I SA/Wa 753/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Dorota Apostolidis WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L. utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu L. z [...] grudnia 2010 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], za grunt zajęty pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], za grunt zajęty pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, z obrębu ewidencyjnego [...] oraz za grunt zajęty pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...]. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Starosta Powiatu L. decyzją z [...] grudnia 2010 r., nr [...] ustalił odszkodowanie za grunt zajęty pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], za grunt zajęty pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], za grunt zajęty pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, z obrębu ewidencyjnego [...] oraz za grunt zajęty pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...]. Od decyzji tej odwołanie w imieniu Gminy L. złożył Prezydent Miasta L. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania stwierdzone zostało, że organ orzekający oparł się na nieprawidłowej – zawyżonej wycenie wartości rynkowej przedmiotowych gruntów sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., która przy określeniu wartości rynkowej szacowanych gruntów nie zbadała istnienia transakcji drogowych na rynku regionalnym i krajowym ograniczając się tylko do obszaru miasta L. i tym samym błędnie przyjęła do porównania wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród wycenianych, a ponadto niepotrzebnie zastosowała niektóre współczynniki cech rynkowych nieruchomości, co miało znaczenie w procesie szacowania spornych gruntów i rzutowało na zawyżenie wartości tych gruntów. Rozpoznając odwołanie Minister Infrastruktury uznał, że materiał dowodowy nie uzasadnia jego uwzględnienia, bowiem dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. W pierwszej kolejności Wojewoda [...] powołał się na przepis art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz, 872 ze zm.) i uznał, że zaistniały przesłanki wymienione w tym przepisie warunkujące przyznanie podmiotom zainteresowanym odszkodowania. Organ odwoławczy zauważył, że Gmina L. nabyła z dniem 1 stycznia 1999 r. własność gruntu zajętego pod drogę publiczną – ulicę [...] w L., oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], gruntu zajętego pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, z obrębu ewidencyjnego [...] oraz gruntu zajętego pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, z obrębu ewidencyjnego [...] co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2007 r., nr [...], natomiast własność gruntu zajętego pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczonego ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2007 r., nr [...]. Bezspornym również było to, że poprzedni właściciele wyżej opisanych gruntów S. i K. N. byli uprawnieni do złożenia wniosku o odszkodowanie z trybie powołanego wyżej art. 73, jak również, że wniosek ten złożyli w ustawowym terminie. Kwestią sporną jest jedynie ustalenie prawidłowości przez organ pierwszej instancji należnego odszkodowania za utratę prawa własności nieruchomości. Wojewoda [...] zauważył, że podstawą obliczenia odszkodowania jest stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r. czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących kwestię odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do treści art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (ale według jej stanu z dnia 29 października 1998 r.) wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzeniu operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wojewoda [...] zauważył, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 tego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Organ odwołał się również do treści § 36 ust. 2 przepisu oraz do art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy zaznaczył, że w sprawach wyceny gruntów zajętych pod drogi publiczne nie ma zastosowania § 26 rozporządzenia jako dotyczący wyceny nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym bo posiadają szczególne cechy tzn. jedyne w swoim rodzaju, odznaczające się czymś osobliwym lub wyjątkowym. Wojewoda [...] dodał również, że w postępowaniu prowadzonym przed Starostą Powiatu L. sporządzono następujące operaty szacunkowe z dnia 14 września 2010 r. dla działki nr [...] i z dnia 18 września 2010 r. dla działek nr [...]. Po ich analizie organ pierwszej instancji uznał, że zostały one wykonane zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął jej jako właściwe do określenia wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne w L. Wojewoda zauważył, że przedmiotowe operaty szacunkowe zostały sporządzone przy zastosowaniu podejścia porównawczego – metody korygowania ceny średniej biorąc do porównania rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze Miasta L. przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008 – 2010 r. W uzasadnieniu przyjętej metody szacowania gruntów oznaczonych jako działki nr [...] biegła wyjaśniła, że na analizowanym rynku lokalnym obejmującym miasto L. w badanym okresie nie odnotowano transakcji sprzedaży działek przeznaczonych bądź zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Wojewoda zauważył, że taki stan rzeczy, wbrew zarzutom odwołania obligował rzeczoznawcę majątkowego do zastosowania sposobu obliczenia odszkodowania przewidzianego w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, a więc według wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Z operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. wynika, że ze zbioru dostępnych transakcji wybrała ona próbkę 11 transakcji sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntów niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od 187 zł/m2 do 444 zł/m2, o cenach rynkowych, które wprost wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami to jest możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem rodzaju nieruchomości, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania i aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenionej na lokalnym rynku oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 wycenianych gruntów oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] ustalono w wysokości [...] zł co po uwzględnieniu ich powierzchni określiło wartość prawa własności działek zajętych pod drogi publiczne gminne na poziomie odpowiednio [...] zł, według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego co razem dało sumę [...] zł. Wojewoda [...] mając na uwadze powyższe jak również to, że na terenie badanego przez rzeczoznawcę rynku lokalnego nie występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne, uznał, że biegła w operatach szacunkowych z dnia 14 września 2010 r. oraz z dnia 18 września 2010 r. właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia, jak również dokonując wyboru nieruchomości porównawczych do porównywanych kierowała się podobieństwem do działek szacowanych, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Wojewoda [...] wskazał również, że organ pierwszej instancji celem stworzenia stronom postępowania najpełniejszej możliwości zajęcia stanowiska co do wyników postępowania dowodowego i zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym przeprowadził w dniu 22 listopada 2010 r. rozprawę administracyjną na której przedstawiciel Prezydenta Miasta L. oraz S. i K. N. po wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego zaakceptowali kwotę przedstawioną w operatach szacunkowych. Wojewoda zauważył, że kwestionowane operaty szacunkowe z dnia [...] września 2001 r., nr [...] i z dnia [...] września 2010 r., nr [...] zawierają konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanych gruntów oraz, że zastosowano w nich właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Są one spójne, właściwie uzasadnione, a przyjęte w nich daty, złożenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. W związku z powyższym Wojewoda [...] decyzją z dnia [..] lutego 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu L. z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za opisany w niej grunt zajęty pod drogę. Na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. Gmina Miejska L. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, domagając się jej uchylenia. Skarżąca zarzuciła organowi: 1) naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w związku z § 36 ust. 2 pkt 2 w związku z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], oraz nr ewidencyjny [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni [...] m2 położone pod drogę publiczną ul. [...] w L. co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym rozstrzygnięcie sprawy: 2) niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi rozrządzenia podczas, gdy przy określeniu wartości nieruchomości biegły bezpodstawnie stwierdził, że na rynku lokalnym nie istnieją transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, co miało wpływ na dobór metody ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 przedmiotowego rozporządzenia i w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaniem wysokości odszkodowania. Uzasadniając skargę Gmina L. podkreśliła, że decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. nie jest słuszna. Skarżąca powołała się na przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zaznaczając dalej, że w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy z dnia [...] września 2010 r., wybierając z bazy danych jedenaście nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi oraz sąsiedztwa. Skarżąca zauważyła, że tylko jedna z tych nieruchomości położona jest w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana, pozostałe położone są w znacznej odległości od niej. Ponadto powierzchnia działek branych do porównania jest znacznie większa od powierzchni gruntu wycenianego. Zatem uznać należy, że przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego próba porównania nieruchomości nie może być uznana za reprezentatywną by móc na jej podstawie dokonać wyceny nieruchomości. Zdaniem skarżącej okoliczności te pozbawiają te nieruchomości waloru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy tymczasem wielkość nieruchomości oraz jej położenie to cechy wpływające na jej wartość. W ocenie skarżącej wzięcie takich nieruchomości pod uwagę w operacie szacunkowym wpłynęło na znaczne zawyżenie nieruchomości wycenianej, a tym samym i należnego odszkodowania. Ponadto skarżąca zarzuciła rzeczoznawcy majątkowemu sporządzającemu operat szacunkowy, że nie wyjaśnił on znaczenia cech nieruchomości takich jak dojazd, droga dojazdowa, które to okoliczności miały procentowy wpływ na ustalenie ceny. Oczywistym zdaniem skarżącej jest, że nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Kolejnym błędem operatu jest uwzględnienie w operacie cechy "lokalizacja położenie na terenie rynku lokalnego", której znaczenia rzeczoznawca nie wyjaśnił w operacie. Rzeczoznawca określił wpływ przedmiotowej cechy na cenę nieruchomości na 20% podczas, gdy w przypadku nieruchomości będącej drogą publiczną nie powinna mieć ona żadnego znaczenia. To oznacza, że sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość odszkodowania. Skarżąca zarzuciła Wojewodzie [...], że nie podjął wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia sprawy, bo mając wątpliwości co do dowodów zgromadzonych w sprawie mógł zlecić wykonanie operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę, wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców lub też wyjaśnić zaistniałe wątpliwości z biegłym, który sporządził operat szacunkowy. Skarżąca zauważyła, że Wojewoda [...] bezpodstawnie uznał, iż operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. Gmina L. zauważyła, że w myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia dopiero w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi, wartość gruntu ustala się w sposób określony w tym ustępie. W niniejszej sprawie rzeczoznawca w swoim operacie w żaden sposób nie wykazał, że na rynku lokalnym nie stwierdzono takich transakcji. A dopiero w przypadku braku takich cen rzeczoznawca mógł zastosować powołany przepis. Zatem w operacie szacunkowym rzeczoznawca zobowiązany był do wykazania, że nie istniała możliwość określenia wartości nieruchomości na podstawie ust. 1 § 36 rozporządzenia. Brak analizy poszczególnych rynków rodzi uzasadnione wątpliwości co do poprawności wyceny, a konsekwencji kwoty odszkodowania ustalonej decyzją Starosty [...]. Reasumując skarżąca zauważyła, że zarówno decyzja Wojewody [...] jak i Starosty [...] naruszają przepisy art. 7, 8, 11, 77 i 80 Kpa poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierowały się organy wydając decyzje. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Ponadto podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji i stwierdził, że w skardze nie wskazano na żadne nowe okoliczności sprawy wpływające na sposób rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Skarga nie jest uzasadniona. W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do ustalenia, czy operaty szacunkowe dotyczące wyceny działek ewidencyjnych nr [...] mogły stanowić dowody w sprawie ustalenia przez Starostę L. odszkodowania na rzecz Gminy Miejskiej L. za grunt zajęty pod drogi publiczne na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2007 r., nr [...] oraz z dnia [...] listopada 2007 r., nr [...]. Zdaniem Sądu, Starosta L. prawidłowo uznał, że operaty szacunkowe z dnia [...] września 2010 r. i z dnia [...] września 2010 r. są zgodne z prawem i są wiarygodnymi dowodami na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt. Analiza wymienionych operatów wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny (działki nr: [...] o pow. [...] m2 zajęta pod ul. [...], [...] o pow. [...] m2 zajęta pod ul. [...], [...] o pow. [...] m2 zajęta pod ul. [...] oraz [...] o pow. [...] m2 zajęta pod ul. [...] – wszystkie położone w L.) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod drogi publiczne). Z treści operatów wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną przyjmując stan przedmiotowych nieruchomości z dnia wejścia w życie tej ustawy (29 października 1998 r.) i wartość rynkową gruntów według stanu z daty sporządzenia wyceny (art. 134 ugn). Wobec tego że na rynku lokalnym nieruchomości położonych na terenie Miasta L. nie odnotowano transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne (pkt 3 i 4.2. operatów) biegły prawidłowo wycenił przedmiotowe działki w oparciu o przepisy § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. biorąc pod uwagę rynek nieruchomości podobnych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, ponieważ szacowane grunty przylegają do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (pkt 2.3. i 3 operatów). Biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 ugn określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 ugn oraz będąc związany przepisem § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia biegły oszacował nieruchomości stosując metodę korygowania ceny średniej w oparciu o zanotowane na rynku lokalnym (Miasto L.) transakcje w latach 2008-2010, dotyczące [...] nieruchomości podobnych do wycenianej (pkt 5 operatów). Biegły określił i uwzględnił w wycenach najważniejsze cechy nieruchomości z rynku lokalnego i nieruchomości wycenianych oraz ich procentowy udział, wpływające na wartość gruntów (położenie i lokalizacja, stan zurbanizowania otoczenia, sąsiedztwo, dostęp do infrastruktury technicznej, kształt i wielkość działki, dojazd do drogi i inne cechy –walory ekologiczne i uciążliwości – str. 10 i 11 operatów) oraz odniósł się do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (pkt 3 operatów). Biegły określił też współczynniki korygujące biorąc pod uwagę cechy cenotwórcze na l. rynku lokalnym i ich procentowy wpływ na wartość nieruchomości (str. 11 operatów). W ocenie Sądu, przedstawione wyżej wyceny były ważne w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierały informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogły być wykorzystane zarówno przez Starostę L. jak i Wojewodę [...], jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kpa w zw. z art. 130 ust. 2 ugn. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że w niniejszej sprawie biegły błędnie zastosował przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Z operatów wynika, że na terenie Miasta L. nie było transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne (str. 6 operatów), a strony nie przedstawiły na tę okoliczność dowodu przeciwnego. Za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości z innego obrębu ewidencyjnego i o znacznie różniących się powierzchniach od nieruchomości szacowanej (o większej powierzchni). Jeżeli chodzi o to pierwsze zagadnienie to Sąd zauważa, że określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozp.). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli chodzi o tę drugą kwestię to Sąd zauważa, że przy stosowaniu podejścia porównawczego określenie cech mających wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. a art. 154 ust. 1 ugn). Nie można się przy tym zgodzić ze skarżącą, że przyjęcie do porównań nieruchomości o większych powierzchniach sztucznie zawyżyło wartość nieruchomości, skoro biegły stwierdził (str. 6 operatu), że występuje spadek ceny wraz z wielkością powierzchni gruntu. Spod oceny Sądu wymyka się również zarzut skargi dotyczący niewłaściwego przyjęcia przez biegłego poszczególnych cech i ich procentowego wpływu na wartość wycenianych gruntów. Należy jedynie wskazać, że rację ma skarżąca twierdząc, że większość cech nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma istotnego znaczenia dla nabywcy (zarządcy drogi), ponieważ przy nabyciu z mocy prawa gruntu zajętego pod drogę nie ujawniają się preferencje nabywającego. Skarżąca pomija jednak to, że odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości (a taki charakter ma nabycie mienia w trybie art. 73 ust. 1 ustawy – Przepisy wprowadzające...) należy się wywłaszczonemu za utratę przez niego prawa majątkowego o określonej wartości ekonomicznej, która to wartość zdeterminowana jest cechami wycenianego gruntu. Zatem cechy szacowanej nieruchomości świadczące o jej atrakcyjności dla właściciela muszą być brane pod uwagę, aby ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości utraconego prawa. Brak przedłożenia przez strony postępowania przeciwdowodu w postaci kontrwyceny uniemożliwia zakwestionowanie stanowiska biegłego w zakresie opisanych wyżej zagadnień, ponieważ są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego uzyskane w wyniku analizy rynku nieruchomości (wiedza pozaprawna). Sąd nie podziela stanowiska Gminy Miejskiej L., że w niniejszej sprawie organ miał obowiązek podjęcia działań mających na celu sporządzenie nowej wyceny. Strony nie przedłożyły kontrwyceny, którą organ mógłby dopuścić jako dodatkowy dowód w sprawie. Jeżeli Gmina uważała, że przedłożona na zlecenie organu wycena jest nieprawidłowa winna przedstawić opinię o wartości nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie bądź wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Trudno bowiem wymagać od organu, aby w sprawie, w której nie ma własnego interesu prawnego (taki interes mają strony postępowania), a w której organ obowiązany jest do sprawnego prowadzenia postępowania (art. 12 § 1 Kpa), organ zlecał wykonanie kilku opinii rzeczoznawców majątkowych lub opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji gdy w sprawie o ustalenie odszkodowania inne podmioty wywodzą dla siebie korzystne skutki prawne, a przedłożona w sprawie wycena nie jest w sposób oczywisty niewiarygodna, czy niezgodna z przepisami prawa. Mając to wszystko na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 15;3:, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.