II SA/Gd 46/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść Sędzia WSA Jolanta Górska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2012 r. na rozprawie sprawy ze skargi D. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 listopada 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2010 r., nr [...], 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Skarżąca D. J. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 listopada 2011r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dotyczącej części działek nr [...] o łącznej powierzchni 4.9450ha w związku uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym: W dniu 3 grudnia 2004r. Wójt Gminy wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia dla działek ozn. Nr [...] cz. i [...] cz. położonych w N. W oparciu o sporządzony operat szacunkowy Wójt Gminy ustalił tę opłatę na kwotę 10.384zł. Na skutek odwołania D. J. i D. J. decyzją z dnia 21 czerwca 2005r. Samorządowe Kolegium odwoławcze uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Kolegium wskazało, że nieruchomości w dotychczasowym planie były przeznaczone pod łąki, pastwiska, rowy, nieużytki rolne i leśne. Działki na skutek zmiany plany zostały przeznaczone pod eksploatację kruszywa, przy czym nieruchomości położone są na obszarze udokumentowanych złóż kopaliny – żwiru. Wskazano, że kopaliny kruszywa naturalnego wydobywane metodą odkrywkową są częścią składową nieruchomości gruntowej. Wskazano również, że zgodnie z § 47 ust. 1-2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości nieruchomości jej wartość uwzględnia się z uwzględnieniem wartości złoża. Zatem wycena nieruchomości przed zmianą planu powinna uwzględniać wartość złoża- bowiem istnienie kopaliny byłą przyczyną zmiany planu. Nieruchomość przed zmianą planu nie może być wyceniana jako wyłącznie rolna bez uwzględnienia wartości złoża kopaliny. Przepis §47 rozporządzenia nie narusza przy tym przepisu § 50, albowiem przepis § 50 jest przepisem o charakterze ogólnym, zaś § 47 stanowi regulację szczególną. Konieczne zatem jest oszacowanie wartości nieruchomości przed zmianą planu z uwzględnieniem wartości złoża , zgodnie z § 47 rozporządzenia. Skargę na decyzję Kolegium z dnia 21 czerwca 2005r. złożył Prokurator Rejonowy w K. wnosząc o utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. Postanowieniem Wójta Gminy z dnia 15 lutego 2006r postępowanie w sprawie ustalenia opłaty zostało zawieszone do czasu rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny. Wyrokiem z dnia 31 lipca 2006r. wydanym w sprawie II SA/Gd 752/05 po rozpatrzeniu skargi Prokuratora Rejonowego Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił skargę Prokuratora i uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 czerwca 2005r. Na skutek skargi kasacyjnej Kolegium od wyroku z dnia 31 lipca 2006r. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 14 grudnia 2007r. sygn. akt II OSK 1877/06 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Sprawa ze skargi Prokuratora Rejonowego została umorzona na skutej cofnięcia skargi, zgodnie z postanowieniem Sądu z dnia 18 czerwca 2008r sygn. akt 142/08. Natomiast postanowieniem z dnia 23 lutego 2009r. Wójt Gminy podjął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej zawieszone ww. postanowieniem z dnia 15 lutego 2006r. W wyroku z dnia 14 grudnia 2007r. Naczelny Sąd Administracyjny podzielił stanowisko zawarte w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 czerwca 2005r., podkreślając, że przy wycenie nieruchomości nie można pomijać elementu jakim jest złoże kopalin, które w istotny sposób wpływa na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy winien uwzględniać fakt, że nieruchomość położona jest na złożach kopalin stanowiących części składowe. W konsekwencji powyższego, skoro przy metodzie porównawczej należy porównywać nieruchomości podobne, to dla celów ustalenia opłaty planistycznej nie można porównywać nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości z nieruchomościami nie położonymi na takich złożach. Decyzją z dnia 30 grudnia 2010r. – po ponownym rozpoznaniu sprawy Wójt Gminy ustalił wysokość opłaty na kwotę 7.419zł wskazując skarżącą jako osobę zobowiązaną do jej poniesienia . W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż Rada Gminy uchwałą nr [...] z dnia 16 marca 2000r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. (Dz. Urz. Woj. [...]) ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Różnica wartości części działki nr [...] o pow. 4.9450ha została określona na dzień zbycia przez rzeczoznawcę majątkowego. Wzrost ten został określony jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu z udokumentowanymi złożami żwiru, a wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu również z udokumentowanymi złożami żwiru. Wzrost wartości nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym wyniósł 24.730zł co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości 7.419zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła D. J. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i o umorzenie postępowania. W uzasadnieniu odwołania skarżąca podniosła, że uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ w ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą z dnia 27 kwietnia 1990r. oraz zmiany do tego planu obejmowały udokumentowane złoże żwiru. Możliwość legalnego pozyskiwania kruszywa już od połowy 1994r. potwierdza wydana przez Zarząd Gminy w dniu 26 września 1994r. pozytywna opinia w sprawie wydania koncesji na wydobywanie kruszywa. Skarżąca podnosiła również, że zbycie nieruchomości nastąpiło w dacie zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, które miało miejsce w dniu 8 grudnia 1998r., albowiem wówczas otrzymała całą należną kwotę z tytułu sprzedaży. Kwestionując sporządzony operat szacunkowy skarżąca podała, że błędnie zostały wskazane uwarunkowania prawne wyceny (pkt 5.3 operatu) oraz daty określone na stronach 2 i 5. Podniosła również, że zbędnym było przyjęcie do porównania transakcji, które miały miejsce po dniu sprzedaży (19 maja2001r.) przy błędnym założeniu, że w latach 2002 i 2003r. ceny nieruchomości nie uległy zmianie. Zdaniem skarżącej niezgodnie ze Standardem V.7 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny było przyjęcie zbyt małej ilości cech porównawczych działek położonych w G. - nie należących do złoża N. i po cenie 10.989zł ha, co spowodowało zaniżenie rzeczywistej wartości działek nr [...] przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżąca odwołała się do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. Decyzją z dnia 3 listopada 2011r. Nr 1460/11 Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji w pierwszej kolejności przytoczył podstawy prawne ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) – zw. dalej ustawą. Organ odwoławczy stwierdził, że Rada Gminy uchwaliła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr [...] na terenie wsi N. gm. K. Wskutek zmiany planu zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy z dnia 16 marca 2000r. ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Woj. [...] działki te zostały przeznaczone pod eksploatację kruszywa. Z treści § 1 powołanej uchwały wynika, że nieruchomości te w dotychczas obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady narodowej Miasta i Gminy K. z dnia 27 kwietnia 1990r. Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]) były przeznaczone na cele rolnicze, pastwiska, lasy oraz nieużytki. W § 4 uchwały dla terenów górniczych ustalona została 30% stawka opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy. Dowodem na wzrost wartości nieruchomości oznaczonej nr [...] części przeznaczonej pod eksploatację kruszywa o powierzchni 4.9450 ha jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 10 listopada 2010r. operat szacunkowy. Kolegium badając operat szacunkowy stwierdziło, że jest on wiarygodny i czytelny. Wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca ustalił w podejściu porównawczym metodą porównywania parami przed zmianą planu i metodą korygowania ceny średniej po zmianie planu. Rzeczoznawca przedstawił charakterystykę wielkości zasobów złóż kruszywa w gminach K. i S. oraz wyjaśnił jaki wpływ na wartość nieruchomości ma ich przeznaczenie w planie pod eksploatację kruszywa. Rzeczoznawca zastosował opisane w decyzji cechy rynku nieruchomości rolnych z udokumentowanymi złożami kruszywa mające wpływ na wartość nieruchomości, jak też przedstawił szczegółowy opis nieruchomości z udokumentowanymi złożami żwiru, będących przedmiotem transakcji przyjętych do porównania. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że operat spełnia wszystkie wymogi formalne, zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. W ocenie Kolegium zarzuty dotyczące nieprawidłowego sporządzenia operatu nie zasługują na uwzględnienie. Zarówno wskazane w odwołaniu Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, jak i przywołane na stronie 4 operatu Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych nie stanowią obowiązujących przepisów prawa, stanowiąc pomoc metodologiczną. Prawidłowo rzeczoznawca ustalił daty istotne w procesie wyceny nieruchomości, tj. datę wejścia w życie planu miejscowego oraz datę zbycia nieruchomości dokonując wyceny przy ich uwzględnieniu. Przyjęcie braku trendu zmiany cen przy szczegółowym skupieniu transakcji porównawczych wokół dwóch dat uznać należało za prawidłowe, z uwagi na możliwość wystąpienia znacznego błędu przy statystycznych metodach badania tego trendu na niewielkiej próbce. Jednocześnie Kolegium uznało za uzasadnione przyjęcie do porównania transakcji dotyczącej nieruchomości położonej w G., której cena znacząco odbiega od pozostałych – po uwzględnieniu wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę na rozprawie w dniu 27 października 2011r., które zostały przez Kolegium przytoczone w uzasadnieniu decyzji. Cechy wiarygodności Kolegium odmówiło natomiast dowodowi w postaci operatu szacunkowego złożonego przez skarżącą. Zdaniem Kolegium przyjęty przez rzeczoznawcę w tym operacie dobór cech charakteryzujących nieruchomości wyceniane i nieruchomości porównawcze nie pozwalają na ustalenie jej wartości w oparciu o ten dowód. W ocenie Kolegium uzbrojenie terenu i stan zagospodarowania nieruchomości nie różnicują wartości nieruchomości przeznaczonych na wydobycie kruszywa naturalnego. Przyjmowanie zaś w procesie wyceny cech, które nie różnicują wartości nieruchomości i nadawanie im rangi wagi jest niewątpliwie błędem. Wprowadzenie przez rzeczoznawcę cech nieistotnych ma bezpośredni wpływ na wynik szacowania i powoduje jego wypaczenie. Operat obarczony takim błędem nie może zatem stanowić dowodu w sprawie. Odnosząc się do pozostałych zarzutów Kolegium wyjaśniło, że przez zbycie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych na podstawie, których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości albo oddania jej w użytkowanie wieczyste. Do takiego przeniesienia nie dochodzi w wyniku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, gdyż ta zobowiązuje jedynie strony do zawarcia oznaczonej umowy, co wynika z przepisów art. 389 § 1 k.c. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, a tym samym nie realizuje zamierzonego przez strony celu, jakim w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości jest m.in. przeniesienie prawa własności. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie do zbycia nieruchomości doszło w dniu 19 maja 2001r., tj. po wejściu w życie uchwały Rady Gminy Nr [...] z dnia 16 marca 2000r. W zakresie dotyczącym możliwości pozyskiwania kruszywa przed zmianą planu to Kolegium wskazało, że w wyroku wydanym w przedmiotowej sprawie sygn. akt II OSK 1877/06 z dnia 14 grudnia 2007r. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, istnienie złoża kopalin oraz możliwość ich gospodarczego wykorzystania to różne kategorie faktyczne i prawne, jakie muszą zostać uwzględnione przy ustalaniu renty planistycznej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższą decyzję D. J. zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także naruszenie prawa procesowego , to jest art. 7, 8, art. 75 § 1, art. 78 § 1 art. 79 § 2 i art. 89 § 2 kpa przez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, pomimo niedokładnego wyjaśnienia sprawy. Powołując się na powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wójta Gminy. W uzasadnieniu skargi skarżąca powołała się na operat szacunkowy, który złożyła do akt sprawy, sporządzony przez rzeczoznawcę J. K. i podała, że w operacie tym zastosowano wiarygodną bazę danych. Natomiast rzeczoznawca T. J. błędnie do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przyjął bazę danych transakcji, które miały miejsce po dacie 19 maja 2001r. (data sporządzenia aktu notarialnego). Wartość nieruchomości przed zmianą planu, jak i po jego zmianie należało określić na datę 19.05.2001r., przyjmując do wyceny bazę danych o cenach nieruchomości podobnych transakcji, które miały miejsce przed tą datą a nie w latach późniejszych. Ponadto skarżąca podniosła, że nieprawidłowe jest stanowisko Kolegium, że notarialna umowa przedwstępna to tylko przyrzeczenie. Skarżąca podniosła, że zawarła przedwstępną umowę z wpisem roszczenia do księgi wieczystej przedmiotowych działek ([...]) i przeniesienie na nie własności, określającej wartość 1ha na 25000zł. Skarżąca podniosła, że zmiana planu nie wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości 1 ha, gdyż w akcie notarialnym wartość ta wynosiła 25.000zł/1ha. Nie było zatem potrzeby sporządzania operatu, który ustalałby taką wartość. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Skarga jest zasadna, gdyż wydane w niniejszej sprawie decyzje zapadły z naruszeniem przepisów prawa materialnego i postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Niniejsza sprawa dotyczy decyzji, którą ustalono dla skarżącej jednorazową opłatę w kwocie 7.419zł zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działek nr [...] cz. i [...] cz. nr [...] położonych w N. o łącznej powierzchni 4,9450 ha. Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Art. 37 ust. 1 ustawy wyjaśnia, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że w dniu 16 marca 2000r. r. Rada Gminy podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek nr [...] we wsi N. Została ona opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...]. Skarżąca w dacie uchwalenia planu była właścicielką działek nr nr [...] i [...]. Zgodnie z ustaleniami dokonanymi przez organ I instancji, dokonanymi na podstawie zapisów powyższego planu i załącznika do uchwały zatwierdzającej plan, działki nr [...] łącznej powierzchni 4,9450ha położone we wsi N. przeznaczone zostały pod eksploatację kruszywa naturalnego. Umową z dnia19 maja 2001r. skarżąca sprzedała nieruchomość oznaczoną jako działka gruntu nr [...] powierzchni 10,25 ha oraz nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr [...] powierzchni 04,95 ha. Poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony był uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy K. z dnia 27 kwietnia 1990r. Nr [...]. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym [...] oraz zmianami do tego planu zatwierdzonymi uchwałą Rady Gminy z dnia 18 grudnia 1992r. Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]., Ww. plan stracił moc obowiązującą z dniem 21 czerwca 2000r., tj. z dniem wejścia w życie planu miejscowego uchwalonego uchwałą z dnia 16 marca 2000r. Zgodnie z zapisami planu działki nr [...] przeznaczone były pod uprawy polowe, leśne, pastwiska oraz nieużytki, nadto nieruchomość nr [...] oraz część nieruchomości nr [...] położone były na obszarze udokumentowanych złóż żwiru. Organy w oparciu o sporządzony operat szacunkowy ustaliły, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości oznaczonych nr [...] w części przeznaczonej na eksploatację kruszywa o powierzchni 4.9540ha. W sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny gruntu niezabudowanego oznaczonego jako część działki nr [...] o powierzchni 1,3350ha i części działki nr [...] o powierzchni 3,6100ha Zakresem wyceny objęto wzrost wartości nieruchomości stanowiącej różnicę pomiędzy wartością nieruchomości stanowiącej część działki nr [...] o pow. 1.3350 ha oraz część powierzchni działki nr [...] o powierzchni 3,6100ha, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu. Wskazano nadto, że grunt stanowią działki niezabudowane oznaczone w ewidencji gruntów nr [...] o pow. 10,2900ha i nr [...] o powierzchni 4,9500ha, działki są niezabudowane użytkowane na cele rolnicze i leśne, położone na udokumentowanych złożach kruszywa. Część działki nr [...] przeznaczono pod eksploatację kruszywa a pozostałą część stanowi las, część działki nr [...] o pow. powierzchni przeznaczono na eksploatację kruszywa, a pozostała część pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu. Operat szacunkowy dotyczył oceny wartości tylko części działek [...], których dotyczyła zmiana planu. Przede wszystkim stwierdzić należy, że obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości ustalenia opłaty od wzrostu wartości części nieruchomości, a tak w rzeczywistości zostało uczynione w niniejszej sprawie. Wynika to wprost z treści rozstrzygnięcia Wójta Gminy ustalającego opłatę od wzrostu wartości działek nr [...] i [...] o powierzchni 4,9450ha, treści operatu szacunkowego, jak i zaskarżonej decyzji utrzymującej decyzję organu I instancji. Bezsporne jest przy tym, że działki nr [...] i [...] mają odpowiednio powierzchnię 10,2900ha i 4,95000ha. I takie działki były przedmiotem sprzedaży w dniu 19 maja 2001r. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłata planistyczna pobierana jest od wzrostu wartości nieruchomości z tytułu nowego przeznaczenia terenu w planie. Wzrost wartości dotyczy konkretnej nieruchomości istniejącej w dacie wejścia w życie planu. Stąd też brak jest podstaw do ustalania wartości części nieruchomości. Gmina nie może ustalać opłaty od wzrostu wartości części nieruchomości. Jedynie w sytuacji gdy następuje zbycie, wydzielonej po uchwaleniu planu, części nieruchomości pobierana jest ułamkowa kwota opłaty od wzrostu całej nieruchomości. Taka sytuacja jednakże nie zachodzi w niniejszej sprawie. Nadto wycena jedynie części nieruchomości nie może być wymierna dla oceny wartości całej nieruchomości. Nawet w sytuacji gdyby zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczyła tylko części nieruchomości, to i tak wycena powinna dotyczyć całej tej nieruchomości. Stwierdzić przy tym należy, że przeznaczenie jednej nieruchomości pod dwie różne funkcje ma niewątpliwy wpływ na jej wartość jako całości. Nie można więc uznać, że w takiej sytuacji nieruchomość składa się z dwóch części o rożnych przeznaczeniach i wartości równej sumie wartości obu części. Zdaniem Sądu operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie jest nieprawidłowy, jako że dotyczy wyceny tylko części działek [...]. W świetle powyższego stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji zapadły z naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, co miało oczywisty wpływ na wynik sprawy, tym bardziej że nie jest kwestionowanym, że działki niezależnie od postanowień planu położone są na udokumentowanych złożach żwiru. Prawidłowo natomiast organy ustaliły, że skarżąca zbyła nieruchomości w dniu 19 maja 2001r. a więc w dacie zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a więc zbycie nieruchomości wbrew zarzutom skarżącej nastąpiło po wejściu w życie planu miejscowego. Z tych względów Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2010r. na podstawie 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym. Na podstawie art. 152 tej ustawy Sąd określił, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane. Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ I instancji, który winien uwzględnić powyższe uwagi przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.