II SA/Kr 1644/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędziowie : NSA Andrzej Irla (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi A.S. i innych...., na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 10 czerwca 2011 r. nr [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji Decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...], po rozpatrzeniu wniosku Spółki. A. S.A., Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynków wielorodzinnych z garażem podziemnym na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] wraz ze zjazdem na działki nr [..] ,[...] obr. [...] z działki drogowej nr [...] obr, j.w. poprzez działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] obr j.w. przy ul. [...] w K. ." Jako podstawę prawną decyzji wskazano art. 59 ust. l, art. 61 ust. l w związku z art. 60 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 104 Kodeks postępowania administracyjnego. Organ I instancji podał, że w toku postępowania uzyskano uzgodnienia w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, w odniesieniu do terenów podlegających nadzorowi archeologicznemu, w zakresie ochrony środowiska. Uzyskano także opinię Rady Dzielnicy IV w K. Organ stwierdził, że w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust 1. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja informuje o sposobach jej zaskarżenia, zawiera także stosowne pouczenie, wynikające z treści przepisów art. 55, 63 ust. 1,2 i 4 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Załączniki do decyzji stanowią: Warunki zabudowy (zał. nr 1) mapa ewidencyjna w skali l : 1000, na której zaznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w skali l : 1000 (zał. nr 2), wyniki analizy urbanistyczno -architektonicznej (zał. nr 3) oraz mapa w skali l : 1000 stanowiąca część graficzną wyników analizy (zał. nr 4). Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: B.W.-S. l, R.W., I.W, K.J. , mieszkańcy domków jednorodzinnych zlokalizowanych przy ul. [...] i [...] (M.M. A.G. T.K. , P.B. , S.K., B.W., K.J., M.Z., L.D. P.G. J,.S. , Z.T., E.K. A.C., J.K., J.B., M.D. S.K. T.S. , oraz Stowarzyszenie [...] Zarzuty odwołujących się są zbieżne w swej treści i wskazują, że planowana inwestycja nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lecz poprzez prywatną drogę - ul. [...] , której są oni współwłaścicielami. Odwołujący się oświadczyli, że nie wyrażają zgody na korzystanie z tej drogi przez inwestora. Ponadto wskazali, że nie wzięto pod uwagę zastrzeżeń wniesionych przez nich w toku postępowania. W dniu 18 marca 2011 r., pełnomocnik spółki [...] S.A. złożyła pismo, w którym podał, że działka nr [...] stanowiąca drogę wewnętrzna - ulicę [...] , jest współwłasnością spółki, co potwierdza aktualna treść księgi wieczystej o nr [...]. Spółka jest więc upoważniona do korzystania z powyższej drogi tak samo, jak inni współwłaściciele tej ulicy. Działki łączące teren inwestycji kubaturowej (tj. teren działek o nr [...] i [...] obr [...] ) z ul. [...] , tj. działki o nr: [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] objęte aktualną księga wieczystą nr [...] stanowią również współwłasność [...] S.A. Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...]sierpnia 2010 r. W uzasadnieniu tej decyzji organ wskazał, że ocenił odwołanie Stowarzyszenia [...] jako niedopuszczalne, gdyż podmiot .ten nie jest stroną postępowania. Nadto Kolegium podało, że zarzuty zawarte w odwołaniach są pozbawione podstaw, zaś decyzja organu I instancji jest prawidłowa. Organ odwoławczy przytoczył treść art 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który określa przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślił, że organ administracji publicznej nie dysponuje swobodą orzekania w przypadku, gdy zamierzenie objęte planem inwestycyjnym realizuje wszystkie warunki wymienione w powołanym przepisie. Wobec zgromadzonych w postępowaniu dowodów, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. stwierdziło, że istniały przesłanki dla ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Odpowiadając na zarzuty zawarte w odwołaniach wskazano, że spełniony został wymóg określony w art. 61 ust. l pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 tej ustawy przez "dostęp do drogi pub liczne należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzna lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Organ odwoławczy powołał się na ustalenia Prezydenta Miasta K. zawarte w zaskarżonej decyzji, że "Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy [...] poprzez ul. [...] (dz. nr [...] obr.[...], a następnie poprzez działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. j.w." ( załącznik nr l WARUNKI ZABUDOWY, pkt II 4.d Dostęp do drogi publicznej). Nadto wskazano, że z akt sprawy wynika, że działka nr [...] obr ,[...], nosząca nazwę ul. [...], oznaczona na dzień orzekania jako działka nr [...] stanowi drogę wewnętrzną, pozostającą we współwłasności określonych podmiotów*- między innymi odwołujących się w niniejszej sprawie, ale także inwestora, czyli Spółki A. S.A., co potwierdza treść księgi wieczystej założonej dla tej nieruchomości [...], której aktualny odpis przedłożył do akt sprawy inwestor. Kolegium stwierdziło zatem, że bezspornie inwestor dysponuje prawem do korzystania z przedmiotowej działki, co z kolei wystarczy dla uznania, że zapewniony jest dostęp planowanej inwestycji do drogi publicznej. Kolegium Odwoławcze podkreśliło także, że sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wskazanych w art. 61 ust. 1-5 .ustawy, o której mowa w § 3 ust. l rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. - w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., Nr 164, póz. 1588), autorstwa mgr inż. arch. Ł.K. , została rzetelnie przygotowana, jest szczegółowa i przejrzysta. Wnioski z analizy stały się podstawą ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji, o czym świadczy treść załącznika nr 3 do zaskarżonej decyzji. Zgodnie z przepisem art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali ( załącznik nr 2 do decyzji). W decyzji podano także informację, o jakiej mowa w art. 63 ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a mianowicie, że decyzja ta nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja zawiera załączniki przepisane § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną. Nadto decyzja przywołuje prawidłową podstawę prawną, posiada wyczerpujące uzasadnienie rozstrzygnięcia oraz właściwie sformułowane pouczenie o sposobach jej zaskarżenia. Opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie A. S. , P.A. , M.Z. , T.K. oraz P.D. . W uzasadnieniu skargi zarzucili, że sprzeciwiają się decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta K. oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , albowiem ulica [...] jest prywatną drogą o dopuszczalnym obciążeniu 2,5 t. i »stanowi służebność dojazdu do domków jednorodzinnych zlokalizowanych przy tej ulicy. Droga ta powstała z terenu okrojonych działek należących do poszczególnych właścicieli domków mieszkalnych. Przy tworzeniu ul. [...] Spółka [...] S.A. nie partycypowała. Skarżący podkreślili, że w początkowej fazie postępowania administracyjnego odnośnie do projektowanej inwestycji, mieszkańcy ul. [...] wnieśli zastrzeżenie z odpowiednimi uzasadnieniami merytorycznymi, które nie zostały wzięte pod uwagę przez Wydział Architektury i Urbanistyki. Skarżący podali także, że nie kwestionują budowy domów, określonych decyzją nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy, lecz zarzucają, że ta nowa inwestycja ma dostęp do drogi publicznej (ulicy [...] ) z pominięciem ul. [...] . Podkreślili także, że inwestor tj. A. S.A. w ostatnim czasie ogrodził prowizorycznym ogrodzeniem działki nr [...] ,[...] od strony ul[...] , tym samym próbując wymusić jedyny dostęp do tej ulicy poprzez ul. [...] Zdaniem skarżących orzekające w sprawie organy przed podjęciem decyzji o wydaniu warunków zabudowy winny dokonać wizji lokalnej w terenie, przy udziale mieszkańców, która udowodniłaby niezbicie możliwość dostępu planowanej inwestycji bezpośrednio do ul. [...]. Skarżący poinformowali także, że przy wjeździe na ul. [...] od strony [...] zainstalowali szlaban z myślą o objęciu monitoringiem całego osiedla. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone w sprawie stanowisko. Zarzuty skarżących uznano za chybione, jako że nie dotyczą kwestii mających znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie /ważył, co następuje: Zgodnie z art. 145 § l pkt l lit. b ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2012, póz. 270; dalej ustawa powoływana jako p.p.s.a.) sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla tę decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Przesłanki wznowienia postępowania administracyjnego zawarte są w art. 145 § l kpa. W pkt 4 powołanego przepisu jako przesłankę wznowienia postępowania administracyjnego wskazano brak udziału strony w postępowaniu, bez jej własnej winy. Zdaniem sądu, sytuacja taka miała miejsce w kontrolowanej sprawie.* Z akt administracyjnych wynika bowiem, iż za stronę kontrolowanego postępowania uznano m.in. H.D. , do której kierowano zarówno decyzję organu I instancji, jak również wydaną w sprawie decyzję organu odwoławczego. Status strony wymienionej osoby wynikał z faktu, iż w znajdującym się w aktach sprawy rejestrze ewidencji gruntów, który był podstawą wyznaczenia kręgu stron w tym postępowaniu, wymieniona osoba wskazana była jako współwłaściciel działki nr [...] Obr [...] w K. . Ponieważ ze zwrotnego potwierdzenia odbioru korespondencji kierowanej do H.D. wynikało, iż osoba ta zmarła, sąd ustalił, iż zdarzenie to miało miejsce w dniu 19.03.2006 r. (akt zgonu k. [...] akt sądowych), a więc prawie 3 lata przed wszczęciem postępowania administracyjnego dotyczącego ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa budynków wielorodzinnych z garażem podziemnym na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] wraz ze zjazdem na działki nr [...] ,[...] obr. [...] (...)".W takiej sytuacji, osobie tej nie mógł przysługiwać przymiot strony w toczącym się postępowaniu, bowiem z chwilą śmierci utraciła ona zdolność prawną. Z akt administracyjnych nie wynika natomiast aby organy administracji prowadziły kontrolowane obecnie postępowanie z udziałem następców prawnych H.D. . Zaniechanie ustalenia następców prawnych H.D. spowodowało, iż krąg stron nie został prawidłowo ustalony, zaś okoliczność, iż następcom prawnym wymienionej osoby nie zapewniono czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu administracyjnym powoduje, iż postępowanie to dotknięte jest wadą o jakiej mowa w powołanym wyżej art. 145 § l pkt 4 kpa. Niezależnie od powyższego uchybienia, wskazać należy, iż zarówno decyzja SKO w K. z dnia [...]06.2011 r., jak również poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia 26.08.2010 r. - naruszają także przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 145 par. l pkt l lit a p.p.s.a.). Krytycznej oceny wymagają bowiem ustalone przez Prezydenta Miasta K. w załączniku nr l do decyzji tego organu z dnia 26.08.2010 r. parametry planowanej inwestycji. W zakresie ustalenia linii zabudowy, powołany załącznik nr l stanowi, że "ze względu na znaczne odsunięcie terenu objętego wnioskiem od drogi publicznej ul. [...] (...) oraz trudną do określenia linię zabudowy w obszarze analizowanym - odstępuje się od wyznaczania tej linii, uznając, że jedynym ograniczeniem będą warunki techniczne w okresie sporządzania projektu budowlanego, które regulować będą odległości od granic działek oraz od budynków (...)". Zdaniem sądu, niedopuszczalne jest pominięcie określenia linii zabudowy w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Analiza bowiem regulacji prawnych odnoszących się do wydawania decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do wniosku, że ustalenie tego parametru przyszłej inwestycji jest obowiązkowe. W tym zakresie wskazać należy na art. 61 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 póz. 717 z późn. zm. - dalej ustawa powoływana jako u.p.z.p.). Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w nim warunków. Pkt l powołanego przepisu wymaga, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nowa zabudowa ma zatem kontynuować m.in. istniejącą na danym terenie linię zabudowy. Także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588) wprost wskazują, że obligatoryjnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie linii zabudowy. Wynika to z przepisu par. 1 pkt l powołanego rozporządzenia, który jednoznacznie stanowi, że w decyzji o warunkach zabudowy należy ustalić linie zabudowy. Przepis zaś par. 4 tego rozporządzenia określa sposób ustalenia tej linii. Jednocześnie w par. 4 ust. 4 wskazano, że dopuszcza się inne (niż określone w ust. 2 i ust. 3 tego przepisu) wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Podkreślić jednocześnie należy, że przepis ten nie uprawnia do całkowitego odstąpienie od określenia linii zabudowy, a jedynie zezwala na inne jej wyznaczenie, niż wynikałoby to z zastosowania w danej sprawie par. 4 ust. 2 lub 3. Także treść par. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, póz. 1589) jasno wskazuje, że jednym z parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy określanych w decyzji o warunkach zabudowy -jest właśnie określenie linii zabudowy. Reasumując należy podkreślić, że cytowane przepisy nie pozostawiają wątpliwości, co do konieczności określenia dla planowanej inwestycji linii zabudowy i zawarcia tego parametru w decyzji określającej warunki zabudowy. Nie było zatem w kontrolowanej decyzji prawidłowe zrezygnowanie z ustalenia tego parametru. Sygnalizowane przez autora analizy trudności w powyższym względzie, nie mogą uzasadniać całkowitego odstąpienia od określenia tego obligatoryjnego parametru przyszłej inwestycji. Także wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki - nie został w decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] .08.2010 r. należycie i prawidłowo ustalony. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę, że omawiany parametr w decyzji o warunkach zabudowy (tj. w załączniku nr l do decyzji organu I instancji) ustalono "w wysokości do 36 %". Natomiast z analizy urbanistyczno -architektonicznej (k. [...].) wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi ok. 36 %. Tożsame określenie tego wskaźnika zostało zawarte także w "Wynikach analizy urbanistyczno-archilektonicznej - załączonej do decyzji organu I instancji. Zwrócić więc należy uwagę, że określenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki jako "do 36%" nie jest tożsame z określeniem "ok. 36 %". Pierwsze określenie dopuszcza wiele możliwości ustalenia powierzchni zabudowy (przedział od 1% do 36 %). Drugie zaś ustala bliżej nieokreśloną wartość oscylującą w okolicach 36 % (mniejszą lub większą od tej liczby). Zarówno wskazana rozbieżność między warunkami zabudowy a analizą architektoniczno-urbanistyczną, jak również brak precyzji określenia tego wskaźnika iz/wiązana z tym możliwa dowolność interpretacyjna analizowanego parametru powoduje, że nie został on prawidłowo ustalony. Po drugie, sposób wyliczenia wartości tego wskaźnika (ok. 36 %) nie jest jasny. Ani bowiem akta administracyjne, ani też treść analizy urbanistyczno-architektonicznej nie zawierają wartości i wskazówek będących podstawą do ustalenia tego parametru. Podana więc wartość jest nie do zweryfikowania. Nadto, w analizie wskazano, że "w obszarze analizowanym wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wynosi: odok. 28 % (dz. nr [...]), ok, 30% (dz. m-[...] ,[...] ,[...] ,[...]- lącznie), ok. 48 % (dz. nr [...] ,[...] ,[...] lącznie)". Średnia wartość tych wskaźników wg analizy wynosi ok. 36 %. W przedstawionej sytuacji zwrócić należy uwagę, że nie jest zrozumiałe dlaczego, na potrzeby wyliczania powyższego wskaźnika, część działek jest grupowana (traktowana łącznie - jako, zapewne suma ich powierzchni). Nie jest też uzasadnione, a przez to i zrozumiałe - ograniczenie analizy w zakresie omawianego parametru - do wybranych działek, skoro w obszarze analizowanym (por. załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji) występuje jeszcze wiele innych zabudowanych 'działek. Stan zagospodarowania pozostałych działek znajdujących się w obszarze analizowanym - nie był brany pod uwagę przy ustalaniu powyższego współczynnika. Budzi też zastrzeżenie sformułowanie, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu dla dz. nr [...] ,[...] ,[...] - łącznie - wynosi 48 %. Jak. bowiem wynika już z opisu zamierzenia inwestycyjnego, wymienione wyżej działki stanowią zjazd łączący teren inwestycji z drogą wewnętrzną tj. z ul. [...] Ponadto z załącznika graficznego do decyzji jednoznacznie wynika, że wymienione działki nie są zabudowane. W tych okolicznościach całkowicie niezrozumiałe jest więc twierdzenie, że (łączny) wskaźnik wielkości powierzchni ich zabudowy w stosunku do ich łącznej powierzchni działki - wynosi 48%, skoro działki te nie są w ogóle zabudowane i stanowią ciąg komunikacyjny planowanej inwestycji. Określenie w kontrolowanej decyzji udziału powierzchni biologicznie czynnej na poziomie "nie mniejszym niż 20 %" - także nie było prawidłowe. Zwrócić bowiem należy uwagę na okoliczność, że ustalenie tego współczynnika, choć jest obligatoryjne w decyzji o warunkach zabudowy (por. par. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczenia i nazewnictwa stosowanego w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy) ma charakter czysto techniczny, z uwagi na brzmienie § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, póz. 690 ze zm.). Ostatni z powołanych przepisów stanowi, że na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną (...) co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego. Ustalenie więc powierzchni biologicznie czynnej w kontrolowanej decyzji organu I instancji na minimalnym poziomie 20 % - sprzeczne było z bezwzględnie obowiązującym przepisem § 39 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Prezydent Miasta K. ustalił dla planowanej inwestycji szerokość elewacji frontowej "do 47 m — dla wszystkich trzech budynków (elewacje równoległe do ul.. [...] )"'. Mając na uwadze fakt, że decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę (art. 55 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. l u.p.z.p.) wskazać należy, że cytowane określenie powyższego parametru nie jest jasne i jednoznaczne. Nie sposób bowiem jednoznacznie ocenić, czy wartość "do 47 m dla wszystkich trzech budynków" dotyczy każdego z trzech planowanych budynków, czy też wszystkich tych budynków razem. Niezbędne jest w tym zakresie jednoznaczność usuwająca wszelkie wątpliwości. Jednocześnie wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowią, że średni wskaźnik szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi ok. 43 m. Odstąpienie od średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym jest możliwe, jeżeli wynika to z analizy. Podyktowane to być musi uzasadnioną koniecznością lub korzyścią i wynikać winno w sposób logiczny z analizy architektoniczne - urbanistycznej. Tymczasem uzasadnienie analizy sporządzonej w niniejszej sprawie nie przekonuje o konieczności ustalenia tego wskaźnika na innym poziomie niż średni dla obszaru analizowanego. Nie są bowiem przekonywujące ogólnie sformułowane i nieuzasadnione bliżej tezy, iż takie ukształtowanie szerokości elewacji frontowej "ma na celu optymalne wykorzystanie terenu inwestycji". Nie odwołano się w powyższym względzie do jakichkolwiek obiektywnych czynników, czy warunków, które przekonywująco wskazywałyby na konieczność odstąpienia od średniej występującej na obszarze analizowanym. Wobec faktu, iż wskazane uchybienia decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 26.08.2010 r. w zakresie ustalenia parametrów planowanej inwestycji - nie zostały dostrzeżone przez organ odwoławczy - czyni to wadliwą także decyzję tego organu. Należy wskazać, że dla ustalenia warunków zabudowy konieczne jest również, odpowiednie uzbrojenie terenu. Warunek ten wynika z art. 61 ust. l pkt 3 u.p.z.p. Uzbrojenie terenu stanowi wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 2 pkt 13 u.p.z.). Na etapie ustalania warunków zabudowy wystarczające są tzw. wstępne oświadczenia jednostek branżowych lub też zapewnienia udzielone w formie pisemnej o możliwości podłączenia do określonych sieci wydane przez ich dysponentów. Możliwe jest również przedłożenie warunków przyłączenia, które to warunki wydawane są przez przedsiębiorstwa dostarczające tzw. media, po uprzednim złożeniu wniosku przez inwestora. W kontrolowanej sprawie inwestor przedłożył do akt sprawy odpowiednie oświadczenia jednostek dostarczających media. Rzecz jednak w tym, że wszystkie złożone przez inwestora oświadczenia dysponentów mediów - były nieaktualne w dniu orzekania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze (10.06.2011 r.). Oświadczenie zakładu dostarczającego energie elektryczną - ważne było l rok od dnia wydania i utraciło ważność w dniu 23.01.2010 r. To samo dotyczy oświadczenia [...] Spółki Gazowniczej, które utraciło ważność w dniu 6.02.2010 r. (a więc jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I instancji), oświadczenie Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w K. utraciło ważność w dniu 7.02.2011 r., oświadczenie Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej utraciło ważność w dniu 6.02.2011 r. zaś informacja ZIKiT (dot. odprowadzania wód i ścieków z terenu inwestycji) utraciła ważność w dniu 14.02.2011 r. Powyższe uchybienie stanowi zdaniem sądu naruszenie powołanego wyżej art. 61 ust. l pkt 3 u.p.z.p., gdyż niedopuszczalnym było ustalenie warunków zabudowy, w sytuacji utraty ważności oświadczeń dysponentów mediów o możliwości zapewnia ich dostarczenia dla planowanej inwestycji. Nadto należy podkreślić, że sposób procedowania w tej sprawie przez organy obu instancji nie był prawidłowy. Wskazania wymaga, że z decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]06.2011 r. wynika, iż odwołanie od decyzji organu I instancji wniesione zostało m.in. przez "Stowarzyszenie [...]". Natomiast w uzasadnieniu decyzji, organ odwoławczy wskazał, że "ponieważ Stowarzyszenie [...] nie jest stroną niniejszego postępowania, wniesione przez nie odwołanie uznaje za niedopuszczalne". W tych okolicznościach należy zauważyć, iż sposób rozstrzygnięcia organu odwoławczego w przedmiocie wniesionego odwołania przez podmiot, którego nie traktował za stronę — nie jest prawidłowy (por. np. uchwałę 7 sędziów NSA z dnia 5.07.1999 r. sygn. akt OPS 16/98; LexPolonica nr dokumentu: 343024). Nadto wniesione przez Stowarzyszenie odwołanie powinno być przez organ odwoławczy roważonc jako ewentualny wniosek o dopuszczenie do udziału w postępowaniu (art. 31 par. l pkt 2 kpa), /godnie bowiem z art. 9 kpa organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Zaniechanie zatem organu odwoławczego w powyższym zakresie oraz poprzestanie jedynie na stwierdzeniu w uzasadnieniu decyzji, że odwołanie Stowarzyszenia Jest niedopuszczalne" - nie było prawidłowe i stanowiło naruszenie przepisów postępowaniu, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 par. l pkt l lit. c p.p.s.a.). Odnosząc się do zarzutów skargi, które kwestionują ustalony w decyzji organu I instancji sposób dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej (tj. do ul. [...] należy wskazać, że nie było w sprawie przedmiotem kontrowersji ustalenie, że ulica [...] jest prywatną, wewnętrzną drogą osiedlowa i nie ma ona statusu drogi publicznej. Bezsporne też było, iż inwestor – A. SA jest współwłaścicielem tej drogi wspólnie z innymi osobami, w tym wnoszącymi skargę do sądu. W aktach sprawy znajduje się pismo Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 5.05.2009 r. (k. [...] ) opiniujące infrastrukturę i obsługę komunikacyjną inwestycji z drogą publiczną przez ul. [...] . W piśmie tym, powołano się na art. 35 ustawy o drogach publicznych, art. 53, art. 64, art. 61 u.p.z.p. - i wskazano, że teren inwestycji ma pośredni dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. l pkt 2 u.p.z.p.), zaś istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego inwestora (art. 61 ust. l pkt 3 u.p.z.p.). Podkreślenia jednak wymaga, że cytowana opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 5.05.2009 r. poprzestaje na twierdzeniach o charakterze generalnym. Podając, że spełniony jest warunek z art. 61 ust. l pkt 3 u.p.z.p. nie wskazano na przeprowadzenie jakichkolwiek ocen i czynności, mających na celu zweryfikowanie twierdzeń podnoszonych przez strony w toku postępowania administracyjnego, iż sporna droga ma ograniczoną przepustowość, zaś dodatkowy ruch samochodowy spowoduje duże utrudnienia w funkcjonowaniu osiedla. Żadnego też postępowania w powyższym zakresie nie prowadziły orzekające w sprawie organy. Nie ustalono parametrów technicznych ul. [...] w szczególności pod kątem okoliczności wynikających ze zmodyfikowanego wniosku inwestora (k. [...] .), a wskazującego, iż na terenie inwestycji przewiduje się stworzenie ok. 200 miejsc postojowych, i wynikającego z realizacji inwestycji obciążenia spornej drogi dodatkowym ruchem pojazdów. Nie poczyniono też żadnych ustaleń, czy proponowany przez inwestora dostęp inwestycji do drogi publicznej zapewni prawidłową obsługę komunikacyjną tej inwestycji oraz bezpieczeństwo ruchu. Jest to tym bardziej zasadne wobec wskazywanej przez strony postępowania możliwości zapewnienia bezpośredniego dostępu inwestycji do drogi publicznej wprost z ul. [...] Obowiązkiem wiec organów w tej sprawie było ustalenie i wskazanie, jakie konkretnie parametry techniczne ma ul. [...] i czy te parametry należycie zapewnią obsługę wzmożonego ruchu na tej drodze, wynikającego ze skali planowanej inwestycji. Organ I instancji powyższych kwestii nie wyjaśnił, czym naruszył przepis art 77 § l k.p.a. Z kolei organ odwoławczy nie rozpoznał podnoszonego w odwołaniach zarzutu zmierzającego do wykazania, że wystarczającą i należytą obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji zapewni bezpośredni wjazd z drogi publicznej - ul.[...]. Powyższe uchybienie stanowi naruszenie art. art. 107 § 3 k.p.a. W ponownie prowadzonym postępowaniu rolą organu będzie usunięcie dostrzeżonych przez sąd, a wskazanych wyżej uchybień. Z przedstawionych względów, sąd działając na zasadzie art. 145 § l pkt l lit "a" lit. "6" oraz lit. "c" p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.