena za jaką dana nieruchomość została sprzedana. Wycena w ww. operacie z dnia [...] października 2008 r. (autor operatu: rzeczoznawca majątkowy E. W.) została wykonana zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz zgodnie zobowiązującym w dacie sporządzenia operatu rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Przy szacowaniu zastosowano podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej niezabudowanych nieruchomości podobnych. Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie, Kolegium podniosło, iż nieprawidłowy obręb podany w operacie szacunkowym dla działki ew. nr [...] w obrębie [...] w J. został poprawiony przez biegłego (str. 1 operatu) dnia 1 grudnia 2008 r. (poprawka została opatrzona podpisem rzeczoznawcy majątkowego E. W.). Tym samym rzeczoznawca potwierdzał również prawidłowość wyboru nieruchomości przyjętych w ww. operacie szacunkowym do porównania dla dz. ew. nr [...] w obrębie [...] w J. Zgodnie z § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Trasa komunikacyjna - [...] ([...] - [...]), według zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. etap MA uchwalonej dnia [...] maja 2003 r. dopiero ma powstać, jednak fakt ten ma pozytywne znaczenie dla potencjalnego inwestora, co zostało uwzględnione w wycenie. Rzeczoznawca wziął pod uwagę uciążliwości związane z sąsiedztwem przedmiotowej nieruchomości (sąsiedztwo Ośrodka dla Samotnych Matek, budynków komunalnych, brak spokoju, duży hałas komunikacyjny) przyjmując współczynnik IVSA/Wa 1221/10 0,002 niższy od przyjętej dolnej granicy współczynnika U2 (0,214) - tabele w pkt. 4.5.4. Żaden przepis nie wyklucza zastosowania przyjęcia podejścia porównawczego w takiej sytuacji. Dalej organ wskazał, iż nieruchomości brane do porównań przy wycenie w sprawach takich jak omawiana powinny być podobne w rozumieniu art 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy czym nieruchomość podobna to taka, która "jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze wzglądu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Zbiory transakcji wziętych do porównania zarówno przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przy przyjęciu jej przeznaczenia w dawnym planie, jak i przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przy przyjęciu jej przeznaczenia po zmianie planu, zawierają zarówno nieruchomości o powierzchni mniejszej jak, nieruchomości zbliżone powierzchnią, do porównywanej i nieruchomości większe. Nie jest to błędem metodycznym, tym bardziej że wielkość działki nie jest cechą wpływającą w sposób istotny na uzyskiwaną cenę. Cechy istotne, wzięte pod uwagę przy wycenie zostały wymienione w tabelach w pkt. 4.4.4., 4.5.3., 4.5.4. operatu. W omawianym przypadku do porównania wzięto transakcje nieruchomościami na rynku lokalnym lub w niedużej odległości od nieruchomości wycenianej ([...],[...], Gmina [...]), co nie jest błędem w przypadku braku transakcji nieruchomościami położonymi najbliżej. Zatem, w ocenie Kolegium, zarzut naruszenia art. 7, art. 8 i art. 77 kpa - odnośnie dokonanej przez Kolegium oceny operatu szacunkowego i przez nieuwzględnienie ww. decyzji Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] - jest niezasadny. Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie należało uznać, zdaniem organu, za prawidłowy, a zarzuty odwołania - za nieuzasadnione. Z rozstrzygnięciem tym nie zgodzili się R. K. i A.P. i wywiedli skargę do Wojewódzkiego Sądu administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylnie zaskarżonej decyzji z [...] maja 2010 r. Zaskarżonej decyzji zarzucili: 1. naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest: • naruszenie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) poprzez pominięcie w zaskarżonej decyzji oceny prawnej oraz zaleceń sformułowanych IV SA/Wa 1221/10 przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 lutego 2010 roku, sygn. akt IV SA/Wa 1266/09; * naruszenie art. 11 kpa poprzez pogwałcenie zasady przekonywania; * naruszenie art. 8 kpa poprzez uchybienie zasadzie zaufania jednostki do organów administracji; * naruszenie art. 77 § 1 kpa poprzez niewyczerpujące, a w konsekwencji błędne, dokonanie oceny operatu szacunkowego i przyjęcie wskazanej w nim kwoty jako podstawy do wydania decyzji; * naruszenie art. 80 kpa poprzez nieuwzględnienie całokształtu materiału dowodowego, a w konsekwencji oparcie decyzji tylko na nieprawidłowo sporządzonym operacie; 2. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, to jest: * art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - poprzez nieprawidłową wykładnię i niewłaściwe zastosowanie; * § 36 ust. 3 i 4 w związku z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez wadliwą wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż aby w ogóle rozważać kwestię opłaty planistycznej, wykazać należy, że zmiana planu miejscowego spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Nie jest bowiem tak, jak zdaje się wynikać z zaskarżonej decyzji, iż każda zmiana planu automatycznie powoduje obowiązek w zakresie opłaty przy sprzedaży nieruchomości w okresie pięcioletnim od daty zmiany przepisów miejscowych. Wzrost wartości nieruchomości, zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 3 i 4 w związku z § 50 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się więc z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt - podaż. Operat szacunkowy, jako dowód, winien więc wykazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy IV SA/Wa 1221/10 uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem tego planu. Zdaniem skarżących w niniejszej sprawie ustaleń powyższych zabrakło. Skarżący wskazali, że rażąco wadliwe jest przyjęcie, iż sporna działka położona była przed zmianą planu na terenie, na którym nie była dopuszczalna żadna zabudowa. Jak bowiem jasno wynika z treści decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia [...] listopada 2000 r., możliwość zabudowy została przez organy administracji budowlanej zaakceptowana i działka została zabudowana. A zatem, wskutek zmiany planu teren, na którym znajduje się nieruchomość nie zmienił sposobu wykorzystywania. Faktyczny bowiem sposób wykorzystania nieruchomości nie odbiegał od tego określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2003 r. Skarżący zakwestionowali wysokość opłaty, z uwagi na fakt, iż została ona ustalona na podstawie nieprawidłowo, ich zdaniem, sporządzonego operatu szacunkowego. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Po myśli § 3 ust. 2 rozporządzenia, szacunek wartości nieruchomości powinien być poprzedzony analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Stosując metodę porównawczą, autor operatu obowiązany jest poznać ceny transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami IV SA/Wa 1221/10 korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Obowiązki wynikające z powyższych przepisów zostały, zdaniem skarżących, w postępowaniu administracyjnym zignorowane. Skorzystanie zaś z operatu szacunkowego, który nie spełnia podstawowych wymagań stawianych takiemu dokumentowi, doprowadziło do wydania decyzji niezgodnej z obowiązkiem organu wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy i przeprowadzenia wszelkich niezbędnych dowodów dla zgromadzenia pełnych faktów sprawy (art. 7, art. 77 § 7 i art. 80 kpa). Dokonując bowiem wyceny należy, zgodnie ze wskazanymi wyżej przepisami rozporządzenia, posłużyć się ceną z dnia sprzedaży, a nie prognozowaną ceną, o której nie można z wysokim prawdopodobieństwem stwierdzić, iż w ogóle zostanie osiągnięta. Zgodnie zaś z dyspozycją art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wycena winna dotyczyć działek podobnych. Wbrew powołanej wyżej normie, operat wykorzystany w sprawie dotyczy działek budowlanych, zabudowanych, położonych na osiedlu mieszkaniowym, ekskluzywnej dzielnicy podwarszawskiej. Natomiast sporna działka położna była poza osiedlem, w zalesionej okolicy, z dala od jakichkolwiek zabudowań. Zarówno w chwili sprzedaży, jak też przed zmianą planu nieruchomość wykorzystywana była w identyczny sposób - rekreacyjny. Operat rzeczoznawcy majątkowego, przygotowany na potrzeby niniejszego postępowania, nie zawiera argumentacji, odnoszącej się do związku między wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości a uchwaleniem planu. Nie sposób zgodzić się ze stwierdzeniem organu, sprowadzającym się do tego, iż fakt zmiany planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. i umieszczenie w nim trasy komunikacyjnej [...] ([...] - [...]) ma pozytywne znaczenie dla potencjalnego inwestora, przez co i w konsekwencji na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Obwodowa trasa komunikacyjna nie istniała w dacie sprzedaży działki w 2006 r. i do chwili obecnej nie została wybudowana, a natężenie ruchu przy ul. [...] jest bardzo duże, co zdecydowanie obniża walory działki jako przeznaczonej pod zabudowę rodzinną. Powoduje to dodatkowo, łącznie z niekorzystną lokalizacją działki nr [...], z uwagi na sąsiedztwo, iż zainteresowanie ze strony inwestorów wskazaną działką jest bardzo małe. IV SA/Wa 1221/10 Podejmując decyzję organ nie powinien kierować się wyłącznie treścią operatu. Powinien dokonać prawidłowej i wnikliwej oceny operatu szacunkowego, jak i każdego innego dowodu mającego wpływ na treść wydawanej decyzji. W wyroku WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2010 roku, zawarto szereg zaleceń odnoszących się do postępowania prowadzonego w niniejszej sprawie, które nie zostały przez organ uwzględnione. Kolegium ponownie bowiem nie odniosło się w żaden sposób do rozbieżności pomiędzy wyceną spornego operatu, a wyceną sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę w postępowaniu podatkowym, a także nie wyjaśniło, z jakich przyczyn uznaje wycenę skarbową za nieprawidłową, nierzeczywistą w sprawie. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i uznając jej zarzuty za bezzasadne podtrzymało stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 r. pełnomocnik skarżących poparł skargę i złożył decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2000 r. o pozwoleniu na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi ( Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm., zwana dalej: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Badając legalność zaskarżonego postanowienia w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, Sąd doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Na wstępie wypada zauważyć, iż w przedmiotowej sprawie orzeczenie Kolegium z dnia [...] czerwca 2009 r., którym utrzymano w mocy decyzję organu I instancji było już oceniane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Wyrokiem z dnia 24 lutego 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1266/09 Sąd uchylił decyzję Kolegium z [...] czerwca 2009 r. W uzasadnieniu powyższego wyroku zawarte zostały IV SA/Wa 1221/10 jasne i oczywiste wskazówki co do tego jakie czynności i jakie ustalenia winny być poczynione przez organ przy rozpoznawaniu sprawy po raz kolejny. Owe wskazówki jak również ocena prawna jakiej organ powinien dokonać na gruncie poczynionych ustaleń była dla organu wiążąca, co nie może budzić wątpliwości ze względu na treść przepisu art. 153 ustawy P.p.s.a. Otóż stanowi on, że właśnie ta ocena jak i wskazania co do dalszego toku postępowania wyrażone w orzeczeniu Sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Odnosząc powyższe uwagi z jednej strony do treści wytycznych zawartych w powołanym wyroku, z drugiej zaś do treści zaskarżonej decyzji z [...] maja 2010 r. stwierdzić należy, iż odpowiada ona prawu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 lutego 2010 r. wskazał, iż obowiązkiem organu odwoławczego - wynikającym z art. 11 i art. 80 kpa - było dokonanie oceny operatu szacunkowego przynajmniej w takim zakresie jego treści, która jest wymagana przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), i czy przyjęte w tym operacie nieruchomości do porównań spełniają ustawowy wymóg nieruchomości podobnych określony w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Swoim ustaleniom i ocenom organ odwoławczy powinien zaś dać wyraz w uzasadnieniu decyzji, zgodnie z art. 107 §3 kpa. Sąd przyjął jednocześnie, że spełnione zostały przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia opłaty planistycznej, a także wskazał, iż wycena nieruchomości dla celów podatkowych nie może być przyjęta do określenia wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej - co wynika z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz, że cena zbycia nieruchomości wycenianej nie mogła mieć znaczenia dla określenia wartości tej nieruchomości, ponieważ zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym ustawodawca wykluczył zatem możliwość uwzględniania ceny uzyskanej przy zbywaniu nieruchomości wycenianej. IV SA/Wa 1221/10 W kontekście treści ww. wyroku Sądu oraz zarzutów skargi poza oceną Sądu rozpoznającego sprawę obecnie pozostają kwestie związane z istnieniem zmiany przeznaczenia w nowym planie spornej działki, a zatem i kwestii przedstawionej na rozprawie decyzji o pozwoleniu na budowę (choć stwierdzić trzeba, że nie dotyczy ona jakiejkolwiek budowy na działce skarżących), a także kwestie możliwości przyjęcia za podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej decyzji wydanej dla celów podatkowych oraz ceny zbycia przedmiotowej nieruchomości. W tych sprawach wypowiedział się już uprzednio Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, a wyrok jest prawomocny. Dla prawidłowej oceny legalności zaskarżonej decyzji z [...] maja 2010 r. niezbędne jest natomiast obecnie poddanie kontroli z punktu widzenia zgodności z prawem tego aspektu sprawy, który dotyczy operatu szacunkowego. Innymi słowy pozostaje zbadać czy organ odwoławczy ocenił prawidłowość sporządzonego dowodu wartości nieruchomości - zgodnie z wytycznymi Sądu - dając wyraz swojej ocenie w rozstrzygnięciu odpowiadającym wymogom określonym w art. 11 i art. 107 § 3 kpa. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. W myśli § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zwanego dalej: rozporządzeniem), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście 10 IV SA/Wa 1221/10 porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z kolei pojęcie "nieruchomości podobnej" wyjaśnia ustawodawca w art. 4 pkt 16 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Innymi słowy przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Według § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jednocześnie § 50 ust. 1 rozporządzenia przewiduje, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Wysokość tej opłaty ustala się na dzień jej zbycia, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu [...] a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu (art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Opłata, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, z woli ustawodawcy jest pobierana wyłącznie od wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w przywołanej normie, jest to czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania 11 IV SA/Wa 1221/10 przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości. Pamiętać też należy, iż przy wycenie nieruchomości nie można pomijać żadnych elementów istotnych, które mogą wpływać na jej wartość. Ustalenie renty planistycznej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r. (sygn. akt I OSK 417/2006, publ. LEX nr 281387) podkreślił, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż zgodnie z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, to regulacja ta nie zwalnia organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006r, sygn. akt OSK 459/05, publ. LEX nr 206473). Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r, sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy o 12 IV SA/Wa 1221/10 gospodarce nieruchomościami), to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, sąsiedztwo, dojazd do nich) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zadecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości (wyrok NSA z 8 lutego 2008r, sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr437627). W tym miejscu zwrócić należy uwagę na treść § 55 i § 56 ust. 1 rozporządzenia. Przepis § 55 ust. 1 rozporządzenia jednoznacznie przewiduje, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punkcie 7 ust. 1 § 56, tj. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W sytuacji więc, gdy wyceny nieruchomości dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego to analizie powinno podać się transakcje, których przedmiotem były nieruchomości podobne. Z kolei to, że wycenę oparto na nieruchomościach podobnych powinno w sposób wyraźny wynikać z operatu szacunkowego. W ocenie Sądu uznać należy, iż organ odwoławczy wypełnił dyspozycję art. 153 ustawy P.p.s.a., a zatem w sposób prawidłowy ocenił - jako dowód w sprawie - operat szacunkowy, który stał się podstawą wymierzenia renty planistycznej na rzecz skarżących. W szczególności zauważyć należy, iż operat zawiera uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości podobnych tj. wyjaśnia dlaczego rozszerzono rynek poszukiwań tych nieruchomości o przyległe do J. południowe zalesione tereny [...] oraz terenu pobliskiego [...]. Do szacowania wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jej zmianie przyjęto odpowiednio 11 i 18 różnych transakcji sprzedaży działek, odrzucono natomiast transakcje o małej wiarygodności. Prawidłowo - tj. zgodnie z przepisami prawa -określono nieruchomości podobne uzasadniając takie ich zaklasyfikowanie ze 13 IV SA/Wa 1221/10 względu na położenie, sposób korzystania, przeznaczenie, otoczenie, sąsiedztwo, dojazd i dostępność do działki, stan dróg dojazdowych, a po zmianie planu także możliwości inwestycyjne, dostępne uzbrojenie. Ustalono ceny transakcyjne nieruchomości podobnych określając jednocześnie wskaźniki korygujące. Na podstawie szczegółowych obliczeń ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu i po jej zmianie. Wnioski takie płyną z lektury operatu, a w szczególności z pkt 4.4 i 4.5. Zarzuty skargi wskazujące na nieprawidłową wycenę spornej nieruchomości z uwagi na nie określenie wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu, a w związku z pobytem na rynku nieruchomości nie są zasadne. Jak już wyjaśniono operat szacunkowy posługuje się określoną metodą szacowania, a zatem dla prawidłowego przeprowadzenia postępowania rzeczoznawca majątkowy musiał uwzględnić takie czynniki jak chociażby ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Nie zmienia to faktu, że wzrost wartości nieruchomości został ustalony w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto wyjaśnić należy, iż w sprawie niniejszej bezspornie ustalono, że przedmiotowa działka zmieniła swoje przeznaczenie w wyniku uchwalenia nowego planu, a zatem faktyczne wykorzystanie jej terenu (jak wskazują skarżący ciągłe, takie samo, bez zmian) nie mogło wpłynąć na ustalenie opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Sądu operat szacunkowy przedstawiony w niniejszej sprawie - w zakresie jego treści - spełnia wymagania zakreślone ww. przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a nieruchomości przyjęte do porównań spełniają ustawowy wymóg nieruchomości podobnych określony w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto ocena tego operatu dokonana przez organ mieści się w ramach wyznaczonych przepisami kpa tj. 8, 11, 77 § 1 i 80 kpa. Sąd nie dopatrzył się takich naruszeń, które prowadziłyby do uchylenia zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.