II SA/Gd 500/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia NSA Jan Jędrkowiak (spr.) Protokolant Starszy sekretarz Sądowy Małgorzata Kuba po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi A. Spółki Akcyjnej w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia 26 kwietnia 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 1 ust. 1 i 2 pkt 1, art. 4 ust. 1, 2 i 7 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm. – dalej jako ustawa), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 30 listopada 2009 r. o przekształceniu, m.in. na rzecz A S.A. w R., w prawo własności prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obejmującej działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, oznaczoną nr [...], położoną w G. przy ul. C. [...] i ustaleniu wysokości jednorazowej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, która w stosunku do A S.A. w R., wyniosła 13.042,00 zł. Kolegium uznało operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie za rzetelny i zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. - dalej jako u.g.n.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej jako rozporządzenie). Wskazało, że sposób wyliczenia wartości prawa użytkowania wieczystego wynika wprost z § 29 ust. 3 ww. rozporządzenia. Decydującym czynnikiem jest wartość współczynnika korygującego, który wyliczany jest według zamieszczonego w tym przepisie wzoru. Ponadto Kolegium wyjaśniło, że odwołująca Spółka jest osobą prawną, w stosunku do której nie mogły być zastosowane żadne bonifikaty przewidziane w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, czy też w uchwale Rady Miasta Gdańska Nr XXI/565/08. W skardze na powyższą decyzję A S.A. w R., zarzucając naruszenie art. 4 ust. 2 ustawy w zw. z art. 69 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie obciążającej skarżącą wysokości opłaty z tytułu przekształcenia w sposób nie odpowiadający wartości nieruchomości na dzień przekształcenia, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi zakwestionowano możliwość zastosowania § 29 ust. 3 rozporządzenia albowiem z jego treści wynika, że ma on zastosowanie jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania podejścia porównawczego lub wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Z operatu szacunkowego nie wynika jednak, aby w niniejszej sprawie zastosowanie powyższych sposobów wyceny było niemożliwe. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację oraz stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 9 grudnia 2010 r. uczestnik postępowania J. D. wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało uznać za bezzasadną, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Skarżąca Spółka kwestionowała wysokość ustalonej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. W tym zakresie należy wskazać, że z tytułu przekształcenia użytkownik wieczysty jest obowiązany uiścić dotychczasowemu właścicielowi opłatę, do której ustalenia zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy stosuje się odpowiednio art. 67 i art. 69 u.g.n. Od opłaty może być udzielona bonifikata na podstawie uchwały właściwej rady (art. 4 ust. 7 ustawy). Z art. 67 u.g.n. wynika, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Zgodnie zaś z art. 69 tej ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z tego wynika, że opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi różnicę między ceną nieruchomości gruntowej a kwotą równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Zasady określania wartości nieruchomości reguluje dział IV u.g.n. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z art. 155 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zagadnienia wyceny nieruchomości zostały uregulowane szczegółowo rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.- zwanego dalej rozporządzeniem). Zgodnie z § 4 ust. 1 przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). W myśl § 30 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3 rozporządzenia. Skoro zatem art. 4 ust. 2 ustawy przy ustalaniu wysokości opłaty za przekształcenie odsyła m.in. do art. 69 u.g.n. uznać należy, że sposób określenia wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego została określony samodzielnie w cytowanym wyżej § 30 rozporządzenia. Jest on bowiem stosowany m.in. dla celów, o których mowa w art. 69 u.g.n. W celu ustalenia wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego należy zatem wpierw określić wartość przekształcanej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności, a następnie uzyskaną wartość pomnożyć przez współczynnik korygujący określony w § 29 ust. 3 rozporządzenia. Z tych względów należało uznać, że konieczność zawarcia uzasadnienia zastosowania metody, której mowa w § 29 ust. 3 rozporządzenia istnieje jedynie wówczas, gdy biegły może w konkretnym przypadku zastosować różne metody wyceny, tymczasem w myśl § 30 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3. W takim więc wypadku, skoro wyłączona była możliwość wyboru metody wyceny zbędne było w tym zakresie uzasadnienie. Bezzasadny zatem był zarzut skargi, w którym skarżąca Spółka podnosiła, że zastosowanie wzoru określonego w § 29 ust. 3 rozporządzenia dopuszczalne było w niniejszej sprawie, jeżeli nie byłoby możliwości zastosowania podejścia porównawczego lub wzajemnych relacji pomiędzy cenami. W konsekwencji poczynionych wyżej uwag Sąd uznał, że operat szacunkowy został sporządzony w niniejszej sprawie prawidłowo. Użycie wzoru określonego w § 29 ust. 3 rozporządzenia skutkowało zróżnicowaniem wysokości wskaźnika korygującego, co miało bezpośredni wpływ na zróżnicowanie wysokości opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w stosunku do dotychczasowych współużytkowników wieczystych nieruchomości, w zależności od tego czy byli oni osobami fizycznymi, czy też prawnymi, jak również od tego, czy byli właścicielami lokali mieszkalnych, czy też użytkowych. Powyższe okoliczności różnicowały sytuację prawną skarżącej Spółki, jako osoby prawnej, której przysługuje prawo własności lokalu użytkowego, od sytuacji prawnej pozostałych dotychczasowych użytkowników wieczystych gruntu, którzy są osobami fizycznymi i którym przysługuje prawo własności lokali mieszkalnych. Z tych względów uzasadnione było odmienne potraktowanie skarżącej Spółki. W konsekwencji przysługiwania prawa własności lokalu użytkowego Spółka była obciążona opłatą roczną w wysokości określonej stawką procentową – 3% ceny nieruchomości gruntowej, zaś właściciele lokali mieszkalnych stawką procentową – 1% (por. art. 72 ust. 3 u.g.n.). Ponieważ stawka procentowa opłaty rocznej stanowi zmienną wzoru określonego w § 29 ust. 3 rozporządzenia, wyższa stawka obciążająca skarżącą Spółkę skutkowała wyliczeniem wyższej opłaty za przekształcenie. Ponadto skarżąca jako osoba prawna, będąca właścicielem lokalu użytkowego, nie mogła skorzystać z dobrodziejstwa uchwały Rady Miasta Gdańska z dnia 27 marca 2008 r., nr XXI/565/08, albowiem dopuszcza ona udzielenie bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przysługujące wyłącznie osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym oraz ma zastosowanie do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wykorzystywanymi na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz budynkami wielomieszkaniowymi – tylko w odniesieniu do udziałów w gruncie związanych z odrębną własnością lokali mieszkalnych. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę jako bezzasadną oddalił.